台灣高等法院民事判決 九十二年度上字第四一九號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 陳靜育律師
被上訴人 游景幅即祭祀公業游寬義管理人
訴訟代理人 林健智律師
複代理人 黃金亮律師
右當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十二年三月三十一日台灣宜蘭
地方法院九十一年度訴字第二○九號第一審判決提起上訴，本院於九十二年十二月三
十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡請求確認上訴人對被上訴人管理之祭祀公業游寬義所有坐落宜蘭縣壯圍鄉○○段 七八地號、地目田、面積四○○七平方公尺之耕地有不定期之耕地租賃關係存在 。
㈢被上訴人應協同上訴人就前項土地向宜蘭縣狀圍鄉公所辦理承租人為上訴人、出 租人為祭祀公業游寬義之耕地三七五租約變更登記。二、陳述：
㈠有關上訴人確有繼續耕作之事實，除經宜蘭縣政府租佃調解委員會調查屬實外， 復有美城村之村長黃水盆出具之證明書附卷可憑，而黃水盆出具之證明書所證明 之事實，亦與盧啟證明書之內容相同，而黃水盆為村長，其對村內事務之了解當 之知甚詳，如所證之事實非實在，豈有任意出具證明書之可能？況其證明書上蓋 有村長之關防，等同公文書，足證其慎重。而證人盧啟頃因細故與上訴人發生糾 紛，盧啟為報復上訴人，到庭謊稱其不識字故不知證明書內容云云，惟衡諸常情 ，倘不識字應對所證明之內容再三確認，否則隨意簽章豈不懼應負何法律責任， 盧啟現任台灣省宜蘭農田水利會第十二屆水利小組長，有台灣省宜蘭農田水利會 第十二屆水利小組長通訊錄可憑，水利小組長每任三年，盧啟前後已擔任過三屆 水利小組長，時間長達九年。而依據台灣省農田水利會組織規程第三十四條規定 ，水利會每年應分區召開水利小組長聯席會議二次，檢討年度工作計劃及小組任 務執行情形。前項聯席會議，該區會員代表應列席報告會員代表大會有關事項及 其提案。又農田水利小組長學歷必須小學以上畢業者，且每年定期參加二次之聯 席會議檢討、報告年度工作計劃，足見其證言不實。 ㈡系爭租佃權於民國九十年六月五日始經全體繼承人協議分割，由上訴人單獨繼承 ，凡此有土地繼承登記案及遺產分割協議書可證外，復經其他繼承人吳潭、游素 妙、游素秋、林景揚、游秋耿等人於九十二年十一月六日到庭證明實在，故六十 六年二月五日，系爭租佃權於游丁光死亡後，由繼承人即配偶林亦罔（八十三年
十二月十三日死亡），及其子女吳游素蓮 (七十六年三月一日死亡)、甲○○、 鄭游素蕙、郭游素妙、游素秋、林景揚、游景宏、游秋耿共同繼承，屬於全體繼 承人公同共有。縱認上訴人有將系爭土地之一部作為廟會活動使用及轉租盧啟一 節屬實，則系爭租佃權既為全體繼承人公同共有，則上訴人單獨將系爭土地之一 部轉租行為，顯已違反民法第八百二十八條第二項規定。除法律或契約另有規定 外，公同共有物之處分及其他權利之行使，應得公同共有人全體之同意之規定， 則上訴人之出租或轉借行為既未得其他公同共有人之同意，對其他公同共有人不 生效力，該出租或轉借行為自屬全部無效。既屬無效，則游丁光之繼承人就系爭 土地當無出租或轉借之行為，自不發生符合耕地三七五減租條例第十六條第一項 規定之情形，斯而系爭土地耕地租約關係仍存在於兩造之間。 ㈢依據聖祖廟管理委員會函覆原法院所稱「租約係前任主任委員游重吾與上訴人口 頭之約定」，顯見出具該函之人郭同海既非游重吾本人，郭同海於函內亦無隻字 片語稱訂約時其有在場親聞親見，故其究竟如何得知該情？是否為傳聞證據？又 訂約時除上訴人、游重吾外，尚有何人在場？均關係系爭土地有無轉租之判斷。 ㈣縱認兩造間之耕地租約因上訴人違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定 ，依同條第二項規定，兩造間之耕地租約無效，惟上訴人歷年來均有以辦會代替 繳租金方式為之，被上訴人亦無反對之表示，且係徵稅賦亦均由上訴人負責繳交 ，且迄今仍有耕作之事實。故租約縱因轉租致無效不存在，然就系爭土地被上訴 人未向上訴人主張收回土地之要求，反而仍繼續有收取租金之行為，則上訴人既 然有繼續繳交租金及耕作之事實存在，兩造間顯就系爭土地另有成立新租約之意 思及事實存在，況且壯圍鄉公所於八十四年十二月六日在系爭土地登記簿上加註 「本筆土地訂有三七五租約」時，被上訴人並未為反對或異議，故兩造間就系爭 土地已另成立新不定期耕地租賃關係。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提證明書一紙、台灣省宜蘭農田水利會第十 二屆水利小組長通訊錄封面及第六十頁、游記交通標誌工程行營利事業登記證、 八十六年偵字第一五七六八號起訴書、照片一紙、航照圖一張為證；並聲請訊問 證人林景陽、吳厥達、盧啟、鄭舜章。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：
㈠本件被上訴人抗辯上訴人於七十幾年間即將系爭土地轉租與盧啟耕作之事實，業 據證人盧啟於原審到庭陳述甚詳，足信上訴人確已將系爭土地交與盧啟耕作，耕 作之損益均歸屬盧啟，上訴人則坐享地租利益，此屬轉租之情形甚明，而非如上 訴人所稱僅委託他人代為耕作而已。
㈡上訴人雖否認有將部分土地轉租予聖祖廟，並辯稱該土地上之水泥地係上訴人於 六十八年舖設用以曬榖云云，惟上訴人自承該水泥地面積約二百坪，佔系爭耕地 面積六分之一，則衡諸常情，其尚無將所租土地幾近二成之土地提供曬穀場之用 之理。再者，上訴人亦不否認自七十五年後稻榖都改為烘焙，無須曬榖，惟其並 未將該水泥地回復，而任由他人放置大型貨櫃及停車，且上訴人雖於本件租佃爭 議調解時即九十一年二月間已將該水泥地拆除，然原舖設水泥之土地迄今猶留有
砂石，顯無法供作耕作或曬榖之用，從而該部分土地實難認定係屬與農業經營不 可分離之農業用地。
㈢上訴人於原審九十一年十一月八日履勘現場時稱：「‧‧‧八十九年我有請他們 拆除，他們要求因為重建三十週年所以希望因為辦廟會再延長一年。」等語，堪 信上訴人已自認其將系爭耕地之一部份於聖祖廟每年辦廟會時借用停車，或任由 聖祖廟出資興建圍牆及舖設水泥，嗣後經聖祖廟要求並同意借用之事實。 ㈣游丁光於六十六年死亡，其繼承人有無自任耕種，若沒有自任耕種，其租約當然 無效，不待被上訴人主張。游丁光死亡即發生繼承問題，在土地租賃權尚未分割 前，租約即已無效。
三、證據：援用第一審所提證據並聲請訊問證人吳潭、鄭游素蕙、郭游素妙、游素秋 、林景揚、游景宏、游秋耿。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：上訴人之被繼承人游丁光與被上訴人就宜蘭縣壯圍鄉○○ 段○○七八地號土地訂有耕地三七五租約，嗣游丁光於六十六年間死亡，系爭承 租權於游丁光死亡後，由繼承人即配偶林亦罔（八十三年十二月十三日死亡）， 及其子女吳游素蓮（七十六年三月一日死亡）、甲○○、鄭游素蕙、郭游素妙、 游素秋、林景揚、游景宏、游秋耿共同繼承，屬於全體繼承人公同共有。系爭租 佃權於民國九十年六月五日始經全體繼承人協議分割，由上訴人單獨繼承，游丁 光生前或上訴人每年均依約出錢辦會，並無欠租情形。又系爭耕地租約雖經壯圍 鄉公所逕為租約註銷登記，惟經上訴人請求變更登記後，壯圍鄉公所遂依內政部 函釋，並查明上訴人確有繼續耕作之事實，即通知被上訴人，被上訴人接獲通知 後乃提出異議，案經調解、調處，被上訴人仍拒絕訂定續約。本件耕地出租人是 祭祀公業，依法令縱租約期滿亦不得要求收回自耕，只要原承租人要求續租，其 不得拒絕並有義務續定租約，且系爭租約雖於六十四年十二月三十一日期滿，然 承租人並無不續租之意思表示，並繼續於土地上耕作，每年亦繳交租金，被上訴 人並無反對之表示，故由此足證上訴人對系爭土地有不定期之耕地租賃關係存在 ，被上訴人否認且不配合辦理變更登記，使上訴人法律地位處於不安之危險，此 不安得以確認判決除去之，故上訴人有受確認判決之利益，併請求被上訴人應協 同辦理租約登記事宜。又上訴人有繼續耕作之事實，除經宜蘭縣政府租佃調解委 員會調查屬實外，復有當地村長及鄰居所出具之證明書為憑。且系爭土地上之水 泥廣場係為上訴人於六十八年間所建供曬穀場之用，後因土地旁建有聖祖廟，進 香信眾將之誤為該廟停車場，斯此該曬穀場應屬供與農業經營不可分離之農業用 地，非違法使用。且上訴人亦不曾向聖祖廟收取租金，自無違法轉租可言，另觀 諸聖祖廟之會計總冊並未記載是何種租金，亦無上訴人收受之證據，甚者該會計 總冊之記載與其回函所稱每期耕為一五○稻穀之內容不符，顯見回函與實情相悖 ，自難據此為不利上訴人之認定等語，求為確認不定期之耕地租賃關係存在；協 同辦理耕地三七五租約變更登記。
二、被上訴人則以：上訴人將系爭土地之一部分約二百坪於六十八年間借予鄰近之聖 祖廟鋪設水泥地及搭建圍牆，供作該寺廟之廟會場地，而附近的居民並向該寺借 來使用曬稻，嗣八十一年間上訴人復將該有鋪設水泥地及搭建圍牆之土地租與該
寺廟，每期租金為一五○稻穀，而該寺廟於八十二年至八十六年間，並付租金予 上訴人，上訴人於九十年或九十一年始要求該寺廟拆除該水泥地及圍牆，將系爭 土地一部借與或租予他人使用，即係非自任耕作，原訂耕地租約自屬無效。又查 ，系爭部份土地約四分地，從民國七十幾年到八十幾年間約十年時間轉租予訴外 人盧啟耕作，每年租金壹仟台斤稻穀，亦足認上訴人確實轉租不自任耕作，原訂 租約亦屬全部無效，上訴人自不得依據無效之租約請求續訂租約。且上訴人至今 並未代繳賦稅水利等必要費用，有欠租之情形，另系爭田地部分繼續一年以上不 為耕作，被上訴人爰為終止租約之意思表示等語，資為抗辯。三、上訴人主張被上訴人於五十九年一月一日與上訴人之父親游丁光就坐落宜蘭縣壯 圍鄉○○段七八地號土地訂立耕地三七五租約，租期自五十九年一月一日起至六 十四年十二月三十一日，並向台灣省宜蘭縣政府辦理登記在案，租期屆滿後被上 訴人並未收回自耕，游丁光仍繼續耕作，嗣游丁光於六十六年二月五日死亡，繼 承人為其配偶林亦罔（八十三年十二月十三日死亡），及其子女吳游素蓮（七十 六年三月一日死亡）、甲○○、鄭游素蕙、郭游素妙、游素秋、林景揚、游景宏 、游秋耿等情，其後吳游素蓮死亡後，由其配偶及子女吳潭、吳信宏、吳宏益、 曾吳阿卿、陳吳麗珠、藍吳麗珍繼承，林亦罔死亡後，則由前述其子女及吳游素 蓮之配偶及子女繼承，嗣於九十年六月五日始由全部繼承人將系爭承租權分配予 上訴人一人單獨繼承，業據證人吳潭、郭游素妙、游素秋、林景揚、游秋耿於本 院九十二年十一月六日準備程序審理時證述屬實，並有上訴人提出之土地登記謄 本、臺灣省宜蘭縣私有耕地租約、繼承系統表（見原審卷第二四頁至二七頁）， 及
訴人應係於游丁光或林亦罔死亡後，由上訴人單獨繼承外，餘不爭執，惟上訴人 之抗辯並未舉證以實其說，不足採信，堪信上訴人主張為真實。四、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規 定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條 例第十六條第一項、第二項定有明文。所謂不自任耕作兼指轉租及將耕地借與他 人使用在內（參照最高法院五十六年度台上字第一五二○號判例）。五、被上訴人主張上訴人有於六十八年間將部分土地出借予聖祖廟舖設水泥地作為廟 會場地及供作寺廟香客停車之用，不自任耕作，租約無效，惟為上訴人所否認， 辯稱該土地上之水泥地係上訴人於六十八年間舖設用以曬榖云云。茲應審酌上訴 人有無不自任耕作，致租約無效之情形？
㈠查，證人即聖祖廟之廟祝羅素良於原法院九十一年十一月八日履勘現場時證稱： 伊從六十五年開始擔任聖祖廟之廟祝迄今，系爭水泥地是在他擔任廟祝之後才舖 之主委游重吾向上訴人商借使用舖設水泥地，水泥及圍牆均為聖祖廟所舖設，不 是同一時間施做，圍牆是比較晚施做，有無支付代價他不清楚，系爭土地雖然有 人在上面曬稻過，都是附近的居民向我們廟方借來使用，上訴人有無曬稻我們並 不知道，不過當初確實是為了辦廟會才舖設水泥地，上訴人是直到今年或去年才 向我們聖祖廟要求拆除，之前並沒有反應過等語（見原審卷第一二二至一二三頁 ），而上訴人於原法院九十一年十一月八日履勘現場時亦自承水泥地和圍牆都是 聖祖廟鋪設的，水泥地是六十八年鋪的，圍牆何時施作不清楚，附近居民經常來
曬穀過，鋪設水泥地後我自己也有曬過一、二次，雖然我曾經同意過，但後來我 就反對，八十九年我有請求他們拆除，他們要求因為重建三十週年，希望辦廟會 再延長一年等語（見原審卷第一二二頁反面、第一二三頁）互核相符，並有照片 五張附卷可稽（見原審卷第四十八至五十頁），堪信上訴人確有於六十八年間將 系爭耕地部分借予訴外人聖祖廟舖設水泥地工作廟會場地使用，並直至八十九年 上訴人始請求聖祖廟拆除，復因聖祖廟要求辦廟會再延長一年為真。上訴人所辯 顯不足採。
㈡上訴人雖辯稱游丁光死亡後，系爭土地之耕地租佃承租權，由全體繼承人繼承， 而為全體繼承人公同共有，上訴人單獨將系爭土地之一部出借之行為，既未得其 他公同共有人之同意，對其他公同共有人不生效，該出租或轉借行為自屬全部無 效。既屬無效，則游丁光之繼承人就系爭土地當無出借行為，自不發生有符合耕 地三七五件租條例第十六條第一項規定之情形，而系爭土地耕地租賃關係仍存在 於兩造間云云，惟查耕地三七五減租條例第十六條第二項，所謂承租人將耕地全 部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無 效而言。又承租人應自任耕作者，應包括其家屬在內。（參照最高法院四十六年 台上字第五七號判例、七十一年台上字第二八四一號判例）。由上開判例意旨可 知，本件租賃權為上訴人等全體繼承人所公同共有，此所謂承租人應自任耕作， 自係指全體繼承人而言，本件上訴人為系爭耕地承租人之一，但其既未自任耕作 ，而將承租之耕地於六十八年間供予聖祖廟舖設水泥地供廟會使用，則原訂租約 自屬全部無效，自不生上訴人所主張之因僅公同共有人之一人轉租或出借耕地予 他人使用，依民法第八百八十二條規定，因未得其他公同共有人同意不生效力， 其出租或轉借行為無效，所以耕地租約仍有效存在之問題，上訴人之抗辯並無理 由。
六、上訴人於六十八年間將系爭土地之一部出借予聖祖廟鋪設水泥，供該寺廟辦廟會 ，上訴人不自任耕作，顯已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，依 同條第二項之規定，被上訴人與上訴人及游丁光其他繼承人間之耕地租約無效， 且此租約無待於被上訴人為終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅， 又耕地三七五減租條例第十六條第二項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人 者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言（參照最高 法院四十六年度台上字第五七號判例）。故縱上訴人等承租人部分耕種或其後於 九十一年間已將系爭土地上鋪設之水泥地及圍牆拆除再為耕作，以及被上訴人其 後仍有收取租金，仍無法使租約回復其效力，亦無礙系爭耕地租約已經消滅之事 實。至於上訴人另抗辯上訴人既有繼續繳交租金及耕作之事實存在，兩造間顯然 就系爭土地另有成立新租約之意思及事實存在，況且壯圍鄉公所於八十四年十二 月六日在系爭土地登記簿上加註「本筆土地訂有三七五租約」時，被上訴人並未 為反對或異議，故兩造間就系爭土地另已成立新的不定期耕地租賃關係云云，惟 查，另成立新租約必須當事人間另有成立新租約之合意，上訴人對此既未主張及 舉證兩造有訂立新租約之合意，僅因不知原訂租約已失效，為原租約而繼續繳租 及耕作，自不因上訴人仍有繳交租金及有耕作之事實，或壯圍鄉公所八十四年十 二月六日在系爭土地登記簿上加註本筆土地訂有三七五租約時，被上訴人並未反
對或異議，即得認兩造間另有新成立新租約之意思及事實，況上訴人及其他繼承 人尚於九十年六月五日就系爭原承租權書立遺產分割協議書，難謂上訴人之前有 另成立新租約之意，是上訴人此部份主張亦無理由。兩造間之耕地租約已於六十 八年間，因上訴人等承租人未自任耕作而無效。七、兩造間原訂之耕地租約於六十八年間無效，且無另立新租約，從而，上訴人請求 確認兩造就系爭耕地有不定期之耕地租賃關係存在，及請求被上訴人應協同上訴 人就前項土地向宜蘭縣壯圍鄉公所辦理承租人為上訴人、出租人為祭祀公業游寬 義之耕地三七五租約變更登記，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決 ，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，被上訴人主張七十餘年間部分耕地轉租予訴外人盧啟及上訴 人有無繳交租金，被上訴人因上訴人一年以上未耕作終止租約之情事及兩造就聖 祖廟於嗣後有否繳交租金予上訴人等之爭執及其餘之攻擊與防禦方法，均不影響 本件判決之結果，爰不一一論述。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 一 月 十三 日 民事第十三庭
審判長法 官 鄭 雅 萍
法 官 許 文 章
法 官 游 婷 麟
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十三 年 一 月 十四 日 書記官 林 初 枝附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。