臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2040號
原 告 林簡月美
訴訟代理人 林文
被 告 蔡皓宇
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國106 年8 月
24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○路○段○○○巷○弄○○號四樓房屋全部遷讓返還原告，並給付原告新臺幣壹萬參仟元，及自民國一百零六年六月五日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其 對被告一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國106 年1 月5 日向原告承租坐落於新北市○○ 區○○路0 段000 巷0 弄00號4 樓（即為門牌號碼新北市 ○○區○○路0 段000 巷0 弄00○0 號）房屋（下稱系爭 房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），兩造 約定租期1 年，即自106 年1 月5 日起至106 年12月5 日 止，每月租金新臺幣（下同）1 萬3,000 元，於每月5 日 給付，押租金2 萬6,000 元。
（二）被告積欠租金已達3 個月，共計3 萬9,000 元。被告於10 6 年至今僅於106 年1 月、3 月繳納2 個月之租金，同年 2 、4 、5 月未繳納租金。經原告於106 年4 月13日寄發 板橋江翠郵局存證號碼第000510號存證信函定期催告被告 給付租金，詎被告不予置理，原告以本件起訴狀繕本送達 ，作為終止兩造間系爭租約之意思表示，請求被告遷讓返 還系爭房屋及給付積欠租金。又系爭租約自106 年5 月25 日起租賃既已終止，被告對租賃物即屬無權占有，應按月 賠償原告就系爭房屋未收租金1 萬3,000 元之損害額迄至 被告交還系爭房屋之日止。
（三）為此，爰依民法第440 條第1 項、第2 項規定終止系爭租 約後，依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段之規定 ，請求被告遷讓返還系爭房屋，另依系爭租約及不當得利
之法律關係，請求被告給付遲延租金及無權占有系爭房屋 相當於租金之不當得利，並聲明：被告應將系爭房屋全部 遷讓返還原告，並給付租金3 萬9,000 元及自106 年5 月 5 日起至遷讓之日止，按月賠償1 萬3,000 元。二、被告已於相當時期受合法送達通知，未於言詞辯論期日到場 ，亦未提出任何書狀作任何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金 。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得 終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所 有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民 法第421 條第1 項、第439 條前段、第440 條第1 項、第 2 項、第455 條前段、第767 條第1 項前段分別定有明文 。又按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行， 同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止 條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則 條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約 之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7 號裁定意旨參 照）。再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求 權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時， 並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返 還租賃物（最高法院75年台上字第801 號判例參照）。（二）查：原告於106 年1 月5 日與被告簽訂系爭租約，約定租 期自106 年1 月5 日起至106 年12月5 日止，每月租金為 1 萬3,000 元，被告僅於繳納106 年1 月、3 月繳納2 期 之租金，其餘租金均未繳納，嗣原告於106 年4 月13日以 板橋江翠郵局存證號碼第000510號存證信函定期催告被告 給付租金，逾期則終止系爭租約等事實，業據原告提出系 爭租約影本、存證信函影本、建物登記第一類謄本、土地 登記第一類謄本各1 份在卷為憑（本院106 年度板簡字第 1202號卷第12至18頁、本院卷第13、15頁）。被告已於相 當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提 出任何準備書狀爭執或否認原告之主張，依民事訴訟法第 280 條第3 項前段準用同條第1 項前段，視同自認，原告 上開主張，應堪採信。是原告於106 年4 月13日寄發上開
存證信函予被告時，被告有2 個月之租金未繳納，但其既 有於106 年3 月5 日繳納租金，堪認原告於寄發上開存證 信函時遲延給付租金尚未逾2 個月，惟至本件起訴狀繕本 送達被告之106 年5 月25日（於106 年5 月15日寄存送達 ，經10日發生效力，同上板簡卷第27頁），已逾2 個月以 上，被告仍未繳納租金，且原告另主張以本件起訴狀繕本 視為終止系爭租約之意思表示（本院卷第42、43頁），應 認系爭租約已於106 年5 月25日終止，故原告依民法第45 5 條前段、第767 條第1 項前段規定，請求被告遷讓返還 系爭房屋，當屬有據，應予准許。又被告固有積欠原告3 個月租金共計3 萬9,000 元（計算式：13,000元×3 月＝ 39,000元），惟被告於簽訂系爭租約時有交付原告押租金 2 萬6,000 元，業經系爭租約第5 條所載明，按押租金之 主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅 後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押 租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第16 31號判決意旨參照），是原告所得請求被告給付之租金經 抵充押租金後，原告僅得請求1 萬3,000 元，逾此部分之 請求，為無理由。至原告上開所得請求被告返還之租金， 經以押租金抵償後，雖未達2 個月以上，然算至本件言詞 辯論終結前為止，已達2 個月以上，是原告請求被告遷讓 系爭房屋，並無違反土地法第100 條第3 款之規定，合應 敘明。
（三）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占用他人房 屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之 利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地 所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字 第1695號判例參照）。所謂相當於租金之利益，係指因其 本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用 收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占 有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之 損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以 承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當 租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不 受法定租金額之限制。查：系爭租約係於106 年5 月25日 終止（租期算至106 年6 月4 日），已如前述，則自106 年6 月5 日起，兩造間即無租賃關係存在，被告已無繼續 占有系爭房屋之正當權源，惟仍繼續占有使用系爭房屋， 自屬無權占用系爭房屋，且被告因而受有使用系爭房屋之
利益，致原告受有損害，該項利益依其性質無法返還，揆 諸上開說明，原告應得請求被告償還相當於租金之價額。 是原告依不當得利之法律關係，請求被告自106 年6 月5 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1 萬3,000 元 ，應有理由，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。四、綜上所陳，原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段 規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，依系爭租約之約定，請 求被告給付1 萬3,000 元，及依不當得利之法律關係，請求 被告自106 年6 月5 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月 給付1 萬3,000 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求 ，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊、防禦方法及所提之證據 ，經本院審酌後，認與本件判決結果不生影響，爰不逐一論 述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依 民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 9 月 14 日
民事第四庭 法 官 張誌洋
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 14 日
書記官 李佳寧