臺灣新竹地方法院民事判決 九十二年度簡上字第九七號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 張堂歆律師
被 上訴人 甲○○
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十二年八月六日本院新竹簡易
庭九十二年度竹北簡字第一一一號第一審判決提起上訴，本院於九十三年二月十八日
言詞辯論終結，判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人在第一審之訴駁回。
理 由
貳、陳述：
一、上訴人於民國五十九年一月二十八日與出賣人周金麟、周祖申簽訂不動產買賣契 約書，買賣之標的係新竹縣湖口鄉○○○段下北勢小段八０九地號之土地，而迄 今該筆土地係由多數共有人所共有，地目旱，屬特定農業區之農牧用地。而上開 土地因係多數共有人所共有，為使土地之利用發揮經濟上之利益，共有人等（即 被上訴人之父周金田、周祖柱、周祖相等人）當時約定劃分有自行永久管理使用 之位置。
二、出賣人周金麟將系爭土地之應有部分出賣給上訴人，而在契約內載明其原所分管 使用之部分，繪有相關位置圖附於契約書最後一頁，並將所分管占用部分，交付 給上訴人使用，則上訴人繼續使用系爭土地如測量成果圖所示建物所在之處，即 屬有權使用，並非無權占有。
三、原不動產買賣契約書最後頁特別約定事項中載明：「位置日後重劃有變更時，雙 方願解除本買賣．．．。」等語，更足以證明出賣人周金麟係出賣應有部分，並 將其所分管使用之部分交付給上訴人管理使用。而系爭土地其餘部分，亦分別為 其他土地共有人占有使用，並分別建造有鋼筋水泥、鋼骨鐵皮之建物，與本件系 爭建物均屬二、三十年以上之建物，若非共有人等己有分管使用之共識，何能長 期使用某一特定部分。從而，上訴人係有權占有使用而非無權占用。原審判決認 定上訴人係無權占用，顯有未合。
四、原判決附圖斜線部分所示建物係於六十年間由上訴人之配偶邱素鸞出資僱工建造 ，建造完成後，並辦妥房屋稅籍登記，由邱素鸞繳納房屋稅及各期之電費，足證 系爭未保存登記之建物，其所有權暨事實上之處分權係屬訴外人邱素鸞所有，並 非上訴人所有。故被上訴人起訴請求上訴人拆屋還地云云，顯有未合。叁、證據：除原審提出者外，補提分業合約書及圖、六十六年及九十二年之房屋稅繳 款書、電費通知及收據聯各一份為證，並聲請訊問證人周祖申。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：一、上訴人抗辯系爭土地係其於三十多年前向周金麟、周祖申所購買，然上訴人既未 登記為土地所有權人，自不得主張有權占有。
二、上訴人抗辯系爭房屋係其配偶訴外人邱素鸞所出資建造，然邱素鸞並非土地共有 人，無權於系爭土地上興建房屋，且房屋稅納稅義務人非必為房屋所有權人，故 上訴人上開抗辯並不可採。
叁、證據：除原審提出者外，補提土地登記簿謄本為證。 理 由
一、被上訴人主張：上訴人未徵得土地所有權人全體之同意，擅自竊佔被上訴人及其 他共有人名下所共有坐落新竹縣湖口鄉○○○段下北勢小段八０九地號上如附件 複丈成果圖所示斜線部分土地八十三平方公尺（下簡稱系爭土地），並在其上興 建房屋（下簡稱系爭房屋），上訴人無權占用系爭土地既為事實，爰起訴請求上 訴人拆除地上建物，並將系爭土地歸還被上訴人及其他共有人等語。二、上訴人則以：系爭土地係於三十多年前向共有人周金麟及其子周祖申所買受，但 土地因共有人眾多而未辦理過戶，買時雖未徵得其他共有人之同意，但於系爭土 地上建築房屋時，並未有人加以阻擋，況出賣人周金麟係將系爭土地之應有部分 出賣給上訴人，並將與其他共有人間存在之分管協議所占用部分交付上訴人使用 ，則上訴人繼續使用系爭土地及建物，即屬有權使用，並非無權占有；系爭建物 係於六十年間由上訴人之配偶邱素鸞出資僱工建造，上訴人無處分權云云。三、被上訴人主張：新竹縣湖口鄉○○○段下北勢小段八０九地號土地為其與他共有 人所共有乙節，業據提出土地登記謄本一份附卷為證。又上訴人占用系爭土地如 原判決附件複丈成果圖斜線部分所示、面積為八十三平方公尺之土地，並在其上 建有未為保存登記之建物之事實，亦據原審到場勘測無誤，製有勘驗筆錄及囑託 新竹縣新湖地政事務所繪製複丈成果圖在卷可憑。且上情俱為上訴人所不爭執， 均堪信為真實。
四、本件爭點及本院判斷：
㈠上訴人與周金麟、周祖申間之買賣契約為共有物特定部分之買賣或應有部分之買 賣？
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約 之文字已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解 ，最高法院著有十七年上字第一一一八號判例可參。查：上訴人與周金麟、周 祖申簽訂之不動產買賣契約書（見原審卷第三六之一、之二頁）末頁之買賣不 動產標示，以圖說標明買賣標的及鄰地位置，且另載明：「乙方所有土地座落 湖口鄉○○村○○○段下北勢小段一八七之四號地內約壹拾捌坪依照測量確定 坪數計價多完少補。」等語，業已明確表示兩造係就系爭土地之特定部分買賣 。復佐以買賣契約書第十條約定：「其他約定事項：本買賣之移轉登記待至 重劃後，土地權狀取得同時，辦理移轉登記。」及契約末頁約定事項約明：「 本件買賣位置日後重劃有變更時，雙方願解除本買賣，乙方（即訴外人周金麟
、周祖申）所收甲方之款無利償還甲方（即上訴人），不得拖欠之事。」等語 ，倘上訴人係向出賣人購買系爭土地應有部分，則兩造逕按應有部分計算價金 即為已足，實無需明確標示購買土地之確切位置及約定必須加以測量且以測量 確定之坪數計算價金，更無必要特別就土地重劃事宜預為約定，甚且進一步約 明倘因重劃致買賣標的位置變更得解除契約。故上訴人抗辯：系爭土地係由訴 外人周金麟、周祖申出售應有部分，並交付與其他共有人所分管使用之部分予 上訴人云云，顯與事理有違，更與契約文字之記載不符。又證人周祖申證稱： 「周金麟是我父親，當時是已經有分管的事實了，我與我父親要把分管的部分 賣給上訴人，而且已經有把位置測量出來，坪數也有算，如契約書後附附圖」 、「（問：當時是否知道不可以把特定部分出售？）當時已經實際上有分管， 當時土地不值錢，其他共有人也有把他分管的部分賣給他人，當時我的想法是 要把我分管的土地賣給上訴人，上訴人去買的時候也有去看過，我也有把範圍 指出來，所以才會把圖畫起來。」等語（見本院卷第三九、四十頁），足見周 金麟、周祖申締約之真意係出售系爭土地所占有之特定部分甚明。至證人周祖 申為上開陳述後，經上訴人訴訟代理人詢以：是否係出售應有部分或分管之土 地及交付分管部分等語後，方改稱係出售應有部分，並將分管部分交付上訴人 使用云云，核與前開所述有悖，顯係附和之詞，不足採信。從而，本件上訴人 與周金麟、周祖申之買賣契約文字上既已表明係就系爭土地之特定部分買賣， 揆諸上開判例意旨，上訴人抗辯係向訴外人周金麟、周祖申買受應有部分乙節 ，即非可取。
⒉次按共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第八百 十九條第二項定有明文。又按共有人若將共有物特定之一部份讓與他人，使受 讓人就該一部份取得單獨所有權，即為民法第八百十九條第二項所謂共有物之 處分，其讓與非得共有人全體之同意，不生效力，最高法院著有四十年台上字 第一四七九號判例可參。另共有物倘有分別管理之情形，共有人就其分管部分 ，雖得依約定之方法為使用收益，然未經全體共有人之同意而將分管部分出賣 與他人，並移轉其占有時，即難謂係依約定之方法為使用收益，該他人不得對 全體共有人主張有權占有（最高法院八十六年度台上字第九七六號判決意旨參 照）。本件上訴人既非系爭土地之共有人，有土地登記謄本在卷可稽，且上訴 人所購入者，又係特定部分而非應有部分，上訴人復自認於購入系爭土地時， 並未徵得其他共有人之同意，則系爭土地共有人間縱有如上訴人所主張之分管 契約存在，仍無拘束全體共有人之效力，且被上訴人並已起訴請求上訴人返還 占有土地，則依前開法條、判例意旨及說明，上訴人既自無權處分之人受讓占 有使用系爭如原判決附圖斜線部分所示土地，自不得執其與部分共有人所簽訂 之不動產買賣契約書，而對被上訴人主張有權占有。 ㈡上訴人是否有拆除系爭房屋之權能？
上訴人於原審業已自認系爭房屋確是其所興建之事實（見原審卷第四二頁），且 參酌其另稱：伊建屋當時沒有人阻擋一語，足見系爭未保存登記之建物確為上訴 人所建並原始取得所有權。上訴人雖抗辯：系爭建物係於六十年間由上訴人之配 偶邱素鸞出資僱工建造，建造完成後，並辦妥房屋稅籍登記，由邱素鸞繳納房屋
稅，並繳納各期之電費等語，並提出六十六年及九十二年之房屋稅繳款書、電費 通知及收據聯各一份附卷為據（見本院卷第二九至三十頁反面）。惟系爭建物稅 籍登記及電費繳納之名義人縱非上訴人，然訴外人邱素鸞既為上訴人之配偶，而 以配偶為登記名義人亦非罕見，自不得僅據此即為有利於上訴人之認定。此外， 上訴人對於系爭建物係邱素鸞所出資興建乙節復未能提出任何證據供本院審酌， 則其上開抗辯自難認為可採。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者 ，得請求除去之，另各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求 ，但回復共有物之請求，僅得為全體共有人之利益為之，民法第七百六十七條、 第八百二十一條分別定有明文。綜上所述，上訴人與周金麟、周祖申間之買賣契 約係就系爭土地特定部分所為買賣，既未經全體共有人之同意，自不得據以主張 有權占有；且上訴人為系爭建物之所有權人之事實，已堪認定，上訴人抗辯其非 無權占有系爭土地及就系爭建物並無處分權云云，並非可採。從而，被上訴人本 於所有權人之地位，依前開法條之規定，訴請上訴人將所占有之系爭土地上建築 物拆除，並返還土地予被上訴人及其他共有人全體，洵屬正當，應予准許。是原 判決於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予 駁回其上訴。至系爭土地共有人間是否存在分管契約，因不影響本件認定，本院 自無庸審酌，併此指明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十七 日 臺灣新竹地方法院民事第一庭
~B審判長法官 蔡孟芳
~B 法官 王佳惠
~B 法官 鄭子俊
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B法院書記官 林美足
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十七 日