臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2553號
原 告 林軒立
訴訟代理人 陳明宗律師
被 告 蔡麗玲
蔡欣妘
蔡建村
蔡嘉紜（原名蔡麗秋）
共 同
訴訟代理人 潘心瑀律師
複 代理人 李介文律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106 年7 月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。查原告起訴之聲明為被告應 共同給付新臺幣（下同）100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止按年息5%計算之利息。經原告於民國105 年 12月8 日本院言詞辯論期日當庭減縮上開聲明利息起算日為 自起訴狀繕本送達最後送達之被告翌日起至清償日止按年息 5%計算之利息（見本院卷第95頁）。經核原告所為前開訴之 變更，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，應 予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）原告於102 年9 月7 日經樂榮廣告設計有限公司（即21世 紀房屋新莊中原加盟店，下稱樂榮公司）居間以940 萬元 買受被告共有門牌新北市○○區○○街00號房屋（下稱系 爭房屋）與其坐落土地應有部份（下合稱系爭房地），並 於102 年10月11日所有權移轉登記。系爭房屋所有權狀僅 約15.83 坪（計算式：52.32 ×0.3025＝15.8268 ）。被 告等係由被告蔡麗玲代理系爭房地買賣相關事宜，原告經 樂榮公司經紀人員向被告蔡麗玲詢問後，被告蔡麗玲表示 系爭房屋前方、後方及左側均有增建，且左側增建部份係 占用道路用地，但未曾收受拆除通知，使用權利無慮等語 ，並於系爭不動產買賣契約之標的現況說明書（下稱現況
說明書）第15項「是否曾收到過『違章建築查報（拆除） 通知書』」勾選「否」。又系爭房屋左側增建部份為作餐 廳及廚房使用之位置，倘經通知拆除，則內部空間將無從 完整規劃客、餐廳、臥室及廚房，因被告蔡麗玲確認並未 經通知拆除，原告始同意以940 萬元高價買受權狀僅15.8 3 坪之系爭房屋。
（二）原告於交屋後整修漏水及老舊屋況搬入住居，然於104 年 底陸續收受新北市政府通知系爭房屋增建部份屬違建須拆 除，財政部國有財產署亦於於104 年11月17日發函通知原 告無權占有國有土地，原告遂積極與國有財產署聯繫辦理 給付補償金及承租事宜，並於104 年12月間先行繳付於原 告買受系爭房屋後之補償金。然國有財產署以系爭房屋左 側增建部份業占用多年，移送臺灣新北地方法院檢察署（ 下稱新北地檢署）偵辦，經查明原告僅因購買系爭房屋而 占用國有土地，無竊占犯意，始為不起訴處分。（三）經原告向新北市政府詢問於原告買受系爭房屋前是否業經 通知拆除等情，承辦人員表示確實於原告買受系爭房屋前 經多次通知拆除等語，且系爭房屋左側增建部份占用國有 土地，亦非道路用地，原告始知被告所言不實，致系爭房 屋左側增建部份，現經通知拆除，且須給付使用國有土地 之補償金。又系爭房屋左側增建部份倘經拆除，因無餐廳 及廚房之完整使用，系爭房屋僅為加強磚造之房屋，價值 較正常可得完整規劃使用房屋價值為低，是被告交付系爭 房屋予原告之情事，顯有減少系爭房屋價值之瑕疵，並構 成不完全給付，且該瑕疵無從補正。若無左側增建部份， 市價至少貶損2 成。爰依系爭不動產買賣契約第2 條第2 項、民法第359 條物之瑕疵擔保責任及同法第227 條不完 全給付之規定，請求被告減少價金及損害賠償，又被告4 人就減少價金數額部份之價金受領，則屬不當得利，原告 依民法第179 條請求被告返還，並擇一為勝訴之判決等語 。
（四）聲明：
1.被告應共同給付100 萬元，及自起訴狀繕本送達最後送 達被告之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 2.願供擔保請准為宣告假執行。
二、被告均以：
（一）原告主張系爭房地於買受前多次經新北市政府通知拆除， 惟未具體敘明舉證，自應由原告舉證之責。且依新北市政 府工務局新北工使字第1051674870號函，可證係原告本身 嗣後於104 年11月未經核准擅自室內裝修系爭房屋，違反
建築法之規定而遭裁處，其未經核准擅自室內裝修無論是 否為合法建物皆會遭處罰，與系爭房屋增建部分是否係違 建並無關聯
（二）兩造係由樂榮公司居間訂約，居間業者亦負善盡預見危險 及調查之義務，並應據實報告原告。再依證人方秀鳳、張 毓珊證詞，兩造係由房地買賣專業之業者居間簽訂系爭房 地合約，上開證人、代書龔樽量及原告皆知情系爭房屋有 違建部分，且被告並非房地買賣專業之人，其無法調取他 筆土地登記之第一類謄本資料，不知是否為道路用地或國 有土地，自非係未誠實告知系爭房屋占用國有土地之事， 又系爭房屋增建部分占有之土地無論係道路用地或國有土 地，並無不同，皆屬非合法之建物，隨時處遭拆除危險， 系爭不動產現況說明書第14欄位亦詳載且為原告所明知並 在旁簽名，故原告所稱被告蔡麗玲不實簽署系爭不動產現 況說明書第14欄位云云，實不可採。
（三）臺北縣政府違章建築認定通知書暨臺北縣新莊市公所違章 建築查報單，其承辦人員稱：「我們應該是都有送達，不 過那個年代應該是寄了就寄了，並沒有附上回證讓當事人 簽收。」等語，故承辦人不確定有無將上開通知書暨查報 單寄出，且96年郵局就公務機關之文書即有簽收回證之業 務，而非承辦人員所稱寄了就寄了，本件並無送達回證， 可證被告等人實際收受違章建築查報（拆除）通知書，且 依新北市政府違章建築案件查詢系統，亦僅得查詢98年以 後一般違建認定紀錄，故被告並無故意不實簽署系爭不動 產現況說明書第15項之情。
（四）現況說明書14欄備註說明即有「若為違建（未依法申請改 建、增建、加建之建物）…」，故增建即為違建，原告亦 已明知。不動產估價師所鑑定之價格減損，係以原告買受 房屋後，104 年私自未經核准而室內裝修之現況認定減損 之價額，惟原告出售當時，屋內並未經裝潢，故被告爭執 此減少之金額並非估價報告所載。又系爭建物為D 類之違 建，無限時拆除風險，亦無遭拆除，原告沒有損害，故原 告現難以未來未實現之損害予以請求。且兩造皆知係為違 建，故買賣之金額僅為940 萬元，原告不能私自以事後室 內裝潢遭到裁處，向被告請求本件之金額，違反誠信原則 。況違建本即可買賣，已符合市場買賣之經濟狀況及誠實 原則等語，以資抗辯。
（五）答辯聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：
（一）原告於102 年9 月7 日經樂榮公司居間，以940 萬元與被 告就系爭房地簽訂不動產買賣契約。系爭房地並於102 年 10月11日所有權移轉登記為原告所有。
（二）系爭房地之不動產標的現況說明書第14項「建物部分是否 包含未登記之改建、增建、加建、違建」勾選「是」，並 於說明欄記載「側面、本屋左側加蓋部分占用道路地、本 屋前後皆有增建。若為違建（未依法申請改建、增建、加 建之建物），買方應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或 其他危險」。
（三）系爭房地之現況說明書第15項「是否曾收到過違章建築查 報（報拆）通知書」部分勾選「否」。
四、爭執事項：
（一）被告於102 年8 月25日以前，是否曾經因系爭房屋收到違 章建築查報（報拆）通知書？
（二）被告是否應賠償金額？如需，費用若干？五、得心證之理由：
（一）前揭不爭執事項，除為兩造不爭執外，並有系爭房地之土 地、建物登記謄本、不動產買賣契約書、現況說明書可稽 （見本院卷第14至26頁），自堪信為真實。（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之 規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少 之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買受人於契約成立 時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保 之責，民法第354 條第1 項、第355 條第1 項分別定有明 文。
（三）被告於現況說明書第14項「建物部分是否包含未登記之改 建、增建、加建、違建部分」欄位勾選「是」，並於該項 備註說明記載：「說明：側面、本屋左側加蓋部分占用道 路地、本屋前後皆有增建。若為違建（未依法申請改建、 增建、加建之建物），買方應充分認知此範圍隨時有被拆 除之虞或其他危險」等語（見本院卷第26頁），且為兩造 所不爭，堪認被告已告知系爭房屋有增建之違建情形。（四）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告 之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。原告固
主張經其向新北市政府詢問系爭房屋是否拆除，始知系爭 房屋於原告買受前已多次通知拆除，而被告未於現況說明 書第15項勾選其曾收到過違章建築查報（拆除）通知書云 云。經查：
1.系爭不動產買賣契約第2 條增建或占用部分約定：「買 賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記 ，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍 ：其他，含增建部分一併移轉。二、買賣標的如有未依 法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管 機關列管在案備查者），賣方應誠實告知。在簽約後至 交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，買賣雙方同意應 按不動產估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣 價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）者，則由 買方承擔風險。若賣方於交屋前已收受主管機關之查報 、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價原則減少 價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償」（見本院卷第 19頁）。又被告於現況說明書第15項「是否曾收到過『 違章建築查報（拆除）通知書』」欄位勾選「否」（見 本院卷第26頁），為兩造所不爭，並與證人即21世紀不 動產新莊中原店專員（仲介）張毓珊證稱：簽訂系爭不 動產買賣契約時，我有就現況說明書第14點改建、增建 、加建、違建部分，這屬於比較重要的部分，請兩造確 認有改建、增建、加建、違建的範圍，記載在後方說明 欄，請兩造簽名。第15點我有當場問賣方蔡麗玲及蔡建 村有無收過違章建築查報拆除通知，他們說沒有，所以 勾否等語（見本院卷第128 頁）相符。
2.系爭房屋之右側涉及違章建築部分，經新北市政府違章 建築拆除大隊（下稱違建拆除大隊）於96年2 月26日派 員至現場勘查屬實，於96年2 月27日以北府工拆字第09 60010473號違章建築認定通知書認定在案，並依新北市 違章建築拆除優先次序表按序辦理排拆，固有新北市政 府違章建築拆除大隊函為憑（見本院卷第106 頁），惟 經向違建拆除大隊確認上開函文所附之違章建築認定通 知書、臺北縣新莊市公所違章建築查報單（見本院卷第 107 、111 頁），並無當事人簽收之回證，有本院公務 電話紀錄可稽（見本院卷第112 頁）。又證人張毓珊證 稱：因買賣時，公司有向地政機關調系爭房屋的平面圖 、地籍圖影本，從該2 圖及房屋的現場結構可看出系爭 房屋與政府的圖不一樣，故依我的經驗，知道系爭房屋 有增建部分。我去帶看系爭房屋時或本次房屋買賣前，
沒有聽聞系爭房屋曾遭違建報拆。去帶看時我有遇到鄰 居，但沒有鄰居跟我說曾被報拆的情況等語（見本院卷 第129 頁），且證人即21世紀不動產新莊中原店業務員 方秀鳳證稱：我是原告這方的銷售業務員，所以我並沒 有問被告是否曾收受主管機關通知系爭房屋違建部分之 查報或拆除通知（後改稱：我忘記了）等語（見本院卷 第118 頁）。是尚無證據證明被告曾經收到違章建築查 報或拆除之通知書，亦無從認定被告不告知原告其曾收 受違章建築查報或拆除之通知書，或有何不實說明之處 ，原告此節主張已難認可採。
3.況且，現況說明書第14項之備註說明既已記載：「說明 ：…若為違建（未依法申請改建、增建、加建之建物） ，買方應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險 」等語，業如前述，故原告本可預見系爭房屋之違建部 分有隨時有被拆除之可能，始以940 萬元購買系爭房屋 ，原告自無從依民法第354 條之規定請求被告負瑕疵擔 保責任，亦難認被告有何不完全給付。
六、綜上所述，原告之舉證尚不足以證明被告曾收受違章建築查 報或拆除之通知而不告知原告，故原告主張被告應負物之瑕 疵擔保責任而請求減少價金、不完全給付責任，難認有理由 。從而，原告主張被告應依民法第179 條不當得利，或第22 7 條請求不完全給付損害賠償之法律關係，請求被告給付10 0 萬元及法定利息，均屬無據。原告之訴為無理由，應予駁 回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依從，應併予駁 回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 審酌後，認與判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要 ，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 9 月 1 日
民事第四庭 法 官 毛彥程
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 王元佑
中 華 民 國 106 年 9 月 11 日
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