臺灣新竹地方法院民事判決 九十二年度訴字第六一八號
原 告 丙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 臺光燈建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 劉彥汶律師
右當事人間履行契約事件，本院於民國九十三年一月十六日辯論終結，判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣貳佰零貳萬陸仟壹佰元，及其中新台幣壹佰叁拾萬元部分自民國八十九年十一月十一日起，其中新台幣壹拾貳萬陸仟壹佰元部分自民國九十二年九月九日起，其中新台幣陸拾萬元部分自民國九十三年一月十日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十四，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣陸拾柒萬伍仟元供擔保後得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣貳佰零貳萬陸仟壹佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）二百七十二萬元六千一百元及自 民國（下同）八十九年十一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 ；另為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）緣兩造於八十七年元月三日簽訂「房地預定買賣契約書」，由原告向被告購買 坐落於新竹市○○段六、八之二、八之一七五地號等三筆土地，及前開基地內 「旭光半畝園」編號第Ａ棟第二十八號預售房屋一戶，房地總價為七百三十五 萬元，原告業依約先行給付訂金、簽約金、開工款及一至四期買賣價款共計一 百三十萬元，且均按時付款，並無遲延。
（二）依兩造前開簽訂之契約第八條約定：「開工及完工最後期限：一、本預售屋之 建築工程應在民國八十七年四月三十日前開工，自開工日起算柒佰參拾個日曆 天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核 發使用執照日為完工日˙˙˙˙二、乙方（即被告）如逾前款期間未開工或完 工者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予甲方（即原告）。 若逾期六個月仍未開工或完工，視同乙方違約，雙方同意依第十七條違約之處 罰規定處理」；第十七條亦約定：「違約處罰：一、乙方違反第八條第二款及 第十六條第一款、第二款規定者，甲方得解除本契約。解約時乙方除應將甲方 已繳之房地價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償房地總價款百分之 二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」等語； 查被告於八十七年四月三十日開工，依前開契約第八條約定，被告應在開工後
七百三十個日曆天（即二年內）完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要 設施，而所謂「自開工日起算柒佰參拾個日曆天以前完成主建物、附屬建物及 使用執照所定之必要設施」，探求當事人契約之真意，應係指「達可申請使用 執照之狀態」，即被告須在開工後七百三十個日曆天內蓋好達到可申請使用執 照之狀態。然被告在開工後，興建至一樓樓板即行停工，自此即未再動工，且 未能依契約第八條之約定期限內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要 設施，是被告顯然未能依約履行，而已構成違約。原告乃於八十九年十一月十 日以被告未能於約定之期間內完工，依合約第十七條第一項約定，發函通知解 除契約，是兩造所簽訂之預售屋買賣契約業經原告依法解除。（三）復查兩造前開買賣契約既已解除，被告依契約第八條約定，自有退還原告已繳 之房地價款及給付遲延利息之義務，另應依契約第十七條約定並賠償原告按房 地總價款百分之二十計算之違約金。其計算方式如下： １、已繳價款：一百三十萬元。
２、遲延利息：十二萬六千一百元。依契約第八條第二項約定，以每逾一日按已繳 房地價款萬分之五計算遲延利息，而原告已繳交房地價款為一百三十萬元，則 自預計完工日（即八十九年四月三十日）起至解約日止（即八十九年十一月十 日），共計一百九十四日（五月三十一天，六月三十天，七月三十一天，八月 三十一天，九月三十天，十月三十一日，十一月十日），故遲延利息應為十二 萬六千一百元（0000000X0.0005X194=126100）。 ３、違約金：一百三十萬元。按本件買賣房地總價為七百三十五萬元，依契約第十 七條約定，被告應賠償房地總價款百分之二十之違約金，即一百四十七萬元（ 0000000X20%=0000000），超過已繳價金一百三十萬元，故依該條約定，應賠 償已繳價款一百三十萬元作為違約金。
４、上開總計被告應給付原告二百七十二萬六千一百元，另被告並應自解除契約之 翌日即八十九年十一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（四）被告雖辯稱原告並未明確表達解除契約云云： １、惟查當被告未依約完工且逾期超過六個月後，原告業於八十九年十一月十日寄 發存證信函，該函內即明白表示「我要解約」，且同時以該信函要求被告出面 處理解約後之賠償事宜（即存證信函所稱之「請派員處理違約事項」等語）， 並告知如不派員處理賠償事宜，則即依合約內容及民法規定，依法處理（即訴 請法院賠償），該函顯係屬「解除契約」之意思表示至明（查原告並非專業之 法律人，其用字遣詞自無法像法律人用字之精確）。詎被告收受後，卻仍置之 不理，因此，原告既認本契約既已解除，故至此以後直到起訴前，即未再繼續 為第二次通知解除契約，蓋解除契約僅需通知一次，只要該解除契約之意思表 示到達相對人即可，並無須不斷地通知，此為原告所自認之常識。原告基此認 知，即未再為第二次解約之通知，因此，原告於八十九年十一月十日所發之存 證信函，顯係屬於「解除契約」之信函，否則如屬「催告」性質，何以未再另 為解除契約，而即行起訴。從上觀之，足見上開函文確屬解除契約之意思表示 無疑。復查被告既已於九十二年九月二十九日答辯狀中自認有收到前開存證信 函，是原告所為解除契約之意思表示，亦早已到達被告，從而，本件契約自已
由原告依法解除。
２、況依兩造合約第十七條第一款約定：「違約之處罰：一、乙方違反第八條第二 款（即逾期完工之約定）˙˙˙˙規定者，甲方得解除本契約。解約時乙方除 應將甲方已繳之房地價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償房地總價 款百分之二十之違約金，但該賠償之金額，超過已繳價款者，則以已繳價款為 限」等語，係屬「意定解除契約」之約定，依該合約之約定，解除契約根本無 須「催告」，即可解除契約，上開無庸催告即可解約之「意定契約解除權」， 依契約自由原則，已經排除民法解除契約應先催告之規定，是原告本來即無須 為任何「催告」之意思表示，即可解除本契約，因此被告辯稱前開存證信函應 屬「催告」性質，自無足採。
３、又縱認前開存證信函係屬「催告」性質，則原告亦得再以準備書（一）狀繕本 之送達為解除契約之意思表示，通知被告解除契約，而該書狀繕本亦已送達被 告，是兩造契約仍應認業依法解除，被告即應對原告負返還全部買賣價金義務 及所有賠償責任。
（五）本件並無被告所辯違約金過高之情事：
１、前開契約約定違約金之內容係被告所自訂，原告僅係依被告自行擬定之條款內 容向被告請求，自屬合理：按法院依法固有酌減違約金之權限，惟並非所有違 約金之約定，違約之一方均有隨意請求酌減之權利。查本件原告乃一般之購屋 民眾，屬經濟上之弱者，被告則是專門建造房屋、訂定不動產買賣合約出售之 建商，顯然是經濟上之強者，而兩造所訂之不動產買賣合約，其所有條款之內 容，均係被告所自行擬定，故就違約金之約定，被告既訂立如此之條款，必已 斟酌實際情況，且本件違約金之性質，既屬「損害賠償總額之預定」，其即係 為避免損害賠償額在舉證上之困難與繁瑣，始以該違約金作為損害賠償總額之 預定，故除非有顯然不合理之處，否則即應尊重兩造合約之約定，此亦為兩造 約定違約金作為損害賠償總額預定之目的。
２、本件原告之損害亦超過違約金：查原告因被告遲遲無法履約，致原告另行購買 一棟屋舍，購屋費用六百萬元，仲介費一十八萬元，因房屋老舊又花費二百二 十萬元之修繕費用，此均屬原告因被告遲未能履約所造成之損害，因此，原告 依兩造合約之約定，在房地總價金七百三十五萬元中，僅請求一百三十萬元之 違約金，並無被告所稱顯失均衡之情形，是被告主張本件違約金過高云云，實 無足採。
３、況本件違約金之約定，並非漫無限制，依合約第十七條之約定，違約金是「房 地產總價款百分之二十」，惟「違約金賠償之金額超過已繳價金總額者，則以 已繳價款為限」，故前開契約所約定之違約金，係以原告所給付之買賣價款金 額作為違約金給付之最高總額，故其違約金之金額實已考量到實際情形，並作 適當之限制，應屬合理而不過當之約定。
４、另百分之二十違約金條款約定，在不動產買賣上，均屬常見，而本件所請求之 違約金，尚低於總價款百分之二十，顯無被告所稱違約金過高之情形。三、證據：提出旭光半畝園房地預定買賣契約書一份，被告公司所出具土地房屋款暫 收條共三紙、台灣土地銀行存款憑條二紙、被告公司交付之統一發票五紙、新竹
東園郵局存證信函及回執聯各一紙、新竹市○○段五二五建號及其坐落土地之不 動產買賣契約書一份（以上均為影本）、系爭工地現場照片四幀、被告公司變更 登記表等為證。。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十九年十一月十日所寄發存證信函，並無解除兩造簽訂買賣契約之意 思表示：原告雖主張因被告未能於約定之期間內完成建物之興建，依合約第十 七條第一項約定，業已發函通知解約云云；惟查原告所寄發之存證信函內容觀 之，原告僅提及「˙˙˙˙請派人處理違約事項，我要解約，近期內若無派人 處理，則依合約內容及民法，依法處理」等語，實與一般當事人主張解除兩造 間契約之意思表示之方式不盡相同，則上述內容究屬「催告性質」抑或「解除 契約」之意思表示並不明確，是以兩造間之前開買賣契約是否業已解除，仍不 無疑問。
（二）本件違約金實屬過高，被告自得請求適度酌減之： １、按當事人得約定債務不履行時，應支付違約金。違約金除當事人另有約定外， 視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當 方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視 為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；又約定之違 約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條分 別定有明文；次按違約金係當事人約定債務不履行時，債務人應支付之懲罰金 或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的（最高法院六十八年度台上字 第三八八七號判例意旨參照）。
２、查依據前開買賣契約第十七條約定：「˙˙˙˙解約時乙方除應將甲方已繳之 房地價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償房地價款百分之二十之違 約金，但該賠償之金額已超過已繳價款者，則以已繳價款為限」等語，復參照 民法第二百五十條之規定，可見兩造前開有關違約金之約定，應視為因不履行 而生損害之賠償總額，即學理上所稱「損害賠償額預定性之違約金」自明。 ３、基於契約自由原則，違約金固得任由當事人約定定之，惟違約金之約定金額如 屬過高，對債務人無寧為變相盤剝，故民法第二百五十二條即對此作有規定； 另最高法院四十九年度台上字第八０七號、五十一年度台上字第十九號判例亦 謂「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得˙˙˙˙以職權減至相 當數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實及社會經濟情況及當事人所受損害情 形，以為酌定標準」、「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債 務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準˙˙˙˙」等語。 ４、查本件債務被告已為一部履行，自得比照原告因一部履行所受之利益，減少違 約金：依民法第二百五十一條規定：「債務已為一部履行者，法院得比照債權 人因一部履行所受之利益，減少違約金」；查本件被告雖於開工後，因資金遽 然短缺及不景氣，而於完成一樓並進行二樓工程之際停工，亦即僅蓋了一半即
停工，然被告已為債務之一部履行，此亦經原告於起訴狀中所自認，從而參照 前揭民法規定之意旨，本件被告既已為一部履行時，如仍使照約支付違約金， 則被告恐有備受不測損害之虞，殊失情理之平，故請比照原告因一部履行所受 之利益，減少違約金，以期公平之結果。
５、本件停工之結果，實非被告所願，是請考量此對被告生計之重大影響，將違約 金額予以適度酌減之：依民法第二百一十八條規定：「損害非因故意或重大過 失所致者，如其賠償致賠償義務人之生計有重大影響時，法院得減輕其賠償金 額」；同法第二百五十二條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當 之數額」；查本件被告之所以會陷於停工之狀態，蓋因近年來景氣低迷，各行 各業均受衝擊，被告因一時資金週轉不靈，致工程進度落後，對此被告實深感 歉疚，惟停工結果之產生確非被告所願；況且本件違約金金額之約定實屬過高 ，若不予適度酌減，對被告公司之營運無疑是雪上加霜，從而參照前揭民法規 定之意旨，請念及被告亦深受其害，而予以適度酌減。且被告之所以於開工後 蓋了一半即停工，尚非被告本身不願履行本件預售屋買賣契約，實係「不能」 也；況且原告因被告未如期履行債務所受之損害，相較於違約金金額而言，恐 有顯失均衡之情形，衡諸上開判例意旨及考量到被告本身所不得不然之情狀， 本件違約金實屬過高，是故請將其酌減至適當數額。三、證物：提出最高法院六十八年度台上字第三八八七號、四十九年度台上字第八０ 七號、五十一年度台上字第十九號判例要旨、被告公司變更登記表及營利事業登 記證影本一份等為證。
理 由
一、程序方面：
（一）按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為 限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第二十四條第一、二項定有明文。 本件訴訟，依原告所提出之房地預定買賣契約書第十八條約定：「因本契約發 生消費訴訟，雙方同意以台灣新竹地方法院為第一審管轄法院」，經查本件係 由買賣法律關係而生之訴訟，雙方合意就該訴訟由本院管轄，又該合意係以文 書為之，經核與前開規定相符，是本院依法自就本件訴訟有管轄權，合先敘明 。
（二）次按本件被告於九十二年七月十日更換法定代理人，而本件原告係於九十二年 八月二十九日始提起訴訟，原告於起訴時誤列前負責人劉勝輝為被告之法定代 理人，被告乃聲請由新法定代理人乙○○承受訴訟；然民事訴訟法第一百七十 條規定「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序 在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止」，其所謂 法定代理人死亡或其代理權消滅，係指起訴時原有法定代理人，於訴訟進行中 死亡，或雖未死亡而其代理權消滅之情形，而本件原告起訴時被告之法定代理 人已是乙○○，惟原告誤列為劉勝輝，乃係欠缺訴之合法要件而應補正之問題 ，是本件並非訴訟當然停止之原因，自無由被告聲明承受訴訟之問題，而原告 亦已補正正確之法定代理人，本件訴訟亦已合法，附此敘明。二、原告起訴主張兩造於八十七年元月三日簽訂房地預定買賣契約書，由原告向被告
購買坐落前開南湖段三筆土地及基地內編號Ａ棟第二十八號預售房屋一戶，總價 為七百三十五萬元，原告業依約先行給付訂金、簽約金、開工款及一至四期買賣 價款共計一百三十萬元；而依兩造前開簽訂之契約第八、十七條約定，被告應在 開工後七百三十個日曆天即八十九年四月三十日前完成主建物、附屬建物及使用 執照所定之必要設施，如逾期未完工，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算 遲延利息，若逾前開完工期日六個月仍未完工，視同被告違約，原告得解除本契 約，被告除應將原告已繳之房地價款及遲延利息全部退還外，並應同時賠償房地 總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為 限。而查被告在開工後，興建至一樓樓板即行停工，自此未再動工，且未能依契 約第八條之約定期限內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，顯已 構成違約，且已逾完工期限六個月仍未完工，原告乃於八十九年十一月十日以被 告未能於約定之期間內完工，依前開契約第十七條第一項約定，發函通知解除契 約，是兩造所簽訂之前開買賣契約業經原告依法解除。復查兩造前開買賣契約既 已解除，被告依契約第八條約定，自有退還原告已繳之房地價款及給付遲延利息 之義務，另應依契約第十七條約定賠償原告已繳之房地總價款百分之二十之違約 金；是被告即應賠償原告已繳價款一百三十萬元、遲延利息十二萬六千一百元、 違約金一百三十萬元，合計應給付原告共二百七十二萬六千一百元及自解除契約 之翌日即八十九年十一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、被告則以原告於八十九年十一月十日所寄發之存證信函，僅提及「請派人處理違 約事項，我要解約，近期內若無派人處理，則依合約內容及民法，依法處理」云 云，與一般解除兩造間契約意思表示之方式不盡相同，是以兩造間前開買賣契約 尚未依法解除。又兩造簽訂之前開契約第十七條有關違約金之約定，其性質應屬 視為因不履行而生損害之賠償總額；而本件債務被告於完成一樓並進行二樓工程 之際，雖因資金短缺及不景氣而停工，然確已為一部履行，是依民法第二百五十 一條規定，自得比照原告因一部履行所受之利益，減少違約金。又被告之所以會 陷於停工狀態，乃因近年來景氣低迷，一時資金週轉不靈所致，對此停工結果之 產生，確非被告所願；況且本件違約金金額之約定實屬過高，若不予適度酌減， 對被告公司之營運無疑是雪上加霜，從而參照民法第二百十八條、第二百五十二 條等規定意旨，請念及被告亦深受其害，而原告因被告未如期履行債務所受之損 害，相較於違約金金額而言，亦有顯失均衡情形，是本件約定之違約金實屬過高 ，請將其酌減至適當數額等情置辯。
四、兩造不爭執之事項：
（一）兩造有簽訂前開房地預定買賣契約書，被告並已收受原告所交付之定金（含簽 約金）、開工款及一至四期買賣價款共計一百三十萬元。（二）被告並未依約於約定完工期限即八十九年四月二十九日前完工，且目前就原告 所購買之預售屋尚未完工。
（三）被告就有收到原告所寄發新竹東園郵局存證信函不爭執。（四）被告就原告所購買不動產之現狀即如九十三年一月七日準備書（一）狀所附之 相片所示不爭執。
（五）兩造間簽訂前開契約第十七條有關違約金之約定，其性質係屬於「損害賠償額
預定性之違約金」，且如依該條約定計算本件之違約金為一百三十萬元。五、本件經依民事訴訟法第二百七十條之一第一項第三款規定協議並簡化爭點，茲就 兩造協議簡化之爭點分別論述：
（一）原告是否業已依法解除系爭買賣契約：
１、依兩造所簽訂之前開買賣契約，就系爭房地開工、完工日期及逾期之效果，分 別為第八條第一項前段、第二項：「本預售屋之建築工程應在民國八十七年四 月三十日前開工，自開工日起算柒佰參拾個日曆天以前完成主建物附屬建物及 使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」、「 乙方（即被告）如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房地價款萬 分之五計算遲延利息予甲方（即原告）。若逾期六個月仍未開工或完工，視同 賣方違約，雙方同意依第十七條違約之處罰規定處理」等語；而第十七條第一 項則約定：「乙方違反第八條第二款及第十六條第一款、第二款規定者，甲方 得解除本契約。解約時乙方除應將甲方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買 方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已 繳價款者，則以已繳價款為限」等情，有前開買賣契約書在卷可參。是依上開 約定，被告所興建出售給原告之前開建物之最遲完工日，應為實際開工日之八 十七年四月三十日起算七百三十個日曆天，即為八十九年四月二十九日（八十 九年為閏年，二月有二十九天）。又按民法第二百五十四條關於解除契約之規 定，僅為法律所認解除權之一種，並非禁止契約當事人間另有保留解除權之特 別約定（最高法院四十六年度台上字第一六八五號判例意旨參照）；本件基於 前述，兩造間就前開開工日期及完工期間既均有約定，而就逾期開工或完工部 分，在逾期完工超過六個月時，既賦與原告得逕予解除契約之權利，從而自應 認兩造間就解除權另有特別約定，而無民法第二百五十四條須先定相當期限催 告規定之適用。次查被告就原告所購買之前開建物於開工後迄今尚未依約興建 完成等情，為被告所不爭執，則顯已逾最後完工期限（即八十九年四月二十九 日）六個月以上，原告即得依據前開買賣契約第十七條約定，不經催告逕行解 除兩造之買賣契約自明。
２、原告固主張其於八十九年十一月十日以新竹市東園郵局存證信函對被告為解除 契約之意思表示云云；惟查該存證信函係謂「依約貴公司（即被告公司）應於 ˙˙˙˙八十九年四月三十日前完工，若逾期六個月視同貴公司違約。至今貴 公司已違約，原聯絡人貴公司白經理聯絡不上，請派人處理違約事項，我要解 約，近期內若無派人處理，則依合約內容及民法，依法處理」等語，有該信函 在卷可按，則由該信函之內容觀之，原告僅係表明向被告公司所訂購之預售屋 已逾最後完工期限六個月仍未完工，被告公司已構成違約，在通知被告公司聯 絡人未著後，始發該信函通知被告公司派人處理，如近期內未派人處理，將依 合約內容及民法規定處理自明。雖原告於該存證信函有表示「我要解約」等語 ，惟該用語係接於通知被告公司派人處理違約事項之後，再參酌其後之用語， 衡其真意應為強調被告公司應速派員與原告洽商處理所構成違約之事項，否則 茍該信函即為解除買賣契約之意思表示，則前開契約既已解除，原告本得依據 民法及前開買賣契約約定主張相關權利，何以會在該信函又謂「近期內若無派
人處理，則依合約內容及民法，依法處理」等語，是前開存證信函尚無從認為 原告業已依據前開契約第十七條約定為解除之意思表示。原告雖又主張其非專 業之法律人，其用字遣詞自無法像法律人用字之精確云云；然解除權之行使， 應向他方當事人以意思表示為之，民法第二百五十八條第一項定有明文；又所 謂意思表示，乃係將足以發生法律效果之意思表達於外部；查原告茍係以前開 寄發存證信函之方式解除兩造前開買賣契約，即應於該信函具體將解除契約之 意思表達於外部，然基於前述，其在前開信函所為用詞並不明確，則自無從認 業已將解除契約之意思表達於外部，而相對人亦無從由該信函知悉原告業已為 解除契約之意思表示，是縱該存證信函於八十九年十一月十三日經被告收受， 尚無從認原告業已前開存證信函之寄達而生解除契約之效果。 ３、次按契約解除權之行使，依民法第二百五十八條第一項之規定，應由當事人向 他方當事人以意思表示為之，不得請求法院為宣告解除之形成判決。此項意思 表示本不限於訴訟外為之，亦無一定方式，茍於訴訟上以書狀或言詞，由有解 除權人向他方當事人表示其解除契約之意思，即應認為有解除之效力（最高法 院三十二年度上字第二一八０號、三十七年度上字第七六九一號判例意旨參照 ）。查原告前開寄發之存證信函雖不生解除契約之效力，惟其在提起本件訴訟 後，業以民事準備書（一）狀繕本之送達為對被告為解除契約之意思表示，該 書狀繕本並已於九十三年一月九日送達被告公司，亦為被告所不爭執，參諸前 述，原告即業已依法解除兩造之前開買賣契約。（二）原告既已合法解除前開買賣契約，則次應審究者即為兩造前開買賣契約所約定 之違約金是否過高或其他事由而應予核減情事： １、按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；當事人得約定債務人於債務不履行 時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支 付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依 適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第二百六十條、第二百五十條分 別定有明文。又依兩造所簽訂之房地預定買賣契約書第十七條第一項約定：「 乙方（即被告）違反第八條第二款及第十六條第一款、第二款規定者，甲方（ 即原告）得解除本契約。解約時乙方除應將甲方已繳之房地價款及遲延利息全 部退還買方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金 額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」等語；則參諸前開約定，本件原告經 依法解除兩造間之買賣契約後，除得向被告請求返還已給付之價金及約定之遲 延利息外，尚得請求賠償按已繳價款計算之違約金（因按房地總價款百分之二 十計算之金額高於原告已繳之價款）。
２、又按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違 約金，民法第二百五十一條固定有明文；惟上開規定，應限於債務人已為一部 之履行，且債權人因該部分之履行而受有利益，始足當之；又債務人非依債務 之本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第二百三十五條前段所明定 ，物之交付義務人所提出交付之物，與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債 務本旨之提出，自不生提出之效力（最高法院四十四年度台上字第四八四號判
決意旨參照）。本件被告雖辯稱其就前開買賣契約約定之債務已為一部履行， 請求依據民法第二百五十一條之約定減少違約金云云；然查系爭工地於開工後 完成一樓並進行二樓工程之際即告停工，且至九十二年十二月五日仍未復工， 此有工地現場照片四幀在卷可稽，亦為被告所不爭執；則被告既然就原告買受 之建物部分興建至一半即停工，並未將此部分興建之建物交付原告，則被告固 有為興建之行為，然尚難認對原告已為一部之履行（蓋出賣人係負有將買賣標 的物交付及移轉所有權之義務）；且縱被告就約定之債務已為一部履行，惟就 原告而言，所購買前開房地係為供居住之用，而因前開建物並未興建完成及交 付，亦未接水電，土地部分亦未點交或移轉所有權，原告自無從為任何利用， 亦即原告並未因而受有利益，是被告辯稱其得依據民法第二百五十一條規定請 求減少違約金云云，自屬無據。
３、被告另辯稱其得依據民法第二百十八條規定請求減輕賠償金額云云。按損害非 因故意或重大過失所致者，如其賠償致賠償義務人之生計有重大影響時，法院 得減輕其賠償金額，民法第二百十八條固定有明文；惟前開規定係當賠償義務 人非出於故意或重大過失，且如賠償會造成其生計有重大影響始足當之；查被 告就本件因賠償原告會造成其生計重大影響並未舉證證明，自亦不足採。 ４、復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定 有明文；又請求之違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事 人所受損害以為酌定標準（最高法院四十九年度台上字第八０七號判例意旨參 照）。查本件被告既因逾期六個月仍未完工，參照前開買賣契約第八條約定應 依同契約第十七條處理；而依據前開契約第十七條第一項約定所計算之違約金 即為一百三十萬元，亦為兩造所不爭執。本院參酌兩造前開買賣契約除有違約 金之約定外，另於第八條亦就遲延開工或完工約定遲延利息計算標準（每逾一 日應按已繳房地價款萬分之五計算），而前開無論係遲延利息或違約金，其性 質均屬關於被告債務不履行之賠償約定，且當原告依據第十七條約定解除契約 時，不僅得請求被告給付違約金，尚仍得向被告請求按前開標準計算之遲延利 息，而原告在本件亦同時為遲延利息之請求，則上開有關遲延完工約定之遲延 利息，當原告加以請求時，即亦應考量在內；次查被告就原告買受之前開建物 ，雖興建至一半即停工，惟衡情亦投入相當之興建成本，另原告本期待購買前 開房地以居住，因被告未依約履行必須另行籌資購買其他房地，加上因此多支 付之時間、金錢（如仲介費用）、勞力，又兩造約定之系爭房地買賣價金總計 為七百三十五萬元，原告則已給付一百三十萬元，被告收受原告交付該價金迄 今所得享有之利益，另考量建築業近年來之不景氣等項，認原告請求被告給付 與所支付價金相同金額之違約金一百三十萬元，尚屬過高，應參照一般客觀事 實、社會經濟狀況等一切情狀，酌減至六十萬元為當。原告雖主張其為一般之 購屋民眾，而被告係建商，為經濟上之強者，且該契約為被告所擬定，除有顯 然不合理處，否則即應尊重所簽訂契約之約定，況違約金之約定已考量到實際 情形並做適當之限制，應屬合理；又原告因被告遲未履約，致原告另購買中古 屋一棟，另須支出仲介、修繕等費用，是並無被告所稱違約金過高云云；惟審 究兩造前開簽訂之買賣契約書，固係由被告之一方擬定，然就兩造之權利義務
而言，尚屬相當，並未獨對被告一方較為有利；又前開違約金之約定，固係為 避免在發生違約情事時之舉證困難，而為損害賠償額之預定，惟此約定之金額 是否相當，仍應就個別契約具體違約情事、實際造成損害為審酌，如經審酌上 開各項事實後，認定確有過高時，本院自仍得加以酌減，至原告所稱因被告違 約所受之實際損害等，亦有加以審酌，是原告此部分主張尚不足採。 ５、綜上所述，原告依據前開買賣契約第十三條約定所得請求之違約金即為六十萬 元；又此部分違約金既係依法解除契約後始得向被告請求，則在未依法解除契 約前，因被告尚不負給付違約金之義務，自無須支付遲延利息之情事，從而原 告就此部分違約金遲延利息之請求，即應自前開解除契約之翌日即九十三年一 月十日起算，是原告此部分請求被告給付六十萬元及該部分金額自九十三年一 月十日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息部分，即屬有據，應 予准許，至逾前開範圍部分之請求，則屬無據，應予駁回。六、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，依左列之規定，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法 第二百五十九條第二款定有明文。查原告共繳付被告房地價款一百三十萬元之事 實，業據其提出房地預定買賣契約書、旭光半畝園土地款暫收條二紙、旭光半畝 園房款暫收條一紙、土地銀行存摺類存款憑條二紙及統一發票五紙等為證，亦為 被告所不爭執；次查原告業以準備書（一）狀繕本之送達為解除契約之意思表示 ，即已依法解除兩造間之前開買賣契約，則原告基於民法第二百五十九條第二款 及前開買賣契約第十七條第一款約定，請求被告應將其已繳之房地價金一百三十 萬元返還，即屬有理由，應予准許。次查被告係分別於八十六年十二月二十九日 、八十七年一月十三日、八十七年六月十六日、八十七年十月二日、八十七年十 一月十八日收受原告交付之買賣價金二十五萬元、四十萬元、四十五萬元、十萬 元、十萬元，而原告既合法解除兩造間之買賣契約，依上開規定，被告應附加償 還原告自受領時起之利息，被告受領原告款項之金額及日期已如上述，是原告以 買賣契約業經解除請求被告返還受領之價金一百三十萬元及該部分金額自被告受 領價金後之八十九年十一月十一日起算之法定遲延利息，即屬有理由，應予准許 。
七、又基於前述，被告至遲應於八十九年四月二十九日前完工，則依據兩造前開簽訂 之買賣契約第八條第二項約定，被告如逾前款期日未完工者，每逾一日應按已繳 房地價款萬分之五計算遲延利息給原告；又依據同契約第十七條約定，原告以被 告違反前開逾期完工達六個月仍未完工而解除契約時，仍得請求前開標準計算之 遲延利息。另按前開契約雖係使用「遲延利息」之用語，惟因被告係出賣人，依 約僅係負有交付原告所購買房地及移轉該房地所有權之義務，但在被告有違約之 情事前，其對原告並不負有給付金錢之義務，故核此部分約定之性質，亦應屬違 約金之約定。又基前所述，被告就原告買受之建物，其最後完工期限為八十九年 四月二十九日，則自八十九年四月三十日起即屬逾期完工，且迄至原告解除買賣 契約之日止（九十三年一月九日）仍未完工，則原告僅請求被告給付自八十九年 五月一日起至八十九年十一月十日之期間（共計一百九十四天），按前開買賣契 約書約定之計算方式計算之遲延利息自屬有據，而此部分經計算之金額即為十二
萬六千一百元（0000000X0.0005X194=126100）。次按給付無確定期限者，債務 人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任， 民法第二百二十九條第二項前段定有明文；亦即不定期債務，應於受債權人催告 履行後，始發生遲延責任（最高法院十八年度上字第一三一八號判例意旨參照） ；查本件基於前述，前開契約第八條有關遲延利息之約定，其性質仍屬於違約金 ，雖無民法第二百零七條不得請求利息規定之適用，惟參諸該約定內容，並無給 付之確定期限，則自應自被告受原告催告而仍未給付時始負遲延責任，而查原告 並未提出起訴前業已就此部分請求為催告之證明，是其請求此部分金額之法定遲 延利息起算日即應以起訴狀繕本送達被告之翌日為準，從而原告此部分請求被告 給付因遲延完工之損害十二萬六千一百元及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年九 月九日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息部分，即屬有理由，應 予准許，至逾前開範圍部分，則屬無據，應予駁回。八、綜上所述，原告所得請求被告給付之金額總計即為二百零二萬六千一百元（6000 00+0000000+126100=0000000）；則原告請求被告給付金額在二百零二萬六千一 百元之範圍，及其中一百三十萬元部分自八十九年十一月十一日起，其中六十萬 元部分自九十三年一月十日起，其中十二萬六千一百元部分自九十二年九月九日 起，均至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息部分，即屬有理由，應 予准許，至逾前開範圍部分，則屬無據，應予駁回。九、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告 勝訴部分合於法律之規定，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告其餘 假執行之聲請，則因訴之駁回，而失所依附，不應准許。十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核均與本件論斷無涉，爰不一一論列 ，附此敘明。
十一、據上論結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十 條第二項、第三百九十二條第二、三項，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 二 月 十 日 臺灣新竹地方法院民事第一庭
~B法 官 李承訓
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 吳玉蘭
中 華 民 國 九十三 年 二 月 十三 日
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