給付居間酬金
臺灣新北地方法院(民事),訴字,106年度,1560號
PCDV,106,訴,1560,20170908,1

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臺灣新北地方法院民事判決       106年度訴字第1560號
原   告 村城開發建設股份有限公司
法定代理人 涂柔婕 
原   告 呂銘棋 
被   告 吳氏農牧開發股份有限公司
法定代理人 黃峯 
訴訟代理人 連堂凱律師
上列當事人間請求給付居間酬金事件,經本院於民國106 年8 月
15日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分:
按公司法第24條規定:「解散之公司除因合併、分割或破產 而解散外,應行清算。」、同第25條規定:「解散之公司, 於清算範圍內,視為尚未解散。」、同法第26條之1 規定: 「公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者,準用前三條之規 定。」,又股份有限公司行清算程序,公司董事雖不得以董 事身分執行職務,而應由清算人執行清算事務,但公司之清 算,原則上以董事為清算人,除非公司法或章程另有規定或 股東會另選清算人時,不在此限(公司法第322條第1項)。 且清算人於執行清算事務範圍內,除另有規定外,其權利義 務與董事同(公司法第324 條)。是董事原則上應為清算人 ,且清算人之權利義務與董事同。查原告村城開發建設股份 有限公司(下稱村城公司)業經新北市政府民國105 年11月 7 日新北府經司第0000000000號函解散登記在案,此有原告 村城公司基本登記資料在卷可稽(見本院卷第129 頁)。準 此,原告村城公司依公司法第26條之1 、第24條規定,應進 行清算程序。而村城公司選任涂柔婕為清算人,自應列涂柔 婕為原告之法定代理人,則本件自應以涂柔婕為原告村城公 司之法定代理人提起訴訟,合先陳明。
貳、實體部分:
一、原告起訴主張:
(一)原告於105 年間報告被告有買主王唯成願意購買被告所有 坐落於桃園市○○區○○○段○○○0000000 ○地號共計 26筆,面積共計119001平方公尺,總價金2 億8 千萬元之 土地(下稱系爭土地)。嗣原告居間媒介、說合與買主王 唯成達成不動產買賣協議,而於105 年6 月20日就系爭土 地與買主王唯成簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契



約),買主王唯成並於簽約同時依約給付被告新臺幣(下 同)1000萬元訂金。
(二)詎被告收受買主1000萬元訂金後,迄今不僅以種種無理由 藉口拒絕履行所約定義務,並沒收王唯成給付之1000萬元 訂金,更拒絕給付原告居間報告、媒介而應獲得之依坊間 房屋仲介業俗成之習慣,如有可歸責於買方之事由,仲介 業者可沒收買方已給付之訂金的二分之一,即500萬元酬 金。
(三)為此,爰依民法第565 條規定及最高法院52台上字第2675 號判例,提起本訴,併聲明:求為判決①被告應給付原告 500 萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起,至清償日為止, 按年息百分之五計算之利息。②原告願供擔保,請宣告准 予假執行。
二、被告則以:
(一)查本件被告固與訴外人王唯成間成立系爭買賣契約,然系 爭買賣契約係由原告村城公司之職員蘇火生代理買受人即 訴外人王唯成簽約,此由系爭買賣契約末頁僅記載「村城 開發蘇火生」可稽,然本案買賣交易由原告主動代表買受 人向被告洽談,被告從未委任原告村城公司及原告呂銘棋 代為找尋買家,更遑論與原告村城公司、原告呂銘棋間有 約定報酬之情事,故原告村城公司、原告呂銘棋與被告間 就居間之標的內容、報酬等重要事項既均無任何意思表示 合致之情形,故兩造間就不動產出售並無達成委託居間之 合意,是原告村城公司、原告呂銘棋之請求確無理由。(二)又原告稱「依坊間房屋仲介俗成之習慣,如有可歸責於買 方之事由,仲介業者可沒收買方已給付之訂金的1/2 」云 云,然被告公司從未聽聞有前開習慣之存在;至訴外人王 唯成未依系爭買賣契約之約定履行義務,被告公司依約沒 收訂金之情事,與原告村城公司、原告呂銘棋無涉,併此 敘明。
(三)又縱使原告有居間報酬的請求權,依民法第567 條第2 項 ,原告對於當事人之履約能力應有調查之義務,參酌民法 第571 條,原告所仲介之履約對象多次違約,甚至提供偽 造之銀行本票,依前述民法之規定,原告應不得請求居間 報酬。
(四)併為答辯聲明:①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔 。③倘受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由:
(一)按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任 ,民事訴訟法第277 條前段定有明文。民事訴訟如係由原



告主張權利者,應先由原告負舉證之責,若原告先不能舉 證,以證實自己主張之事實為真實,則被告就其抗辯事實 即令不能舉證,或其所舉證據尚有疵累,亦應駁回原告之 請求,最高法院17年上字第917 號判例可資參照。次按民 法第565 規定:「稱居間者,謂當事人約定,一方為他方 報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約」 ,則居間契約之成立,自應以雙方當事人間有約定為前提 ,即雙方應就訂約標的、報酬等重要事項,意思表示達成 合致。而本件自應由原告就其與被告間有居間契約之合致 負舉證之責。
(二)經查,原告呂銘棋於本院言詞辯論期日陳稱:本件實際上 買方是原告帶來簽約的,雖然跟被告之間沒有實質上的書 面仲介契約,但實質上是有仲介之事實,賣方是原告村城 公司介紹的,原告呂銘棋是公司的員工,買方是原告呂銘 棋介紹的,一般的委任銷售契約是跟賣方簽的,先簽了委 託銷售契約才來找買方,被告的委託銷售契約是存在於原 告村城公司。原告呂銘棋是買方的仲介,買方是謝章侃王唯成是延續謝章侃的合約,原告村城公司是賣方的仲介 ,本件系爭買賣契約沒有圓滿成交,被告沒收買方王唯成 的訂金,沒收1 千萬,沒收訂金原告即可從中抽取佣金, 本件有履行保證契約,但第二期款付不出來就自動解除。 原告呂銘棋謝章侃王唯成間並沒有簽立仲介契約,只 是口頭與謝章侃成立仲介契約,並約定仲介佣金是總成交 價的2%等語(見本院卷第89、90頁)。是依原告呂銘棋所 述內容,其既陳稱其為買方謝章侃王唯成之仲介,並有 與買方謝章侃王唯成口頭成立仲介契約,賣方即被告公 司之仲介為原告村城公司,則原告呂銘棋既與被告公司間 未成立任何居間契約,其向被告公司請求仲介報酬500 萬 元,依上說明,自乏所據,不應准許。
(三)至原告村城公司主張其與被告間有成立仲介契約云云,固 據提出系爭買賣契約及土地一般委託銷售契約書各1 份為 證(見本院卷第19至33頁、第95頁),然此為被告公司所 否認,並以前揭情詞置辯。而查,依原告提供之上述一般 土地委託銷售契約書乙份,並非原告村城公司與被告所簽 具,且是永慶不動產之版本,而關於原告主張沒收訂金百 分之50之民間仲介習慣部分,在依上述委託銷售契約書上 也是由雙方約定填寫,並不足以證明本件原告村城公司與 被告公司間有上述之沒收訂金百分之50之仲介報酬約定, 或者一般仲介交易上有百分之50的習慣。另觀之系爭買賣 契約賣方被告公司與見證人謝章侃中間固有記載「村城開



蘇火生Z000000000」,然原告呂銘棋自承於簽立系爭買 賣契約時並未在場,而被告公司辯稱:原告村城公司蘇火 生在上面簽名只是代表見證人並不是仲介的角色,且蘇火 生係代理買受人王唯成簽約等語,則蘇火生究為買賣何方 之仲介人或僅為系爭買賣之見證人,已有疑義。另原告雖 又提出被告公司與津隆開發股份有限公司謝章侃間簽立 之合作買賣協議書乙份為證(見本院卷第99至111 頁), 然上述書證係被告公司與津隆公司間為共同協議,亦不足 以證明被告公司與原告村城公司間有居間仲介之契約成立 。此外,原告村城公司認其與被告公司間成立居間契約, 然就居間契約之買賣標的、報酬給付為何等重要事項,迄 今未見原告村城公司舉證其與被告公司間有意思表示達成 合致,則原告村城公司以其與被告公司就系爭土地有居間 契約存在,依上說明,尚乏所據,不足採信。
四、綜上所述,原告依民法第565 條規定,請求被告應給付原告 500 萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起,至清償日為止,按 年息百分之五計算之利息,為無理由,不應准許。五、本件事證已臻明確,兩造其餘主張陳述及所提之證據,經審 酌後,核與判決結果不生影響,爰不一一論述。六、結論:原告之訴為無理由,依民事訴訟法第78條、第85條第 1項前段,判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 8 日

民事第二庭 法 官 吳幸娥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 9 月 8 日
書記官 丁于真

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參考資料
村城開發建設股份有限公司 , 台灣公司情報網
吳氏農牧開發股份有限公司 , 台灣公司情報網
城開發建設股份有限公司 , 台灣公司情報網
津隆開發股份有限公司 , 台灣公司情報網