臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2744號
原 告 松安不動產有限公司
法定代理人 吳政峯
訴訟代理人 王嘉斌律師
賴玉梅律師
周福珊律師
被 告 鴻鍀企業有限公司
法定代理人 陳耀輝
訴訟代理人 薛博允律師
上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國106 年8 月
22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告與受僱於原告之不動產經紀人即訴外人黃庭賢、營業員 曹武松於民國101 年8 月13日簽立專任委託銷售契約書（下 稱系爭專任委銷契約），同意將其名下所有座落於新北市樹 林區三塊厝段219 、219-5 、219-6 、219-8 、219-9 地號 等5 筆土地（嗣地籍重測後分別變更為新北市樹林區北園段 1012、1014、1013、1011、11110 地號土地，下稱系爭土地 ），權利範圍全部，委由原告代為銷售，並約定委託銷售期 間自101 年8 月13日至101 年8 月21日止，委託銷售價款為 新臺幣（下同）195,000,000 元（含5,000,000 元訂金）。 原告為銷售系爭土地，長期刊登廣告、解說分析物件，並帶 有意願購買之客戶至系爭土地實地查看逾百次，且不斷與客 戶議價，嗣於101 年8 月16日，訴外人盧昱維及林振華（下 稱盧昱維2 人）即透過原告之仲介，提出不動產買賣要約承 諾委託書（下稱系爭要約承諾委託書），表示以190,000,00 0 元購買系爭土地，其後兩造就賣標的物及價金達成買賣合 意，盧昱維2 人並交付票面金額5,000,000 元、票據號碼： AZ0000000 之支票1 紙（下稱系爭支票）予被告代理人即訴 外人錢榮嘉，其後前開支票轉交予被告之財務即訴外人劉玉 靜簽收，嗣為昭慎重，被告與盧昱維2 人於101 年9 月4 日 簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣價金為 190,000,000 元，盧昱維2 人除依約給付簽約款19,000,000 元（含前開支票），於101 年9 月20日給付備證款19,000,0 00元。惟於辦理系爭土地移轉登記事項時，發現系爭土地土 壤恐已遭汙染，將可能會被劃定為土壤汙染管制區，因此雙
方經由原告溝通調解後，於101 年11月1 日簽訂協議書（下 稱系爭協議書），約定暫停一切移轉登記手續之辦理，並約 定被告應於101 年12月15日前進行系爭土地之相關檢測及行 政作業，若檢測結果確有汙染情事，盧昱維2 人仍願意買受 ，惟被告需完成土壤整治，並經行政機關確認整治完成，系 爭買賣契約方繼續進行。反之，若盧昱維2 人無購買意願， 則系爭買賣契約無條件解除，因系爭買賣契約所衍生之相關 費用，由買賣雙方各自負擔。嗣系爭土地經新北市環境保護 局（下稱新北市環保局）檢測後確有汙染情事，公告為土壤 汙染管制區，新北市環保局另以函文勒令原系爭土地所有人 即訴外人志和實業有限公司於6 個月內完成系爭土地之汙染 調查工作及擬定控制計畫書，否則將予以罰鍰。雖系爭土地 之土壤汙染並非由被告所造成，然被告既為出賣人，即應依 照系爭協議書協助志和公司或自行為土壤整治，待得到行政 機關之確認公文後，繼續進行本件買賣契約，惟被告簽署系 爭協議書後，一再拒絕整治系爭土地，雙方協調未果，被告 在未整地之情況下，完全無視原告不斷地溝通遊說，竟於10 2 年10月3 日以存證信函限期盧昱維2 人辦理所有權移轉登 記。盧昱維2 人則要求原告出面協調，原告多次協調未果或 遭被告拒絕協調，原告出於無奈，只能於102 年10月8 日代 盧昱維2 人回函，表示願意繼續買受系爭土地，惟需被告完 成系爭土地之整治並得到行政機關之核可，方進行所有權移 轉登記事項。未料被告收受該函後，除不進行整地事宜，更 於102 年10月31日發函予盧昱維2 人主張解除系爭買賣契約 ，並於102 年11月3 日再度發函主張沒收盧昱維2 人給付之 38,000,000元為違約金。
㈡本件原告前已提供媒介服務，已如前述，則系爭買賣契約確 因原告之媒介而成立，故原告於系爭買賣契約成立時即取得 服務報酬請求權，自得依系爭專任委銷契約第5 條約定，請 求被告給付實際成交價之百分之1.5 之服務報酬。況倘被告 依系爭協議書約定進行系爭土地整治工作，系爭買賣契約自 可順利履行，惟被告為使用系爭土地建造廠房一再拒絕整治 系爭土地，逕而片面違約，系爭買賣契約雖於被告與盧昱維 2 人在臺灣高等法院（下稱高等法院）訴訟中合意解除，並 由被告賠償盧昱維2 人相關損害，惟系爭買賣契約之解除實 可歸責於被告，故依系爭專任委銷契約第9 條第1 項第2 款 約定，應視為原告已完成仲介之義務，被告仍應給付服務報 酬。又被告前已給付原告百分之0.75之服務報酬，故原告仍 得向被告請求支付剩餘百分之0.75之服務報酬1,425,000 元 。
㈢另原告與盧昱維2 人已合意就服務報酬之請求時期添附系爭 土地除污過戶完成之停止條件；而系爭買賣契約既經原告仲 介成立後，因被告故意不完成系爭土地汙染之整治，導致系 爭土地無法辦理移轉，顯有可歸責被告事由。而系爭買賣契 約既已解除，系爭土地無法完成過戶，且確定被告不再進行 除污，原告與盧昱維2 人間報酬請求時期之停止條件即未能 成，又前開情事不可歸責於盧昱維2 人，停止條件亦無從視 為已成就，導致原告無法向盧昱維2 人請求服務報酬。因此 ，原告因非可歸責於己之事由，喪失原預期系爭買賣契約履 行完畢後得盧昱維2 人請求之服務報酬而受有損害，職此， 原告自得依民法第227 條第2 項及第546 條第3 項規定，向 被告請求其未能依系爭要約承諾委託書第6 條約定，向盧昱 維2 人請求之實際成交價總價款百分之1 之服務報酬，共計 1,900,000 元。
㈣並聲明：被告應給付原告3,325,000 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起算至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭土地買賣係由曹武松以原告名義簽立系爭專任委銷契約 ，嗣後曹武松稱該契約由訴外人展松不動產仲介經紀有限公 司（下稱展松公司）承受，故展松公司於101 年9 月13日暫 先支領服務報酬1,420,000 元，故原告並非系爭買賣契約之 仲介人，自不得提起本件訴訟。況依系爭專任委銷契約所示 ，被告委託銷售日為101 年8 月13日，託售價格為195,000, 000 元，而依系爭要約承諾委託書，林振華係於101 年8 月 14日為承諾委託日，金額為190,000,000 元，可見價格、時 間均不一致，故未成立買賣契約。被告係嗣後在展松公司極 力勸說下，始降價5,000,000 元與盧昱維2 人成交，此由系 爭買賣契約書之買受人及買賣價格欄均與系爭專任委銷契約 相異甚明。另盧昱維2 人起訴請求被告依系爭買賣契約將系 爭土地所有權為移轉登記，然系爭買賣契約業經被告以盧昱 維2 人逾期未配合辦理所有權移轉登記而解除契約，故本院 104 年度重訴字第349 號民事判決駁回原告之訴，經盧昱維 2 人上訴至高等法院，而於訴訟中和解，盧昱維2 人亦認同 兩造系爭買賣契約解除，為不可歸責於被告，而依系爭委託 契約第9 條第1 項第2 款違約之處罰約定記明「簽立書面買 賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。」 等語，可見凡不可歸責於委託之事由而解除契約者，委託人 不必支付服務酬金，本件房地仲介服務酬金應為成功酬金之 約定。原告之前揭主張，應無理由。
㈡又原告主張其為銷售系爭土地，長期刊登廣告解說、分析、 帶客戶實地勘查、議價，共耗時5 個月，然以系爭專任委銷 契約及系爭要約承諾委託書簽立之日期觀之，被告委託銷售 之次日，原告即與林振華簽立系爭要約承諾委託書，並收受 5,000,000 元之保金，可見原告主張與事實不符。且原告將 房屋仲介之一切事務均予列入，卻未提呈任何單據、相片證 明，顯見原告主張，並非可採。再者，依證人曹武松之證詞 ，被告積極處理系爭土地污染，惟因不可歸責於被告之事由 而無法處理；被告係託其他仲介公司售地，曹武松後來加入 仲介，並非為被告委託其「專賣」；原告同意被告於等到系 爭土地污染解決後始支付服務酬金，足見本件係因不可歸責 於被告之事由解約，原告自不得請求被告支付服務報酬。 ㈢並為答辯聲明：⒈原告之訴及假行聲請均駁回。⒉如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告與受僱於原告之不動產經紀人黃庭賢、營業員 曹武松簽立系爭專任委銷契約，同意將系爭土地委由原告代 為銷售，委託銷售期間為101 年8 月13日起至101 年8 月21 日止，委託銷售價款為195,000,000 元；原告另與林振華於 101 年8 月14日簽立系爭要約承諾委託書；被告於101 年9 月4 日與盧昱維2 人簽立系爭買賣契約，總價款為190,000, 00 0元，盧昱維2 人共計交付簽約款及備證款38,000,000元 ；被告與盧昱維2 人請求被告依系爭賣契約移轉系爭土地所 有權而涉訟，經本院104 年度重訴字第349 號判決盧昱維2 人敗訴，盧昱維2 人不服上訴至高等法院，嗣於高等法院訴 訟中和解等情，業經原告提出系爭專任委銷契約、買賣契約 、協議書、要約承諾委託書、新北市環保局102 年7 月1 日 公告暨函文、存證信函、本院104 年重訴字第349 號民事判 決、105 年度上移調字第144 號調解筆錄等件為證，此為被 告所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張依系爭專任委銷契約第5 條、第9 條第1 項第2 款 約定，被告應給付服務報酬1,425,000 元；另依民法第227 條第2 項及第546 條第3 項規定，被告應給付原告所失利益 之損害1,900,000 元等情，均為被告所否認，並以前開情詞 置辯。經查：
㈠按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即 為成立，民法第345 條第2 項定有明文，該條所謂標的物及 價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言， 尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金 之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中 ，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如
付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付、稅負、點交 、費用及違約等重要事項，均未約定，且無法達成合意，自 難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又按因 可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關 於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而 生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。受任人處理委 任事務，因非可歸責於自己之事由，致受損害者，得向委任 人請求賠償。民法第227 條、第546 條第3 項分別定有明文 。
㈡原告主張在系爭專任委銷契約期間，被告與盧昱維2 人經其 仲介，於101 年8 月16日達成買賣合意，僅係事後於101 年 9 月4 日簽立系爭買賣契約云云，並提出系爭要約承諾委託 書為證。查林振華於101 年8 月14日向原告表示願以190,00 0,000 元，付款條件：簽約款、備證款及完稅款之自備款分 別各為總價款10% ，交屋款之貸款為總價款70% 等條件向系 爭土地所有人為要約之意思表示，要約有效期間至101 年8 月25日24時止，要約保證金為5,000,000 元，並開立系爭支 票，有系爭要約承諾委託書可證，可見系爭要約承諾委託書 僅係存在於林振華與原告間，為林振華委託原告向被告提出 購買系爭土地之要約，期限為101 年8 月14日起至101 年8 月25日止。復觀諸系爭買賣契約，被告與盧昱維2 人係於10 1 年9 月4 日簽立系爭買賣契約，其買賣總價款為190,000, 000 元，付款條件：簽約款19,000,000元（總價款10% ）、 備證款19,000,000元（總價款10% ）、完稅款28,500,000元 （總價款15% ）及尾款123,500,000 元（總價款65% ），其 中尾款為貸款支應，顯見系爭買賣契約除買賣價金與系爭要 約承諾委託書有相同外，其餘當事人、付款條件均不相同。 況被告之代理人錢榮嘉雖於101 年8 月16日，在系爭要約承 諾委託書「本人已詳閱【不動產買賣要約承諾委託書】」欄 為簽名，並蓋用被告法定代理人之印章，惟細究該「本人已 詳閱【不動產買賣要約承諾委託書】」欄之內容為：「□賣 方同意依承購條件出售，並以收訖委託人支付之訂金。□賣 方不同意依承購條件出售，但同意針對買方將出售價格調整 為：＿億＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟＿佰元整。賣方簽認＿＿＿ 簽章，身分證字號：＿＿＿，簽認時間：＿年＿月＿日＿時 。＊特別約定事項：本特別約定事項須經買賣雙方另行簽章 始生效力。」，錢榮嘉並未在是否同意依林振華所提出之承 購條件或不同意依承購條件處為勾選，僅在特別約定事項部 分與林振華分別提出各自付款條件，足見該「本人已詳閱【 不動產買賣要約承諾委託書】」欄僅係被告與林振華分別提
出各自之付款條件，並在其上為簽名，渠等尚就系爭土地之 買賣條件有爭執，尚難認被告與林振華，或被告與盧昱維2 人間已達成買賣合意。又參以證人盧昱維到庭證稱：「（問 ：你們第一次到現場看系爭土地時，大約是101 年幾月？） 三、四月。（問：為何到九月才簽約，拖這麼久？）賣方開 價跟我們想要買的價錢有出入，所以一直在協商。」等語（ 本院卷第175 頁致第176 頁），可見被告與盧昱維2 人會於 101 年9 月4 日始為簽立系爭買賣契約，係因渠等在簽約之 前，尚處於磋商階段，益徵被告與林振華，或被告與盧昱維 2 人間於101 年8 月16日已達成買賣合意。原告雖另主張被 告已於101 年8 月16日已收受系爭支票，故買賣契約業已成 立云云，然此部分由系爭要約承諾委託書並無法看出被告已 有收受系爭支票之情，原告此部分主張，應不足採。此外， 原告未舉出其他證據證明被告與盧昱維2 人已於101 年8 月 16日達成買賣合意，而渠等買賣已成立之事實，則原告主張 被告與盧昱維2 人經其仲介，於101 年8 月16日已達成買賣 合意云云，即不足採。又系爭專任委銷契約為兩造所簽署， 其委託銷售期間係為101 年8 月13日起至101 年8 月21日止 ，專任委託原告銷售被告所有系爭土地，委託銷售價格為19 5,000,000 元，簽約款、備證款及完稅款各為總價款10% ， 即19,500,000元、交屋款為總價款70% ，即136,500,000 元 ，委託銷售價格及期間得經兩造以書面變更或延長之等情， 有系爭專任委銷契約可證，足見系爭專任委銷契約之有效期 間為101 年8 月13日起至101 年8 月21日止，且被告係專任 委託原告居間仲介銷售系爭土地，故委託銷售價格及期間均 有限制，並要求有變更應以書面為之。而系爭買賣契約係於 101 年9 月4 日始成立，期間顯已逾系爭專任委銷契約之委 託銷售期間，且價格亦低於系爭專任委銷契約之委託銷售價 格，是難認原告得據系爭專任委銷契約約定為權利主張，故 原告依系爭專任委銷契約，請求被告給付服務報酬云云，應 無理由。
㈢原告另主張因可歸責於被告事由而有不完全給付之情，致其 無法取得向盧昱維2 人請求之服務報酬，應負賠償之責云云 。然系爭買賣契約並非成立於系爭專任委銷契約之約定委託 銷售期間，原告已無法依系爭專任委銷契約向被告主張權利 ，已如前述，則系爭買賣契約縱有可歸責被告之事由而解除 ，難認被告於系爭專任委銷契約即有不完全給付之情。又證 人盧昱維雖證稱：「（問：依照你的不動產買賣要約承諾委 託書，你必須支付松安公司總價百分之一，作為仲介服務費 ，你支付了嗎？）沒有。（問：為何沒有支付？）本來仲介
公司要求我們於第二期款付款時，支付仲介費用，後來在第 二次付款時，才知道土地污染事宜，所以才簽立協議書，我 跟仲介公司講說，等土地除污過戶之後，我才給付仲介費用 。（問：仲介公司有同意嗎？）有。」等語（本院卷第17 9 頁），可見盧昱維2 人同意依系爭要約承諾書約定給付原告 服務報酬，渠等嗣後協商需代系爭土地除污後再為給付，然 前開附條件給付服務報酬之協商，僅係盧昱維2 人與原告間 ，被告既未參與其中，亦未表示同意依該條件履行，被告與 之並無關連，尚難以此協商結果拘束被告，故原告依其與盧 昱維2 人間協商之結果而未向盧昱維2 人主張服務報酬，致 有損失，難憑此認定與被告解除系爭買賣契約有所關連。故 原告主張因可歸責於被告事由而有不完全給付之情，致其無 法取得向盧昱維2 人請求之服務報酬，應負賠償之責云云， 即無理由。又原告已無法依系爭專任委銷契約向被告主張權 利，則兩造間已無委託關係，系爭買賣契約縱有可歸責被告 之事由而解除，亦難認被告有委託原告處理委任事務，而有 非可歸責於原告之事由，致受損害者之情。故原告主張其因 受被告所委託，而有可歸責被告事由，致其無法取得向盧昱 維2 人請求之服務報酬，應負賠償之責云云，亦無理由。五、從而，本件原告依系爭專任委銷契約第5 條、第9 條第1 項 第2 款約定、民法第227 條第2 項及第546 條第3 項規定， 請求被告應給付原告3,325,000 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由， 應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失依附 ，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 9 月 6 日
民事第五庭 法 官 陳威憲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 6 日
書記官 黃炎煌
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