臺灣高等法院民事判決 九十二年度重上更㈠字第一六０號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 吳宜臻律師
被上訴人 甲○○○
訴訟代理人 葉繼升律師
當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年七月十一日臺灣板橋地方
法院八十八年度重訴字第五五號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，
本院於九十三年二月十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。 事實及理由
一、本件上訴人主張：伊於民國八十七年二月十日與被上訴人訂立買賣契約，購買被 上訴人所有坐落台北縣樹林鎮○○段六十九號之土地暨其上建物（門牌號碼為台 北縣樹林鎮（已改為市○○○路十三號六樓，下稱系爭房地）與地下室鄰電梯間 出口鄰走道編號為十三號六樓之停車位乙位（以下簡稱系爭停車位），價金新台 幣（下同）八百三十八萬元，被上訴人除向伊保證所購買停車位係專供伊使用外 ，並向伊確定該停車位後方空間非供停車之用，絕無妨礙伊停車之使用，故兩造 乃將伊購買之停車位置載明於買賣契約書第十四條「乙方（即被上訴人）所出售 之車位為地下室鄰電梯間出口鄰走道編號為十三號六樓」，另於買賣契約書後附 加地下停車場之位置圖，並於該位置圖標明被上訴人原專用兩個專用停車位之位 置及註明伊所買受系爭停車位後方空間確無供停車位之用。詎伊付清買賣價金之 後，發現被上訴人對系爭停車位並無約定專用權，無法提供約定專用權同意書， 且系爭停車位後方空間亦係作停車位之用，方知受騙，伊依民法第九十二條第一 項之規定，以起訴狀繕本送達日為代通知，撤銷本件買賣契約。又被上訴人之給 付有權利及物之瑕疵（上訴人於本審不再主張依權利瑕疵為請求），欠缺所保證 之品質，伊亦依民法第三百五十三條、第三百五十九條、第二百二十六條之規定 及雙方買賣契約書第十條之約定，解除雙方之買賣契約，被上訴人受領價金之法 律上原因已不存在，伊依民法第一百七十九條、第二百五十九條之規定，請求被 上訴人返還伊所交付之價金等情，先位聲明求為命被上訴人應給付伊八百三十八 萬元並加計法定遲延利息之判決。又如認伊之撤銷或解約不生效力，伊另依民法 第三百五十九條之規定請求減少系爭停車位之價金及返還該不當得利等情，備位 聲明求為命被上訴人應給付伊一百萬元並加計法定遲延利息之判決。原審判決上 訴人先、備位請求全部敗訴。上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明：一、先位聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人八百三十八萬元及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢請准供擔保宣告假執行。備 位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人一百萬元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢請准供擔保宣告假執行。二、被上訴人則以：伊原欲出賣位於後方之子車位，但因上訴人一再要求，遂改為出 賣位於前方之母車位，且伊從未保證上訴人所買之車位後方（即子車位部分）不
作為停車之用，上訴人空言伊曾保證系爭停車位後方不作停車之用，並非事實。 系爭停車位所在之地下室，曾經由伊與另二名合建地主，即訴外人周建宏、賴林 玉等三人口頭達成分管協議，實際上各住戶亦皆依照該協議分別使用特定位置停 放車輛，即各住戶實際上係受先前伊與周建宏、賴林玉二人間之分管協議拘束， 上訴人欲停放車輛，並無不能停放之理。兩造從未就伊應「交付分管協議書」乙 節予以約定，伊自無義務交付，又系爭停車位確係由上訴人所專用，未曾有人就 系爭停車位主張排除上訴人之權利，且系爭停車位本即為子母停車位規畫，為上 訴人於契約成立時所明知，伊毋庸負擔保之責，伊之給付無任何瑕疵可言，上訴 人主張遭伊詐欺訂約及伊應負瑕疵擔保責任云云，均無可採等語，資為抗辯。三、查上訴人主張於八十七年二月十日與被上訴人訂立買賣契約，購買被上訴人所有 系爭房地及系爭停車位，價金八百三十八萬元，並將上訴人購買之停車位置載明 於買賣契約書第十四條「乙方所出售之車位為地下室鄰電梯間出口鄰走道編號為 十三號六樓」，另於買賣契約書後附加地下停車場之位置圖，並於該位置圖標明 被上訴人原專用兩個專用停車位之位置及註明上訴人所買受系爭停車位位置，及 被上訴人業已交付並移轉系爭房地之所有權登記等事實，業據提出買賣契約書及 所附停車位配置圖影本為證（見一審卷第八頁、第三八至三九頁），並為被上訴 人所不爭執，自堪信為真實。
四、本件上訴人主張伊係遭被上訴人所騙而為買受之意思表示，且被上訴人迄今均無 法提出系爭車位之分管協議書，亦無法證明就系爭車位有專用使用權云云。惟為 被上訴人否認，是本件兩造之爭執者厥為㈠被上訴人有無詐欺行為致上訴人為錯 誤之意思表示？㈡被上訴人就系爭停車位有無約定專屬使用權之分管協議存在？ ㈢及被上訴人應否就系爭停車位負瑕疵擔保之責。茲分述之。五、被上訴人有無詐欺行為致上訴人為錯誤之意思表示部分： ㈠上訴人主張被上訴人於訂約時曾保證系爭停車位係專供上訴人使用，並向上訴人 確定該停車位後方空間非供停車之用，絕無妨礙上訴人停車之使用；詎上訴人付 清買賣價金之後，發現被上訴人對系爭停車位並無約定專用權，無法提供約定專 用權同意書，且系爭停車位後方空間亦係作停車位之用，被上訴人承諾保證之內 容及雙方合約書約定之事項皆與事實不符，被上訴人顯係以詐術使上訴人陷於錯 誤而為買受之意思表示之事實，為被上訴人所否認，並以系爭車位所在之地下室 曾經由被上訴人與另二名合建地主口頭達成分管協議，實際上各住戶亦皆依照該 協議分別使用「特定位置」停放車輛，被上訴人從未向上訴人保證系爭車位後方 不作停車位使用等語為辯。
㈡按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其 意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。本件 上訴人主張被上訴人並未就系爭停車位取得專屬使用權，致使伊買受系爭停車位 後，有他人向上訴人主張被上訴人就系爭車位原無專用權云云。惟查：證人周建 宏在本院前審證稱：其和其弟之停車位是固定的，並非可隨便停放，系爭停車位 不能停放等語（見前審卷第九三頁至九五頁），另證人賴林玉於同日亦證稱：其 使用固定車位，其是地主合建戶，當初大家都是好友，有約定建好後，可使用停 車位，是口頭約定使用那裡就是那裡，其停放編號三、四之車位等語（見同上卷
第九四至九五頁），由上證言可知當初合建地主確有口頭協議停車位之分管，而 系爭停車位並非合建地主周建宏、周建安、周建全、賴林玉等人所得使用，益證 被上訴人將系爭車位讓與上訴人之際，被上訴人確實就系爭停車位享有專屬使用 權（詳後述），而上訴人就「第三人向其主張系爭車位原先並非被上訴人所專用 」，復未舉證以實其說，其主張被上訴人就系爭停車位並無專屬使用權，以及系 爭買賣契約係受被上訴人詐欺而簽訂云云，即無可採。 ㈢證人即仲介兩造買賣本件房地之仲介人林姿燕於原審證稱：當初賣方（即被上訴 人）是要賣後面車位，因買方（即上訴人）堅持要在前面位置，後來經賣方同意 ，才改賣前面車位，但沒有承諾後方不得使用，此事除證人之外，代書及店長亦 均知等語（見原審卷第三二、三三頁），顯與上訴人上開主張不符。系爭車位左 後方有一子車位，右後方為一非供停車之空間，此有上訴人提出之相片可參（見 原審卷第四十頁），該子車位上訴人既未購買，被上訴人縱至愚亦不會保證不使 用該子車位；至該右後方非供停車之空間，依前揭證人林姿燕所述，被上訴人並 未承諾不得使用，上訴人復未就此舉證以實其說，是其主張被上訴人曾保證該停 車位後方空間非供停車之用云云，亦不足採信。此外，上訴人並未提出其他證據 以實其說，其主張係遭被上訴人詐欺而為買受系爭停車位之意思表示云云，即不 足採信。
六、被上訴人就系爭停車位有無約定專屬使用權之分管協議存在部分： ㈠按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍， 對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地 ，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。共有物分管契約 ，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所 謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思 者而言（最高法院八十三年度台上字第一三七七號、八十七年度台上字第一三五 九號判決意旨參照）。
㈡經查系爭停車位所在之建物，係由被上訴人與訴外人周振裕（係訴外人周建宏之 父）、賴林玉所合建，業據被上訴人提出被上訴人、周振裕與賴林玉三人共同訂 立之協議書在卷（見原審卷第一五五頁）。證人即原合建地主之一賴林玉於本院 前審證稱：我住五樓，使用固定車位，我是地主合建戶，當初大家都是好朋友， 有約定建好後，可使用停車位，是口頭約定使用那裡就是那裡，其餘住戶尚未因 停車位問題和我起糾紛，我停系爭車位附圖（即前審卷第七十五頁）上編號三、 四號兩個子母車位等語（見前審卷第九四至九五頁）。由此可知合建當初地主確 有口頭協議停車位之分管。另證人周建宏於本院前審證稱：「停車位是我父母委 託建築師規劃，留下給我，．．．．，只有四個停車位我未曾用，．．．，我和 建安（按指訴外人周建安，即周建宏之弟）的停車位是固定的，並非可隨便停， 五頁）上編號一、二、三、四號是子母車位，我不能停等語（見前審卷第九三頁 至九五頁），足證系爭車位並非參與合建之周振裕（由周建宏以及其兄弟周建安 、周建全等三人共同繼承）、賴林玉所得使用，益證各共有人事實上有默示分管 協議之存在，被上訴人就系爭車位確有專用使用權存在。證人周建宏雖另證稱其 不知共有人曾否就停車位有所約定，有無分管其兄弟均不清楚等語，惟依證人賴
林玉所述，合建當初合建地主確有口頭協議停車位分管事宜，而合建地主為證人 周建宏之父、賴林玉及被上訴人，合建事宜既由周振裕出面處理，周建宏既未參 與，其僅為周振裕列名之起造人之一，其不清楚有無分管約定，自有可能，再參 酌其僅能停放固定位置之停車位觀之，益徵合建地主間確有口頭協議停車位之分 管使用，尚難以其證稱不清楚，即置另名合建地主與被上訴人所述一致於不論， 而遽認合建地主並無分管協議。
㈢查上訴人自起訴以來，即一再主張被上訴人無法提出「經全體共有人同意之系爭 停車位專用同意書」可證明被上訴人就系爭停車位無約定專用權云云，而被上訴 人自始則抗辯其與其他合建地主間，就地下一層停車空間（按即系爭停車位所在 位置）之使用有口頭上之協議，而被上訴人訴訟代理人於本院前審九十年二月二 十日開庭時固陳述「我們無法取得其他地主之分管協議，他們不願介入本件糾紛 」等語，但同日上訴人之訴訟代理人亦陳稱「若能取得其他地主的分管協議，我 們願和解，不使用後面車位」等語（見前審卷第六七頁）。本院斟酌上訴人於本 件訴訟中一再以被上訴人未能提出書面分管協議書係詐欺觀之，其稱當庭所稱之 「分管協議」真意當係指「分管協議書」而言，準此，被上訴人於同日稱其無法 取得其他地主之「分管協議」，其真意當亦係指「分管協議書」而言，再參酌被 上訴人隨後即稱原審卷附之住戶會議，上訴人未參加，故未做成書面協議，且其 他住戶也只願做成公共設施比例的協議等語，在在顯見當日筆錄記載之「分管協 議」，應係指協議書面而言，不因筆錄簡略之記載而認發生被上訴人自認系爭車 位無分管協議效力。
㈣再查被上訴人委請之劉師婷律師於八十七年十月二十日回覆上訴人委託邱昱宇律 師之函件中固稱：「本人之夫以本人為合建地主之一，未經其他地主之書面分管 協議，即應買受人謝女士之要求，手繪停車位草圖，將停車位售予謝女士，固屬 不當」等語（見原審卷第二五頁反面），惟前開函件內業已明確記載「未經其他 地主之書面分管協議」等文字，亦即該函所指涉之事實，亦僅止於被上訴人與其 他合建地主間並未作成「書面分管協議」，至於被上訴人與其他合建地主間，有 無其他明示或默示分管協議之存在，該函並未述及，自難以此函遽謂被上訴人與 其他合建地主間無分管協議。
㈤系爭房屋地下室停車位，於本院前審審理中，遭他人再以黃色畫線另劃停車位之 事實，為兩造所不爭，並有現場照片附卷足稽（見前審卷第七七頁）。上訴人據 此主張並無被上訴人所稱合建地主間有口頭默示分管協議存在云云。惟查：被上 訴人否認為其所畫，亦不知為何人所畫，而被上訴人早已將系爭房屋（包括地下 室停車位）之所有權移轉登記並交付與上訴人之事實，及住居於系爭房屋七樓之 證人周建宏、住居於五樓之證人賴林玉亦分別證稱不知黃線為何人所畫（見前審 卷第九四頁），堪認被上訴人此一抗辯應屬可採。按買賣標的物之利益及危險， 自交付時起，均由買受人負擔，民法第三百七十三條定有明文，系爭房屋（包括 地下室停車位）既早經交付與上訴人，有如前述，則縱經遭不詳姓名之第三人將 地下室停車位再以黃色畫線，亦與被上訴人無涉。況兩造現均仍為該大樓之區分 所有權人，而地下室為全體共有人所有，兩造及賴林玉等共有人亦均不知係何人 劃黃線，在在顯示有人未得全體共有人同意而擅自規劃，共有人任一人均得對該
人主張權利，而縱他人違反口頭協議，此乃應否對其主張權利問題，不足以此證 明被上訴人與合建地主間無口頭分管協議存在。上訴人此之主張，亦無可採。 ㈥綜上述，被上訴人抗辯其與合建地主間曾有口頭之分管協議存在，應屬可採。七、被上訴人應否就系爭停車位負瑕疵擔保之責部分： 經查上訴人買受之系爭停車位，應認區分所有人間已有默示分管協議存在，業如 前述；而上訴人主張被上訴人曾向其保證系爭停車位後方空間無作停車位使用之 事實，上訴人並未能舉證以實其說，亦如前所述，是上訴人主張系爭車位有欠缺 出賣人保證品質之瑕疵云云，並無可採。至於系爭停車位後方如規劃作停車位使 用，因後車位無出入走道，故進出時須經上訴人系爭車位，對上訴人使用系爭車 位之正常效用固有影響；惟由證人林姿燕於原審證稱：當初賣方（即被上訴人） 是要賣後面車位，因買方（即上訴人）堅持要在前面位置，後來經賣方同意，才 改賣前面車位，但沒有承諾後方不得使用，此事除證人之外，代書及店長亦均知 等語（見原審卷第三二頁至三三頁），另參諸兩造買賣契約第十四條約定之內容 及契約附圖標示系爭車位之位置，足認上訴人於買受系爭停車位時，已明知系爭 車位係作為子母車位規劃，後方車位進出須經過系爭車位之事實。從而，系爭車 位縱因而有減少通常效用之瑕疵，然既為上訴人於買賣契約成立時所明知，則被 上訴人辯稱依民法第三百五十五條第一項規定，被上訴人不負擔保之責，即屬可 採，上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任云云，亦無可採。另上訴人於本 院審理已不再主張權利瑕疵擔保部分（見本院卷第一一三頁），本院就此部分， 自勿庸再予審酌，併此敘明。
八、至於上訴人另主張被上訴人未能交付系爭停車位之專用使用權同意書，係因被上 訴人對該車位並無專用權源，足見被上訴人給付義務已屬不能履行，上訴人自得 依民法第三百五十三條、第二百二十六條規定解除契約；另以被上訴人交付系爭 停車位有物之瑕疵為由，主張被上訴人違反兩造買賣契約第七條之約定，其亦得 依買賣契約第十條約定解除買賣契約云云。經查： ㈠民法第二百二十六條規定之給付不能，係指「嗣後不能」之情形而言，亦即於契 約成立後，發生可歸責於債務人之事由，致契約原定之給付內容陷於不能實現者 ，始有其適用。上訴人起訴既係主張被上訴人對系爭車位並未取得專用使用權， 則依上訴人所主張被上訴人「不能」之情事，顯於契約成立時即已存在，並非契 約成立後始發生者甚明，從而依上訴人主張之事實，與民法第二百二十六條規定 之要件，顯不相符，上訴人援引依該規定主張權利，容有誤會，自不應准許。 ㈡依兩造契約書約定之內容觀之，亦無被上訴人應交付「系爭停車位之約定專用權 同意書」與上訴人之任何約定，此為兩造所不爭。又系爭車位並無存在應由被上 訴人負擔保責任之物之瑕疵，業如前所述，則上訴人以被上訴人未交付書面分管 協議書及系爭停車位有物之瑕疵為由，主張被上訴人違反兩造契約第七條規定， 構成上訴人得解除契約之事由云云，即屬無據，亦不可採。至兩造契約第十條固 約定「本約簽訂後，倘甲方（即上訴人）不買或不按約定日期付款，經乙方（即 被上訴人）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方（即被上訴人）無條 件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方（即被上訴人）不賣或不照約履行應 盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方（即上訴人）外，另加倍賠償所收價款
同額之損害金與甲方（即上訴人）後，本約方得解除，各無異議。」，但查本件 買賣被上訴人業已將上訴人所購買房、地包括系爭停車位所佔之應有部分之所有 權移轉登記與上訴人，並已交付予上訴人，上訴人也已將全部買賣價款給付完畢 ，為兩造所不爭，並無被上訴人不賣或不照約履行應盡義務之情事，上訴人依兩 造契約第十條約定解除契約請求返還價金，殊屬無據，不應准許。九、查上訴人已將全部買賣價款給付完畢，被上訴人亦已將上訴人所購買房、地之所 有權移轉登記與上訴人（包括系爭停車位所佔之應有部分），並交付予上訴人。 又系爭車位所在之地下室因屬「防空避難室」，致使系爭停車位本質上無從為獨 立產權之登記一節亦為兩造所不爭。準此，被上訴人既已將系爭停車位以「公共 停車位之義務。
十、綜上所述，上訴人主張以上諸情，均非可採。其先位聲明主張依民法第九十二條 規定撤銷兩造之買賣契約，或依民法第三百五十九條前段、第三百五十三條、第 二百二十六條第一項及兩造買賣契約第七條、第十條規定解除兩造之買賣契約， 並依民法第一百七十九條、第二百五十九條規定及契約約定請求被上訴人返還本 件房地及車位買賣之全部價金暨法定遲延利息；及備位聲明主張依民法第三百五 十九條後段規定減少價金，並請求被上訴人返還該不當得利暨法定遲延利息，均 非正當，應予駁回。原審因而駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，核無不合。上 訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決結果不生影響，爰不 逐一論述，併此敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十四 日 民事第八庭
審判長法 官 鄭 三 源
法 官 郭 松 濤
法 官 周 美 月
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十四 日 書記官 陳 啟 文附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機
關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。