台灣彰化地方法院民事判決 九十二年度簡上字第一一五號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 庚○○律師
被上 訴 人 己○○
訴訟代理人 丙○○
被上 訴 人 丁○○
兼訴訟代理人 乙○○
被上 訴 人 戊○○
辛○
右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國九十二年七月三十一日本院北斗簡
易庭九十二年度斗簡字第一五０號第一審判決提起上訴，本院於九十二年十二月三十
一日辯論終結，判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決關於駁回上訴人請求被上訴人將該判決附圖即田中地政事務所九十二 年四月十一日土地複丈成果圖所示編號Ａ部分之磚造平房拆除，並將編號Ａ 、Ｂ部分之土地返還上訴人之部分廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人應將坐落彰化縣田中鎮○○段八三九之七地號土地（ 下稱系爭土地）如原判決附圖所示編號Ａ部分面積十九平方公尺之磚造平房 拆除後，並將編號Ａ部分與編號Ｂ部分面積三三．一八平方公尺合計五二． 一八平方公尺之土地交還上訴人。
二、陳述：除與原審記載相同者茲予引用外，其補述略稱： （一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之 契約，民法第四百二十一條定有明文。是承租人於租賃關係存續中負有支付 租金之義務，承租人應依約定之日期、金額並向出租人支付租金，方能謂合 於債之本旨。查系爭土地為上訴人所有，被上訴人繼受系爭土地承租人之地 位，其等竟向訴外人蘇常雄支付租金而未向上訴人給付，而上訴人亦未授權 蘇常雄有代為受理租金債權，被上訴人支付租金並不合於債之本旨。原審徒 以蘇常雄與上訴人之住所相同，被上訴人將租金支付予蘇常雄時，上訴人並 未為反對之表示為由，遂遽行認定被上訴人支付租金係合於債之本旨，對上 訴人即生給付租金之效力，該支付租金效力之認定純屬臆測擬制，顯有認定 事實不依證據之判決違法。
（二）次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六 十七條前段定有明文。又無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被上訴人 對上訴人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者， 上訴人於被上訴人無權占有之事實，無舉證責任。被上訴人應就其取得占有
，係有正當權源證明之。如不能證明，則應認上訴人之請求為有理由，最高 法院七十二年台上字第一五五二號判決參照。本件上訴人係以被上訴人占用 系爭土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分土地，並在編號Ａ部分土地上共有一磚 造平房，無正當權源，本於民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定， 訴請被上訴人拆屋還地。被上訴人對上訴人為系爭土地之所有權人與占用附 圖所示編號Ａ、Ｂ部分之事實並無爭執，僅以非無權占有而係租賃關係為抗 辯，依民事訴訴法第二百七十七條規定，被上訴人自應就其等係有租賃關係 之有權占有事實舉證證明。然從被上訴人所提出之收受租金之單據、提存書 、郵政國內匯款執據及回執等觀之，僅能證明有將租金交付予訴外人蘇常雄 或其妻蘇洪珠理或以蘇常雄為提存物受取人之事實，並無法證明兩造間確有 租賃關係存在，退言之，縱被上訴人舉證兩造間確有租賃關係，該租賃關係 亦因被上訴人遲付租金經定期催告仍未支付，業經上訴人終止。原審竟以上 訴人取得系爭土地所有權後未告知被上訴人，被上訴人無從知悉租賃物之所 有權變動情形為由判決駁回上訴人之請求，顯有違背證據與判決不備理由之 違法。
三、證據：援用原審立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原審記載相同者茲予引用外，其補述略稱： （一）被上訴人均按時繳納租金，從無積欠租金。上訴人自民國八十八年五月十四 日買賣取得系爭土地分割前之新民段八三九地號土地（下稱原八三九地號土 地）應有部分二十四分之一，其未以書面告知被上訴人，亦未表明取得所有 權之範圍以及更改租金給付方式，致使被上訴人無從知悉租賃土地所有權之 變動，而循往例將應繳租金交付蘇常雄收受，應有「給付租金」之效力。而 上訴人係訴外人蘇常雄之媳婦，兩人住所、居所均相同，其早已知悉全部租 金均由蘇常雄收受，卻未為反對之書面表示，況且蘇常雄多年來收取全部租 金後，均按各共有人之持份比例分給各共有人，上訴人若謂「沒有收取租金 」，除非蘇常雄侵占入己，否則上訴人不可能沒有收到租金。且訴外人蘇常 雄於八十八年七月曾對被上訴人提起調整租金之訴，上訴人早在八十八年五 月取得該原八三九地號土地所有權，對被上訴人將租金全部交付蘇常雄收受 ，並未表示異議，直至九十二年一月六日及同年月十八日，始分以郵證存證 信函告知被上訴人積欠租金達三年六月，以及片面終止兩造間之租賃契約， 顯然於法不合、毫無理由，因上訴人存證信函中，並未表明其取得土地所有 權之持分面積，更未通知更改租金給付方式，致使被上訴人無從計算應納上 訴人之租金額度如何？更不知上訴人擬欲變更租金給付方式，被上訴人因而 循例將全數租金交付蘇常雄收受，原審判決「對原告即生給付租金之效力」 ，於法並無違誤。
（二）本件土地係被上訴人之祖先於百餘年前向地主承租建屋使用，租金一向由上 訴人地主到被上訴人祖先家（承租人）收取（稻穀）。後因上訴人先祖死亡 ，改由推派權利人續收租金，並將稻穀折算現金收取，世代交替，最近出租
人所推之人為蘇常雄及王嘉華，迄今從無其他共有人提出異議。又原八三九 地號土地所有權人有鄭知、鄭金梅、陳阿貴、羅鄭春金、梁文美、證金城、 陳葉、孫鄭金花、梁玉龍、蘇常雄及甲○○等十一人，被上訴人之祖先在該 地租地建屋（磚造平房），租金每年分二期，於稻穀收成後給付，係「不定 期租賃契約」，上訴人係於八十八年五月取得持分二十四分之一，依「買賣 不破租賃原則」，上訴人與被上訴人間仍有不定期租賃關係存在。又原八三 九地號土地所有權人曾於八十八年七月向被上訴人訴請調整租金（鈞院八十 八年訴字第一０九二號），上訴人並曾參與上開調整租金訴訟，其於原審主 張拆屋還地外，主張應給付租金新台幣（下同）九千一百零三元，上訴人自 認之情形，即為「訴請調整租金」、「原審主張被告應連帶給付未付之租金 九千一百零三元」，已承認被上訴人與上訴人間有不定期租賃關係存在，與 無權占有無涉。
三、證據：援用原審立證方法外。
丙、本院依職權調取八十八年度訴字第一０九二號調整租金民事卷宗。 理 由
一、上訴人起訴主張：系爭土地為其所有，該土地係由原八三九地號土地經法院判決 分割而來，伊於分割前即八十八年五月十四日向訴外人即共有人王嘉華購得，被 上訴人對系爭土地上雖原有租賃關係存在，惟自伊取得系爭土地所有權後未曾收 受被上訴人給付租金，經伊於九十二年一月六日催告被上訴人繳納積欠之租金， 因未獲支付，再於九十二年一月十八日通知被上訴人終止租賃契約，並要求清除 地上物及給付租金，其等仍置之不理，兩造之租約已經終止。又由被上訴人所提 出之收受租金之單據、提存書、郵政國內匯款執據及回執等觀之，均僅能證明有 將租金交付予訴外人蘇常雄或其妻蘇洪珠理或以蘇常雄為提存物受取人之事實， 無法證明兩造間確有租賃關係存在，且縱被上訴人舉證兩造間確有租賃關係，該 租賃關係亦因被上訴人遲付租金經定期催告仍未支付，業經上訴人終止，被上訴 人仍占用原判決附圖所示編號Ａ、Ｂ部分土地，並在編號Ａ部分土地上共有房屋 ，即無正當權源，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權，請求被上訴人應 將如原判決附圖所示編號Ａ部分之磚造平房拆除，並將編號Ａ、Ｂ部分之土地返 還上訴人，並應連帶給付未付之租金九千一百零三元，及自九十二年一月六日起 至還地清楚日止，按月複利計付年息百分之五之利息，並按月計付二百零八元之 租金損失等語（其中上訴人請求給付被上訴人連帶給付租金及利息部分，經原審 判決駁回，未據上訴人聲明不服，已告確定）。二、被上訴人則以：系爭土地分割前之原八三九地號土地，係被上訴人之祖先於百餘 年前承租興建房屋使用，而原八三九地號土地所有權人計有鄭知、鄭金梅、陳阿 貴、羅鄭春金、梁文美、鄭金城、陳葉、孫鄭金花、梁玉龍、蘇常雄及上訴人共 十一人，被上訴人之祖先在該地租地建屋（磚造平房），租金每年分二期，於稻 穀收成後給付，有不定期租賃關係存在，上訴人係於八十八年五月取得原八三九 地號土地應有部分二十四分之一，依買賣不破租賃原則，上訴人與被上訴人間仍 有不定期租賃關係存在，並非無權占有。又被上訴人自七十三年下期起至今之租 金，除八十三年上期之租金由訴外人王嘉華收受外，餘均由訴外人蘇常雄或其妻
經手收受，上訴人從未告知取得系爭土地所有權，直至九十二年一月六日才告知 自其取得所有權以來，被上訴人欠繳之租金已達三年六月，被上訴人收受該存證 信函後，即請求上訴人於九十二年五月以前書面告知九十二年以後租金給付方式 ，否則即依往例辦理，因上訴人並未書面告知，遂循往例將應繳之租金以匯票寄 給蘇常雄，應已發生給付租金之效力等語置辯。三、查上訴人主張系爭土地為其所有，係由原八三九地號土地經法院判決分割而來， 其於分割前於八十八年五月十四日即向訴外人王嘉華購買，而成為原八三九地號 土地共有人。又系爭土地上如判決附圖所示編號Ａ部分、Ｂ部分土地現為被上訴 人占有使用，並在編號Ａ部分土地上共有磚造平房等事實，業據其提出土地登記 謄本、本院八十九訴字第八五一號分割共有物民事判決各一件為證，並經原審會 同彰化縣田中地政事務所勘驗測量，製有勘驗筆錄及如原判決附圖示複丈成果圖 在卷可稽，且為被上訴人所不爭執，應堪認為真實。四、次查，上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地乙節，則為被上訴人所否認，辯稱 系爭土地分割前之原八三九地號土地，係被上訴人之祖先向該土地共有人租地建 物使用，存有不定期限租賃關係，上訴人於八十八年五月取得該土地應有部分二 十四分之一，依買賣不破租賃原則，兩造間有不定期租賃關係存在等語，則本件 首應審酌者為兩造間是否有租賃關係存在。經查：（一）被上訴人主張系爭土地分割前之原八三九地號土地，係被上訴人之祖先向該土 地共有人租地建屋使用，存有不定期限租賃關係，自七十三年下期至八十八年 上期之租金，除八十三年上期之租金係由上訴人之前手王嘉華收取外，餘均由 該土地共有人蘇常雄及其妻收受之事實，業據其提出租金收據為證（見原審卷 第九十頁至一０七頁）。而查，訴外人蘇常雄及上訴人之前手王嘉華係原八三 九地號土地之共有人，其二人均係因繼承而取得該土地之應有部分，亦有土地 登記簿謄本可稽（見原審卷第五十六頁至第六十一頁）；又訴外人蘇常雄於八 十八年七月間曾主張其共有之八三六、八三九地號土地係其先人出租予對被上 訴人及訴外人林王爽承租使用，而對上訴人及林王爽起調整租金之訴，該土地 共有人黃陳愛蓮、陳甫龍、鄭金城、羅鄭春金、王嘉華於該事件中並曾授權蘇 常雄為與共有土地承租人之處分行為（見八十八年度斗調字第二二三號卷第二 十四至二十七頁），亦業經本院調取八十八年度訴字第一０九二號卷宗查明。 是依原八三九地號土地共有人蘇常雄在上開事件主張之租用情形，核與被上訴 人所述該土地承租情節大致相符，而蘇常雄及上訴人之前手王嘉華又係因繼承 始取得該土地應有部分，其等既未與被上訴人另外成立租賃契約，應可認其二 人係依循祖先之例而向被上訴人收取租金。再參以原八三九地號土地之共有人 ，其中訴外人黃陳愛蓮、陳甫龍、鄭金城、羅鄭春金及王嘉華等人均曾授權蘇 常雄處理與共有土地承租人之處分行為等情，被上訴人辯稱原八三九地號土地 係由其祖先向地主租用，存有不定期限租賃關係等語，應為可採。則上訴人之 前手王嘉華既係原八三九地號之出租人，王嘉華於八十八年五月十四因買賣關 係，將其應有部分移轉予上訴人，而八十九年五月五日修正之民法第四百二十 五條雖規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三 人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租
賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，然法律之適用不溯及既往 ，且民法債編施行法就修正民法第四百二十五條規定並無特別規定溯及於修正 前為適用，是依修正前民法第四百二十五條規定，該租賃契約對上訴人仍繼續 存在，上訴人應為原八三九地號土地共同出租人甚明。至上訴人於上訴本院後 雖改口否認兩造間原有租賃關係存在，然其於九十二年一月六日曾以存證信函 催告被上訴人給付租金，並於九十二年一月十八日通知被上訴人終止租約，此 有上訴人所提存證信函二件在卷為憑（見原審卷第八頁、第九頁），而其提起 本件訴訟，亦係以被上訴人未依法給付租金為由，主張終止租賃契約，請求拆 除房屋返還土地並給付租金，其於原審言詞辯論時更陳述「我不否認有租賃契 約，但是已終止」等語甚為明確（見原審卷第一三一頁），則上訴人嗣後否認 兩造間本有租賃關係存在，自無可取。
（二）又原八三九地號土地於九十一年二月四日雖經判決分割為數筆土地，而由上訴 人取得系爭土地所有權，然租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有權人 為必要。本件被上訴人係承租原八三九地號土地全部，縱該土地嗣後經分割為 多筆土地，然該租賃標的物之出租人、承租人及範圍均相同，僅出租人內部就 租賃物共有關係有所變動，該租賃契約並不因此變更為存在於各筆分割後土地 之數個租賃契約關係。且依上訴人於原審請求被上訴人給付租金之計算方法觀 之，其係以被上訴人支付蘇常雄之租金，依蘇常雄在原八三九地號土地應有部 分比例核算為原八三九地號土地之總應收租金，再依上訴人於原八三九地號土 地應有部分比例計算被上訴人應交付之租金，而請求被上訴人給付自八十八年 五月十四日起至九十二年一月六日之租金及其後每一期（半年）應繳之租金（ 見原審卷一三八頁），則上訴人本為原八三九地號土地之出租人，其於分割共 有物取得系爭土地所有權後，仍以其原八三九地號土地應有部分比例，請求被 上訴人支付租金，並無變更租賃標的物為系爭土地之意；又依上訴人於九十二 年一月十八日寄發予被上訴人之存證信函所載「本人買受持分共有之田中鎮○ ○段八三九號土地，業經九十二年元月六日田中郵局存證信函催告台端於期限 內支付遲付租金，但是仍未獲台端支付。故本人爰依民法第四百四十條之規定 ，向台端明確表示終止該土地之租賃關係．．．」等語（見原審卷第九頁）， 亦以終止原八三九地號土地租賃關係之意思而為通知，由此均可認原八三九地 號土地分割後，原租賃契約之當事人及契約內容並未變更，仍以原八三九地號 土地之共有人為出租人，並以原八三九地號土地之租賃之標的物。五、按終止權之行使，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條之規定，應向 他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其 全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性，最高法院著有六十四年台再 字第二三九四號判例、六十四年台上字第二二九四號判例可稽。查系爭土地分割 前之八三九地號土地，上訴人之前手王嘉華及蘇常雄等人與被上訴人既存有不定 期限租賃關係，上訴人嗣後因買賣關係取得該土地所有權，租賃關約對其繼續存 在，而在原八三九地號土地分割後，兩造租賃契約亦未經變更，則本件縱有終止 租約之事由，終止租約之意思表示仍應由出租人全體向被上訴人全體為之，始生 效力。本件僅由上訴人一人向被上訴人為終止租約之意思表示，自難認已生終止
租約之效力，是上訴人主張兩造之租賃契約已經終止，亦無可採。六、綜上所述，兩造間就系爭土地存有不定期限租賃關係，上訴人終止租約之意思表 示既於法不合，被上訴人基於租賃關係，自有占有使用系爭土地之權利，是上訴 人主張被上訴人為無權占有，並依民法第七百六十七條規定，請求被上訴人應將 系爭土地上如原判決附圖所示編號Ａ部分面積十九平方公尺之磚造平房拆除後， 並將編號Ａ部分與編號Ｂ部分面積三三．一八平方公尺合計五二．一八平方公尺 之土地交還上訴人，即屬無據，應予駁回，原審駁回上訴人之請求及假執行之聲 請，其理由雖不盡相同，惟其結果並無二致，原判決仍應予維持，上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判如其聲明所示，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述 ，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 一 月 十四 日 臺灣彰化地方法院民事第二庭
~B審判長法官 何志通
~B法 官 廖國佑
~B法 官 羅秀緞
右為正本係照原本作成
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 一 月 十九 日~B法院書記官 邱柏滄