臺灣板橋地方法院民事判決 九十二年度重訴字第五四五號
原 告 乙○○
訴訟代理人 林正忠律師
尤英夫律師
胡智忠律師
被 告 正隆股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 陳建勳律師
複 代理人 周建才律師
右當事人間回復原狀等事件，於九十三年二月五日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰貳拾萬陸仟元及自民國九十二年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣肆拾萬元供擔保後，得為假執行；但被告如以新台幣壹佰貳拾萬陸仟元為原告預供擔保，免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
１被告應給付原告新台幣（下同）陸佰貳拾萬陸仟元整及自起訴狀繕本送達被告翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ２原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
１原告於民國（下同）八十六年四月卅日向被告購買「正隆天第」大樓Ｂ３棟二十 三樓房屋及基地與地下第三層第一七五號停車位、Ｂ４棟二十三樓房屋及基地與 地下第三層第一七六號停車位，價款分別為一千三百二十萬元、一千二百八十四 萬元，兩造並簽訂土地、房屋預定買賣合約書。 ２當時原告前往觀看預售屋時，被告之銷售人員向原告稱原告中意之樓層及Ｂ２之 地下停車位皆已售罄，但只要原告先繳交佣金，日後若購買上開樓層之客戶解約 時，將會同意原告更換房屋與Ｂ２地下停車位，並要求原告先購買其他樓層之房 子云云。原告見被告之銷售人員信誓旦旦，不疑有他，依約交付佣金予被告之總 務人員，並購買系爭不動產。然而大廈興建完成至今，原告發現「正隆天第」僅 有寥寥數戶遷入，足見當時被告之銷售人員所言房屋全已售罄顯然不實，原告多 次向被告要求履行當時承諾，但被告均置之不理，原告始驚覺被告有惡意詐欺原 告之不法行為。
３又原告在購屋時，已數次明白告知被告之銷售人員，原告想購買係純住宅之大廈 ，然而被告之銷售人員向原告介紹系爭預售屋時，卻對於地下樓層已規劃為商場 乙事故意隱而不說，致原告陷於錯誤而購買之。經查，系爭大廈地上一層現況為
商場用途，與契約及廣告說明皆不相符，此住商混合之用途，嚴重影響住家安全 、安寧，更與原告購買意願相違背；又有關住、商公共設施百分比，被告並未在 合約與銷售廣告上註明，導致原告購買之實際房屋與預售樣品屋面積差距甚大， 被告此舉顯然有詐欺原告與其他消費者之虞，況且住、商公共設施比例如何分擔 ？管理費如何計算，影響所有住戶權益甚大，但被告事前均未告知原告；再者， 系爭房屋興建期間，歷經九二一、三三一大地震，頃又餘震不斷，原告對於系爭 大樓結構是否無恙，頗為憂心，遂在九十一年四月委託律師發函被告，要求被告 就系爭大樓提出書面之鑑定報告，以消弭所有購買系爭大樓買受人之疑慮，然被 告均置之不理。被告顯然有惡意詐欺原告暨其他購買者之不法行為，原告發現受 詐欺之情事後，即委託律師發函撤銷系爭房地買賣契約，並要求被告返還價金， 但被告均不肯正面回應。
４原告委託律師寄發上開律師函之後，被告之員工即多次以電話騷擾原告，並語帶 恐嚇之意，表示只要原告簽立所謂「解約協議書」，即可退還原告一半價金，但 原告認為所有事情均是被告故意欺瞞原告所造成，被告應返還全部價金，始屬合 情合理，故予以婉絕，詎被告員工仍一再以強橫之口吻騷擾原告，令原告一介弱 女子心生畏懼，至今仍生活在恐懼之中，求一日安眠而不可得。更有甚者，被告 竟在九十二年六月十二日委託律師發函，略以原告未按時繳納稅費負擔及各期價 款等事由，片面主張解除契約，將原告已繳納之買賣價金三百一十四萬二千元、 三百零六萬四千元，共計六百二十萬六千元全部沒收，然如前所述，原告既已撤 銷買賣契約在前，兩造間早無買賣契約存在，縱被告事後片面主張解除契約，但 被告主張解除契約並不發生效力；又被告解除契約不發生任何效力，被告拒不返 還原告所繳之價金顯然於法無據，事理甚明。
５按「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示」，民法第 九十二條定有明文。查原告在九十一年六月四日委託律師發函，要求被告退還所 繳全部價金另加計利息，核原告之真意，所謂「退還所繳全部價金另加計利息」 ，實係主張民法第九十二條之「意思表示之撤銷」，不容被告另作他解。又「當 事人知其得撤銷或可得而知者，其法律行為撤銷時，準用前條之規定」（民法第 一一四條第二項）、「無效法律行為之當事人，於行為時知其無效或可得而知者 ，應負回復原狀或損害賠償之責任」（民法第一一三條）、「因回復原狀而應給 付金錢者，自損害發生時起，加給利息」（民法第二一三條第二項）。因此，謹 為訴之聲明第一項之請求。
６退而言之，設若被告抗辯原告之撤銷意思表示不合法；然系爭房地買賣契約書第 十三條第一項「將全部所繳價款視為違約金等」之規定無效：「定型化契約中之 條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」、「企業經營者與消費者訂 立定型化契約前，應有三十日以上之合理時間，供消費者審閱全部條款內容。違 反前項規定者，該條款不構成契約之內容」，消費者保護法第十二條、消費者保 護法施行細則第十一條第一、二項定有明文。查被告不計原告繳款多寡，逕將原 告繳納之款項全部視為違約金，其定型化契約顯然對原告有失公允，且有違誠信 原則；又被告就系爭房地買賣契約書並未給予原告合理審閱契約書內容，揆諸前 開規定，系爭買賣契約書第十三條第一項規定，自屬無效。準此而論，被告係以
買賣契約書第十三條第一項沒收原告所繳納價金，而上開條款既違反消費者保護 法相關規定而無效，是被告之沒收即失其依據，又被告業已解除系爭房地買賣契 約，則被告受領已繳納價金即屬不當得利，原告依民法第一百七十九條規定，請 求被告返還原告所繳納之所有價金，於法有據。 ７退萬萬步言，縱使系爭買賣契約書第十三條第一項有效，惟按「違約金推定為損 害賠償之預定，當事人所定違約金與實際所受損害相去懸殊時，審判衙門得酌量 核減，業經本院著有先例。就此義闡，茍當事人一造因他造違約，自己毫無損害 ，則原約雖定有違約金，而為尊重當事人立約之真意，要不應准許毫無損害之當 事人更向他造為違約金之請求」，最高法院著有十二年上字第一五二二號判決可 稽。被告解除系爭買賣契約後，仍可將系爭不動產加以出售，取得其應得之利潤 ，其本身並無任何損害可言。是以，被告以原告未繼續繳納分期價款而解除契約 ，並沒收已繳之價款六百二十萬六千元作為違約金，在可歸責被告，且被告並未 有實質損害或損害額根本不多之情況下，逕依被告先前擬定之「定型化契約」之 規定全數沒收原告已繳之六百二十萬六千元作為損害賠償額預定違約金，顯然有 誤。揆諸上開判決意旨，原告依民法第二百五十二條之規定請求返還全或一部部 已繳納之價金，至為允當。
８系爭違約金性質是屬於「賠償性違約金」：
ａ按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另有約 定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定債務人不於適當時期，或不依 適當方法履行債務時，即需支付違約金者，債權人於債務不履行時，除違約金外 ，並得請求履行或不履行之損害賠償，修正前之民法第二百五十條定有明文。是 違約金者，係以確保契約之履行為目的，於當事人間約定債務人不履行債務時應 支付之金錢。查系爭買賣契約書第十三條約定：「甲方（即原告）全部或一部不 履行本約第四條、第五條、第十條、第十一條規定時，視同甲方違約，乙方（即 被告）得自行解除本契約，甲方無條件同意所繳全部價款作為乙方重行出售本戶 房地所需各項費用及稅捐之抵償及損害之賠償及違約金，本戶房地由乙方收回自 行處分，甲方絕無異議。」，依其文義，係以原告已繳付之全部價款作為其違約 金，即債務不履行所生之損害之賠償總額，二造並未有懲罰性違約金之合意，實 務上台灣高等法院九十二年度重上字第一一○號亦認為上開約定屬於損害賠償性 違約金，是被告稱兩造所約定之違約金性質應屬懲罰性違約金，並非實在。 ｂ又「按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條規定，酌減至 相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期 履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。又此項違約金之約定，雖 不因契約之解除而隨同消滅。惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解 除所生之損害，並不在斟酌之列。原審依民法第二百五十二條規定，核減兩造約 定之違約金額，竟依被上訴人提出之計算表所列，將轉售可能跌價損失，重行出 售之佣金、增值稅、代書費等未來可能遭受之損失，作為被上訴人之損失依據， 而非就債務不履行所生損害而為衡量，自屬可議」，八十六年度台上字第一○八 四號判決可稽。準此而論，本案之違約金不論屬於懲罰性違約金或損害賠償約定 之性質，均應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害或當事人實際上
所受損失為標準，酌予核減。但上開「損害標準」絕不包括系爭買賣合約書第十 三條第一項所稱之「．．乙方（即被告）重行出售本戶房地所需各項費用及稅捐 之抵償．．」，既然上開重新出售所需之各項費用、稅捐不得作為本案扣除之費 用，則被告將原告所繳價金扣除系爭房地重新出售所需之費用、稅捐，即於法無 據。
９本案「違約金」確實過高，有酌減之必要：
ａ當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。又約定之違約金過高者，法 院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文；而衡 量違約金是否過高是否相當仍需依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損 害情形，以為酌定標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債 務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，最高法院四十九年台上字第八 ○七號判例、最高法院五十年台上字第一九號判例意旨可資參照。本件當事人所 約定之違約金，其性質係賠償預定性之違約金，是以本件衡量違約金是否過高， 應審酌原告拒絕履行契約對被告造成之損害。經查，違約金既係當事人為確保債 務之履行，所約定不履行債務時之給付，衡情自以債務人違約之程度愈嚴重，違 約之時期較長或違約之時間較早者，始需受較高額之違約罰款，不應反其道而行 。本件係屬預售屋之買賣，買受人之繳款係配合各工期而分期繳款，依契約所為 前述違約金之約定，倘買方違約情節嚴重者（如愈早違約不付期款），其所繳價 款尚少，因被沒收所受之損失較輕微；其違約情節者（如已繳大部分期款至施工 後期始未繳款），因所繳價金已多，被沒收充作違約金之數額相對增加，所受損 失反較嚴重，顯造成懲罰不平之對待，實失約定違約金係為確保債務履行之本旨 。原告購買系爭房地共二戶，分別為一千三百二十萬元、一千二百八十四萬元， 總價為二千六百零四萬元，銀行貸款分別為九百八十三萬元、九百五十六萬元， 貸款金額占總價款百分之七十五，可見被告以系爭房地得申貸高額款項，減少購 屋者須支付高額自備款之壓力，藉以吸引預購戶，乃本件預售屋房地買賣契約之 重要特色，而原告已繳納價金三百一十四萬二千元、三百零六萬四千元（合計為 六百二十萬六千元），被沒收之款項已高達房地總價金百分之廿四，且占原告應 繳自備款之比例更高達百分之九十四，尚不論原告所繳之價金，已由被告自八十 六年起至今無息運用而受有利益。基上足證，被告沒收原告所繳價金顯然過高。 實務上判斷違約金是否過高，大多以消費者文教基金會所頒布之「預售房地買賣 契約書」作為審酌之標準，此有台灣高等法院九十年度上字第七三七號判決可稽 。依照上開「預售房地買賣契約書」第十六條約定，違約金計算原則係以「已繳 自備款百分之五十為作為賠償，但其賠償金額，不得超出本戶房地總價款百分之 十」。申言之，應以「已繳自備款百分之五十」與「房地總價百分之十」之較低 者，作為計算違約金之標準。
ｂ查原告各已繳付三百一十四萬二千元、三百零六萬四千元（合計為六百二十萬六 千元，已繳自備款一半為三百一十萬三千元），系爭不動產總價分別為一千三百 二十萬元、一千二百八十四萬元，合計為二千六百零四萬元（十分之一為二百六 十萬四千元），所繳價款為不動產總價之百分之廿四。揆諸上開中華民國消費者 文教基金會所提供之「預售房地買賣契約書」規定，應以「房地總價百分之十」
即二百六十萬四千元作為本事件之違約金審酌標準，洵為合理，亦彰顯被告沒收 原告所繳價款六百二十萬六千元，明顯過高。
ｃ職是，既然本件違約金以二百六十萬四千元較為允當，故被告應返還原告三百六 十萬二千元；且就雙方利益衡量，原告一無所獲且損失慘重：而被告則取得二百 六十萬四千元後，對於系爭不動產仍得為百分之百處分。權衡之下，應得判斷原 告請求並無不合理之處。
１０被告主張受有重行出售系爭房地所需費用及損害，係在契約解除後所發生，不得 請求賠償：
按「民法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的 認有新賠償請求權發生，不過規定因其他原因已發生之賠償請求權，不因解除權 之行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此該條所規定之 損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言」，最高法院著有七十九 年台上字第二一八二號判例可稽。被告主張因系爭房屋跌價所受損失，依民法第 二百六十條規定意旨推之，係屬契約解除後所生未來遭受之損害，依法不得請求 賠償，更不在審酌違約金之範疇。是被告將轉售之跌價損失，作為被告所受損失 之計算之一，顯然無據。被告所提之第三人買賣契約書僅是影本，原告否認其真 正，被告需提出正本以實其說。
１１有關被告所主張遲延利息損失部分：
ａ退而言之，假設上開遲延利息之約定有效，但是系爭買賣契約合約書第四條第三 項係規定：「甲方未於乙方指定日期前繳付各期價款時，每逾壹日應加付該期款 仟分之壹之遲延利息，該遲延利息應於補繳其應負該期款同時向乙方繳清」。依 照系爭買賣契約書第廿條規定：「甲乙雙方關於本約所為之徵詢、洽商、催告或 通知辦理事項，應以書面按本約所載地址以掛號信函或存證信函之方式寄之」， 是被告若要原告繳納工程款，被告應依上開方式為之，但原告並未收受任何繳納 工程款之通知，既未收受任何通知，原告即無遲延可言，自不負遲延責任。況且 被告所提出之被證八號，係所謂辦理銀行貸款、公共水電及對保通知書，並非「 工程款繳納通知書」，顯見當時被告並未通知原告繳款，故原告自不負遲延責任 。
ｂ又被告所片面制定之遲延利息係每逾壹日以仟分之一計算，換言之，以一年計， 即為仟分之三百六十五，已超過法定利率百分之二十，故上開遲延利息之約定違 反法令（民法第二百零五條）應屬無效。退而言之，假設原告真有遲延乙事，然 當時原告係向被告購買二間房屋，每間房屋每期應繳納之工程款分別為三萬三千 元與三萬一千元，縱需計算遲延利息，亦應依照每期應繳納之工程款三萬三千元 、三萬一千元逐筆計算遲延利息，始屬正確，但被告卻含糊指稱原告未繳交之款 項計一千多萬，故其損失利息計一千二百多萬等語云云，顯非正確而無足採信。 ｃ又依照系爭買賣契約合約書第四條第三項規定「該遲延利息應於補繳其應負該期 款同時向乙方繳清」，既然遲延利息之約定，係在該期款繳納時始負繳納之義務 ，然雙方業已解除買賣契約，原告顯然已無繳納該期款之義務，故該遲延利息之 繳納時間即無所附麗，原告自毋庸給付遲延利息。 ｄ被告先後以仟分之一計算遲延利息，嗣後又以百分之廿計算遲延利息並合併加總
計算為其損失，原告實不知被告主張依據為何。１２有關被告主張支出重行銷售佣金之損失二○六六○○元等情，因為上開損失屬於 契約解除後之損害，揆諸上開判例要旨，不得請求，且不在違約金審酌範圍內， 故此部份於法無據。
１３被告又另主張支出管理費五五七七六元等語，然依照雙方買賣契約第十一條規定 ，房屋未交屋前均由被告自行吸收。果爾，契約業已解除，被告亦不可能將房屋 交付於原告，則被告主張管理費應由原告負擔，即屬無稽。１４被告以財政部核定之當年同業利潤標準作為伊之預期利益之損失，並非正確： 按最高法院九十二年台上字第一七五○號判決闡述：「所謂『同業利潤標準』， 係由財政部各地區國稅局訂定，報請財政部備查。依所得稅法第七十九條及第八 十三條規定，乃納稅義務人未依規定期限辦理結算申報，或已依規定期限辦理結 算申報，於稅捐稽徵機關進行調查時，通知提示有關各種證明所得額之帳簿、文 據，而未依限提示時，稽徵機關得依查得之資料或據（同業利潤標準）以核定其 所得額。是以『同業利潤標準』係屬推定之課稅方式，其所訂利潤通常均偏高， 而具懲罰之性質。本件上訴人有違約情形，應給付被上訴人違約金，為原審確定 之事實。原法院未進一步調查審酌上訴人若能如期履行時，被上訴人可得享受之 利益及其因該項遲延所受之實際損害額若干？且被上訴人之營業利潤非不得函稅 捐稽徵機關查明，乃竟依財政部核定之八十九年度不動產買賣業之利潤純利率百 分之十七，計算被上訴人本件房地買賣之利潤，並以為其因解除契約所受之損害 額，非無判決理由不備之違法。」準此而論，最高法院已闡示財政部所核定之同 業利潤標準係針對建設公司未依法申報所擬定之標準，依法屬懲罰性質，故其所 定之利潤通常偏高，則被告以此作為預期利益之損失即有違誤。況且被告本身並 非不得提出其當年之利潤純利，故被告應提出其當年之利潤純利，以證明其所失 利益為何。又買受人並非於簽約後立即繳付全部價金，多於施工期間始分期依約 繳納比例甚低之小額自備款，迨房屋興建完成後，始以銀行貸款或現金繳納大部 分之價金，故為計算被告因銷售系爭房屋可預期之利益時，應以交屋當年度即九 十年度被告之利潤純利為判斷標準而非被告所提之八十六年度之同業利潤標準， （相同見解如台灣高等法院九十年度上字第七三七號判決）。原告當初委請律師 發函後，被告之員工即出面，以幾近蠻橫之態度要求原告與之和解，又從被告當 時所提之解約協議書可知，被告同意扣除價款，係以房屋總價款百分之十二為依 據，故被告之利潤最高亦僅止於百分之十二，而非百分之十四。乙、被告方面：
一、聲明：
１原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
２如受不利之判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。添二、陳述：
（一）不爭執事項
１對於原告主張於八十四年四月三十日向被告購買系爭不動產，並簽訂原證一、二 所示土地，及房屋預定買賣合約書等情，為被告不爭執。 ２對於原告主張委託律師所發原証三、四函之形式真正不爭執；被告亦確有收受上
揭二函。
３對於原証五、六所示解約協議書、律師函之形式真正不爭執。添（二）爭執事項
１對於原告主張受詐欺而為買賣之意思表示云云，並不實在。被告特此鄭重否認有 任何詐欺之行為。
２系爭房地買賣契約第十三條第一項之規定非為無效。 ３系爭房地買賣契約就違約金之約定，並未過高；系爭房地買賣契約因原告違約， 經被告通知解除，並依約沒收原告已繳價款，並無不合。添４查原証四所示律師函，為代函請貴公司於收文十五日內就民國九十一年四月十八 日泓法字第八三二號函乙○○女士提出之疑義檢具說明，逾期逕將此消費爭議送 交財團法人中華民國消費者文教基金會公斷，正隆公司如未能正面回覆上開各項 疑義，自應返還本人所繳全部價金另加計利息，觀諸該函文義均未表明因受詐欺 撤銷系爭買賣之意思表示，是原告主張以上揭函通知被告撤銷系爭房地買賣契約 ，與實情不符，合先敘明。
添５次查，原告既購買系爭房地並簽訂買賣契約，顯然就系爭房地買賣契約所示樓層 係經原告選擇中意後始決意購買，亦即為原告屬意之樓層，否則被告如何強逼或 詐騙房地價金二千五百餘萬元，若非原告屬意之樓層，原告豈會輕易簽約購買， 至原告究否有其他中意樓層，被告實無從得知。 ６又查系爭大廈一層為商場用途，其使用與建造執照申請用途均相符，且與契約及 廣告說明並無不符。又系爭大廈一層為商場用途，究與契約及廣告說明之內容有 何不符，原告未為詳細說明，要難採信；再者，系爭房地之主建物、附屬建物及 共同使用部分面積，已於系爭房地買賣契約第二條第二項載明。又同條第五項亦 明確約定房屋面積以地政機關登記為準，雙方同意房屋面積與地政機關所登記面 積，其誤差在百分之一以內者，甲乙互不找補。依系爭房地買賣契約所示，系爭 房屋Ｂ３棟貳參層之主建物面積為一四三．八五平方公尺，附屬建物面積為一四 ．○三平方公尺，共同使用部分面積為三六．六九平方公尺；Ｂ４棟二、三層之 主建物面積為一四三．一○平方公尺，附屬建物面積為一三．八三平方公尺，共 同使用部分面積為三六．五一平方公尺，而地政機關登記之面積分為Ｂ３棟之主 建物面積為一四二．九平方公尺，附屬建物面積為一四○三平方公尺，共同使用 部分面積為四○九四平方公尺；Ｂ４棟之主建物面積為一四八．九九平方公尺， 附屬建物面積為一三．八五平方公尺，共同使用部分面積為三五．二四平方公尺 ，足見地政機關登記之面積與系爭房地買賣契約約定之面積大致相符，被告究有 何詐欺之有？另被告對於原告要求就系爭大樓提出地震後書面之鑑定報告，縱置 之不理，亦與詐欺無涉。綜上，被告對於系爭房地買賣契約之簽訂，未曾施以任 何詐欺情事，原告主張撤銷系爭房地買賣契約，洵屬無據。 ７系爭房地買賣契約第十三條第一項之規定非為無效：按定型化契約條款是否違反 誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容， 交易習慣及其他情事判斷之，消費者保護法施行細則第十三條定有明文。查系爭 房地買賣契約第四條，乃明定買方依約繳付買賣價金之義務，第五條係規定買方 配合辦理銀行貸款，應為買賣價金之一部分；第十條係規定買方應配合辦理系爭
買賣房地產權之移轉；第十一條則規定買賣雙方應各別負擔各項之稅費；是上揭 各契約條文所約定原告應負擔之契約義務，均屬原告所能控制，而原告有其中一 項未依約履行，均將使得系爭買賣締約目的無法達成，故而系爭房地買賣契約第 十三條明定買方如違反上揭各契約條文約定時，則視同買方違約。職此，原告對 於為達成締約目的及其所能控制負擔之契約義務，若有違反，當負違約責任。又 系爭房地買賣契約第十三條固係規定買方之違約責任，然第十四條則明定賣方之 違約責任，即賣方違約時，除退還甲方（即買方）所繳價款外，並賠償該等金額 之罰款予甲方，是系爭房地買賣契約對於買賣雙方之違約處罰，均規定應負擔等 同之違約責任，未有不公平之情形。準此，揆諸前揭消費者保護法施行細則第十 三條規定，斟酌系爭房地買賣契約之性質，締約目的及全部條款內容，依系爭房 地買賣契約第十三條第一項之規定，於誠信原則未有任何違反，亦無顯失公平之 情形，殆毋庸疑；是原告主張上揭違約條款為無效，依民法第一七九條規定，訴 請被告返還不當得利，要無理由。
８又系爭房地買賣契約因原告違約，為被告通知解除，並依約沒收原告已繳價款， 並無不合。按甲方（即原告）如有左列情事之一者，乙方（即被告）得拒絕辦理 交屋手續及辦理所有權移轉登記，甲方不得異議其未繳清全部價款，包括交屋款 及因逾期付款加計遲延利息，及本約第十一條規定之各項稅費者，及未繳清追加 工程款及依本約應繳交之一切費用者，或甲方全部或一部分不履行本約第四條、 第五條、第十條、第十一條規定時，視同甲方違約，乙方得自行解除本契約，甲 方無條件同意所繳全部價款作為乙方重行出售本戶房地所需各項費用、稅捐之抵 償、損害之賠償金和違約金，本戶房地由乙方收回自行處分，甲方絕無異議；或 甲方若於產權移轉申報，或登記前未依約繳付各期價款，或有其他違約情事時， 乙方除得依前款約定處理外，並得暫時停止辦理產權移轉之申報或登記，已辦理 者乙方並得使用甲方名義之印章逕行辦理撤銷，甲方絕無異議。若甲方嗣後履行 合約而欲繼續辦理產權移轉者，須經乙方同意後，由甲方依未付款項計算利息給 付乙方，以補償因產權暫停、或撤銷辦理所生之遲延損失。前揭房地買賣契約書 第十五條及第十三條定有約定。詎知，原告未依約按時繳納稅費負擔及各期價款 ，經被告發函通知繳款皆未依約繳納，且被告多次要求原告配合辦理交屋手續， 原告均託故拒絕配合完成交屋作業，顯已違約，足堪認定。 ９系爭房地買賣契約就違約金之約定並未過高，原告請求酌減，並無依據： 系爭房地買賣契約第十三條第一項規定，甲方無條件同意所繳價金作為乙方重行 出售本戶房地所需各項費用、稅捐之抵償、損害之賠償，以及違約金；故由上揭 條文規定，原告所繳價款並非全數充作違約金，且所約定之違約金性質，應屬懲 罰性違約金，諒無疑義，合先敘明。縱承前述，原告所繳價款，應抵償被告再行 出售系爭房地所需各項費用及稅捐，及賠償被告因其違約所受損害後，若有餘額 始為系爭房地買賣契約約定之違約金；職此，原告主張本件違約金即原告所繳價 款係為損害賠償之預約，顯故為曲解上揭違約條款之文義。再者，被告重行出售 系爭房地，除相關稅捐外，尚應支出代銷公司銷售佣金及承辦人員之管銷費用， 而被告因原告違約所受之損害，則包含已支出銷售佣金及喪失預期之利益；職此 ，原告主張被告未因其違約而受有損害，實昧於實情。按「當事人得約定不履行
債務時，應支付違約金」，民法第二五○條第一項定有明文。又依系爭房地買賣 契約第十三條第一項規定違約金之性質，係屬懲罰性違約金，業如前述。職此， 原告所繳之價款，依上揭契約條文規定，於扣除系爭房地重行出售所需各項費用 、稅捐及賠償被告之損害後，若有餘額，始為系爭買賣契約約定之違約金。準此 ，原告所繳價金於扣除系爭房地重行出售所需之費用、稅捐及賠償被告之損害後 ，已所剩無幾，由此可見，系爭違約金之約定，並無過高之情形，原告主張應予 酌減，恐乏依據。
１０被告因原告違約至少受有左列損害：
⑴被告重行出售系爭房地之價差損失：
依原告購買系爭房地及停車位之價額如左：Ｂ３棟二十三樓00000000元 。Ｂ４棟二十三樓00000000元，共合計00000000元。添 被告重行出售之價額：Ｂ３棟二十三樓於九十二年七月九日以一千一百萬元售予 第三人梁美雲。Ｂ４棟二十三樓於九十二年七月二十二日以一千二百二十二萬元 售予第三人何孟育，申王苓二人，合計00000000元， 原價與重行出售之價差計0000000元
⑵另支出重行銷售佣金之損失：
查原告違約為被告通知解除系爭買賣契約後，被告因重行出售系爭Ｂ４棟二十三 樓，按門牌號碼台北縣板橋市○○路○段二八八號二十三樓，委託中信房屋板橋 新埔加盟店代為銷售，因此支出銷售佣金計二○六六○○元。 ⑶支出系爭房地管理費之損害：系爭房地所在之社區自九十二年五月一日由管理委 員會接管，被告自九十二年五月至九十二年十月共支出管理費計五五七七六元， 此管理費之支出，原應由原告負擔，被告因原告違約後而增加此項支出，係因原 告違約所造成被告之損害。
⑷利息損失部分：
被告主張：依兩造房地買賣契約第四條第三項及第五條第四項分別約定「甲方未 於乙方指定日期前繳付各期價款時，每逾壹日應加付該期款仟分之壹之遲延利息 ，該遲延利息應於補繳其應付該期款同時向乙方繳清，逾期十五日經乙方催告仍 未一次全部繳清者，則視為甲方違約，乙方得逕依第十三條之規定辦理，甲方若 因辦理貸款之條件不合，或中途變更不願貸款，或未依相關貸款約定辦理，或主 動向金融機構表明拒絕貸款，或以任何理由表明暫緩撥款者，均視為甲方不辦理 貸款。甲方應於乙方發函通知之日起七日內以現金一次給付，逾期依違約處理」 。是原告未依相關貸款約定配合辦理，及按指定期日前繳付各期價款，被告依上 揭契約約定得請求原告一次給付未繳交之買賣價金。被告曾於九十年八月二十日 派員專程送達通知書，通知原告配合辦理貸款過戶交屋之相關事宜，而原告嗣未 依指定之期日即九十年九月十日前辦理貸款，及過戶交屋，以及繳交房地餘款計 一千九百八十三萬四千元，應自翌日即九十年九月十一日起負給付遲延利息之責 任，按未付金額千分之一計付日息。而被告於九十二年六月十二日以勳法字第九 二○三六號函通知原告解除系爭買賣契約。準此，依前揭最高法院判決意旨，被 告仍受自九十年九月十一日起至通知解除系爭買賣契約之日即九十二年六月十二 日止之利息損失合計一千二百六十九萬三千七百六十元；然以前開利率計算，因
利率超過法定最高約定年利率百分之二十，故以年利率百分之二十計算，本件遲 延利息，被告至少亦受有六百九十五萬五千三百八十七元之利息損失等語。 ⑸預期利益損失：查被告投資興建系爭房屋，按中華民國稅務行業分類標準，屬不 動產興建及租售業，而依兩造契約成立之八十六年依財政部核定之當年度同業利 潤標準為百分之十四；職此，被告因原告違約尚受有以系爭買賣價金總額百分之 十四計算之預期利益之喪失，即00000000元×百分之十四，計0000 000元。
⑹依前揭各項所受損害及所失利益共計00000000元。職此，原告所繳之價 款，依上揭契約條文規定，於扣除系爭房地重行出售所需各項費用、稅捐及賠償 被告之損害後，若有餘額始為系爭買賣契約約定之違約金。準此，原告所繳價金 於扣除系爭房地重行出售所需之費用、稅捐及賠償被告之損害後，並無賸餘。是 本件並無違約金過高之情事。原告未能舉証証明本件違約金有顯相懸殊之事實， 即主張應予酌減，洵屬無據。
理 由
一、原告起訴主張：
１原告於八十六年四月卅日向被告購買「正隆天第」大樓Ｂ３棟二十三樓房屋及基 地與地下第三層第一七五號停車位、Ｂ４棟二十三樓房屋及基地與地下第三層第 一七六號停車位，價款分別為一千三百二十萬元、一千二百八十四萬元，兩造並 簽訂土地、房屋預定買賣合約書。當時原告前往觀看預售屋時，被告之銷售人員 向原告稱原告中意之樓層及Ｂ２之地下停車位皆已售罄，但只要原告先繳交佣金 ，日後若購買上開樓層之客戶解約時，將會同意原告更換房屋與Ｂ２地下停車位 ，並要求原告先購買其他樓層之房子云云。原告見被告之銷售人員信誓旦旦，不 疑有他，依約交付佣金予被告之總務人員，並購買系爭不動產。然而大廈興建完 成至今，原告發現「正隆天第」僅有寥寥數戶遷入，足見當時被告之銷售人員所 言房屋全已售罄顯然不實，原告多次向被告要求履行當時承諾，但被告均置之不 理，原告始驚覺被告有惡意詐欺原告之不法行為。又原告在購屋時，已數次明白 告知被告之銷售人員，原告想購買係純住宅之大廈，然而被告之銷售人員向原告 介紹系爭預售屋時，卻對於地下樓層已規劃為商場乙事故意隱而不說，致原告陷 於錯誤而購買之。再者，系爭房屋興建期間，歷經九二一、三三一大地震，頃又 餘震不斷，原告對於系爭大樓結構是否無恙，頗為憂心，遂在九十一年四月委託 律師發函被告，要求被告就系爭大樓提出書面之鑑定報告，以消弭所有購買系爭 大樓買受人之疑慮，然被告均置之不理，被告顯然有惡意詐欺原告暨其他購買者 之不法行為，原告因被詐欺而為意思表示，依民法第九十二條之規定，撤銷本件 買賣契約，又無效法律行為之當事人，於行為時知其無效或可得而知者，應負回 復原狀或損害賠償之責任，民法第一一三條亦有明文，為此訴請被告將原告所繳 全部價金退回。
２設若被告抗辯原告之撤銷意思表示不合法，系爭房地買賣契約書第十三條第一項 「將全部所繳價款視為違約金等」之規定，因違反誠信原則，對消費者顯失公平 ，亦屬無效，又未預留三十日以上之合理時間，供消費者審閱全部條款內容，該 條款不構成契約之內容（消費者保護法第十二條、消費者保護法施行細則第十一
條第一、二項定有明文）。被告係以買賣契約書第十三條第一項沒收原告所繳納 價金，而上開條款既違反消費者保護法相關規定而無效，是被告之沒收即失其依 據，原告亦得依民法第一百七十九條規定，請求被告返還原告所繳納之所有價金 。
３退萬萬步言，縱使系爭買賣契約書第十三條第一項有效，惟被告沒收已繳之價款 六百二十萬六千元作為違約金，在可歸責被告，且被告並未有實質損害，或損害 根本不多之情況下，將原告已繳之六百二十萬六千元全數沒收，原告依民法第二 百五十二條之規定請求返還全或一部部已繳納之價金。次查系爭違約金性質是屬 於賠償性違約金，二造並未有懲罰性違約金之合意，原告已繳納價金三百一十四 萬二千元、三百零六萬四千元（合計為六百二十萬六千元），被沒收之款項已高 達房地總價金百分之廿四，且占原告應繳自備款之比例更高達百分之九十四，尚 不論原告所繳之價金，已由被告自八十六年起至今無息運用而受有利益。基上足 證，被告沒收原告所繳價金顯然過高。實務上判斷違約金是否過高，大多以消費 者文教基金會所頒布之「預售房地買賣契約書」作為審酌之標準，此有台灣高等 法院九十年度上字第七三七號判決可稽。依照上開「預售房地買賣契約書」第十 六條規定，違約金計算原則係以「已繳自備款百分之五十為作為賠償，但其賠償 金額，不得超出本戶房地總價款百分之十」。申言之，應以「已繳自備款百分之 五十」與「房地總價百分之十」之較低者，作為計算違約金之標準。揆諸上開中 華民國消費者文教基金會所提供之「預售房地買賣契約書」規定，應以「房地總 價百分之十」即二百六十萬四千元作為本事件之違約金審酌標準，洵為合理，亦 彰顯被告沒收原告所繳價款六百二十萬六千元，明顯過高。既然本件違約金以二 百六十萬四千元較為允當，故被告應返還原告三百六十萬二千元。被告主張受有 重行出售系爭房地所需費用及損害，係在契約解除後所發生，不得請求賠償，另 有關被告所主張遲延利息損失部分，原告並未收受被告所發任何繳納工程款之通 知，原告既未收受任何通知，原告即無遲延可言，自不負遲延責任。況且被告所 提出之被證八號，係所謂辦理銀行貸款、公共水電及對保通知書，並非「工程款 繳納通知書」，顯見當時被告並未通知原告繳款，故原告自不負遲延責任。有關 被告主張支出重行銷售佣金之損失二○六六○○元等情，因為上開損失屬於契約 解除後之損害，不得請求，被告又另主張支出管理費五五七七六元等語，然依照 雙方買賣契約第十一條規定，房屋未交屋前均由被告自行吸收。果爾，契約業已 解除，被告亦不可能將房屋交付於原告，則被告主張管理費應由原告負擔，即屬 無稽。被告以財政部核定之當年同業利潤標準作為伊之預期利益之損失，並非正 確，蓋最高法院已闡示財政部所核定之同業利潤標準係針對建設公司未依法申報 所擬定之標準，依法屬懲罰性質，故其所定之利潤通常偏高，則被告以此作為預 期利益之損失即有違誤。況且被告本身並非不得提出其當年之利潤純利，故被告 應提出其當年之利潤純利，以證明其所失利益為何。又買受人並非於簽約後立即 繳付全部價金，多於施工期間始分期依約繳納比例甚低之小額自備款，迨房屋興 建完成後，始以銀行貸款或現金繳納大部分之價金，故為計算被告因銷售系爭房 屋可預期之利益時，應以交屋當年度即九十年度被告之利潤純利為判斷標準，而 非被告所提之八十六年度之同業利潤標準，被告之員工曾以幾近蠻橫之態度要求
原告與之和解，從被告當時所提之解約協議書可知，被告同意扣除價款，係以房 屋總價款百分之十二為依據，故被告之利潤最高亦僅止於百分之十二，而非百分 之十四等情。
二、被告則以：
１否認有任何詐欺之行為，原告購買系爭房地並簽訂買賣契約，顯然就系爭房地買 賣契約所示樓層係經原告選擇中意後始決意購買，亦即為原告屬意之樓層，否則 被告如何強逼或詐騙房地價金二千五百餘萬元，若非原告屬意之樓層，原告豈會 輕易簽約購買，至原告究否有其他中意樓層，被告實無從得知。又查系爭大廈一 層為商場用途，其使用與建造執照申請用途均相符，且與契約及廣告說明並無不 符。又系爭大廈一層為商場用途，究與契約及廣告說明之內容有何不符，原告並 未說明。
２系爭房地買賣契約第十三條固係規定買方之違約責任，然第十四條則明定賣方之 違約責任，即賣方違約時，除退還甲方（即買方）所繳價款外，並賠償該等金額 之罰款予甲方，是系爭房地買賣契約對於買賣雙方之違約處罰，均規定應負擔等 同之違約責任，未有不公平之情形。準此，系爭房地買賣契約第十三條第一項之 規定非為無效，原告未依約按時繳納稅費負擔及各期價款，經被告發函通知繳款 皆未依約繳納，且被告多次要求原告配合辦理交屋手續，原告均託故拒絕配合完 成交屋作業，顯已違約，足堪認定。
３本件違約金之約定，並未過高，依系爭房地買賣契約第十三條第一項規定違約金 之性質，係屬懲罰性違約金，職此，原告所繳之價款，依上揭契約條文規定，於 扣除系爭房地重行出售所需各項費用、稅捐及賠償被告之損害後，若有餘額，始 為系爭買賣契約約定之違約金。被告因原告違約至少受有左列損害：⑴被告重行 出售系爭房地之價差損失，0000000元⑵另支出重行銷售佣金之損失，計 二○六六○○元⑶支出系爭房地管理費之損害五五七七六元⑷利息損失，至少有 六百九十五萬五千三百八十七元⑸預期利益損失，兩造契約成立之八十六年依財 政部核定之當年度同業利潤標準為百分之十四，被告因原告違約尚受有以系爭買 賣價金總額百分之十四計算之預期利益之喪失，計0000000元。依前揭各 項所受損害及所失利益共計00000000元。職此，原告所繳之價款，依上 揭契約條文規定，於扣除系爭房地重行出售所需各項費用、稅捐及賠償被告之損 害後，若有餘額始為系爭買賣契約約定之違約金。準此，原告所繳價金於扣除系 爭房地重行出售所需之費用、稅捐及賠償被告之損害後，並無賸餘。是本件並無 違約金過高之情事。原告未能舉証証明本件違約金有顯相懸殊之事實，即主張應 予酌減，洵屬無據等語置辯。
三、原告主張其於八十六年四月卅日向被告購買「正隆天第」大樓Ｂ３棟二十三樓房 屋及基地與地下第三層第一七五號停車位、Ｂ４棟二十三樓房屋及基地與地下第 三層第一七六號停車位，價款分別為一千三百二十萬元、一千二百八十四萬元， 兩造並簽訂土地、房屋預定買賣合約書，嗣被告以原告未按時繳納稅費負擔、各 期價款等事由，發函解除契約，並沒收兩戶已繳價款六百二十萬六千元之事實， 業據原告提出買賣契約書、解約函為證，且為被告所不爭執，此部分主張堪信為 真實。
四、原告主張因受被告詐欺，撤銷系爭買賣契約，並本於民法第二百十三條規定，請 求被告將原告所繳之全部價金返還等語，經查： 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七 十七條前段定有明文。本件原告主張：被告之銷售人員向原告稱原告中意之樓層 及Ｂ２之地下停車位皆已售罄，但只要原告先繳交佣金，日後若購買上開樓層之 客戶解約時，將會同意原告更換房屋與Ｂ２地下停車位，並要求原告先購買其他 樓層之房子云云。原告見被告之銷售人員信誓旦旦，不疑有他，依約交付佣金予 被告之總務人員，並購買系爭不動產。然而大廈興建完成至今，原告發現「正隆 天第」僅有寥寥數戶遷入，足見當時被告之銷售人員所言房屋全已售罄顯然不實 ，原告多次向被告要求履行當時承諾，但被告均置之不理，原告始驚覺被告有惡 意詐欺原告之不法行為。又原告在購屋時，已數次明白告知被告之銷售人員，原 告想購買係純住宅之大廈，然而被告之銷售人員向原告介紹系爭預售屋時，卻對 於地下樓層已規劃為商場乙事故意隱而不說，致原告陷於錯誤而購買之。再者， 系爭房屋興建期間，歷經九二一、三三一大地震，頃又餘震不斷，原告對於系爭 大樓結構是否無恙，頗為憂心，遂在九十一年四月委託律師發函被告，要求被告 就系爭大樓提出書面之鑑定報告，以消弭所有購買系爭大樓買受人之疑慮，然被 告均置之不理，被告顯然有惡意詐欺原告暨其他購買者之不法行為等情，均為被 告所否認，原告並未舉證以實其說，所言自難採信。原告既不能證明其有受被告 詐欺之事實，自無撤銷權，則其依民法第二百一十三條之規定，請求被告返還原 告已繳所有價金六百二十萬六千元，即屬無據，為不可採。
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