臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第一六五七號
原 告 甲○○
訴訟代理人 陳傳中律師
蔡銘書律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 林 凱律師
右當事人間請求返還押金等事件，於民國九十三年二月十一日言詞辯論終結，本院判
決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百零六萬四千五百元，及自起訴狀繕本 送達日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並陳明願供擔保 請准假執行。
二、陳述：
（一）緣原告於民國九十一年五月八日向被告承租門牌號碼桃園縣桃園市○○路四○ 二號一樓之建物（下稱系爭建物），約定每月租金四萬元，押租金十二萬元， 承租之目的則為開設餐飲店，被告並同意提供建物使用執照、房屋使用同意書 、房屋稅單及其他相關文件，俾辦理營利事業登記證，原告並依約給付押租金 十二萬元與第一個月租金四萬元與被告，並著手店面之裝潢事宜，以為開店之 準備。惟被告自始即無建物使用執照，致不能履行其交付建物使用執照之契約 義務，並使原告未能申請營利事業登記，而為合於契約目的之使用，顯可歸責 於被告之事由致給付不能。原告自得解除契約，被告於解除租賃契約之意思表 示於起訴狀繕本送達被告之日起，自應返還原告所交付之押金十二萬元與第一 個月租金四萬元，及原告為開設餐飲店而於簽約後即僱工從事店面裝潢及設備 裝置所受損害九十萬四千五百元，茲將明細列載如下：店內裝潢部分：包含設 計費及各項施作材料工資等共計七十四萬三千元。廚房油煙系統：包含鍍鋅鐵 皮風管四萬五千元、設備製作工資二萬五千元及設備現場安裝工資三萬八千元 。冷氣音響裝置部分：音響配線工資三千元、安裝隱藏式冷氣工資一萬二千元 、線型出風口（含配管、電線）一萬四千元。照明燈飾部分：包含冷水配管三 千元、熱水配管四千元、瓦斯配管三千五百元及工資一萬三千七百元。廣告招 牌部分：拆除招牌支出之費用三千元。爰依解除契約回復原狀及損害賠償之法 律關係，訴如聲明所示。
（二）原告於簽訂契約當日業已繳交押租金與第一個月租金予被告，然因可歸責於被 告之事由，致使原告無法取得營利事業登記而營業，何得利之有？故被告主張 得以相當於租金每月四萬元計算之金額抵銷云云，要屬於法無據。縱令被告主 張之抵銷債權存在，抵銷債權金額之計算亦有疑義。蓋被告主張以每月租金四 萬元計算，因原告完全無法依系爭契約之方式使用系爭房屋，豈能以租金之全
額計算。再者，被告主張自系爭契約生效日即九十一年五月二十七日起計算至 九十二年二月九日被告進入領受房屋時止，然查系爭契約早經原告通知解除， 於契約解除前，被告更得自行進入系爭房屋，被告卻遲至九十二年二月九日始 進入領受系爭房屋，故因被告受領遲延，豈可以被告遲延之日期，計算原告使 用之期間。可知即令被告主張之抵銷債權存在，被告計算抵銷債權之方式，亦 屬無理。
三、證據：提出租賃契約書一紙、存證信函二紙、桃園縣桃園市調解委員會調解不成 立證明書一紙、尚佑企業社開立之估價單二紙及請款單一紙、友信不銹鋼工程有 限公司之估價單及請款單各一紙、美聲電器行開立之估價單及請款單各一紙、日 旋實業有限公司開立之報價單、出貨單及請款單各一紙、正昇廣告社估價單及請 款單各一紙、營利事業統一發證設立登記申請書一紙為證，並聲請傳訊證人陳威 欽、丁維娜、徐品淳、莊正維、羅永欽、王永清、邱顯良。乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：
（一）原告自陳其係與他人共同出資經營餐飲店而向被告承租系爭建物，雖其係以原 告名義為承租人，惟既係與他人合夥，未與其他股東共同起訴，即屬當事人不 適格。
（二）系爭建物建築完成於五十六年四月二十五日，而建物使用執照之規定係於六十 年十二月二十二日建築法修正公布以後始硬性規定，故系爭建物自始即無使用 執照，故被告於八十九年十月間買受系爭建物時，原所有權人並未交付使用執 照，被告亦曾將系爭建物出租他人營利使用，並無隱匿或欺瞞原告之必要，並 於簽約前明確告知系爭建物並無使用執照，系爭建物租賃契約書中亦無記載被 告應提供建物使用執照，被告自無交付系爭建物使用執照之契約義務。原告申 請營利事業登記未獲核准後，曾要求被告拆除部分建物申請使用執照，因損及 系爭建物之財產價值，逾系爭建物租賃契約目的，而為被告拒絕。原告雖因無 建物使用執照，而無法申請營利事業登記，實不可歸責於被告，原告主張解除 契約於法未合。縱認原告得以可歸責於被告之事由而解除契約，惟系爭建物變 更使用執照，依建築法第七十三條規定需經縣政府核准，且取得消防局核准函 後始可施工，原告未經核准即冒然裝潢，所受損害亦應由原告負擔，且其所支 出之費用與實際施工項目不符，各項費用亦超出行情，有浮報之情形。（三）縱原告主張本件解除契約可採，被告亦得以不當得利請求權，抵銷原告之請求 ：本件若原告主張解除契約為可採，則系爭建物租賃契約解除後自始消滅，原 告占用系爭建物即屬無法律上之原因。又原告自承租時即占用系爭建物，當然 取得使用系爭建物之利益，而被告自交付後，即喪失使用之權能，當然受有損 害，被告自得依不當得利之法律關係請求原告返還相當於系爭建物租賃契約所 載每月租金四萬元之利益，並抵銷原告之請求，抵銷金額為自九十一年五月二 十七日（被告交屋日）起至九十二年二月八日（被告會同鎖匠取回房屋日）止 共八個月又十三日，依每月租金四萬元計算，合計三十三萬七千三百三十三元 。
三、證據：提出建物所有權狀一紙、桃園縣政府函影本一紙、存證信函一紙、建物登 記謄本一紙、桃園縣政府工務局函二紙、開鎖收據一紙、照片十七紙、財政部台 灣省北區國稅局桃園縣分局函一紙、桃園縣政府規費收據一紙、桃園縣消防局函 一紙、網路工程報價單一紙、油漆施工單價表一紙、網路刊載「空間設計施工流 程」一紙暨網路刊載「開店規劃流程」一紙為證，並聲請傳訊證人方福成。丙、本院依職權函詢桃園縣政府。
理 由
一、本件原告起訴主張其於九十一年五月八日向被告承租系爭建物，約定每月租金四 萬元，押租金十二萬元，因賃租之目的係開設餐飲店，被告並同意交付系爭建物 使用執照等相關文件，俾原告申請營利事業登記證，原告並依約給付押租金十二 萬元與第一個月租金四萬元後，即著手店面之裝潢事宜。詎原告為申請營利事業 登記，而要求被告交付系爭建物使用執照等文件時，被告竟多次藉詞推託，原告 追查始知被告自始即無建物使用執照。系爭建物既無使用執照，被告自無從交付 該項文件與原告，其不能履行其交付建物使用執照之契約義務，致原告未能申請 營利事業登記，而為合於契約目的之使用，係可歸責於被告之事由致給付不能， 原告自得解除契約，並請求被告回復原狀返還受領物，賠償原告所受裝潢費用之 損害等情。被告則以：原告自陳其係與他人共同出資經營餐飲店而向被告承租系 爭建物，雖其係以原告名義為承租人，惟既係與他人合夥，未與其他股東共同起 訴，即屬當事人不適格。另系爭建物建築完成於五十六年四月二十五日，而建物 使用執照之規定係於六十年十二月二十二日建築法修正公布以後始硬性規定，故 系爭建物自始即無使用執照，被告於八十九年十月間買受系爭建物時，原所有權 人並未交付使用執照，被告亦曾出租他人營利使用，並於簽約前明確告知原告系 爭建物並無使用執照，系爭建物租賃契約書中亦無記載被告應提供建物使用執照 ，被告自無交付系爭建物使用執照之契約義務。原告申請營利事業登記未獲核准 後，曾要求被告拆除部分建物申請使用執照，因損及系爭建物之財產價值，逾系 爭建物租賃契約目的，而為被告拒絕始未繼續協商。原告雖因無建物使用執照， 而無法申請營利事業登記，實不可歸責於被告，原告主張解除契約於法未合。縱 認原告得以可歸責於被告之事由而解除契約，惟系爭建物變更使用執照，依建築 法第七十三條規定需經縣政府核准，且取得消防局核准函後始可施工，原告未經 核准即冒然裝潢，所受損害亦應由原告負擔，且其所支出之費用與實際施工項目 不符，各項費用亦超出行情，有浮報之情形，被告並以原告受領系爭建物起至返 還之日止依相當於租金計算之不當得利請求權主張抵銷等語資為抗辯。二、按當事人是否適格，係依原告起訴主張之事實定之，非依審判之結果定之。本件 原告既主張兩造間成立系爭建物租賃契約，其為承租人而訴請回復原狀及損害賠 償。依原告主張之事實，其自有實施訴訟之權能，至於原告是否因與他人合夥經 營事業而承租系爭建物，屬其內部關係，不生當事人是否適格之問題。三、本件原告主張其為開設餐飲店而於九十一年五月八日向被告承租系爭建物，約定 每月租金四萬元，原告並交付押租金十二萬元及第一個月租金四萬元。嗣因被告 無法交付系爭建物使用執照，致原告無法申請營利事業登記而為租賃目的之使用 等情，已為被告所不爭執，並有原告提出租賃契約書一紙、存證信函二紙、桃園
縣桃園市調解委員會調解不成立證明書一紙及營利事業統一發證設立登記申請書 一紙為證，原告此部分之主張，自為真實可信。四、次按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項 情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕 該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」、「債權人於有第二百二十六條之 情形時，得解除其契約。」民法第二百二十六條、第二百五十六條固分別定有明 文。惟所謂給付不能，係以債權人得向債務人為請求，債務人有應其請求而為履 行之義務為前提。如債務人並無給付義務，縱有未為給付之情形，亦非屬給付不 能。經查，本件原告主張被告未履行其交付建物使用執照之契約義務，致原告未 能申請營利事業登記而為合於契約目的之使用，係可歸責於被告之事由致給付不 能，原告自得解除契約一事，已為被告所否認，並辯稱系爭建物建築完成於五十 六年四月二十五日，而建物使用執照之規定係於六十年十二月二十二日建築法修 正公布以後始硬性規定，故系爭建物自始即無使用執照，被告於八十九年十月間 買受系爭建物時，原所有權人並未交付使用執照，被告曾出租他人營利使用，並 於簽約前明確告知系爭建物並無使用執照，系爭建物租賃契約書中亦無記載被告 應提供建物使用執照，被告自無交付系爭建物之契約義務，原告雖因無建物使用 執照，而無法申請營利事業登記，實不可歸責於被告等情，惟查，所謂給付不能 ，係以債權人得向債務人為請求，債務人有應其請求而為履行之義務為前提，而 被告為系爭建物之出租人，依約固有將系爭建物交付原告即承租人使用之契約主 要給付義務，至被告是否應如原告所稱負有交付系爭建物使用執照之契約義務， 端視為確保系爭建物租賃契約一定目的之達成，而為輔助主給付義務之功能，被 告除前述主要給付義務外，基於法律之規定、當事人約定或誠實信用原則，是否 尚有從給付義務而定。我民法就租賃之法律關係並未明文約定建物之出租人負有 交付使用執照之從給付義務，原告如主張被告隱匿、欺瞞系爭建物自始即無使用 執照，而同意交付使用執照之有利於己之事實，自應由原告負舉證之責。經查， 被告辯稱系爭建物係於五十六年四月二十五日建造完成，一層面積一０四點八三 平方公尺，自始即無使用執照，並曾出租他人營利使用等情，已為原告所不爭執 ，並據被告提出建物登記謄本一紙為憑。被告此部分所辯，應為真實可採。本件 原告第一次申請營利事業登記時，因系爭建物一層面積超過一００平方公尺，而 未為使用執照之變更未獲桃園縣政府核准後，兩造曾繼續協商而為第二次申請， 仍未獲主管機關核准，原告曾要求被告拆除部分建物申請使用執照，因損及系爭 建物之財產價值，而為被告拒絕後始未續協商等事，亦為兩造所不爭執，並據原 告所舉證人即受原告委任申請營利事業登記會計師事務所承辦人員徐品淳證稱： 「系爭房屋要取得營利事業登記證，是石小姐即原告之妻與我接觸的，他要我辦 理取得營利事業登記證。因為原告要經營餐館，依照建築法第七十三條之規定， 超過一００平方公尺以上，要申請使用執照用途變更，而系爭房屋因為房屋所有 權狀超過一００平方公尺。但是因為他們沒有使用執照，所以不能辦理變更。我 們有通知原告說要補照申請使用執照，才可以變更。那時我們通知原告及被告要 補照，至於補照需要何種文件，要辦何種程序及兩造要如何配合這部分，這部分 要問承辦之建築師。因為文件是被告拿給我，我辦不出來，才通知原告的。應該
是我通知原告，原告才知道的。第二次申辦不成後，我知道原告有請被告要配合 補照，至於被告如何我則不清楚，被告沒有再提供任何文件，至於原因為何我不 清楚。原告提出身分證影印本，被告提出房屋所有權狀、房屋稅單、土地使用分 區證明。我們第一次見面時，被告有告訴我沒有使用執照，所以才會去請領土地 使用分區證明。第一次辦不出來，被告先生有要我轉告原告營利事業登記無法請 領，請原告不要繼續裝潢，但我個人認為要不要裝潢與本件無關，所以我只告訴 原告說營利事業登記證可能無法請領，原告在整個過程中並無提供施工圖面給我 。」屬實（見本院九十二年二月十九日言詞辯論筆錄），並與被告所舉證人即被 告之夫方福成證述：「簽約時，原告有拿一些文件，告訴我們需要哪些文件時有 提到使用執照，所以我們才告訴原告沒有使用執照。我們在商談過程，原告也不 知道沒有使用執照就辦不出營利事業登記證，原告要我們與會計事務所聯絡，而 會計師也不知道沒有使用執照就辦不出營利事業登記。所以會計師說他要送件看 看，因為會計師覺得可以通過。我向會計師說若沒有把握就先不要送件，會計師 送完件以後告訴我，因為超過一００平方公尺一定要使用執照而被退回。」（見 本院九十一年十一月二十日言詞辯論筆錄）、「辦營業登記證應該是原告的事， 我與會計師聯繫，是因為我住桃園比較近幫原告送件，並請會計師轉告原告停工 ，不要繼續施工。會計師說可以營利範圍縮小，並要我們去拿分區使用證明，並 說沒有使用執照，可能要安全鑑估書，但是先送看看，如通過，我們再來補安全 鑑估書。原告打電話給我說應該沒有問題，因為只是開小吃店，不是開餐廳。我 是勸原告說如要做有把握的事，先暫時停工，工期往後拉。」（見本院九十三年 二月十一日言詞辯論筆錄）中有關申請營利事業登記過程之情節大致相符，顯見 兩造於簽約後，曾就如何申請營利事業登記與原告所委任承辦之會計師多方連繫 ，並先後送件而未獲主管機關准許，直至原告所提拆除部分建物申請使用執照之 方案，因損及系爭建物之財產價值，而為被告拒絕後協商始為破裂。又，原告為 求慎重，曾協同熟稔租賃事物以代書為業之友人陳威欽於簽約時到場，兩造並當 場磋商租約細節，而於系爭建物租賃契約書印刷文字外，另以書寫文字載明兩造 之意思為補充條款，如原告所述被告是否交付使用執照係其決定簽約與否之重要 事項，被告並同意交付使用執照，原告或其友人何以未將此重要事項併同其他補 充條款明載於契約書。參以系爭建物因面積超過一００平方公尺，如欲變更為經 營餐廳之用途，依建築法第七十三條規定應經桃園縣政府核准，並於取得消防局 消防核准後始得施工一事，亦經原告所舉證人即縣政府承辦人莊正維證稱屬實（ 見本院九十二年八月十四日言詞辯論筆錄），並有桃園縣政府九十二年五月二十 三日府工使字第０九二０一一二０七一號函附卷為憑，及原告因未知悉前述施工 前規定而事前施工，於第一次申請營利事業登記未獲核准後，原告所委任之會計 師事務所承辦人員即證人徐品淳亦未轉知或提醒原告應暫停施工等情，原告於所 委任之會計師第一次申辦不成受告知時，已知系爭建物自始無使用執照，如確係 受被告欺瞞，應知繼續施工將有致損害因再次申辦不成而擴大之虞，兩造當無多 次協商並再送件申請，而原告仍繼續施工之情事。證人方福成前述證稱簽約時兩 造、會計師及在場之人均不知系爭建物因面積超過一００平方公尺，需使用執照 並變更用途後始得申請營利事業登記，被告並無隱匿、欺瞞其無使用執照而偽為
同意交付一事，已非全然不可採信。原告所稱其於簽約時，因系爭建物面積超過 一００平方公尺，需提出使用執照始能申辦營利事業登記，並要求被告交付云云 ，亦非無疑。雖原告所舉證人丁維娜證稱：「我有印象，當時簽約時我之所以會 在場是因為原告在找店面時，我是原告朋友，我看到這間房屋我覺得不錯，所以 我陪同原告找房東。訂約時有原告及證人陳威欽、石小姐及房東夫婦二人。原告 有告訴被告說要開餐廳，即要申請營利事業登記證，所以原告請求要看證明如房 屋所有權狀、身分證及房屋使用執照等，但是房東只拿出房屋所有權狀，而房屋 使用權狀沒有拿出來。其實被告當時根本連房屋所有權狀、身分證都不願拿出來 。但是後來因為要簽約才拿出房屋所有權狀及身分證。」（見本院九十二年二月 十九日言詞辯論筆錄），固證實兩造於簽約時曾談及申請營利事業登記所需文件 ，然並不足證明被告確有隱瞞系爭建物並無使用執照而承諾交付之事實。證人陳 威欽雖證稱：「當天我們有告知房東，我們是要做餐廳用的，要取得營利事業登 記證。當時我們有告訴被告要建築使用執照、房屋使用同意書、稅單等，簽約過 程我是要求當事人簽約時要互看身分證，確認是否為當事人，並提出所有權狀， 看是否為房屋所有人。我有明確告知被告且寫明壹張紙給被告，說要建築使用執 照、房屋使用同意書、稅單、身分證影本、印章。我用日曆紙寫在紙上拿給被告 。」（見本院九十二年二月十九日言詞辯論筆錄）與證人丁維娜、方福成證述簽 約過程大致相符，證人陳威欽此部分情節雖為可採。惟證人陳威欽於復證稱：「 我們有明確告訴被告說要合法經營餐廳，一定要有這些文件，否則我們就不要租 了。被告當時沒有說這些文件中有缺哪一樣，只說這些證件他會隔天會拿去給原 告。就我的印象中被告沒有說他缺哪一樣，我只記得被告隔天要拿給文件原告， 被告並未表明沒有使用執照。」（見同前本院言詞辯論筆錄）部分，除與證人方 福成證述其於原告及證人陳威欽提到使用執照時，當場告知系爭建物並無使用執 照，及系爭建物租賃契約書之補充條款並未列入，兩造多次協商及原告所委任會 計師先後送件申請，暨原告於申請未獲核准仍繼續施工等事實不符。被告當無簽 約時故為隱瞞，翌日即因無法交付會計師使用執照，而陷己於無法圓謊之窘境， 被告實無為此徒增糾葛之事而具欺瞞之動機。證人陳威欽所憑記憶，容有因時間 經過而有與事實出入之處，亦不得採為被告於簽約時，隱瞞並無使用執照而同意 交付之證據。此外，原告復未能證明兩造確有將交付使用執照列為系爭建物租賃 契約從給付義務之合意。系爭建物租賃契約既無法律明文或兩造合意，將被告交 付使用執照列為從給付義務，而所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關 係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以 圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社 會上作用，於具體事實妥善運用。在一般合法並領有使用執照之建物出租為營利 使用時，出租人依誠實信用原則固有交付使用執照，供承租人申請營利事業登記 之從給付義務，惟在未為建物所有權第一次登記之建物出租時，因出租人未領有 使用執照，出租人即不當然負有交付使用執照之契約義務。本件被告所有系爭建 物既係建造完成於五十六年四月二十五日，自始即無使用執照，被告亦曾將系爭 建物出租他人營利使用，強使被告負其事實上無法履行之交付使用執照之從給付 義務，或要求被告拆除部分建物申請使用執照，因損及系爭建物之財產價值，與
被告出租系爭建物之原意相違，難謂於誠實信用原則無違。依前說明，原告依系 爭建物租賃契約既無法律規定、兩造合意或誠信原則，得向被告請求交付系爭使 用執照之契約主要或從給付義務。縱原告於訂約後，因系爭建物欠缺使用執照而 無法申請營利事業登記，本件自無原告所稱被告所負交付使用執照之契約義務不 能給付之情形。原告主張可歸責於被告之事由致給付不能，而解除系爭建物租賃 契約，於法自有未合，不生解除契約之效力。從而，原告依解除契約後之回復原 狀及損害賠償之法律關係，請求被告應給付押租金十二萬元、第一個月租金四萬 元及所受損害九十萬四千五百元合計一百零六萬四千五百元，及自起訴狀繕本送 達日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁 回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，亦應併予駁回。六、本案事證已臻明確，原告其餘主張其裝潢損失及被告所辯原告裝潢費用與實際施 工項目不符，各項費用亦超出行情及抵銷等情及所提相關證據：原告提出尚佑企 業社開立之估價單二紙及請款單一紙、友信不銹鋼工程有限公司之估價單及請款 單各一紙、美聲電器行開立之估價單及請款單各一紙、日旋實業有限公司開立之 報價單、出貨單及請款單各一紙、正昇廣告社估價單及請款單各一紙、證人羅永 欽、王永清、邱顯良；被告提照片十七紙、網路工程報價單一紙、油漆施工單價 表一紙、網路刊載「空間設計施工流程」一紙暨網路刊載「開店規劃流程」一紙 等證據。經本院審酌後，認已與本院所為上述判斷不生影響，爰不一一贅述，併 此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十五 日 臺灣桃園地方法院民事第一庭
~B法 官 張天民
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十七 日~B法院書記官 羅椀文
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