返還買賣價金等
臺灣新北地方法院(民事),訴字,106年度,1057號
PCDV,106,訴,1057,20170926,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1057號
原　　　　　告　蘇克福
訴 訟 代 理 人　簡陳由律師
複　代　理　人　高立翰律師
被　　　　　告　陳李秀英
　　　　　　　　兢美建設股份有限公司
法 定 代 理 人　黃越勝
共同訴訟代理人　蘇美玲律師
　　　　　　　　莊嘉宏
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，於中華民國106年9月5
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告陳李秀英應給付原告新臺幣參佰參拾貳萬陸仟元，及自中華民國一百零六年六月八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告兢美建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰柒拾玖萬肆仟元，及自中華民國一百零六年六月八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳李秀英負擔十分之三，被告兢美建設股份有限公司負擔十分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾萬元為被告陳李秀英預供擔保後，得為假執行；被告陳李秀英以新臺幣參佰參拾貳萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣陸拾萬元為被告兢美建設股份有限公司預供擔保後，得為假執行；被告兢美建設股份有限公司以新臺幣壹佰柒拾玖萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：
㈠被告陳李秀英應給付原告新臺幣（下同）6,063,500元及自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。
㈡被告兢美建設應給付原告4,531,500元及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 ㈢並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。 其陳述及所提出之證據如下：
（一）本案事實：緣原告蘇克福於民國102年10月21日分別與被



告兢美建設股份有限公司（下稱兢美建設）及被告即建築 基地所有權人陳李秀英（由兢美建設代理）簽立座落新北 市○○區○○段○○段000000000地號，建案名稱為「兢 棧」（下稱系爭建案）之聯立契約，即建築基地之土地預 定買賣契約書(見原證1、原證3)及房屋預定買賣契約書( 見原證2、原證4)各二份，約定原告以共18,250,000元承 購系爭建案標的兩戶，即分別以8,950,000元承買該建案A 棟伍樓及其基地所應有之土地持份面積(A棟伍樓建物3,13 2,000元，基地所應有之土地持份面積5,818,000元)，及 以9,300,000元承買該建案B棟陸樓之房屋各一戶(B棟陸樓 建物3,255,000元，基地所應有之土地持份面積6,045,000 元)，且被告兢美建設股份有限公司及被告陳李秀英須於 104年9月30日完工該建案，並移轉建築基地所有權及房屋 所有權，交付完工之房屋予原告。嗣後原告合計已支付5, 120,000元房地價款予被告等2人，惟截至本件起訴時，被 告等2人仍未完工該建案並交付已完工之建物及移轉建物 、土地所有權予原告，已逾原約定完工日（即104年9月30 日）近兩年之久。原告遂於105年12月16日以三重中山路 郵局存證號碼001414號存證信函（見原證5），請求被告 等2人履行系爭土地契約及系爭房屋契約並依契約支付延 宕履行契約之違約金，惟被告等2人皆拒絕依契約履行違 約金之支付，原告無奈下於106年3月2日再次以三重中山 路郵局存証號碼000194號存證信函（見原證6），通知被 告等二人合法解除系爭土地契約及系爭房屋契約並退還原 告已支付之款項，並依契約支付房地總價百分之十五之違 約金，孰料被告等二人仍拒絕退還原告已支付之價金及違 約金。綜上所述，被告等2人對原告之催告置之不理，拒 不履行系爭土地契約及系爭房屋契約，原告僅得依法提起 本訴，請求解除契約並退還價款及支付違約金。（二）原告已依系爭房屋契約及系爭土地契約條款，限期催告被 告等2人履行契約，並於被告等2人拒絕履行後發函通知解 除契約，原告與被告等2人所簽訂之系爭房屋契約及系爭 土地契約，已合法解除：
1、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民 法第254條定有明文。
2、復按系爭土地預定買賣契約書第十八條違約之處罰第一項 賣方違約罰則：「因可歸責於賣方致給付不能、逾期三個 月未完工或有其他本約約定解約事由時，經買方書面催告 ，賣方仍未於通知期限內履約者，買方得主張解除本契約



及與本契約有聯立關係之契約，賣方除應退還所收之價款 外，並應賠償房地買賣總價百分之十五之違約金，但若買 方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時，以買方已 繳價款為限，買方不得另行請求損害賠償或違約金支付。 」(詳如原證1、原證3，第9頁)。
3、再按系爭房屋預定買賣契約書第二十四條違約之處罰第一 項賣方違約罰則：「若賣方於買方付清價款後無故不履行 移轉登記義務、因可歸責於賣方致給付不能、逾期三個月 未完工或有其他本約約定解約事由時，經買方書面催告， 賣方仍未於通知期限內履約者，買方得主張解除本契約及 與本契約有聯立關係之契約，賣方除應退還所收之價款外 ，並應賠償房地買賣總價百分之十五之違約金，但若買方 所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時，以買方已繳 價款為限，買方不得另行請求損害賠償或違約金支付。」 (詳如原證2、原證4，第23頁)。
4、末按系爭房屋預定買賣契約書第十條開工及取得使用執照 期限：「一、本約房屋興建工程於民國101年12月已申報 開工，民國104年9月30日之前完成主建物、附屬建物及使 用執照所定之必要設施，雙方同意以建築主管機關核發之 使用執照為本社區完工日期之認定依據及標準。如賣方提 前完工，買方絕無異議…二、賣方如逾期完工，每於一日 應按已收買方房地價款萬分之五單利計算之遲延利息予買 方。若逾期三個月仍未取得使用執照，視同賣方違約，雙 方同意依違約之處罰規定處理。…」(詳如原證2、原證4 ，第8頁)。
5、原告蘇克福於102年10月21日分別與被告兢美建設及被告 陳李秀英簽立系爭建案之聯立契約，即建築基地之土地預 定買賣契約書(見原證1、原證3)及房屋預定買賣契約書( 見原證2、原證4)各二份，約定被告兢美建設股份有限公 司及被告陳李秀英須於104年9月30日完工該建案，取得使 用執照，並移轉建築基地所有權及房屋所有權，交付完工 之房屋予原告。惟截至本件起訴時，被告等2人仍未完工 該建案並交付已完工之建物及移轉建物、土地所有權予原 告，已逾原約定完工日（即104年9月30日）近兩年之久。 6、被告於本件106年7月13日庭期時，雖以完工日期應以使用 執照所載之日期認定云云為抗辯，惟據被告自行提出之本 件房屋新北市政府工務局105重使字第00528號使用執照( 原證10)所載，竣工日期為105年4月13日，仍已逾原約定 完工日期至少七個月，確實已有逾期完工之情事，且被告 於105年12月5日始取得使用執照，亦有違反系爭房屋預定



買賣契約書第十條取得使用執照期限之限制(於完工日後 三個月內即104年12月30日應取得使用執照)，按契約條文 亦視為違約。
7、原告遂於105年12月16日以三重中山路郵局存證號碼00141 4號存證信函（見原證5），請求被告等2人履行系爭土地 契約及系爭房屋契約並依契約支付延宕履行契約之違約金 ，惟被告等2人皆拒絕依契約履行違約金之支付，原告無 奈下於106年3月2日再次以三重中山路郵局存証號碼00019 4號存證信函（見原證6），通知被告等二人合法解除系爭 土地契約及系爭房屋契約並退還原告已支付之款項，並依 契約支付房地總價百分之十五之違約金。
8、綜上所述，原告已依依民法第254條及系爭土地契約、系 爭房屋契約條款，限期催告被告等2人履行契約，並於被 告等2人拒絕履行後發函通知解除契約，原告與被告等2人 所簽訂之系爭房屋契約及系爭土地契約，已合法解除。（三）系爭房屋契約及系爭土地契約業經合法解除，原告依契約 條款請求被告等2人退還所收之價款並賠償房地買賣總價 百分之十五之違約金，洵屬有據：
1、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付 為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。解除權之行 使，不妨礙損害賠償之請求。民法第259條第2款及第260 條分別定有明文。
2、復按系爭土地預定買賣契約書第十八條違約之處罰第一項 賣方違約罰則：「因可歸責於賣方致給付不能、逾期三個 月未完工或有其他本約約定解約事由時，經買方書面催告 ，賣方仍未於通知期限內履約者，買方得主張解除本契約 及與本契約有聯立關係之契約，賣方除應退還所收之價款 外，並應賠償房地買賣總價百分之十五之違約金，但若買 方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時，以買方已 繳價款為限，買方不得另行請求損害賠償或違約金支付。 」(詳如原證1、原證3，第9頁)。
3、末按系爭房屋預定買賣契約書第二十四條違約之處罰第一 項賣方違約罰則：「若賣方於買方付清價款後無故不履行 移轉登記義務、因可歸責於賣方致給付不能、逾期三個月 未完工或有其他本約約定解約事由時，經買方書面催告， 賣方仍未於通知期限內履約者，買方得主張解除本契約及 與本契約有聯立關係之契約，賣方除應退還所收之價款外 ，並應賠償房地買賣總價百分之十五之違約金，但若買方 所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時，以買方已繳



價款為限，買方不得另行請求損害賠償或違約金支付。」 (詳如原證2、原證4，第23頁)。
4、系爭土地契約及系爭房屋契約為聯立契約，兩者緊密互相 依存，故被告陳李秀英授權被告兢美建設代理處理系爭土 地契約，土地價款及房屋價款皆約定匯入系爭契約所指定 之星展銀行履約專戶（戶名：星展台灣商業銀行受託信託 財產專戶兢美建設兢棧案收款專戶，存款帳號：10000693 488）因此原告向被告兢美建設交付二戶房屋及基地之價 款共5,120,000元，有下列債務人兢美建設股份有限公司 催繳信函及匯款單據可稽：
(1)支付A棟伍樓土地及房屋款訂金、簽約金、開工款共計1,3 50,000元，此有債務人兢美建設股份有限公司催繳A棟伍 樓結構款信函影本乙張可證(見原證7)，其中877,000元部 分為支付予被告陳李秀英之土地款；473,000元部分為支 付予被告兢美建設之房屋款，此可與系爭土地契約及系爭 房屋契約之付款明細表對照(見原證1第4頁及原證2第30頁 )。
(2)支付B棟陸樓土地及房屋款訂金、簽約金、開工款共計1,4 00,000元，此有債務人兢美建設股份有限公司催繳B棟陸 樓結構款信函影本乙張可證(見原證8)，其中909,000元部 分為支付予被告陳李秀英之土地款；491,000元部分為支 付予被告兢美建設之房屋款，此可與系爭土地契約及系爭 房屋契約之付款明細表對照(見原證3第14頁及原證4第30 頁)。
(3)支付A棟伍樓及B棟陸樓結構完成款2,370,000元予被告兢 美建設，並有彰化銀行之匯款回條聯影本乙張可證(見原 證9)，其中A棟伍樓結構完成款為1,160,000元（754,000 元為支付予被告陳李秀英之土地款；406,000元部分為支 付予被告兢美建設之房屋款）；B棟陸樓結構完成款為1,2 10,000元（786,000元為支付予被告陳李秀英之土地款；4 24,000元部分為支付予被告兢美建設之房屋款）。 (4)綜上所述，原告已分別支付被告陳李秀英3,326,000元之 價金；支付被告兢美建設1,794,000元之價金。 5、是以，原告已合法解除系爭土地契約及系爭房屋契約，已 支付之房地價款亦已逾房地總價之百分之十五，被告等2 人依民法第259條第2款及系爭土地預定買賣契約書第十八 條違約之處罰第一項、系爭房屋預定買賣契約書第二十四 條違約之處罰第一項，除應退還所收之價款外，並應賠償 房地買賣總價百分之十五之違約金，詳細金額如下： (1)被告陳李秀英應退還3,326,000元之系爭土地契約價款並



賠償2,737,500元之違約金，共計應給付6,063,500元予原 告：
①原告已支付之系爭土地契約價款為3,326,000元。 ②違約金即房地總價18,250,000元之百分之十五，共2,73 7,500元[計算式：18,250,000元＊0.15＝2,737,500元] 。
③被告陳李秀英共計應給付6,063,500元予原告[計算式： 3,326,000元＋2,737,500元＝6,063,500元]。 (2)被告兢美建設應退還1,794,000元之系爭房屋契約價款並 賠償2,737,500元之違約金，共計應給付4,531,500元予原 告：
①原告已支付之系爭房屋契約價款為1,794,000元。 ②違約金即房地總價18,250,000元之百分之十五，共2,73 7,500元[計算式：18,250,000元＊0.15＝2,737,500元] 。
③被告兢美建設共計應給付4,531,500元予原告[計算式： 1,794,000元＋2,737,500元＝4,531,500元]。 6、綜上所述，原告提起本訴請求被告陳李秀英給付6,063,50 0元及請求被告兢美建設給付4,531,500元，皆洵屬有據。（四）原告本得不經催告逕予解除契約，系爭房屋預定買賣契約 書及土地預定買賣契約書皆合法解除，被告抗辯原告未經 合法催告限期履行，不生解除契約效力云云，洵屬無據： 1、內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載 事項」壹、第12點所定「並取得使用執照」構成系爭房屋 預定買賣契約書第10條第1項前段約定之內容。系爭房屋 預定買賣契約書第24條第1項關於買方書面催告始得主張 解除契約之約定，違反上開應記載及不得記載事項壹、第 24點之規定，應屬無效：
(1)按定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不 構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者， 該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公 平者，該契約全部無效。中央主管機關為預防消費糾紛， 保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定 行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行 政院核定後公告之。前項應記載事項，依契約之性質及目 的，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。二、 違反契約之法律效果。三、預付型交易之履約擔保。四、 契約之解除權、終止權及其法律效果。五、其他與契約履 行有關之事項。違反第一項公告之定型化契約，其定型化 契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。



中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約 ，仍構成契約之內容。消費者保護法第16條、第17條第1 、2、4、5項分別定有明文。
(2)內政部以103年4月28日內授中辦地字第1036650687號公告 之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、 第12點第1款為：「本預售屋之建築工程應在民國○年○ 月○日之前開工，民國○年○月○日之前完成主建物、附 屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但 有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可 抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2.因政府 法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期 間」、第24點第1款為：「賣方違反『主要建材及其廠牌 、規格』、『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方 得解除本契約」。
(3)系爭房屋預定買賣契約書第10條第1項前段約定：「本約 房屋興建工程於民國101年12月已申報開工，民國104年9 月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要 設施，雙方同意以建築主管機關核發之使用執照為本社區 工程完工日期之認定依據及標準」（詳原證2及原證4第8 頁）、第24條第1項約定：「若賣方於買方付清價款後無 故不履行移轉登記義務、因可歸責於賣方致給付不能、逾 期三個月未完工或有其他本約約定解約事由時，經買方書 面催告，賣方仍未於通知期限內履約者，買方得主張解除 本契約及與本契約有聯立關係之契約，賣方除應退還所收 之價款外，並應賠償房地買賣總價百分之十五之違約金， 但若買方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時，以 買方已繳價款為限，買方不得另行請求損害賠償或違約金 之支付」（詳原證2及原證4第23、24頁）。 (4)系爭房屋預定買賣契約書應屬企業經營者即被告所提定型 化契約條款作為契約內容之全部而訂立之契約。觀諸上開 (二)、(三)，足認系爭房屋預定買賣契約書第10條第1項 前段所載「完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要 設施，雙方同意以建築主管機關核發之使用執照為本社區 工程完工日期之認定依據及標準」；第24條第1項中段所 載「逾期三個月未完工…『經買方書面催告，賣方仍未於 通知期限內履約者』，買方得主張解除本契約」之約定， 與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、 第12點第1款「完成主建物、附屬建物及使用執照所定之 必要設施，『並取得使用執照』」；第24點第1款「賣方 違反…開工及取得使用執照期限之規定者，『買方得解除



本契約』」等應記載之事項不同，其中系爭房屋契約第10 條第1項未有「並取得使用執照」之約定；第24條第1項未 有「賣方違反取得使用執照期限者，買方得解除本契約」 之約定，且附加「經買方書面催告，賣方仍未於通知期限 內履約者」之解除契約限制，違反取得使用執照期限得逕 行解除契約之本旨，依前開說明，「預售屋買賣定型化契 約應記載及不得記載事項」壹、第12點第1款所定「並取 得使用執照」；第24點第1款所定「賣方違反取得使用執 照期限得解除契本約」之規定，均構成系爭房屋契約內容 ，而系爭房屋預定買賣契約書第24條第1項關於「經買方 書面催告，賣方仍未於通知期限內履約者」之約定則屬無 效，且除去該部分，系爭房屋預定買賣契約書仍可成立， 依消費者保護法第16條之規定，系爭房屋預定買賣契約書 仍為有效。
(5)是以，爭房屋預定買賣契約書第24條第1項約定買方(即原 告)，須書面催告限期履行部分，有違上開預售屋買賣定 型化契約應記載及不得記載事項及消費者保護法之規範， 屬無效之約定，買方(即原告)依上開預售屋買賣定型化契 約應記載及不得記載事項意旨，僅須賣方(即被告)有逾期 取得使用執照及完工等情事，即得不經催告逕予解除契約 。
2、原告以被告違反取得使用執照期限、完工期限等理由，依 系爭房屋預定買賣契約書第24條第1項約定解除系爭契約 ，為有理由：
(1)如前所述，除去無效約定部分後，系爭房屋預定買賣契約 書之內容應為：
①系爭房屋預定買賣契約書第10條第1項之約定應為：「 本約房屋興建工程於民國101年12月已申報開工，民國 104年9月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所 定之必要設施，『並取得使用執照』，雙方同意以建築 主管機關核發之使用執照為本社區工程完工日期之認定 依據及標準…」。
②系爭房屋預定買賣契約書第24條第1項之約定應為：「 若賣方於買方付清價款後無故不履行移轉登記義務、因 可歸責於賣方致給付不能、逾期三個月未完工、『違反 取得使用執照期限』或有其他本約約定解約事由時，買 方得主張解除本契約及與本契約有聯立關係之契約，賣 方除應退還所收之價款外，並應賠償房地買賣總價百分 之十五之違約金，但若買方所繳價款未達房地買賣總價 之百分之十五時，以買方已繳價款為限，買方不得另行



請求損害賠償或違約金之支付」。
③系爭房屋預定買賣契約書第28條第1項約定：「本契約 與『土地預定買賣契約書』聯立始為生效，雙方亦應同 時遵守履行兩契約，若有違反任一份契約之約定，視為 對兩份契約同時生違約效力，雙方同意依違約之處罰處 理」（詳原證2及原證4第26頁）(二)是以，依系爭房屋 預定買賣契約書第10條第1項之約定（即上開1），系爭 房屋最遲應於104年9月30日完成主建物、附屬建物及使 用執照所定之必要設施，並取得使用執照；而被告係於 105年12月5日始取得使用執照，並遲至於105年4月13日 始完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施( 皆詳見原證10)，顯逾取得使用執照及完工期限期限， 則原告於105年12月16日及106年3月2日分別寄發存證信 函(詳見原證5及原證6)，通知被告依系爭房屋契約第24 條及上開「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項」壹、第24點之規定，解除系爭房屋預定買賣契約書 (原證2及原證4)及其聯立之系爭土地預定買賣契約書( 原證1及原證3)，即屬有據，系爭契約均經原告合法解 除。
3、基上，原告本得不經催告限期履行逕予解除契約，原告抗 辯皆屬無由，系爭房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契 約書皆業已合法解除。
（五）本件亦有系爭房屋預定買賣契約書所記載主建物坪數與完 工主建物實際坪數誤差逾百分之三之情，原告亦得不經催 告逕予解除契約，系爭房屋預定買賣契約書仍合法解除： 1、按系爭房屋預定買賣契約書第三條房屋面積：「…一、主 建物之面積約零百參拾參點貳伍平方公尺…」(原證2第2 頁，即A棟五樓主建物坪數)、「…一、主建物之面積約零 百參拾貳點玖伍平方公尺…」(原證4第2頁，即B棟六樓主 建物坪數)。
2、復按系爭房屋預定買賣契約書第五條第三項：「主建物或 本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分超過百分之三者 ，買方得解除契約…」(原證2及原證4第3頁)。 3、本件完工主建物實際坪數，於5、6樓部分皆僅有30.12平 方公尺或30.02平方公尺，與上開系爭房屋預定買賣契約 書第三條所約定5樓應有33.25平方公尺，6樓應有32.95平 方公尺，不足之誤差皆超過百分之三，此有新北市三重地 政事務所新北重地登字第1064051978號公告乙份(原證11) 足證。
4、是以，按前揭系爭房屋預定買賣契約書第五條第三項，主



建物如有其不足部分超過百分之三誤差者，買方(即原告) 得不經催告逕予解除契約，系爭房屋預定買賣契約書已合 法解除。
（六）系爭房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書皆為被告 自行修改內政部頒訂之定型化契約範例而做成，被告辯稱 違約金過高應予酌減云云，顯不足採：系爭房屋預定買賣 契約書及土地預定買賣契約書，皆為被告自行修改內政部 頒訂之定型化契約範例而做成，係其自行意思表示所形成 之產物，倘被告得主張違約金過高而予以酌減，似有違禁 反言之原則，被告主張顯不足採。
（七）系爭房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書所訂定之 違約金，皆屬懲罰性違約金之性質，與原告所受損害數額 大小無涉，被告抗辯洵不足採：
1、按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額。民法第250條第2項明文參照。 2、本件係屬兩造當事人另有訂定之情形，自屬上開民法第25 0條第2項前段之懲罰性違約金，與原告受有之損害數額大 小無涉，原告亦無庸舉證所受損害。
3、退步言之，縱認本件應適用民法第250條第2項後段，該條 文意規範視為損害總額，原告仍無庸舉證所受損害。 4、綜上，被告抗辯原告未舉證損害云云，顯然有違上開民法 之規定，洵不足採。
（八）證據：提出土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、 三重中山路郵局105年12月16日第1414號存證信函、 三重中山路郵局106年3月2日第194號存證信函、 兢美建設股份有限公司104年9月21日1040921001號函、匯 款回條聯、使用執照、新北市三重地政事務所106年2月7 日新北重地登字第1064051978號公告等影本為證據。二、被告方面：
聲明：請求駁回原告之訴；並陳明如受不利之判決，願供擔 保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）不爭執之事實：
1、原告向被告二人購買坐落新北市○○區○○段○○段0000 00000地號，預售屋建案「兢棧」A棟5樓及B棟6樓各1戶。 2、三方約定A棟5樓房屋、土地總買賣價金895萬元部分，其 中房屋部分3,132,000元；土地部分5,818,000元，截至本



件起訴之日止，原告土地部分繳款1,631,000元；房屋部 分繳款879,000元，合計共繳納251萬元，尚有644萬元之 買賣價金未為支付。
3、三方約定B棟6樓房屋、土地總買賣價金930萬元部分，其 中房屋部分3,255,000元；土地部分6,045,000元，截至本 件起訴之日止，原告土地部分繳款1,695,000元；房屋部 分繳款915,000元，合計共繳納261萬元，尚有669萬元之 買賣價金未為支付。
4、原告已給付被告陳李秀英土地部分買賣價金3,326,000元 、兢美公司房屋部分買賣價金1,794,000元。（二）本社區完工日期應以建築主管機關核發之使用執照為據， 被告主張應以104年9月30日完工並移轉建物、土地所有權 ，有悖於兩造契約之約定：
1、按原告起訴略以：「…原告蘇克福於102年10月21日分別 與被告兢美建設股份有限公司及被告陳李秀英簽立系爭建 案之聯立契約…約定被告兢美建設股份有限公司及被告陳 李秀英須於104年9月30日完工該建案，並移轉建築基地及 房屋所有權，交付完工之房屋予原告」(請參見起訴狀第7 頁第四段起)，並以被告未於上開期限前移轉房屋及土地 所有權予原告，掣發三重中山路郵局第1414號存證信函催 告，再以同郵局第194存證信函主張解除契約，而以兩造 契約業經合法解除，於本訴請求退還已收價款及賠償房地 買賣總價百分之十五之違約金云云。
2、惟依兩造間房屋預定買賣契約書(請參見原證2、4)第十三 條第一項第(一)款、土地預定買賣契約書(請參建原證1、 3)第九條第一項第(一)款約定：「賣方應於使用執照核發 後四個月內辦理所有權移轉登記手續。但買方未依約付款 、未履行下述本條第三項之義務或有其他違約情事或可歸 責於買方之事由者，不在此限」等語，兩造間買賣契約並 未約定被告應於104年9月30日前移轉房屋、土地所有權予 買方，原告主張被告二人未於104年9月30日前移轉建物、 土地所有權係屬違約云云，顯非實在，所為解除契約之主 張，不生效力，不足採憑。
3、雖原告訴訟代理人於106年7月13日庭訊時另稱：「…第一 ，被告稱原告解除契約不合法之理由在於被告沒有違反完 工及交屋期限，惟契約解釋除文字解釋外，尚須探求當事 人意思，倘如被告稱本件契約豈非終無履約之時，況本件 確有載明完工及交屋的期限，詳情可參原告提出之原證二 號、原證四號部分買賣契約書第八頁，其中第十條載明民 國104年9月30日需完成主建物附屬建物及使用執照必要設



施等語，同條第二點文字敘明逾期三個月未取得執照則視 同賣方違約，可推知本件至少於104年12月30日必須取得 執照完工，另同證物第十頁部分，第十三條第一點，亦有 載明賣方應於使用執照核發後4個月內辦理所有權登記移 轉手續，即105年4月30日必須完成所有權移轉登記。惟迄 今我們起訴之時，沒有完成所有權登記移轉，固原告主張 解除契約應該是合法的」，主張原告解除契約合法云云。 惟「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥 於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無需別 事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」，最高法院 17年上字第1118號判例著有明文。兩造間房屋預定買賣契 約書第十條第一項對於本工程完工日期之認定及依據，明 載為：「…雙方同意以建築主管機關核發之使用執照為本 社區工程完工日期之認定依據及標準」，顯見應以「建築 主管機關核發之使用執照」為完工日期之認定依據及標準 ，此項文字文義清楚，並無模糊不明需另事探求之處，自 不容原告視而不見，並反於契約文字約定，依其自身解釋 另行推知，原告訴訟代理人於前述庭訊時主張：「…可推 知本件至少於104年12月30日必須取得執照完工」云云， 並無足採。又建築主管機關係於105年12月5日核發本社區 工程使用執照，有使用執照所載日核發期日可稽(被證二 ─使用執照影本乙件)，依上開契約約定所示，本社區完 工日期為105年12月5日，併予說明。
（三）原告所為解除契約不符民法及契約之約定，不生解約之效 力：
1、按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當 期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」 ，民法第254條定有明文；又「若賣方於買方付清價款後 無故不履行移轉登記義務、因可歸責賣方致給付不能、逾 期三個月未完工或有其他本約約定解約事由者，經買方書 面催告，賣方仍未於通知期限內履約者，買方得主張解除 本契約及與本契約有聯立關係之契約」，兩造間房屋預定 買賣契約書第24條第1項、土地預定買賣契約書第18條第1 項各有明文。又「債權人非因債務人遲延給付當然取得契 約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行 時，始得解除契約，此觀民法第二百五十四條之規定自明 」、「債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權， 必須定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得 解除契約，上訴人以被上訴人遲延給付該期價款，竟未經 限期催告履行，逕予解除契約，亦非適法」，最高法院31



年上字第2840號判例、70年度台上字第2803號判決各有明 文，謹先陳明。
2、本件姑不論兩造並未約定於104年9月30日完工及移轉建物 、土地所有權，已如前述，退萬步言之，縱認兩造間確有 上開約定，被告未依約完工及移轉房屋、土地所有權，可 認為被告給付遲延，惟原告並不因被告給付遲延即當然取 得契約解除權，依前開民法規定及兩造契約之約定，原告 應定期催告被告履行，倘被告於催告期限內仍未履行，原 告始得解除兩造間買賣契約。惟依原告起訴狀所載，原告 主張被告未於104年9月30日前完工並移轉建物、土地所有 權，「原告遂於105年12月16日以三重中山路郵局存證號 碼第001414號存證信函(原證5)，請求被告等2人履行系爭 土地契約及系爭房屋契約並依契約支付延宕履行契約之違 約金，惟被告2人皆拒絕依契約履行違約金之支付，原告 無奈下於106年3月2日再次以三重中山路郵局存證號碼 000194號存證信函(原證6)通知被告等二人合法解除系爭 土地迄約及系爭房屋契約，並退還原告已支付之款項，並 依契約支付房地總價百分之十五之違約金」云云。惟原告 所提原證5號存證信函係載：「…惟貴公司逾期超過一年 之久，本人依約即享有解除房地預購契約之權利。敬請貴