臺灣新北地方法院民事裁定 106年度事聲字第155號
異 議 人 吳登科
代 理 人 李文中律師
許寶仁律師
上列異議人因債權人第一商業銀行股份有限公司等與債務人江慕
理等間聲請清償債務強制執行事件，對於民國106 年2 月3 日本
院司法事務官所為104 年度司執字第5315號裁定聲明異議，本院
裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按「司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一 之效力。」、「（第1 項）當事人對於司法事務官處理事件 所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書 狀向司法事務官提出異議。…。（第2 項）司法事務官認前 項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者， 應送請法院裁定之。（第3 項）法院認第1 項之異議為有理 由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回 之。（第4 項）前項裁定，應敘明理由，並送達於當事人。 」，民事訴訟法第240 條之3 、第240 條之4 分別定有明文 。又上開規定於強制執行程序準用之，強制執行法第30條之 1 亦規定甚明。查本件異議人就本院民事執行處司法事務官 於民國106 年2 月3 日以104 年度司執字第5315號裁定駁回 其聲請優先承買之終局處分（以下簡稱原裁定），聲明不服 而提起異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定， 核與上開條文規定相符，合先敘明。
二、聲明異議意旨略以：新北市○○區○○段0000地號土地（即 重測前板橋市○○段0000地號土地，以下簡稱系爭1037地號 土地）及其上未辦保存登記建物即門牌號碼新北市○○區○ ○○路00號房屋（以下簡稱系爭房屋）原係由江金源、江娥 於日據時代起即出租由游過房使用，嗣由江金源、江娥之繼 承人即江繁松、江信海、江信東將系爭房屋售予游過房之配 偶游吳月霞，此時游吳月霞已繼受土地承租人之地位。其後 ，異議人向游吳月霞購買系爭房屋，並依法繼受土地承租人 之地位。參照最高法院91年度台上字第2154號判決意旨，異 議人雖係於系爭房屋完成後方買受並取得事實上處分權，然 仍應享有系爭1037地號土地之優先承（購）買權。為此，爰 依法聲明異議，請求廢棄原裁定等語。
三、按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優
先購買之權。其順序以登記之先後定之。」，土地法第104 條定有明文。次按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時 ，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時， 基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」，民法第426 條 之2 第1 項亦有明文。考其立法意旨在使基地與基地上之房 屋合歸1 人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承 租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無上開規定之適用 （最高法院65年台上字第530 號判例意旨參照）。至於房屋 之所有權人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有 上開規定之適用（最高法院62年台上字第2962號判例意旨參 照）。再按「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時 ，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」，民 法第426 條之1 規定甚明。惟按未辦保存登記建物之讓與， 因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，受讓人與 讓與人間如無相反約定，讓與人係將該建物之事實上處分權 讓與受讓人（最高法院67年第2 次民事庭庭長會議決定意旨 參照）。申言之，未辦保存登記建物之受讓人僅取得建物之 事實上處分權，無從取得所有權，由來已久，而88年4 月21 日增訂民法第426 條之1 規定時，係以「所有權」移轉為要 件，則受讓取得未辦保存登記建物之事實上處分權時，自無 適用或類推適用民法第426 條之1 規定之餘地，致不能使基 地租賃契約對未辦保存登記建物之受讓人仍存在，復依優先 承（購）買權不能創設之法理，自不得以未辦保存登記建物 事實上處分權人之地位主張有優先承（購）買權（臺灣高等 法院暨所屬法院99年法律座談會民執類提案第41號、100 年 法律座談會民執類提案第7 號結論參照）。又按執行法院於 第三人主張優先承（購）買權時，僅得就該第三人是否符合 優先承（購）買權之資格，從形式上予以審查，至於該優先 承（購）買權是否確實存在，則屬實體爭議，應循訴訟程序 予以解決，非執行法院於執行程序中所得審究（最高法院77 年度台抗字第10號、78年度台抗字第40號、101 年度台抗字 第386 號裁定意旨參照）。
四、經查，異議人上開之主張，固據其提出臺北縣板橋市公所監 證費繳款通知書、臺北縣稅捐稽徵處71年契稅繳納通知書、 建築改良物買賣所有權移轉契約書、財團法人臺北縣江璞亭 祭祀公業函、讓渡書、新北市政府稅捐稽徵處105 年房屋稅 繳款書各1 份為憑。然上開證據資料形式上觀之，充其量僅 能釋明系爭1037地號土地係由江金源、江娥於日據時代即出 租游過房使用，嗣後江繁松、江信海、江信東將系爭房屋售 予游吳月霞，異議人再於71年間向游吳月霞承買系爭房屋，
現為系爭房屋之房屋稅繳納義務人等節。惟因系爭房屋為未 辦保存登記建物，異議人至多僅受讓取得系爭房屋之事實上 處分權，而無從取得系爭房屋之所有權，揆諸前揭說明，自 無法適用或類推適用民法第426 條之1 規定主張基地租賃契 約對其繼續存在，當非屬土地法第104 條、民法第426 條之 2 第1 項規定得主張優先承（購）買權之承租人。又異議人 並未舉證釋明其於取得系爭房屋之事實上處分權後，曾向系 爭1037地號土地所有權人承租土地，亦與最高法院91年度台 上字第2154號判決之基礎事實有間，自不得比附援引該判決 而為有利於異議人之認定。準此，依異議人提出之證據資料 ，經本院形式上判斷其非屬得主張優先承（購）買權之人。 原裁定以異議人並無優先承（購）買權而駁回其聲請，於法 尚無不合。聲明異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無 理由，應予駁回。惟異議人對於系爭1037地號土地之優先承 （購）買權是否確實存在之實體爭議，仍非不得循訴訟程序 予以解決，附此敘明。
五、據上論結，本件聲明異議為無理由，依強制執行法第30條之 1 ，民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
民事第五庭 法 官 賴彥魁
以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定須於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1000元。
中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
書記官 楊丹儀