臺灣嘉義地方法院民事判決 九十二年度訴字第四○○號
原 告 乙○○
訴訟代理人 李國弘律師
被 告 展奇建設股份有限公司
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法定代理人 李展奇
兼訴訟代理
人 甲○○ 住
共 同
訴訟代理人 黃文力律師
複代理人 蕭敦仁律師
被 告 陳美惠（即新明房屋企業社） 住嘉義市○○路九十五號
訴訟代理人 何錦郎
右列當事人間請求返還價金事件，本院於民國九十二年十二月三十日言詞辯論終結而
判決如左：
主 文
原告所提本件餘訴訟及假執行聲請，均應駁回。本案訴訟費用，應由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國九十二年五月七日經被告陳美惠仲介，而購買被告甲○○所有嘉義 市○路○段五六七之七九號，面積一六九平方公尺土地，以及被告展奇建設股 份有限公司（以下簡稱；展奇公司）所有鋼筋混凝土造四層樓房一、二、三、 四層（門牌號碼；湖子內路十一巷二十二號），面積各四九．三四平方公尺， 總面積一九七．三六平方公尺，陽台面積一三．七二平方公尺等全部，土地價 款新台幣（下同）二百七十三萬六千元，房屋價款一百八十二萬四千元，總價 金四百五十六萬元，簽約時，原告已交付被告甲○○定金四十萬元、被告陳美 惠仲介費九萬一千二百元。
二、原告是看到路上電線桿張貼賣屋廣告：「建地五十一坪，建坪六十一坪，總價 四百八十萬」，而向被告陳美惠接洽，才會購買本件房地。但被告陳美惠並未 告知所買土地包含迴車道、私設巷道及圍牆外防火巷等面積，原告本來打算在 其餘空地上建造房屋使用，訂立買賣契約後，發現該土地上設有三公尺寬迴車 道，面積約十坪，且北方有三公尺寬路地，面積約十坪，土地東側有一道圍牆 ，圍牆外尚有原告所買約十坪土地，共占土地面積約五分之二，若加上圍牆外 部分，其面積即達五分之三，致使原告無法另外建築房屋使用。 本件土地面積有將近五分之三為迴車道、私設巷道及圍牆外防火巷，不能達到 原告需求而具有瑕疵，依民法第三五四條規定，出賣人應負瑕疵擔保責任，本 件房地具有瑕疵，依民法第三五九條前段規定，原告自得解除契約，故以起訴 狀送達，表示解除買賣契約，並依民法第二四九條第三款規定，請求被告展奇 公司、甲○○加倍返還所受領定金，而買賣契約既已解除，被告陳美惠應將仲
介費九萬一千二百元返還原告。
三、綜上，原告請求：（一）被告展奇公司、甲○○給付八十萬元，其中四十萬元 自九十二年五月七日起，另四十萬元自本訴狀送達翌日起，至清償日止，按年 息百分之五計算利息。（二）被告陳美惠應給付九萬一千二百元，及自九十二 年五月七日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。（三）願供擔保請准宣 告假執行。
四、提出買賣契約書、土地、建物登記簿謄本、履約保證書、嘉義市地政事務所建 物測量成果圖、收據各一份（均為影本），作為證明。並聲請傳訊證人林江月 琴、林昆山、吳駿宏，以及調閱嘉義市政府建設局建築圖。貳、被告展奇公司及甲○○抗辯：
一、依雙方買賣契約第十條約定，買賣標的物為被告甲○○所有嘉義市○路○段五 六七之七九號，面積一六九平方公尺土地，以及被告展奇公司所有鋼筋混凝土 造四層樓房，被告依約交屋，房地現狀良好，並未出現瑕疵，而且，本件為成 屋買賣，於買屋前，原告及其家人曾多次前往現場，房屋仲介人員並提供建物 測量成果圖（即建物平面圖）、地籍圖供原告審閱，原告所購買土地，三米道 路是由每戶各出三米來作規劃設計，因本件為社區型房子，建築法規規定面臨 道路深度超過三十五米深死巷，應設迴車道，原告所購房地位於最末端，依法 須設迴車道，而法定空地、防火巷等，亦是按照建築法規而規劃設計，原告於 簽約前，早已知道，被告陳美惠及其他仲介人員亦曾告知有關迴車道、私設巷 道、法定空地及圍牆外部分土地等事實，被告完全依買賣契約交屋，無瑕疵擔 保責任可言。
二、原告所買房地，均已符合建築法規要求，不能再興建其他合法建物，原告不能 以無法興建房屋，作為解除契約的正當理由，而且，被告亦無瑕疵責任，原告 解除契約顯無理由。此外，原告依民法第二四九條第三款規定，請求加倍返還 定金，但被告並未給付不能，亦無買賣契約第九條所約定不履行情事，原告請 求加倍返還定金，亦無理由，況且，被告因原告遲未依約交付稅款，九十二年 六月十二日通知原告履行，原告仍未履行，同年八月十五日，被告發函通知原 告解約，並依買賣契約第九條約定，沒收四十萬元定金，故被告不需返還定金 。綜上所述，原告提起本件訴訟無理由，而請求駁回，如受不利判決，另願供 擔保，請求免為假執行宣告。
三、提出買賣契約、建物測量成果圖（即建物平面圖）、地藉圖各一份、存證信函 三份（均為影本），作為證明。
參、被告陳美惠抗辯：
一、原告曾至現場看屋三次，第一次，被告員工告知有三公尺迴轉道及私設巷道， 九十二年五月三日，原告第二次至現場，被告員工更告知有一部分土地可能在 圍牆外，屬於法定空地，不可私設違章建築。況且，被告仲介本件買賣契約成 立後，有權收受仲介費用，原告以解約為由，要求被告退還仲介費，並無理由 ，而請求駁回原告訴訟，如受不利判決，另願提供擔保，請求免除宣告假執行 。
二、提出現場照片四張、回報表本二份，作為證明，並聲請傳訊證人蔡秋香、何錦
郎。
肆、本院判斷：
一、對於買賣契約及現場設有迴車道、私設巷道、圍牆外部分土地等事實，雙方均 未爭執，並有買賣契約書、現場照片附卷證明，以及本院九十二年八月十四日 勘驗筆錄，可以採信。
二、原告以解除買賣契約為由，而請求被告陳美惠返還仲介費。但房屋仲介，依民 法第五六五條規定，屬於居間契約的一種，仲介房屋買賣契約成立時，即得請 求報酬，其後買賣契約因故解除，對於仲介所得報酬不生影響。原告承認支付 被告陳美惠九萬一千二百元仲介費，被告未爭執，並有收據一張附卷可證，被 告所收取仲介費，不受原告解除契約影響，因此，不論原告有無解除契約，原 告請求被告返還仲介費，均不具有法律上理由，不應准許。 三、至於原告主張被告展奇公司及甲○○應負物之瑕疵擔保責任，而依民法第三五 九條前段規定，解除買賣契約，並依民法第二四九條第三款規定，請求加倍返 還定金共計八十萬元。
本件爭議前提在於；被告所售房地是否具有瑕疵而無法補正？本件房屋為成屋 ，原告承認有至現場看過幾次，根據卷附照片及本院勘驗筆錄，原告所買房屋 位於該社區最後一間，房屋正門與其他住戶比較，明顯內縮進去約三公尺，面 對房屋左側有圍牆圍成部分空地，雖然本件房地有迴車道及私設巷道，但不會 影響其價值或效用，故不構成瑕疵。而且，原告及其親友至現場看屋時，依常 理判斷，應會詢問何以致此，而一般成屋仲介，仲介人員無法隱瞞現場事實， 亦會主動告知，因此，被告等人抗辯有告知原告迴車道及圍牆內私設巷道一事 ，可以採信，所以，原告主張本件房地買賣因有迴車道及私設巷道等瑕疵，亦 因原告事前知道此一事實，依民法第三五五條第一項規定：「買受人於契約成 立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」，原告至現 場看屋後，仍和被告展奇公司及甲○○簽訂買賣契約，即使有原告所主張的瑕 疵，被告展奇公司及甲○○並無擔保責任。
至於圍牆外空地所占本件買賣土地面積，是經過地政人員測量後，才得知所占 面積是多少，由此可見，雙方當時均不知本件土地有部分是在圍牆外，故原告 主張被告等人均未告知，可以採信。但是，圍牆外土地面積為二十一平方公尺 ，有嘉義市地政事務所複丈成果圖附卷證明，本件土地買賣面積為一六九平方 公尺，原告雖然無法完整使用圍牆外土地，造成土地價值減少及通常效用減低 ，而具有瑕疵，然而，本院認為原告只是未能完整利用部分土地（仍能使用該 圍牆外土地），故其所受損害，與被告展奇公司及甲○○因解約所生損害相比 ，原告解約顯失公平，依民法第三五九條後段規定：「但依情形，解除契約顯 失公平者，買受人僅得請求減少價金」，故原告只能請求減少價金，而不能解 除契約，因此，原告解除契約，不具有法律上理由，而不能成立。 依照民法第二四九條第三款規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之 規定：３、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應 加倍返還其所受之定金」，所謂「不能履行」，包括給付不能、不完全給付而 不能補正、期限利益行為的遲延等，本件房地買賣為成屋交易，並無上述情形
發生，故原告請求被告展奇公司及甲○○應加倍返還所受領定金，不符合法律 規定，而應駁回。
四、綜上所述，原告依民法第三五九條、第二四九條等規定，提起本件訴訟，不具 有法律上理由，應該駁回。原告敗訴，其假執行聲請，無法准許，應一併駁回 。
伍、本件事證明確，雙方所提其他攻擊防禦方法及聲請調查證據，均不會影響本院判 斷，故不必在此一一論述。
陸、訴訟費用負擔的依據；依照民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 一 月 十三 日 臺灣嘉義地方法院民事第二庭
法 官 甘 大 空
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴應於送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 一 月 十三 日 書記官 李 銷 勳
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