臺灣宜蘭地方法院民事判決 105年度訴字第441號
原 告 黃添伯
訴訟代理人 曾文杞律師
被 告 陳蔡淑華
訴訟代理人 沈志成律師
上列當事人間返還價金事件，本院於民國106年6月5日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴意旨：
㈠、兩造於民國105年7月16日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭 買賣契約），以新臺幣（下同）928萬1,000元之代價，買受 被告所有坐落於宜蘭縣○○鄉○○○○段00○00地號土地及 門牌號碼同鄉三奉路366巷15號及同巷19號房屋（以上不動 產下合稱系爭房地，如分稱則逕以該地號、房屋表示）。原 告於簽約時交付第一期款140萬元，復於105年7月26日交付 第二期款140萬元支票予被告。詎料，原告事後得知系爭土 地俱於100年間經內政部公告為國家級重要濕地保育區，再 經內政部於104年間公告確認其範圍及等級。且依濕地保育 法規定，重要濕地保育區內土地無法供為建築使用，且因不 得私設通路，無法指定建築線供為建築使用。另系爭買賣契 約第7條第7款約定：「房地點交前，如發現買賣標的物有物 或權利瑕疵，依下列約定處理，惟如本契約另有約定者，從 其約定：1.買方得催告賣方補正，如賣方拒絕補正或客觀上 難以補正，買方即得依民法規定行使減少價金或解約等權利 …。」，本件系爭土地經公告為國家級重要濕地，無法供建 築使用，有減少價值並減少通常效用及契約預定效用之瑕疵 ，業經原告委請律師發函解除系爭買賣契約，且系爭買賣契 約一經解除被告即應返還受領之買賣價金第一期款140萬元 。
㈡、原告購買系爭土地係供興建建築物使用，乃約定賣方（即被 告）保證「土地無作為其他建築物之法定空地…」，雙方並 就「搭排」、「建築線申請」及「合法之私設通路證明」建 築物興建事項，訂立相關約定，證人甲○○證述：兩造所訂 立之特約條款，其中提到法定空地、搭排、建築線及私設通 路，是買賣雙方訂約時提及的事項，是買方購買本件土地是 要蓋建築物，只是沒有馬上要蓋等語至明。況系爭土地因濕 地保育法等規定，即重要濕地保育區內土地、建物等，僅得
為從來之現況使用，致日後無法供為建築使用，乃被告更易 其詞，改稱系爭土地仍得開發或建築使用云云，自即無可採 信。且被告簽訂系爭買賣契約當時，被告並未將系爭土地經 公告為國家級重要濕地保育區乙情告知原告，而依「重要濕 地評定變更廢止及民眾參與實施辦法」規定，本件被告為土 地所有權人必已受通知，知悉系爭土地經公告為國家級重要 濕地保育區。被告稱伊當時不知云云，證人乙○附和其詞要 均不實，然足證明簽訂系爭買賣契約書當時，被告故意不將 系爭土地經公告為國家級重要濕地保育區告知原告。㈢、兩造買賣契約特約條款第4條約定：「雙方同意毗鄰土地冬 山鄉新奇武荖段12地號，自同段13地號毗鄰同段14地號往北 延伸至宜蘭縣○○○○○○○○○段0地號界線為止，由賣 方向主管機關申請合法之私設通路證明（寬六米）後，由買 方自行置作私設通路」，經原告以臺北古亭郵局第340號存 證信函催請於7日內被告履行，然被告仍未履行，原告再以 臺北公館郵局第96號存證信函解除買賣契約。系爭買賣契約 第8條第1款約定：「賣方若未依本約履行各項義務，…經買 方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以 書面通知解除本買賣契約，賣方應返還已支付價金…。」， 被告應向主管機關申請合法之私設通路證明（寬六米），經 原告書面限期7日催請內履行，被告仍未履行，原告再以書 面解除買賣契約，被告應返還已付價金。
㈣、爰依系爭契約約定及民法第359條規定解除契約，並依同法 第259條規定請求被告返還價金等語。並聲明：⑴被告應給 付原告140萬元及自105年7月16日起至清償之日止按年息5% 計算之利息。(2)、原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決 願供擔保准免為假執行。答辯以：
㈠、本件原告購買系爭土地之目的，在於系爭土地所在環境優美 ，適合退休後居住，故乃要求購買系爭12地號之部分土地， 先與被告共有，以開設私設通路，得以連接系爭房屋使用， 俾使原告購買系爭房屋及13地號土地後，對外得有通道聯繫 。此業據證人即本件土地買賣賣方仲介乙○證述明確，佐以 系爭買賣契約之約定及後附之分管協議書，益證原告購買系 爭土地之目的，在於使用系爭土地上未辦理保存登記之系爭 房屋。因系爭13地號土地，並無毗鄰排水溝，故無法申請搭 排許可，亦無法指定建築線，故系爭房地只能以現況使用， 無法申請建築執照重新建築，買賣價金係考量系爭土地無法 申請建照，故較市場行情為低等情，亦據買賣雙方之仲介即 證人甲○○、乙○於本院審理時證述無訛，而證人乙○、甲
○○亦於簽約過程，將此等事實詳述予原告知悉，原告充分 了解此情，參諸買賣契約書特別約款第3項約定記載「雙方 知悉本筆土地確無毗鄰排水溝，賣方不保證搭排及建築線申 請得以核准，均由買方自行負責處理，與賣方無涉。」益明 。是以，被告於簽約過程中，已將系爭土地之現況說明予原 告知悉，且此重要事項並已記載於系爭買賣契約內，原告充 分明暸系爭房地僅能做現況使用，依不能重新建築之現況議 價磋商後，仍願買受，足認原告並無日後改建之計畫。至證 人甲○○證稱：法定空地、搭排、建築線及私設通路之約定 ，是因為買方購買本件土地是要蓋建物云云，惟系爭土地本 已不得申請建照，此為兩證人證述明確，且私設通路之約定 ，本係應買方便於使用系爭土地上之系爭房屋之要求而約定 ，原告明知系爭土地無法申請建照，亦無解決之道，豈有可 能甘冒風險，仍願花費巨資購買系爭土地蓋建物使用，足認 證人甲○○此部分之證言不可採信。系爭土地位於濕地保育 區內，日後不能建築，惟依通常之交易觀念及兩造契約之約 定，系爭13地號土地既然因無毗鄰排水溝及無法指定建築線 ，本即無法申請建照，用途本即受限，是於濕地保育區內是 否得重新建築，本與其購買系爭土地之建物之本意無涉，難 認有何物之瑕疵可言。
㈡、本件系爭土地縱已列入重要濕地保育區內，然目前並無依濕 地保育法第15條之規定制定重要濕地保育計畫，尚難遽指上 開兩筆土地不得建築使用。況且，縱使有制定保育計畫，惟 倘依保育計畫之功能區分劃分為環境教育區、管理服務區、 其他分區，依濕地保育法第16條第2項之規定，國家級重要 濕地保育區，仍得開發或建築。至原告所援引同法第21條及 第25條第2款之規定，並無明文禁止濕地內不得建築，縱認 所謂不得「挖掘、取土、埋填、堆置或變更濕地地形地貌。 」亦包含「建築」行為在內，惟依此條規定之前提為「未經 主管機關許可」，是以反面解釋，倘經主管機關許可，仍可 建築，況同法第16條第2項之規定，同條第1項第3款至5款之 情形，仍可進行開發或建築，原告遽指系爭土地已有不得建 築之瑕疵，顯然有誤。再者，對於將系爭土地列為國家級重 要濕地保育區之過程，被告為土地所有權人，但從未收到主 管機關任何正式之書面文書，而被告實際並未居住於系爭土 地上之房屋，戶籍地址亦未設於其上，上開開會通知僅備註 請公所協助轉知所轄居民，然實際上被告並未收到任何公所 書面或口頭之開會通知，顯未踐行通知被告之程序。而「重 要濕地評定變更廢止及民眾參與實施辦法」係於104年1月30 日始發布，本件內政部係於104年1月28日開會確認濕地範圍
，斯時上開「重要濕地評定變更廢止及民眾參與實施辦法」 尚未施行，原告認依照該辦法必然已通知被告云云，顯有誤 會。是以，被告於簽立買賣契約時，仍不知系爭土地已列入 濕地保育區內甚明。
㈢、依系爭買賣契約第8條第2項規定：「買方若不依合約履行各 項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二 計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），但賣方 不得藉買方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點 交，賣方應另行主張之。經賣方書面通知限期催告（(至少 七日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約， 並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金，… 」，然本件被告並無違反系爭買賣契約或民法物之瑕疵擔保 責任相關規定之情形，已如前述，原告藉詞解除買賣契約， 顯然無據。是原告解除本件買賣契約無理由，不生解除之效 力，仍有履約之義務，然原告不履行買賣義務，未於105年7 月26日前給付第二期款140萬元，經被告發函催告履行，仍 未置理，業經被告於105年10月1日發函予原告解除本件買賣 契約，被告自得沒收原告已給付之第一期款140萬元。㈣、本件原告僅支付第一期價金，第二期價金給付期限屆期，原 告拒絕給付，幾經被告催告仍未履行，原告並以被告所有之 系爭土地已列入國家級重要濕地保育區內，無法建築，存有 重大瑕疵，而主張依物之瑕疵擔保責任之規定解除本件買賣 契約，而被告主張原告未按期支付期款，依系爭買賣契約之 規定解約，則本件買賣契約是否因原告主張之物之瑕疵而解 約，抑或被告主張無需負擔物之瑕疵責任，而原告拒絕支付 價金，被告解約有理由，法律效果在終局判決前仍屬未定。 原告於訴訟程序進行中，突以存證信函要求被告履約，顯與 原告起訴主張被告應負物之瑕疵擔保責任而解除契約之主張 相悖，倘本件終局判決認系爭買賣契約仍屬有效存在，則原 告要求被告繼續履約，方屬正當。依此，縱認被告仍有履行 上開取得私設通路合法證明之義務，然斯時契約法律效果未 明，縱被告未履行，難認有何可歸責之原因可言。再者，依 本件系爭買賣契約特別約款第4條之規定，並未約明履行期 限，而依契約之規定，買方需繳交第三期款後，賣方配合辦 理產權過戶，本件賣方辦理私設通路證明之義務，無非在於 使原告得合法使用該私設道路連接系爭土地上系爭房屋，況 該道路依兩造之分管協議，該私設通路仍需辦理土地持份之 共有及分管協議之登記，則依系爭買賣契約之精神及交易之 慣例，核被告應履行之辦理私設通路合法證明，亦應於原告 給付第三期價款之後，方屬合理。是縱認本件買賣契約仍有
效存在，惟該申請合法私設通路之義務與原告買賣價金之給 付，存有對待給付之關係，在原告依約支付第二期、第三期 價款之前，被告自得行使同時履行抗辯權，拒絕履行此義務 甚明。
三、本件爭點及本院之判斷：
本件原告主張系爭土地係位於內政部公告之五十二甲重要濕 地（國家級）範圍內，是系爭土地無法達成供建築之目的， 具有減少通常效用及價值之瑕疵，被告並故意不告知該瑕疵 ，則依民法第359條之規定，原告自得發函向被告為解除買 賣契約之意思表示等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯 。是本件兩造之爭點，厥在於：㈠、原告主張系爭土地有不 能供建築使用，而有不具物之通常及契約預定之效用之瑕疵 ，故主張解除系爭買賣契約，請求被告返還已付價金是否有 理由？㈡、原告主張被告未履行申請私設通路之義務，而主 張解除系爭買賣契約，是否有理由？茲認定如下：㈠、原告主張系爭土地有不能供建築使用，而有不具物之通常及 契約預定之效用之瑕疵，故主張解除系爭買賣契約，請求被 告返還已付價金為無理由：
１、原告主張系爭土地現被列為國家級濕地保育區範圍內，無法 供建築使用，故有物之瑕疵而主張解約，並請求被告返還已 給付之價金等語。被告則以原告要買受系爭土地時就知道沒 有辦法重新申請建築使用，在系爭買賣契約已載明；且依照 濕地保育法的規定，系爭土地亦非完全不能建築，更何況依 照目前的條件也不能供建築使用，難認有瑕疵為由等語為辯 。查，依兩造所簽訂之系爭買賣契約特約條款第3條約定： 「雙方知悉本筆土地確無毗鄰排水溝，賣方（即被告）不保 證搭排及建築線申請得以核准，均由買方（即原告）自行負 責處理，與賣方無涉。」等語，觀其文義，足認買方即原告 當時已知悉系爭土地因無毗鄰排水溝無法搭排，亦即無法申 請建築線重新申請建築執照重建建物甚明。另據證人即本件 系爭土地買賣買方（即原告）之仲介甲○○到庭結證稱：「 （提示原證1卷第12頁特約條款問：本件兩造在買賣時契約 的特約條款，其中提到法定空地、搭排、建築線及私設通路 ，這些是不是買賣雙方訂約時提及的事項，因此有這樣的約 定？）是的。」、「（問：其中提到法定空地、搭排、建築 線及私設通路，是否與買賣雙方中之一方要新建建築物有關 ？）是的。」、「（問：當時是提到買方或賣方要新建建築 物？）當時買方是要先買，沒有馬上要蓋建築物。」、「（ 問：你的意思是買方購買本件土地是要蓋建築物，只是沒有 馬上要蓋，是否如此？）是的。」、「（問：簽約當天你是
否全程在場？）是的。」、「（問：簽約當天有沒有任何人 提到所買的土地，買方將來無法申請建照？）當時賣方經紀 人有提到無法搭排申請建照，因為土地沒有臨排水，所以無 法搭排而無法申請建照。」、「（問：是否因為買方購地是 要新建建築物，所以才在特約事項4約定12地號申請私設通 路延伸到水利會的水溝，以處理沒有臨排水的問題？）記得 這條私設道路的約定不是要連水利會水溝，而是要方便通行 。」、「（問：系爭13地號上的土地，是否有一間未辦理保 存登記的建物？）是的。」、「（問：你剛剛說買方買地先 沒有要蓋房子，買賣協議中賣方提供12地號部分土地作為私 設通路，目的為何？）以目前法規是不能蓋，12地號私設道 路是要方便通行。」、「（問：買方有明確跟你表示過，他 以後要在買的土地上蓋房子嗎？）沒有明確跟我表示過。」 、「（問：在買賣雙方簽訂本件買賣契約之前，你或買方有 無向賣方或賣方的仲介表示過買方日後要在系爭土地上蓋房 子？）沒有。」、「（問：在簽立本件買賣契約之前，你以 及買方對於系爭土地目前無法申請建照一事，是否均已清楚 知悉？）我是知道，買方我們有告知目前是沒有臨排水。」 、「（問：本件買賣的成交價跟相同條件的土地相比行情是 高或低？）相對比較低。」、「（問：較低的原因是否簽約 當時系爭土地無法申請建照？）是的。」、「（問：買賣標 的的土地當時無法申請建照，是因為剛剛你所說沒有面臨排 水的原因嗎？）是的。」、「（問：當時在雙方洽談過程中 ，有無提到標的有濕地保護區管制限制問題？）沒有，當時 我方不知道，賣方知不知道我不曉得，但他們沒提。」、「 （問：所以當時雙方議價所考慮的要點是未將是否列為濕地 保護區管制限制放在裡面？）是的。」、「（問：故剛才證 人稱本件買賣價格較行情低，是因為沒有路、不能搭排，而 沒有將濕地管制考慮在內？）是的。」等語（見本院卷第45 至47頁）；及證人即本件買賣賣方（即被告）仲介乙○到庭 證以：「（問：買方當初賣這塊地的目的為何？）當時買方 表示買這塊地是要過退休生活，附近環境很好，要將原有房 子原地翻修，當初賣方有問我們這地方房子和地都沒什麼價 值為什麼要買，所以他這麼說。」、「（問：在簽約之前， 買方及其仲介有無跟你或賣方提到日後要在系爭土地上蓋房 子？）沒有。」、「（問：系爭土地在簽約當時有沒有辦法 申請建照？）沒有辦法，因為當時我們有告知買方仲介沒有 辦法搭排無法指定建築線，不能蓋房子。」、「（問：系爭 契約有特約約定12地號私設6米寬通路，目的為何？）當時 在簽約過程中買方說因為他們年老，希望開設6米寬道路，
此部分賣方同意，但後來買方又要求再加2米成為8米，這部 分賣方就沒同意說6米就夠他們進出了。」、「（問：你是 否知悉標的土地被劃分在濕地保護區內？）不知道，只知道 附近是，當時我們查詢時有查詢52甲濕地，但那是在五結， 這件是在冬山。」、「（問：你們查詢是在何時？）是在接 到這個案子後去查，要確認這塊地是否可搭排而可拉建築線 ，但確實不知道這塊地被列為管制區。」、「（問：你當時 查詢是針對這塊地能不能搭排，還是針對是否被列為管制區 ？）是針對是否能搭排而拉建築線部分，及是否可蓋房子， 至於管制區部分地主也不知道。」、「（問：事後買方是否 有跟你們說這塊地是在濕地保護區內？如何處置？）簽約後 不久買方和買方仲介才告訴我們。我們就去問賣方地主，他 們也不知道，後來我們去向宜蘭縣政府查詢，縣政府才告知 是他們自己後來才畫出冬山那部分為保護區，並未告知或書 面通知地主或公告。」、「（問：你剛剛有提到，接到這個 案子後有去查詢，確認標的土地能不能搭排拉建築線，為何 會去做這樣的查詢？）我們當初是接到賣方委託這個案子， 他要我們評估那邊的價位，所以基於我們的立場去查詢是否 可搭排拉建築線，查詢結果事實上都不行，故賣方才將價位 開這麼低。」、「（問：是否因此雙方才會約定特約條款第 3條？）是的，就是賣方不保證可以拉建築線與排水。」、 「（問：為了建築線跟排水，簽約過程中買賣雙方有無提及 可能的解決方法？）當初在簽約時賣方的想法就是我的地賣 給你，我的地不能建，讓你們去原地翻修。」、「（提示特 約條款第4條問：關於延伸至水利會水溝的私設通路為何會 有此約定？）因為買方是要買地作為退休生活，原有另一邊 的3米路認為太窄，所以特別約定在這個範圍開6米路給他們 ，以方便他們日後通行使用。」等語（見本院卷第47至48頁 ）。經諸前開證人甲○○及乙○所證內容，大致相符而無矛 盾之處，應可採信。故可知系爭土地因無法搭排及申請建築 線，供重新建築之用；且兩造均不爭執系爭房地買賣價金已 考量系爭土地無法申請建照等情事，故原告簽訂系爭買賣契 約時已知悉上情甚為明確。
２、至於原告主張系爭土地現列保育溼地範圍無法供建築使用， 係為物之瑕疵而得解除契約等語。查，被告並不爭執系爭土 地位於內政部公告之「五十二甲重要濕地」（國家級）範圍 內，惟買賣雙方仲介到庭作證均稱系爭買賣契約簽定時，兩 造均未知悉系爭土地已規劃為濕地保育區，既原告簽定系爭 買賣契約時已明知系爭土地因無搭排及指定建築線，無法申 請建築使用狀況，仍願意買受，顯然重新申請建照興建房屋
非可認係系爭土地應具備之契約預定之效用，則原告以系爭 土地因經政府劃列為濕地保育區無法供建築使用為由主張解 除契約，自非可採。又查，依濕地保育法第25條規定：「非 經主管機關許可，重要濕地範圍內禁止從事下列行為。但其 他法律另有規定者，從其規定：一、擅自抽取、引取、截斷 或排放濕地水資源及改變原有水資源系統。二、挖掘、取土 、埋填、堆置或變更濕地地形地貌。三、破壞生物洄游通道 及野生動植物繁殖區或棲息環境。四、於重要濕地或其上游 、周邊水域投放化學物品，排放或傾倒污（廢）水、廢棄物 或其他足以降低濕地生態功能之污染物。五、騷擾、毒害、 獵捕、虐待、宰殺野生動物。六、未經目的事業主管機關許 可之砍伐、採集、放生、引入、捕撈、獵捕、撿拾生物資源 。」等語，足見土地縱在使用上受有濕地保育法上開規定之 限制，原則上於未經許可前不得改變現狀使用，然並非完全 不能建築，故原告主張系爭土地現列保育溼地範圍，有無法 供建築使用之瑕疵，而主張解除契約，難認有理由。㈡、原告主張被告未履行申請私設通路之義務，而主張解除系爭 買賣契約，亦無理由：
就原告主張被告未履行申請私設通路之義務，而主張解除系 爭買賣契約部分：查，依系爭買賣契約特約條款第4條約定 ：「雙方同意毗鄰土地冬山鄉新奇武荖段12地號，自同段13 地號毗鄰同段14地號往北延伸至宜蘭縣○○○○○○○○○ 段0地號界線為止，由賣方（即被告）向主管機關申請合法 之私設通路證明（寬六米）後，由買方自行置作私設通路， 以上申辦所有費用及置作道路費用均由買方負擔。」等語， 可知兩造並未約明此部分義務之履行期限。查本件兩造系爭 買賣契約之標的，在於系爭房地，而此部分私設道路之約定 ，僅為便利買方通行至系爭房地之附隨約定。乃原告在起訴 為主張解除系爭買賣契約之本件訴訟進行中，突催告被告應 履行此部分附隨義務，其一方主張解除系爭契約請求返還價 金，一方又依此特約約定請求被告履行附隨義務，顯然互相 矛盾，難認確有催告被告履行契約之真意。則被告於兩造在 本件訴訟進行期間、系爭買賣契約效力尚待司法裁判認定之 際，縱尚未履行此部分義務，難認有何可歸責之違約情事， 則原告此部分之主張，為無理由至明。
四、綜上所述，原告依系爭契約約定及民法第359條規定，主張 可解除系爭買賣契約，並依同法第259條規定請求被告返還 價金，即屬無據，應予駁回。原告之請求既經駁回，其假執 行之聲請亦失所依附，應併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊防禦方法及舉證，經
審酌後認均與結論不生影響，爰不一一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔裁判依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 26 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 27 日
書記官 曾至萱