臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第1221號
原 告 謝金明
謝陳滿足
謝金福
謝金生
謝金源
謝金煌
謝佳伶
林謝潔慧
謝耀昆
共 同
訴訟代理人 黃敬唐律師
劉昌樺律師
被 告 高宏義
高正男
高國梅
共 同
訴訟代理人 薛銘鴻律師
賴昭為律師
被 告 高麗雯
高敬筌
上列當事人間租佃爭議事件，經本院於中華民國106 年8 月17日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
確認原告與被告間就坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○地號土地之耕地租賃關係均不存在。
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○地號土地之耕地三七五租約註記塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解，調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處，不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴；耕地三七五減租條例第26條 第1 項、第2 項前段定有明文。查，兩造間租佃爭議事件， 前經新北市樹林區公所耕地租佃委員會調解不成立者，再由 新北市政府耕地租佃委員會調處，被告不同意調處結果，經
新北市政府移送本院審理等情，有新北市政府民國104 年11 月18日新北府地籍字第1042214224號函為憑（見本院卷㈠第 10至202 頁），本件訴訟程序已合於上開規定，先予敘明。二、又按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事 人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385 條第 1 項前段定有明文。本件被告高麗雯、高敬筌經合法通知， 未於言詞辯論期日到場，且核無同法第386 條所列各款情形 ，爰依原告之聲請及上開規定，由其一造辯論而為判決。三、至被告雖抗辯：本件原告起訴時係於105 年3 月2 日，當時 原告謝耀昆因罹有失智症及巴金森氏症，已無意識能力及訴 訟能力，故其選任訴訟代理人行為無效，其起訴不合法云云 。然能獨立以法律行為負義務者，有訴訟能力，民事訴訟法 第45條定有明文。成年人如未受禁治產宣告，除有心神喪失 、無意識或精神錯亂而達喪失意思能力程度之情形外，均享 有完全之行為能力，能獨立以法律行為負擔義務，自不能謂 為無訴訟能力（最高法院86年度台上字第3049號判決意旨可 資參照）。查本件原告係於105 年3 月4 日提起本件訴訟， 此有民事起訴狀上本院收文戳章可證（見本院卷㈠第234 頁 ），並經國立臺灣大學醫學院附設醫院（下稱臺大）106 年 6 月21日校附醫泌字第1060903128號函覆稱：原告謝耀昆於 104 年8 月13至25日住院期間意識清楚，及於104 年9 月19 日至10月6 日住院期間瞻妄症，同時被診斷患有血管性失智 症，於該段住院期間，常有意識混亂的表現，對人、時、地 混淆不清，以及於104 年10月19至28日因大腸桿菌引發之泌 尿道感染，合併發燒現象住院治療，經抗生素治療後退燒但 仍全身虛弱，住院期間也有關節炎發作，一週後白血球指數 降至正常後出院，其於住院期間之意識狀況則受眾多疾病所 影響，另於104 年10月13日於神經部就診，當時意識清楚， 惟動作遲緩，臨床上診斷為巴金森症，及於104 年9 月7 日 、9 月18、10月17日急診就醫，依據病歷記載當時皆意識清 楚等語，此有上開函覆暨病歷（見本院卷㈣第103 至104 頁 、卷㈤限閱卷）在卷可證；至於台大醫院104 年10月14日出 具之病症暨失能診斷證明書（雇主申請聘雇家庭外籍看護工 用）雖載稱：原告謝耀昆因失智症、巴金森氏症、冠狀動脈 疾病、糖尿病、高血脂症、慢性腎臟病、痛風、良性攝護腺 增生，導致日常生活功能受損，需人24小時照顧，其病情於 6 個月內無法改善，經照護評估為年滿80歲以上，有嚴重依 賴照護需要【巴氏量表為60分（含60分）以下】等語（見本 院卷㈣第20頁），此僅為原告謝耀昆是否有照護需要之評估 診斷證明書，並非原告謝耀昆意識能力或行為能力之評定；
況且，原告謝耀昆於本院106 年8 月17日言詞辯論期日到庭 陳稱：（問：你的名字？）我叫謝耀昆；（問：有無認識被 告高正男？）有看過，但不認識；（問：現在住哪裡？跟誰 住？）住在樹林，跟我兒子居住；（問：新北市○○區○○ 段000 ○000 ○000 地號土地所有權人？）是我的，還有沒 有要分給其他人還沒有決定；（問：上開土地由何人在使用 ？）是高家的，現在做何使用我不清楚；（問：之前土地有 無租賃給高家的人？）他們之前有跟我借，我不清楚；（問 ：先前有無向高家的人收過租金？）沒有、不知道；（問： 提示卷㈠原證10，由無收過此份承諾書？）沒給我，我沒有 看過；（問：提示卷㈡第238 頁即原證15，上面是否你簽名 用印的？）我沒有簽名，印章也不是我的；（問：原告要提 起本件訴訟，你是有否同意？）我不了解；（問：東豐段17 9 土地，有人在種菜，你是否同意？）我並沒有答應他們， 而且我也不認識；（問：有無認識高文良？）有認識，之前 一起喝酒，但現在已經沒有看到他了；（問：你跟高文良是 否有結拜？）口頭說而已；（問：高文良有無交付租金給你 ？）之前種稻時有分稻給我，是三七五的時候，現在錢的事 我不清楚，都是交給媳婦處理；（問：上開土地有增闢道路 ，高文良有無另外租金給你？）我不知道；（問：高文良有 無匯款到你的帳戶？）我沒有在處理等語至明（見本院卷㈣ 第134 至136 頁），益徵原告謝耀昆並非已無意思能力或行 為能力之人，則被告前開抗辯，即屬無據。
貳、實體方面：
一、原告方面：
㈠、兩造間就坐落新北市○○區○○段000 ○000 ○000 地號土 地（下稱系爭土地）定有「臺灣省臺北縣私有耕地租約（彭 厝字第三五號）」（下稱系爭租約），依系爭租約所示，系 爭土地出租人原為原告謝耀昆一人，嗣部分土地持分因繼承 及調解移轉等原因而移轉為原告謝金明等九人所共有；承租 人部分原為高王來妹及高國梅，嗣因高王來妹過世，故由其 繼承人高宏義、高正男、高麗雯、高敬筌共同繼受其承租人 地位，並與被告高國梅同為系爭租約之承租人，故本件被告 即為高宏義、高正男、高國梅、高麗雯及高敬筌。㈡、被告於系爭土地並未自任耕作，更提供附近居民於上種植蔬 菜、果樹等植物，即系爭176 及177 土地上，除少部分區域 土地（位於系爭179 土地）現有種植蔬菜外，其餘絕大部分 之土地均改種植樟樹及其他雜樹，土地現況雜草叢生，足證 被告並未於系爭土地上從事農業稻谷之耕種行為，而有未自 任耕作之情形，此亦有新北市樹林區公所會同兩造及地政局
人員於民國103 年9 月19日至系爭土地現場進行勘查之勘查 紀錄（下稱系爭勘查紀錄）記載「177 、179 地號現場種植 樟樹」、「176 部分雜木林、部分樟樹」及「179 地號，部 分道路，部分種菜、果樹」等語可證，雖被告稱種植樹木是 配合政府造林計畫，惟種植樹木造林即與原約定耕作使用目 的不符，亦屬未自任耕作之情形，已構成耕地三七五減租條 例第16條第1 項所定系爭租約無效之原因而應予註銷。㈢、次查，系爭179 土地上，被告除將部分土地提供予非屬佃農 之第三人於上種植蔬菜及果樹，更將部分土地鋪設柏油道路 ，向內延伸數十公尺，作為「月圓汽車旅館」對外營業使用 ，並有系爭勘查紀錄紀載「179 地號，部分道路，部分種菜 、果樹」且「租約土地現場供汽車通行之道路並不是樹林公 所工務課管養範圍路段」等語可證。是以，被告前開行為， 顯已屬不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項之規定，系爭租約應屬無效。
㈣、是依前述，兩造間就系爭土地之耕地租賃關係，因被告有前 述不自任耕作之違法情形，依耕地三七五減租條例第16條第 1 、2 項之規定，系爭租約應屬無效，從而，兩造間就系爭 土地之租賃契約關係已不存在，則系爭土地上有三七五租約 註記，顯屬對原告所有權之妨害，而原告為系爭土地之所有 權人，爰依民法第767 條第1 項中段規定對妨害所有權之人 即被告請求塗銷系爭土地上三七五租約註記之登記。㈤、對被告抗辯部分：
１、被告雖辯稱將系爭179 土地部分作為道路使用，係經原告謝 耀昆同意，且有按年給付租金，故並無違法，系爭租約仍屬 有效云云。然系爭租約如有違反不自任耕作之規定，該租約 即屬當然無效，無效之租約不因出租人明知承租人使用未自 任耕作土地而仍繼續收取租金或有續訂租約，亦不能使無效 之租約回復其效力。因此，縱認被告雖有經原告謝耀昆之同 意而將系爭179 土地之一部分變更作為道路用地，且有繼續 給付租金予原告謝耀昆，亦不能使無效之租約回復其效力。２、至被告雖提出承諾書（簽訂日期為88年8 月14日下稱系爭承 諾書），惟系爭承諾書益證被告於88年8 月間將系爭土地變 更其使用目的為耕作以外之道路通行使用，而屬不自任耕作 之違法行為。被告有告知原告謝耀昆並每月支付借用土地之 使用費，但此僅為被告為使用上述部分土地而支付土地使用 補償金，並自原有之耕地租金坪數中扣除上述借用坪數，故 系爭承諾書顯非屬兩造另行成立或簽訂新的租賃契約。依最 高法院之判例意旨，耕地租約無效後，除兩造有另行成立租 賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收取租金或補貼之地
價稅，默示同意承租人繼續使用未自任耕作土地，亦不能使 無效之租約回復其效力。
３、被告辯稱系爭租約之承租人除被告高宏義等5 人外，尚有二 房、三房之繼承人云云，但原告否認之。此由自始至終僅有 大房按期向原告謝耀昆給付租金，而系爭租約之當事人為高 王來妹、高國梅等二人與原告謝耀昆可證。又倘大房高石確 實於40年間代表二房及三房與原告謝耀昆訂立系爭租約，惟 大房高石早在39年5 月13日與二房高椪九、三房高天貴分家 ，此有戶籍謄本可資證明，足認高石與原告謝耀昆就系爭土 地簽立租約時，並無以戶長之資格代表未分家之兄弟與原告 謝耀昆簽立租約之法律行為。
㈥、併聲明：
１、確認原告與被告間就坐落新北市○○區○○段000 ○000 ○ 000 地號等三筆土地之耕地租賃關係均不存在。２、被告應將坐落新北市○○區○○段000 ○000 ○000 地號 等三筆土地之耕地三七五租約註記塗銷。
３、訴訟費用由被告負擔。
二、被告高宏義、高正男、高國梅方面：
㈠、系爭土地早經臺北縣樹林鎮（現改為新北市樹林區，下同） 公所核准休耕，並非被告不自任耕作。蓋系爭土地並非必以 種植稻穀方為符合租約之目的，只要供農業使用均符合自任 耕作之要件，本件被告於休耕期間於系爭土地部分種植樟樹 、福樹、椰子樹等，確係為配合農業政策及維護地力而依規 定休耕，並依當地環境配合政府政策撫育造林或種植經濟作 物，主觀上並無放棄耕作，仍屬自任耕作。此由新北市政府 新北府籍字第1050083950號函、行政院農委會農授林務字第 105740331 號函可證，系爭土地179 地號土地造林確實係配 合政府稻田轉作計畫休耕項目之一，且無違反減租條例第16 條未自任耕作之情事，該筆獎勵造林地之耕地租約效力本應 維持。
㈡、原告雖稱於系爭土地上配合政府撫育造林者係訴外人高添秀 及高大展，惟查於40年間，被告大房、二房及三房家族均在 系爭土地耕作，故由大房高石出名，代表與原告謝耀昆訂立 租約，依最高法院52年度台上字第1014號判例，高石係以戶 長資格代表未分家兄弟與出租人間簽立租約。至92年則由大 房高王來妹、高國梅代表上開三房與原告謝耀昆簽立系爭租 約，嗣高王來妹死亡，由高宏義等四人繼承系爭租約，而高 添秀為二房之繼承人，高大展為三房之繼承人，亦為系爭土 地之繼承人，即為系爭土地之承租人，是渠等於系爭土地種 植林木，即非未自任耕作。再者，高家大房、二房、三房並
非完全就家產已分配，經濟上亦非完全別居異財，尤其是系 爭土地之所有權人為地主，佃田農無權利分割，僅有一個承 租權利，而承租權利係不可分，故僅以大房為名義上繼承該 承租權利，但系爭租約係為不可分家之財產，應為高家大房 、二房、三房所共有之財產。
㈢、系爭179 土地上鋪設柏油，乃因88年間二房高添秀之子高泉 文欲在系爭土地後方興建廠房，惟該處為袋地（嗣高泉文將 工廠改經營月圓汽車旅館，上開柏油路仍是汽車旅館連外唯 一道路），故由高添秀及被告高國梅出面與原告謝耀昆簽立 系爭承諾書，而由高泉文鋪設柏油路，作為對外連通道路， 系爭承諾書即係兩造就系爭179 土地其中180 坪部分另成立 租約，且原告謝耀昆於承諾書所載借用年限10年後，仍繼續 收取使用費，已形成不定期租賃。是以，並非承租人自行變 更耕地使用目的，即不能因出租人同意於系爭土地鋪設供公 眾使用之道路，而認定承租人不自任耕作致系爭租約無效。㈣、併聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、被告高麗雯、高敬筌方面：
被告高麗雯、高敬筌經合法通知，未於言詞辯論期日到場， 亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、本院得心證之理由：
㈠、原告主張兩造間就系爭176 、177 、179 土地訂立系爭租約 ，並於系爭土地上有三七五租約之登記，且出租人原為原告 謝耀昆一人，嗣部分土地持分因繼承及調解移轉等原因而移 轉為原告謝金明等9 人所共有，承租人部分原為高王來妹及 被告高國梅，嗣因高王來妹過世，故由其繼承人即被告高宏 義、高正男、高麗雯、高敬筌共同繼受其承租人地位，並與 被告高國梅同為系爭租約之承租人一節，業據其提出系爭土 地登記謄本、系爭租約及新北市樹林區公所102 年8 月14日 、103 年3 月24日函文為憑（見本院卷㈠第243 至255 頁、 卷㈡第33至44頁），且為被告所不爭執（見本院卷㈡第76頁 ），是原告主張上開事實，洵堪認定屬實。
㈡、原告主張因被告有不自任耕作之情事，依耕地三七五減租條 例第16條第1 、2 項之規定，系爭租約無效，爰依民法第76 7 條第1 項之規定，請求確認兩造間就系爭土地之系爭租約 關係不存在，及被告應將系爭土地之耕地三七五租約註記塗 銷等語，為被告高宏義、高正男、高國梅所否認，並以前置 辯。是以，本件爭點厥為：系爭租約是否因被告不自任耕作 而無效？及原告依民法第767 條第1 項之規定，請求確認系
爭租約不存在，及被告應將系爭土地之耕地三七五租約註銷 ，是否有理由？茲論述如下。
㈢、按耕地租賃原於民法設有特別規定，土地法復設耕地租用一 章，因專為保護租地承租人，特再頒行耕地三七五減租條例 。土地法為民法之特別法，耕地三七五減租條例又為土地法 之特別法，對耕地承租人設有多項保障之規定，使耕地出租 人相對受有較多之限制，故就該等契約之成立及生效要件， 應從嚴解釋，以資平衡出租人所受之不利益。耕地三七五減 租條例第16條第1 項、第2 項既已規定承租人不自任耕作， 原定租約無效，就「承租人應自任耕作」，自應從嚴解釋。 是按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部不自任耕 作。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收 回自行耕種方式或另行出租。而上開規定，係以租約所定之 土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一 筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效， 其未就轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據 ，出租人得就該未轉租或自任耕作之土地請求收回（最高法 院90年台上字第311 號裁判意旨參照）。次按耕地三七五減 租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應 以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之 土地建築房屋居住或如有承租人以承租土地轉租、借予他人 使用、交換耕作或承租人變更用途，供其他非耕作之用者， 均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效 之原因（最高法院70年台上字第4637號判例、84年度台上字 第105 號判決意旨參照）。
㈣、爭租約之耕地範圍為系爭176 、177 、179 土地，然查：１、系爭租約範圍為系爭176 、177 、179 土地（土地登記謄本 上所載之面積：0.033698、0.097661、0.455215公頃），而 依照103 年9 月19日勘查紀錄（見本院卷㈠第93頁）所載， 經樹林地政事務所指界，樹林區公所經建課人員就系爭土地 實際種植之農作物種類及數量，認系爭177 、179 土地現場 種植樟樹，系爭176 部分雜木材、部分樟樹，系爭179 土地 部分道路、部分種菜、果樹，並經樹林區公所人員確認系爭 土地上供汽車通行之道路，不是樹林區公所工務課管養範圍 路段，且被告高正男當場表示：今農地上有道路是地主謝耀 昆出租收費，有收據為憑，種植樟樹是配合政府建林政策， 經建課有案等語（見本院卷㈠第94頁），並有勘查照片（見 本院卷㈠第95至105 頁）在卷可憑，堪認系爭176 土地種植 雜木材、樟樹，系爭177 土地種植樟樹，系爭179 土地部分 為道路、部分種菜、果樹無訛。又查系爭179 土地上有部分
區域之土地鋪設柏油路面，並向內延伸至「月圓汽車旅館」 ，作為「月圓汽車旅館」對外道路通行之用一節，此為兩造 所不爭執，並有上開勘查紀錄及現場照片（見本院卷㈠第33 至）在卷可證，而系爭租約所約定種植之正產物為稻谷，並 作為租率、租金計算之基準（見本院卷㈢第34至35頁），足 認系爭土地現況並非種植稻穀，而為種植樹木、菜園、果園 及道路使用，顯已與系爭租約之約定不合。
２、又被告辯稱：於40年間，原告謝耀昆單獨繼承系爭土地，並 與高永家族，當時大房（戶長）高石、二房高椪九、三房高 天貴，由高石出名與原告謝耀昆簽訂三七五租約，且大房、 二房及三房均在系爭土地上耕作，至92年8 月25日則由高石 派下高王來妹、高國梅代表一、二、三房與原告謝耀昆簽訂 系爭租約，嗣高王來妹死亡，由高宏義、高正男、高敬筌、 高麗雯繼承高王來妹租約，並委託代書辦理高宏義、高正男 、高敬筌、高麗雯繼承高王來妹等繼承系爭租約之費用由大 房、二房、三房各分擔三分之一，由此可證系爭租約大房、 二房、三房均有權利等語，並提出被繼承人高永之繼承系統 表暨戶籍謄本、代書收據（見本院卷㈡第192 至213 頁）為 證。然觀諸前開繼承系統表、戶籍謄本及收據，可知，高永 有三子即大房高石、二房高椪九、三房高天貴，原均於同一 戶籍，大房高石下有養子高盛、養媳高王來妹、養子高定忠 ，二房高椪九下有高添秀，三房高天貴下有高添定、高忠茂 、高銘喜、高氏秀梅，並於39年5 月13日二房高添秀、三房 高天貴分別另於同址創立新戶，而大房養子高盛、養媳高王 來妹、養子高定忠下子嗣有被告高宏義、高義哲、高正男、 養女即被告高國梅，而高義哲嗣歿後由子嗣被告高敬筌、高 麗雯繼承。另參酌新北市樹林區公所105 年8 月9 日新北樹 民字第1052114752號函覆系爭租約及歷年來登記簿（見本院 卷㈡第222 至299 頁），可見登記簿記載，於68年1 月1 日 至73年12月31日、80年1 月1 日至85年12月31日出租人即原 告謝耀昆、承租人高定忠，並於91年底租期屆滿時出承租人 未提出申請終止或續訂租約，經公所92年4 月9 日公告註銷 租約，嗣於92年8 月25日經高定忠之繼承人即被告高國梅及 高王來妹與出租人即原告謝耀昆提出申請變更暨終止租約登 記，即原同段170 、170-1 、307 、219 、176- 1、225 、 175 地號土地租約終止，系爭176 、177 、179 續訂，並提 出92年8 月25日原告謝耀昆與高國梅、高王來妹（刪除後改 為「高國梅等5 人」，卻未載該等5 人之全名，且僅有高國 梅、高王來妹二人之用印）簽訂就系爭176 、177 、179 土 地之耕地租約、期限自92年1 月1 日起至97年12月31日止共
6 年，嗣經98年6 月1 日北縣樹民字第0980008959號核准本 案出租人未申請收回自耕，承租人申請續訂租約且切結有繼 續耕作之事實，准予續訂租約6 年，租期自98年1 月1 日起 至102 年12月31日止，其中於102 年8 月6 日本件被告5 人 即高國梅、高正男、高宏義、高麗雯、高敬筌提出耕地三七 五租約持分分配表，並於102 年9 月4 日經新北市樹民字第 022318445 號租約變更承租人為本件被告5 人即高國梅、高 正男、高宏義、高麗雯、高敬筌，以及於103 年4 月28日變 更出租人為本件原告9 人，且於92年10月6 日雙方會同辦理 系爭179 、176 、177 土地續訂，承租面積仍同先前租賃範 圍即系爭179 、176 、177 土地全部，苟系爭租約僅由戶長 代表簽約者，何以於39年5 月13日二房高添秀、三房高天貴 既已另創立新戶後，卻仍未於68年、82年、92年、102 年續 訂耕地租約時併同與出租人簽立？甚至於102 年8 月6 日本 件被告5 人即高國梅、高正男、高宏義、高麗雯、高敬筌提 出耕地三七五租約持分分配表（見本院卷㈡第227 頁），就 租約持分之分配，高國梅5/8 、高宏義、高正男各1/8 、高 麗雯、高敬筌各1/16，顯無高家二房、三房之持分，至被告 提出前開代書收據（見本院卷㈢第213 頁），雖有載稱高來 王妹繼承（三七五租約）、總金額30,200，並由3 房均分每 房10,000、高國梅應支付5,000 、高宏義、高正男、高國梅 及「高麗雯、高敬荃」4 份每份1,250 ，高添秀、余素治、 高大展各10,000、5,000 、5,000 ，但該收據出具時間為10 2 年12月14日，此與前開102 年8 月6 日辦理系爭租約變更 承租人之時間有異？且三房高天貴下子嗣不只高添定，及高 添定下子亦不只高大展，此有上開高家繼承系統表暨戶籍可 證，則何以前開代書收據所載內容與前開戶籍及繼承持分迥 異？益徵上開代書收據尚不足採認由高家大房、二房、三房 繼承而由大房出名簽訂系爭租約。
３、另外，被告抗辯：系爭179 土地部分作為道路使用，業與原 告謝耀昆另成立租約云云，並提出系爭承諾書（見本院卷㈡ 第73至74頁）為憑，然觀諸系爭承諾書所載之內容，係被告 高國梅及訴外人高添秀因興建廠房，需借用系爭租約中系爭 179 土地之部分土地，借用土地每坪每月付使用費200 元、 面積180 坪，使用費於每月初五付清，三七五租約耕地規定 佃農應付現金依使用面積（180 坪）扣除，借用期間10年， 使用費於第5 年調高5%，借用期滿續約時合約另訂等語，並 由被告高國梅及二房高添秀簽名無訛，而系爭179 土地部分 作為道路使用，係二房高添秀之子高泉文因欲在同段228 、 229 、231 、230 地號土地上興建廠房，此有臺北縣政府工
務局使用執照88樹使字第1142號（見本院卷㈡第215 頁，起 造人：合翔企業社、代表人：高泉文）附卷可證，且上開土 地因無聯外道路，遂由訴外人高添秀與被告高國梅與原告謝 耀昆簽訂系爭承諾書，由高泉文鋪設前開柏油道路，此據被 告坦認在卷（本院卷㈡第189 頁），且原告對於原告謝耀昆 收受前開土地使用費用至103 年一節亦不爭執（見本院卷㈢ 第10頁），則上開道路之使用顯與系爭租約供耕作之用不合 ，縱使出租人謝耀昆曾同意變更使用，但既與系爭租約之目 的不合，且未經系爭租約之當事人即出租人謝耀昆、承租人 高定忠或高國梅、高王來妹或本件被告5 人變更承租範圍將 該等部分予以剔除，此有歷年來系爭租約可證，則被告前開 辯解，仍難採為有利於被告之認定。
４、再查，系爭179 土地於82年由高添秀及高大展申請造林有案 ，管制造林20年，符合配合政府造林計畫而為造林種植，而 系爭176 、177 土地則無相關造林資料一節，此有新北市樹 林區公所103 年8 月8 日新北樹經建字第1032317735號函覆 、105 年9 月1 日新北樹經字第1052117573號函覆暨82年高 添秀及高大展申請東豐段179 地號造林申請書影本、系爭租 約、造林同意書影本等資料（本院卷㈠第59頁、卷㈢第31至 41頁）在卷可證，而觀諸前開82年造林申請書，係於82年8 月1 日由高添秀申請，土地座落樹林區彭福段184-2 、179 地號土地（面積：0.2149、0.2021公頃），申請面積：0.21 49、0.2021公頃、樟樹，核定面積：0.21、0.20公頃、樟樹 ，及於82年8 月20日由高大展申請，土地座落樹林區彭福段 179 地號土地（面積：0.2021公頃），申請面積：0.2021公 頃、樟樹，核定面積：0.20公頃、樟樹，並經斯時系爭租約 之承租人高王來妹、高國梅出具同意書表示同意高添秀、高 大展前開申請造林獎勵金，且於85年1 月16日勘測，系爭17 9 土地（面積：0.15、0.20公頃）種植480 株樹、成活率95 % ，並於93、95、97、99、100 、101 年檢查造林，且於10 1 年造林期滿時，株數330 （高添秀）、440 （高大展）、 成活率50% ，足認系爭179 土地配合政府獎勵造林計畫而造 林，業於101 年底造林期滿，而系爭176 、177 土地並非前 開申請造林範圍，況申請人並非系爭租約之承租人而係訴外 人高添秀、高大展，且經行政院農委業委員會105 年3 月1 日農授林務字第105740331 號函覆內政部105 年1 月29日台 內地字第1050402257號函載稱：「二、查本案主要系爭點係 造林人配合政府農業政策參與獎勵農地造林計晝，衍生承租 權存續之爭議。依據農業發展條例第3 條對農業之定義：『 指利用自然資源、農用資材及科技，從事農作、森林、水產
、畜牧等產製銷及休閒之事業。』。復查，本會前以102 年 12月26日農林務字第1021743131號函復貴部，有關原訂有三 七五租約承租人，經配合政府稻田轉作計畫休耕核定有案， 並參與政府獎勵農地造林計畫、全民造林計晝使用，是否涉 及減租條例第16條規定不自任耕作或第17條第1 項第4 款規 定得終止租約疑義一案，略以：本會79年10月27日79農企字 第9147437A號函係基於農業主管機關之立場提供當時耕地三 七五減租條例修法意見予貴部參考，針對配合政府稻田轉作 計畫休耕核定有案者，雖未有耕作使用行為，惟建議不宜將 其列為『不自任耕作』情形，而構成解約之要件。是以，貴 部於同年11月19日以台內地字第848494號函釋略以：『因配 合政府稻田轉作計畫休耕經核定有案者，應無減租條例第17 條第1 項第4 款規定之適用。』。是貴部來函說明六所列各 點，應無細究之實益。三、有關獎勵農地造林計畫係依據獎 勵農地造林要點規定辦理，嗣本會於85年12月9 日訂頒『獎 勵造林實施要點』第8 點第5 款規定略以，依獎勵農地造林 要點獎勵造林者，有關獎勵金自86年度起依第7 點規定屬發 給（造林獎勵金）。為釐清本案系爭土地疑義，經洽原處分 機關新北市政府，有關系爭179 地號（重測前為彭福段179 地號）係屬配合政府稻田轉作計畫，於82年度核准參加獎勵 農地造林計畫之案件，確實符合獎勵農地造林要點第6 點第 1 款規定，嗣依獎勵造林實施要點第8 點第5 款規定，獎勵 造林地經審查符合相關規定後，於獎勵6 年期滿後轉入全民 造林計畫，且迄至獎勵第20年，檢測均符合規定，本案輔導 轉作造林確屬配合政府稻田轉作計畫『休耕』項目之一，且 無違反減租條例第16條未自任耕作之情事，該筆獎勵造林地 之耕地租約效力本應維持。四、綜上，鑒於本案獎勵造林行 政法律關係已於101 年底因獎勵20年屆滿而告終止，復查新 北市政府提供『臺灣省臺北縣私有地耕地租約』期限至105 年12月31日止，其租約事涉農業政策部分，本會以102 年12 月26日農林務字第1021743131號函已闡述甚明，建請貴部參 照該函說明辦理。」等語（見本院卷㈡第108 至110 頁）， 益徵系爭179 土地既經配合政府政策休耕至101 年底期滿， 即無休耕之事由，卻仍為樟樹或雜木材或菜園或果園之種植 ，顯與系爭租約供耕作之用不一，則揆諸前開判決及說明， 系爭租約就系爭179 土地至少於101 年底休耕期滿後，已未 再為合於系爭租約之使用，況系爭176 、177 土地並非在前 開休耕、造林計畫範圍內，卻亦未供耕作之用，故系爭租約 顯有不自任耕作之情事甚明。
５、另被告辯稱：原告謝耀昆繼續收租及土地使用費迄今，系爭
租約仍為有效云云。惟按承租人應自任耕作，承租人違反此 項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項前段定有明文。所謂原訂租約無效，係指原訂租 約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃 關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第6 條第1 項、第20 條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力 （最高法院96年度台上字第2431號判決意旨參照）。姑不論 系爭土地是否續訂租約、原告是否繼續繳納租金，按之前揭 說明，承租人即以承租之土地有其他非耕作之使用，即屬不 自任耕作，構成同條例第16條第1 、2 項所定原訂租約無效 之原因。而原定租約無效，係以租約所訂之土地全部為準， 縱承租人不自任耕作之情形，僅存在於承租土地之一部，不 論其面積多寡，全部租約亦屬無效；且所謂無效，係當然往 後無效，並不待出租人主張，故耕地租約無效後，並不會因 出租人嗣後繼續收租，默示同意承租人使用未自任耕作土地 ，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約 恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號判決參照）。 則揆之上開說明，原租約已因有不自任耕作之情事，違反前 揭耕地三七五租約條例第16條第1 項規定，而為無效，不因 是否繼續收取租金、或有無續訂租約，使原已無效之租約回 復其效力，足認被告前開辯解，即屬無據。
６、基上，系爭租約，依上揭所述，已因被告或他人柏設油道路 等其他非耕作之用，顯構成不自任耕作情事，即有耕地三七 五減租條例第16條第1 項所定原租約無效之原因。又該無效 係為絕對無效，縱兩造於構成該條所定不自任耕作情事後， 另有繼續收取租，揆諸上揭實務見解，此亦不能使業已無效 之原租約回復其效力。
五、綜上所述，原告將所有系爭土地出租予被告耕作使用，並訂 立系爭租約，詎被告在系爭179 土地設有非供耕作用途之柏 油道路地上物，且系爭176 、177 、179 土地上種植與系爭 租約所約定之產物即稻谷不一之樟樹、雜物材、菜園或果園 ，則揆諸上開規定及判例、判決意旨之說明，核被告上開所 為自屬「未自任耕作」之情形，已違反減租條例第16條第1 項規定，且不論未自任耕作系爭土地範圍之多寡，依同條第 2 項規定，系爭租約因而全部無效，自無待於另為終止表示 ，當然向後失其效力，申言之，系爭土地之租賃關係因而消 滅。故原告本於耕地三七五減租條第16條第1 、2 項規定， 訴請確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，並依民法第 767 條第1 項中段之規定，訴請被告應將系爭土地上三七五 租約註記塗銷，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點、兩造其餘之攻擊或 防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影 響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。七、結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條之規定 ，判決如主文所示。
中 華 民 國 106 年 9 月 20 日
民事第二庭 法 官 饒金鳳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 21 日
書記官 沈柏樺