臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度訴字第一六四一號
原 告 甲○○
訴訟代理人 吳惠玲律師
被 告 東雲股份有限公司
法定代理人 蘇志誠
被 告 建台水泥股份有限公司
設台北市○○路○段三七六號十四樓
法定代理人 乙○○ 住
右二人共同 林慶雲律師
訴訟代理人 侯勝昌律師
許瑜容律師
陳裕文律師
右 一 人 楊靖儀律師
複代理人
右當事人間損害賠償事件，於民國九十三年一月十三日言詞辯論終結，本院判決如左
：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國八十四年七月九日與被告簽立預定房屋土地買賣契約書，買 受坐落高雄市○○區○○段七六三、七六四之一、七七六之一三、七七七之四等 四筆土地上八五大樓地下二層，編號第一四九號攤位一戶，面積約一一．三六坪 （以下簡稱系爭攤位），買賣價金共新台幣（以下同）四百九十萬元，嗣兩造於 八十八年七月九日完成交屋手續。惟伊簽約時，系爭攤位旁並無安全門之設置， 而交屋前伊卻發現攤位旁增設安全門，經伊以書面向被告申訴未果，而該安全門 之存在改變人潮動線，致伊小吃生意之商機受影響，係屬被告故意不告知之瑕疵 ，爰依民法第三百五十四條第一項、第三百五十六條第三項、第三百五十七條、 第三百五十九條、第三百六十五條第二項、第二百五十九條規定解除本件買賣契 約，請求被告回復原狀。又被告未於買賣契約內載明專有部分與公共設施面積之 比例，亦未給予伊審閱期間，違反公平、誠信，爰依消費者保護法第十二條第一 項、第十六條規定，主張契約無效，或依民法第二百二十七條、二百二十六條、 第二百五十六條、第二百五十九條之規定，解除本件買賣契約，請求被告回復原 狀。再者，被告將地下二層之防火隔間牆、主要樑柱計入伊之專有部分內，使伊 多支出約五十八萬元之價金，購買無法實際使用之坪數，而失公平；又該大樓第 十二層之陽台僅供該樓層住戶逃生用，不應計入全體區分所有權人應負擔之公共 設施（以下簡稱大公）內，被告卻予計入，而地下二層排煙室、空調機房、電氣 機房均係供全大樓使用，應列入大公計算，被告卻將之計為地下二層區分所有權 人應負擔之公共設施（以下簡稱小公），而將大、小公灌水，致伊負擔之公設比 例過高，亦屬顯失公平。爰依民法第二百四十七條之一、第七十一條本文、公寓
大廈管理條例第七條本文、消費者保護法第十一條、第十二條第一項、第二項第 一款、第十四條、第十六條、消費者保護法施行細則第十四條第一項之規定，主 張本件買賣契約無效，並依不當得利之法關係，請求被告返還價金及利息。另伊 於九十年九月始發現被告將小公灌水、施用詐術之行為，致伊陷於錯誤而訂約， 爰依民法第九十二條規定撤銷買受系爭攤位之意思表示，並依民法第一百七十九 條規定，請求返還價金及利息。以上請擇一判決如訴之聲明，如鈞院認上開請求 均無理由，亦請依民法第三百五十九條規定減少價金等語。 並聲明：⑴被告應給付原告四百九十萬元，及自八十八年七月九日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶原告願供擔保， 請准宣告假執行。
二、被告則以：伊並未變更設計於系爭攤位旁增設安全門，即便有該情事，依兩造契 約第二十條第一項約定，原告亦不得請求賠償或異議；兩造訂約時，行政院公平 交易委員會（以下簡稱公平會）就建築業者應否於契約中表明公共設施分攤之計 算方式尚未作出決議，伊於契約內未記載公設比例，並無違失可言；又原告於買 受即知系爭攤位內含及樑柱，且本大樓係於公寓大廈管理條例實施前取得建築執 照，兩造間契約並不受該條例第七條規定之拘束；又本大樓第十二層陽台係屬開 放式空間，且以目前政府消防車之雲梯高度，該陽台可資為急難時全體住戶避災 等待救援之所在，列為大公並無不妥，而地下二層之排煙室、空調機房、電氣機 房均僅供該樓層商場使用，自應列為小公等語，資為抗辯。 並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，願供擔保 請准宣告假執行。
三、兩造不爭之事項：
原告於八十四年七月九日與被告簽立預定房屋土地買賣契約書，以四百九十萬元 向被告買受系爭攤位一戶，並於八十八年七月九日完成交屋手續。四、原告主張被告於系爭攤位旁增設安全門，且未於買賣契約內載明公設分攤比例， 並將防火隔間牆、主要樑柱計入其專有部分，又將大、小公之分配比例灌水等情 ，被告固不否認買賣契約內未記載公設分攤比例，及將防火隔間牆、樑柱計入原 告專有部分各節，惟否認該樑柱係屬主要樑柱，亦否認有增設安全門及將大、小 公比例灌水，並否認有違反公平情事，且以前揭情詞置辯。是以，本件所應審究 者，在於：（一）被告有無於系爭攤位旁增設安全門？如有，原告得否依物之瑕 疵擔保之規定解除契約？（二）原告得否以本件買賣契約內未記載公設分攤比例 為由，依消費者保護法第十二條之一、第十六條規定主張契約無效，或依民法不 完全給付等規定解除契約？（三）被告將防火隔間牆、樑柱計入原告之專有部分 ，有無違反公平？原告得否依民法第二百四十七條之一、消費者保護法第十二條 等規定主張契約無效？（四）原告分攤大、小公之比例是否合理？原告得否依民 法第二百四十七條之一、消費者保護法第十二條等規定主張系爭買賣契約無效？ 或依民法第九十二條規定撤銷契約？或依民法第三百五十九條規定請求酌減價金 ？茲析敘本院之判斷如下。
五、被告有無於系爭攤位旁增設安全門？如有，原告得否依民法物之瑕疵擔保之規定 解除契約？
（一）原告主張其買系爭攤位時，其旁並無設置安全門乙節，業據提出買賣契約書附 圖為證，被告亦自承系爭攤位旁之安全門於兩造買賣契約上並未標示，該安全 門係變更設計後，依消防法規定而設置等語（見九十年十月十六日勘驗筆錄） ，是足認被告係於兩造諦約後始於系爭攤位旁增設安全門。（二）惟兩造契約第二十條第一項約定：「本大廈受電室、變電室、配電室、機械房 、水箱、自來水管、消防等設施之位置，依照工務局核發之建築執照圖所標示 位置設置，倘電力公司、水廠等正式設計另指定位置及增設時，雙方均同意此 項指定及增設，絕不得請求對方任何補償或為異議之主張」，而上開約款約定 之目的，無非係因消防設備之設置涉及專業，且需經高雄市政府工務局核可， 相較於立約時之狀態，有變更、增加之可能，故先予約明，以免事後發生爭議 。而依該約款內容，係兩造均需接受消防專業設計、審核單位之要求，而容忍 設備之指定或增設，並非片面加諸限制於買受人，衡情尚無失於公平之可言， 是該條款之約定自屬有效，從而，原告自應受其拘束。是以，雖兩造訂約後， 被告於系爭攤位旁增設安全門，惟依上開約定意旨，原告不得就此請求被告補 償或為異議。何況，兩造所約定之消防設備設置基準係建築執照圖，而上開大 樓地下二層之消防安全設備，於建築執照核發後，迄今未有變更紀錄，亦有高 雄市政府消防局九十一年二月五日高市消防預字第九七七號函可按（見本院卷 第二一四頁），是原告更無從為異議之主張。
（三）再者，原告就其主張該安全門之增設導致人潮動線變更，對其商機有不良影響 等情，並未能舉證證明，且徵諸社會交易常情，影響商機之因素甚多，商品品 質、行銷方式均屬之，店家之坐落地點、人群往來動向僅其中一、二，是即便 系爭攤位之獲利不佳，亦難認與上開安全門之設置有關。何況，該安全門並非 系爭攤位之一部分，而該攤位本身亦無滅失、減少價值或效用等情事。據上， 無從認系爭攤位有瑕疵存在，從而，原告自不得依物之瑕疵擔保之規定解除契 約。
六、原告得否以本件買賣契約內未記載公設分攤比例為由，依消費者保護法第十二條 之一、第十六條規定主張契約無效，或依民法不完全給付等規定解除契約？（一）兩造於本件買賣契約第一條就房屋部分預定買賣標示及權利範圍約定：「１． 乙方（即被告）將其所有... 編號一四九壹戶... 面積約壹壹點參陸坪出售與 甲方。２．本房屋平面配置圖如附件七所示... ３．本房屋面積包含主建物、 附屬建物及其應分攤之公共設施面積在內，確實買賣面積以本大廈建竣後地政 機關登記面積為準。４．本項第一款房屋預定買賣面積與登記面積有誤差時， 其誤差在百分之一以內者概不為找補；其誤差面積超過百分之一者就其超過部 分雙方同意依本房屋及土地之總價款，按房屋面積比例計算後之單價，無息互 為找補」。又上開大樓地下二層本係供作小吃商場使用，此為兩造所不爭，是 該樓層之造景、進餐區○○道等公共空間所占比例，本質上必較一般住、商用 途之公寓大廈為高。而本件買賣契約附圖已明確標示各攤位配置及造景、進餐 區等，且上述公共空間占圖面之比例至少達於二分之一，亦有該圖附卷可按。 準此，被告雖未於契約內明確記載公設分攤比例，惟已載明出售之總坪數內包 含公設面積，並有附圖足供推估可能分攤之公設比例，且約明實際坪數如有短
差時之賠補方式，是尚難逕認該關於買賣標的之條款顯失公平，或被告未盡諦 約中之告知義務。
（二）至公平會（八九）公處字第一八七號處分書雖認定被告於買賣契約內未記載公 設分攤之計算方式，係屬失於公平之行為（本院卷第四四頁），惟該處分書係 針對訴外人陳建帆等六十人之檢舉所為之裁處，其情節與本件不盡相同，無從 拘束本件之判斷。且以，公平會為前揭認定之理由，係因該會於八十四年十一 月二十九日第二一六次委員會決議建築業者應於契約中說明共用部分所含項目 ，及公共設施分攤之計算方式等，並限期於八十五年元月前導正，不溯及既往 ，惟被告未配合修正，於八十五年十月間與該案中一黃姓檢舉人所訂房屋買賣 契約內，仍未記載上開事項，故裁處被告應予停止該標示不明之作為，然未認 定被告對其他檢舉人亦有該項違反公平之行為。而本件買賣契約係於八十四年 七月九日簽訂，早在公平會上開決議之前，以當時尚無明確之規範標準，且原 告對其可能負擔之公設比例並非全然無從查悉，已如前述，是益難認被告未於 本件契約內記載公設分攤比例有違公平。
（三）據上，本件買賣契約既無顯失公平之約款，被告亦無違反告知義務，原告自無 從依消費者保護法第十二條之一、第十六條或民法不完全給付等之規定主張契 約無效或解除契約。
七、被告將防火隔間牆、樑柱計入原告之專有部分，有無違反公平？原告得否依民法 第二百四十七條之一、消費者保護法第十二條等規定主張契約無效？（一）原告主張被告將防火隔間牆、樑柱計入其專有部分乙節，被告固予是認。惟按 ，公寓大廈之共用部分係指專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物 ，而供共同使用者，公寓大廈管理條第三條第四款定有明文。而原告所指防火 隔間牆所占面積僅０．二六平方公尺，此經本院會同高雄市政府地政處新興地 政事務所人員到場勘測，製有勘驗筆錄（九十年十月十六日）、複丈成果圖（ 本院卷第八九頁）在卷可按，徵諸常情，系爭攤位所負擔之隔間牆面積尚無過 大，且該隔間牆之主要功能即在區隔系爭攤位與通道，並於火災時防止火源延 燒，地下二層甚或大樓其他區分所有權人根本無從使用該牆壁，且就其防火效 果亦僅係間接受益，職是，被告將該隔間牆計入原告之專有部分，而不計入共 用部分，並無不妥。
（二）又原告稱系爭攤位內之樑柱係屬主要樑柱乙節，為被告所否認，並陳明僅為一 般樑柱，而原告又未能舉證證明，是自無從認其前揭陳述為真，而一般樑柱係 建築物通常存有之結構，供為支承或區隔，況且，原告自承其於買受系爭攤位 時，即知該攤位內含有樑柱（見本院卷第一００頁），且有買賣契約附圖在卷 可按，準此，被告將上開附連原告攤位之樑柱計入原告之專有部分，亦無不當 。據上，足認被告將上開隔間牆、樑柱計入原告專有部分，並無失諸公平之可 言。從而，原告自無從依民法第二百四十七條之一、消費者保護法第十二條等 規定，主張系爭買賣契約無效之餘地。
八、原告分攤大、小公之比例是否合理？原告得否依民法第二百四十七條之一、消費 者保護法第十二條等規定主張系爭買賣契約無效？或依民法第九十二條規定撤銷 契約？或依民法第三百五十九條規定請求酌減價金？
（一）原告主張上開大樓第十二層陽台不應列入大公面積，惟該層陽台係供作該大樓 全體住戶於急難時逃生之用，此據被告陳明在卷，且觀諸原告提出之照片三幀 （見本院卷第三八六頁），該樓層陽台入口處均足供單人正面進出，無需側身 ，且門坎亦僅達一般成人所能跨越之高度，出入並無困難，通道亦未堵塞，衡 情確可供避難之用，是以，被告將之列入全體區分所有權人應負擔之大公，並 無不妥。
（二）其次，原告主張上開大樓地下二層之排煙室、電氣機房、空調機房均應列入大 公，而非小公等語，惟經本院函詢李祖原建築師事務所結果，地下二層電氣機 房約可分為五大區塊，其中1-2/A-B、1-2/B-D、15-16/A-C等三大區塊係供地 下二層至第十一層使用，1-2/H-I、15-16/-H-I等二區塊係供地下二層當層使 用；又空調機房分為六區塊，其中1-2/D-G、15-16/C-G等二大區塊係供地下二 層至第十一層使用，其餘2-3/A、14-15/A、3-4/I、13-14/I等四區塊則係供地 下二層當層使用；又排煙室均係供當層使用，此有該事務所九十一年九月三十 日九一（原）字第九一二０三號函及附圖可按。而上述供地下二層至第十一層 使用之三大區塊電氣機房、二大區塊空調機房，被告係將之計入大公，其餘僅 供地下二層使用之電機或空調機房及排煙室均計為小公，亦有被告提出之測量 成果圖附卷可稽（見本院卷第三二五頁），且經本院會同上開地政事務所人員 勘測屬實，製有勘驗筆錄（九十二年二月十日）及複丈成果圖在卷足憑（見本 院卷第五五九至五六一頁）。執此，足見被告係依供用之樓層而將上開電氣、 空調機房及排煙室分歸計入大、小公，並無將應由全體區分所有權人分擔之機 房或排煙室，加計入地下二層共同使用部分之情事。（三）再者，上開大樓地下二層所應負擔之公設比例本質上必較一般公寓大廈高，且 係原告於買受時即能推估預見，均如前述，而被告歸計大、小公之方式亦無不 合理之處，是以，尚難認被告有何違反公平或施用詐術之行為，亦無從認系爭 攤位有公設比例過高之瑕疵存在。
九、綜上所述，原告主張系爭攤位旁增設安全門，係屬瑕疵，及被告未於本件買賣契 約內記載分攤公設之比例，並將防火隔間牆、主要樑柱計入其專有部分，且將大 、小公比例灌水，而有違公平、誠信等情，均無可採。從而，原告依上述消費者 保護法、民法之相關規定，請求被告給付四百九十萬元及利息，洵屬無據，應予 駁回。又其訴既經駁回，假執行之聲請即失所依附，應一併駁回。十、兩造其餘攻擊防禦方法，無礙本件勝負之判斷，爰不一一論敘，附此敘明。十一、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 一 月 三十 日 臺灣高雄地方法院民事第一庭
~B法 官 甯 馨
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十三 年 一 月 三十 日~B法院書記官 林麗文
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