返還押租金
臺灣新北地方法院(民事),簡上字,104年度,238號
PCDV,104,簡上,238,20170906,1

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臺灣新北地方法院民事判決      104年度簡上字第238號
上 訴 人 徐春盛
訴訟代理人 王依齡律師
被 上訴 人 三尚科技有限公司
法定代理人 李士誠
被 上訴 人 謝松晃即政豪工業社
共   同
訴訟代理人 孫隆賢律師
上列當事人間請求返還押租金事件,上訴人對於中華民國104 年
6 月18日臺灣新北地方法院三重簡易庭104 年重簡字第180 號第
一審判決提起上訴,經本院於言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分:
一、被上訴人於原審起訴主張:
㈠、緣被上訴人三尚科技有限公司(下稱三尚公司)於民國102 年6 月27日與上訴人訂立房屋租賃契約(下稱系爭42之1 號 租約),向上訴人承租坐落新北市○○區○○○路0 巷00○ 0 號房屋(下稱系爭42之1 號房屋),租賃期間1 年,自10 2 年7 月16日至103 年7 月15日止,並於訂約時交付新臺幣 (下同)106,000 元作為押租保證金;被上訴人謝松晃即政 豪工業社已向上訴人承租坐落新北市○○區○○○路0 巷00 號房屋(下稱系爭20號房屋)十幾年,嗣上訴人知悉系爭20 號房屋之基地即將重劃,故於103 年4 月16日與被上訴人謝 松晃即政豪工業社訂立房屋租賃契約(下稱系爭20號租約) ,將上訴人所有系爭20號房屋出租予被上訴人謝松晃即政豪 工業社,租約租期改為三個月即自103 年5 月1 日至103 年 7 月31日止,並於訂約時交付168,000 元作為押租金。由於 重劃在即,上訴人與被上訴人三尚公司、謝松晃即政豪工業 社之租賃契約則分別於103 年7 月15日及103 年7 月31日屆 期,被上訴人二人均已將承租之房屋交還上訴人,依42之1 號租約、20號租約之第5 條約定,被上訴人等2 人既均交還 房屋予上訴人,由上訴人於103 年8 月12日交予「新北市泰 山區港泰自辦市地重劃區重劃會」(下稱系爭重劃會)及「 三群開發實業有限公司」(下稱三群公司)辦理重劃作業, 任由重劃會拆除,顯見被上訴人等確已遷空房屋交還上訴人 ,依法上訴人即應返還押租金,然上訴人迄不返還應給付被 上訴人二人之押租保證金,迭經催討,均未獲置理。爰依據



租賃契約之法律關係,請求上訴人給付被上訴人三尚公司10 6,000 元,及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止,按年 息百分之5 計算之利息;以及上訴人應給付被上訴人謝松晃政豪工業社168,000 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止,按年息百分之5 計算之利息。
㈡、對上訴人抗辯之陳述:關於42之1 號租約,雖出租人名義為 上訴人,但系爭42之1 號房屋,含土地及其上違章建築物均 為訴外人即上訴人之女徐美櫻所有,且簽約時由徐美櫻出面 簽立,並留有其電話,兩造之聯繫與租金之受領,亦均由徐 美櫻為之,被上訴人三尚公司於收受上訴人之不續租存證函 後,即於103 年6 月底騰空房屋,並遷出該租賃物,嗣徐美 櫻並打電話與被上訴人三尚公司負責人李士誠確認,由上訴 人於103 年8 月12日交予重劃會拆除,如被上訴人未遷空交 予上訴人,上訴人如何將系爭房地交予系爭重劃會,而系爭 重劃會又何能於103 年8 月12日當天拆除。又被上訴人謝松 晃即政豪工業社於收受上訴人之不續租存證函後,即打電話 至高雄向上訴人說明將於103 年6 月底遷空,請上訴人前來 點交,上訴人則稱系爭房屋將交予重劃會拆除,被上訴人祇 須於租期屆滿前遷出即可,被上訴人三尚公司、謝松晃即政 豪工業社則於103 年6 月底遷出,並將鑰匙交給訴外人即重 劃會經理陳軒偉。另被上訴人三尚公司與謝松晃即政豪工業 社分別於103 年6 月底遷出系爭房屋後,陳軒偉曾目睹系爭 二間房屋已經騰空,且於103 年8 月12日由其代表該重劃會 受領上訴人點交系爭二間房屋,顯見被上訴人確早已交還租 賃物予上訴人,上訴人辯稱被上訴人二人拒不遷讓房屋,無 權占有系爭房屋至103 年8 月12日經第三人重劃會拆除為止 ,與事實不符。
㈢、併聲明
1、上訴人應給付被上訴人三尚公司106,000 元,及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止,按年息百分之5 計算之利息。2、上訴人應給付被上訴人謝松晃即政豪工業社168,000 元及自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止,按年息百分之5 計算 之利息。
3、訴訟費用由上訴人負擔。
4、請依職權宣告假執行。
二、上訴人於原審抗辯:
㈠、兩造租賃期間屆滿後,被上訴人二人拒不遷讓房屋,無權占 有系爭房屋,直至租賃物於103 年8 月12日經重劃會拆除為 止:
上訴人於系爭42之1 、20號租約租期陸續屆滿前,即陸續分



別寄送存證信函向被上訴人二人表達不再續租之意思表示, 隨函並要求被上訴人二人應依約將系爭房屋遷讓返還予上訴 人,惟租期屆滿後,被上訴人二人仍拒不搬遷,持續無權占 有系爭房屋,遑論有將系爭房屋鑰匙等物品返還點交予上訴 人,則被上訴人二人顯然未依約將租賃物返還予上訴人;而 直至租賃物於103 年8 月12日經系爭重劃會拆除滅失後,被 上訴人二人始無法持續違法占有。
㈡、上訴人得分別向被上訴人三尚公司請求337,871 元、向被上 訴人謝松晃即政豪工業社請求294,355 元,經上訴人行使抵 銷權後,被上訴人二人尚且應分別給付上訴人各231,871 、 126,355 元,是被上訴人二人之請求,並無理由:1、依42之1 號租約第6 條、第12條及20號租約第6 條、第12條 均約定:「乙方(即被上訴人三尚公司、謝松晃即政豪工業 社,下同)於租期屆滿時,除經甲方(即上訴人,下同)同 意繼續出租外,應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲 方,不得藉詞推諉或主張任何權利,如不即時遷讓交還房屋 時,甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完 了之日止,乙方及連帶保證人丙方,決無異議。」、「乙方 若有違約情事,致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害, 如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用,均應由乙方負責 貼償。」查,由於被上訴人二人於系爭租約約定租期屆滿後 均未依約遷還租賃物予上訴人,並無權占有租賃物持續至10 3 年8 月12日,則上訴人自得向被上訴人二人分別請求按月 相當於租金數額之損害賠償、及按照租金五倍計算之違約金 ;且本件上訴人因被上訴人違約而涉訟,並有支出律師費用 5 萬元,依上開租約第12條規定,亦應由被上訴人二人償還 之。
2、承上,上訴人自得分別向被上訴人三尚公司請求337,871 元 、向被上訴人謝松晃即政豪工業社請求294,355 元。計算式 分別說明如後:
⑴、被上訴人三尚公司部分:
①、相當於租金數額之損害賠償計47,871元: 系爭42之1 號租約於103 年7 月15日屆滿,上訴人自得依系 爭42-1號租約第12條請求被上訴人按月給付自103 年7 月16 日起至房屋滅失之日即103 年8 月12日止,與租金數額相當 之損害賠償,計47,871元。(計算式:〈53,000元/31 〉x 28=47,871元)。
②、按租金五倍計算之違約金,計265,000 元: 系爭42之1 號租約於103 年7 月15日屆滿,上訴人自得依42 之1 號租約第6 條請求被上訴人按月給付按租金五倍計算之



違約金,計265,000 元(計算式:53,000元x5 =265,000 元)。
③、律師費用25,000元部分:
上訴人因被上訴人違約而涉訟,自得根據系爭42之1 號租約 第12條主張被上訴人賠償律師費用,另因本件被上訴人計二 人,應由渠等平均負擔,則被上訴人三尚公司應賠償之律師 費用為25,000元(計算式:50,000元/2=25,000元)。④、以上,上訴人得向被上訴人三尚公司請求之數額合計為337, 871 元,經抵銷上訴人應返還之押租金106,000 元,被上訴 人三尚公司尚應給付上訴人231,871 元(計算式:47,871元 +265,000 元+25,000元=337,871 元,337,871 元-106, 000 元=231,871 元)。
⑵、被上訴人謝松晃即政豪工業社部分:
①、相當於租金數額之損害賠償計19,355元: 系爭20號租約於103 年7 月31日屆滿,上訴人自得依系爭20 號租約第12條請求被上訴人按月給付自103 年8 月1 日起至 房屋滅失之日(即103 年8 月12日)止,與租金數額相當之 損害賠償,計19,355元(計算式:〈50,000元/31 〉x12= 19,355元)。
②、按租金五倍計算之違約金,計250,000 元: 系爭20號租約於103 年7 月31日屆滿,上訴人自得依系爭20 號租約第6 條請求被上訴人按月給付按租金五倍計算之違約 金,計250,000 元(計算式:50,000元x5 =250,000 元) 。
③、律師費用25,000元部分:
上訴人因被上訴人違約而涉訟,根據系爭20號租約第12條主 張被上訴人賠償律師費用,另因本件被上訴人計二人,應由 渠等平均負擔,則被上訴人謝松晃即政豪工業社應賠償之律 師費用為25,000元(計算式:50,000元/2=25,000元)。④、以上,上訴人得向被上訴人謝松晃即政豪工業社請求之數額 合計為294,355 元,經抵銷上訴人應返還之押租金168,000 元,被上訴人謝松晃即政豪工業社尚應給付上訴人126,355 元。(計算式:19,355元+250,000 元+25,000元=294,35 5 元,294,355 元-168,000 元=126,355 元)。㈢、綜上,上訴人既得分別向被上訴人三尚公司請求337,871 元 、向被上訴人謝松晃即政豪工業社請求294,355 元,則假設 被上訴人二人無積欠之水電費、罰單等其他費用,上訴人自 得以前開請求數額逕以抵銷上訴人應返還被上訴人二人之全 部押租金,而經上訴人行使抵銷權後,被上訴人二人尚且應 分別給付上訴人各231,871 元、126,355 元,由上可見,被



上訴人二人之本件起訴,並無理由。
㈣、被上訴人二人對於上訴人並無請求搬遷補償費之權利: 查,根據系爭42之1 號租約第6 條約定及前開租約末頁以手 寫型式載明:「本契約租期未滿,若因土地重劃等因素需拆 屋遷移,甲方優待乙方最後兩個月免房租,乙方應無條件配 合如期另覓他處遷移,不得索取任何名義之金錢。」等字樣 ,可知,被上訴人三尚公司除租賃期間發生因重劃等因素需 提前終止租約而可享有兩個月免房租之優惠外,在租期屆滿 後,承租戶即被上訴人三尚公司即應遷還租賃房屋予上訴人 ,並不得向出租人即上訴人主張任何權利;從而,本案既係 租期屆滿不再續約應遷還房屋之型式,則被上訴人三尚公司 尚須負有依約遷還租賃房屋予上訴人之義務,亦不得向上訴 人主張任何權利,可見被上訴人對於上訴人並無給付搬遷補 償費之請求權利,至明。次查,根據系爭20號租約第6 條及 第19條約定內容亦可知,被上訴人謝松晃即政豪工業社不論 租賃期間發生因重劃等因素需提前終止租約,抑或在租期屆 滿後,承租戶即被上訴人謝松晃即政豪工業社均負有將租賃 房屋遷還予上訴人之義務,且不得向上訴人主張任何權利; 從而亦可見,被上訴人謝松晃即政豪工業社對於上訴人亦無 給付搬遷補償費之請求權利,至為灼然。從而,證人陳軒偉 於鈞院104 年5 月28日審理期間當庭證述地主(即上訴人) 應支付承租戶(即被上訴人)搬遷補償費等云云,顯與上開 兩造簽訂之租賃契約約定內容不符,要非事實。㈤、承租人即被上訴人與系爭重劃會間關於租賃房屋鑰匙之交付 受領行為,顯係渠等各自基於自身利益,為妨害出租人即上 訴人及時實施租賃房屋所有權之權利所為之不當行為,對出 租人即上訴人並不生效力:
1、查,上訴人係於104 年5 月28日鈞院審理期間經由被上訴人 當庭陳述及證人陳軒偉之證述內容,方才得知被上訴人早在 103 年6 月間已將本案租賃房屋之鑰匙交付予系爭重劃會, 惟上訴人與系爭重劃會間存在爭訟多年(例如,鈞院102 年 度訴字第813 號確認會議決議不存在事件、同院103 年度重 訴字第239 號請求補償費事件等民事案件,嗣上訴人與第三 人系爭重劃會於103 年8 月12日達成和解而撤回訴訟在案) ;復以,於103 年8 月12日上訴人與系爭重劃會達成和解前 ,上訴人從未將本案租賃房屋及土地點交予重劃會(證人陳 軒偉亦有相同證述),則衡情上訴人豈會同意授權重劃會在 103 年6 月間代表上訴人受領承租人即被上訴人之租賃房屋 鑰匙(註:103 年6 月間,系爭重劃會仍舊為本案上訴人之 爭訟對造),由此可見,系爭重劃會顯然未經上訴人同意授



權而受領租賃房屋之鑰匙,其於103 年6 月間擅自私下受領 被上訴人交付之租賃房屋鑰匙,應係為阻止上訴人及時現實 取回房屋自用,而私下與被上訴人另行謀議所致。2、再者,觀諸依法並未享有搬遷請求權利之承租人即被上訴人 ,卻因私下交付鑰匙予系爭重劃會之行為,渠等因此而自系 爭重劃會取得搬遷補償費之事實來看,益可見,渠等未經出 租人即上訴人之同意而私自將本案租賃房屋之鑰匙交付予系 爭重劃會之行為,無非係為藉機向系爭重劃會謀取原本即法 無明文之承租戶搬遷補償費,否則何以如此。
3、又,根據被上訴人二人與上訴人簽訂之租賃契約第8 條均約 定:「乙方未經甲方同意,不得私自將租賃房屋權利或一部 分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」 等語,益可見被上訴人二人將租賃房屋之鑰匙交付予系爭重 劃會,並借機自系爭重劃會取得搬遷補償費,顯然係渠等為 牟取承租人個人之不法利益而形同以其他變相方法由他人使 用房屋,是被上訴人二人亦顯有違反租賃契約第8 條之情事 至明。
4、由上可見,承租人即被上訴人二人與系爭重劃會間關於租賃 房屋鑰匙之交付受領行為,顯係渠等各自基於自身利益,為 妨害出租人即上訴人及時實施系租賃房屋所有權之權利所為 之不當行為,對出租人即上訴人並不生效力;況且,縱使系 爭重劃會與承租人即被上訴人間關於租賃房屋之鑰匙交付及 搬遷費發放之私下約定為合法有效(假設語氣,上訴人否認 之),惟基於債之相對性,渠等約定之效力亦不及於出租人 即上訴人。從而,承租人即被上訴人既未根據租賃契約之約 定將租賃房屋現實點交及時遷還予上訴人,則被上訴人誠屬 違約,是被上訴人之本案請求,自非合法可採。㈥、併聲明:
1、被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。
2、訴訟費用由上訴人負擔。
3、如受不利之判決,上訴人願供擔保,請准宣告免為假執行。三、原審判決被上訴人三尚公司、謝松晃即政豪工業社全部勝訴 ,上訴人不服而提起上訴,其上訴意旨略以:㈠、被上訴人 二人雖主張其等於103 年6 月間已經系爭房屋鑰匙點交予系 爭重劃會,然上訴人並不知情,且於同時(即103 年6 月間 ),上訴人與系爭重劃會間尚有其他民事訴訟及相關行政異 議、陳情等事件繫屬中,足見上訴人與系爭重劃會於被上訴 人二人交付房屋鑰匙之際,仍具有嚴重之訟爭對立情節,則 上訴人顯然對於系爭重劃會並無任何信任關係,則上訴人豈 會自陷不利委託訟爭對造即系爭重劃會辦理系爭房屋點交事



宜?則原審認定系爭重劃會可代理上訴人點交受領系爭房屋 ,其認事用法顯然悖於經驗法則。㈡、證人陳軒偉庭呈之10 3 年8 月12日簽立協議書第2 條記載:「一、甲、乙雙方同 意由乙方負責協調承租戶之搬遷事宜,若因承租戶搬遷產生 任何費用,概由乙方自行支付,乙方不得以任何理由藉此承 租戶協調搬遷事宜而向甲方請求支付任何費用或抵扣任何應 付甲方之費用(詳附件:聲明書)。二、乙方負責協調承租 戶之搬遷作業,均應合法,不得危害甲方之名譽與權益,且 不得損及甲方根據租賃契約對承租戶原已取得之所有權利。 」等語,益可見,上訴人即便嗣後與系爭重劃會達成和解, 惟仍有保留上訴人(即房東)對被上訴人(即房客)已取得 既有權利之約定,易言之,上訴人基於系爭租約對被上訴人 已取得之既有權利(例如:無權占有之違約金請求權利等) ,並不因系爭重劃會與被上訴人間存在何等密謀協議而受影 響,則上訴人顯無事後追認系爭重劃會相關行為之意。㈢、 被上訴人與系爭重劃會間關於系爭房屋鑰匙之交付受領行為 ,顯係渠等各自基於自身利益,為妨害出租人即上訴人即時 實施租賃房屋所有權之權利所為之不當行為,對出租人即上 訴人並不生效力,況且,縱使系爭重劃會與承租人即被上訴 人間關於租賃房屋之鑰匙交付及搬遷費發放之私下約定為合 法有效(假設語氣,上訴人否認),惟基於債之相對性,渠 等約定之效力不及於出租人即上訴人。從而,被上訴人既未 根據租賃契約將租賃房屋現實點交及時遷讓還予上訴人,則 被上訴人誠屬違約,是被上訴人起訴請求,自非合法可採。 ㈣、被上訴人三尚公司於103 年7 月26日,以系爭房屋承租 人之姿委託證人黃建維等人放置電纜線至系爭房屋,以遂其 繼續占有管理系爭房屋之目的,甚至仍持有租賃物之鑰匙, 經鄰居發現後通知上訴人女兒到場瞭解始知悉上情,可證被 上訴人三尚公司並無交付系爭租賃物予上訴人之真意,益見 ,被上訴人二人悖於上訴人之真意,暗中將鑰匙交予系爭重 劃會,顯係惡意妨礙上訴人即時實施租賃房屋所有權之通謀 虛偽之無效行為,對上訴人自不生效力。㈤、至於系爭重劃 會暗中與張明陽簽署協議書違反原租賃期間約定並領取搬遷 費後,隨即於102 年6 月10日以存證信函表達異議,足見上 訴人並未委任系爭重劃會代表上訴人與承租人協調搬遷事宜 ,系爭重劃會顯然知悉上訴人並不同意其代表上訴人進行任 何行為,被上訴人與系爭重劃會暗中協議簽約並領取搬遷費 並收取租賃物鑰匙等行為,與上訴人無涉,被上訴人主張已 交付租賃房屋云云,自非合法可採。併聲明:原判決廢棄。 上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁



回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔等語。被上訴人則 抗辯稱:㈠、系爭重劃會與上訴人曾約定系爭重劃會成立30 天內,上訴人即應交付系爭鐵皮屋予系爭重劃會,而系爭重 劃會於100 年初即已成立,但由於承租戶均承租已久,如被 上訴人政豪企業社承租十餘年,經營重機械,突要其等搬離 ,損害甚鉅,須給予搬遷費,因之上訴人委任系爭重劃會協 調處理,系爭重劃會曾於102 年6 月間與當時系爭42之1 號 房屋承租戶張明陽立有協議書,依協議書第2 條約定,張明 陽應於102 年6 月10日前搬遷完畢,系爭重劃會給予搬遷費 58萬元,但上訴人仍將系爭房屋於102 年6 月27日出租予被 上訴人三尚公司,因之,嗣後重劃會與承租戶協調,即暫不 將鑰匙交予上訴人,由陳軒偉保管,避免上訴人一再違反誠 信原則,濫用權利,出租系爭房屋,由此可見,上訴人確實 曾委任系爭重劃會,由陳軒偉處理承租戶搬遷事宜,否則系 爭重劃會豈會支付巨額搬遷費給予其不相干之被上訴人。至 103 年8 月12日系爭重劃會予上訴人簽立協議書時,關於契 約第2 條約定,係應上訴人要求書立,其第一項除在強調系 爭重劃會協調承租戶之搬遷,雖經上訴人事先同意,但系爭 重劃會支出之搬遷費,不得向上訴人主張權利,至於第3 項 之約定,與系爭重劃會無關,系爭重劃會應不知兩造間之約 定,但既系爭重劃會已取得上訴人之委任,由陳軒偉處理搬 遷事宜,則被上訴人既已於租期屆滿前將承租物鑰匙交付系 爭重劃會,其效力自及於上訴人,則被上訴人自無違約。㈡ 、被上訴人並無無權占有系爭房屋,被上訴人請求按以租金 五倍之違約金及律師費給付並無理由。況,系爭租約為定型 化契約,而違約金依法應視為損害賠償之總額,系爭租約係 由上訴人提出之一制式契約,第6 條所約定五倍違約金,有 違市場習慣兩倍之約定,顯有權利濫用之情形,依民法第14 8 條、第247 條之1 第2 、4 款,該約定應為無效。被上訴 人將系爭租賃物於103 年8 月12日交付予系爭重劃會拆除, 被上訴人三尚公司租期於103 年7 月15日到期、被上訴人謝 松晃租期於103 年7 月31日到期,期間均不及一個月,無法 做任何利用,並無任何損失,且上訴人卻以遲延一個月計算 違約金,亦有未合。㈢、至上訴人主張被上訴人三尚公司於 103 年7 月26日仍持續佔有系爭房屋,且委託證人等置放物 品云云,被上訴人三尚公司否認,且員警職務報告載稱:「 內部疑似遭傾倒廢棄物以及遭侵入住宅情事…告訴人表示暫 不提告訴」及所附照片,系爭建物為空屋,早已人去樓空, 被上訴人顯無繼續佔有系爭房屋。㈣、系爭重劃會給付被上 訴人搬遷費分期為之,但第一期款之給付係基於鑰匙交付後



,此有證人陳軒偉證述。且被上訴人並未予系爭重劃會簽立 協議書,因當時上訴人並不補償被上訴人,而系爭重劃會願 給予補償,被上訴人即無立場要求簽立書據。㈤、被上訴人 既已交還系爭房屋,上訴人自應依契約返還押租金予被上訴 人。㈥、至於證人黃建維等人之證述,渠等為鉅展公司之員 工,而鉅展公司為被上訴人三尚公司之包商,渠等並非受雇 於被上訴人三尚公司,而渠等放置之電纜線係鉅展公司所有 ,豈會由被上訴人三尚公司之法定代理人指示丟棄?況處理 電纜線係承包商分內之事,證人顯欲迴避鉅展公司之責任, 而推卸責任於被上訴人三尚公司。併聲明:本訴及反訴之上 訴均駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔等語。四、本院得心證之理由:
㈠、被上訴人主張被上訴人三尚公司於102 年6 月27日與上訴人 訂立系爭42之1 號租約,向上訴人承租系爭42之1 號房屋, 租賃期間自102 年7 月16日至103 年7 月15日止,並於訂約 時交付106,000 元作為押租保證金;被上訴人謝松晃即政豪 工業社向上訴人承租系爭20號房屋,嗣上訴人知悉系爭20號 房屋之基地即將重劃,故於103 年4 月16日租期改為三個月 即自103 年5 月1 日至103 年7 月31日止,並於訂約時交付 168,000 元作為押租金等事實,業據其提出房屋租賃契約書 影本2 份(見103 年度司重簡調992 號卷第6 至9 、13至15 頁)為證,且為上訴人所不爭執,是以,被上訴人此部分之 主張,洵堪認定屬實。
㈡、被上訴人主張系爭租約業已終止,上訴人應返還押租金予被 上訴人乙節,為上訴人所否認,並以前詞置辯。本院認:1、按稱委任者,謂當事人約定,一方委託他方處理事務,他方 允為處理之契約。民法第528 條定有明文。次按承租人於租 賃關係終止後,應返還租賃物;占有之移轉,因占有物之交 付而生效力。前項移轉,準用第761 條之規定。民法第455 條第1 項前段、第962 條分別定有明文。又所謂返還租賃物 ,係指依債務本旨,向出租人移轉租賃物之占有,而依民法 第946 條第1 項規定,占有之移轉因占有物之交付而生效力 (最高法院73年度台上字第4363號意旨可資參照)。2、徵諸證人即重劃會經理陳軒偉到庭結證稱:「租賃物都是違 章建築,土地是地主的,要經過地主同意,重劃會才進行工 程,所以重劃會就跟地主協議,要去做重劃工程,地主就要 求與承租戶協調,地主要求搬遷費也是重劃會支付,承租戶 於103 年6 月點交給重劃會,地上物103 年8 月12、13日拆 除,門牌號碼我忘記了,地上物有4 間,被上訴人鑰匙於10 3 年6 月點交前就交給重劃會,因為要發搬遷費,所以鑰匙



要先交重劃會,重劃會才發搬遷費。」、「(問:重劃會向 租戶取得鑰匙時,有通知地主?)地主在高雄,電話常常找 不到人,交屋之前重劃會有人去高雄找地主,也有告訴地主 ,現在準備拆屋,重劃會的人去高雄的事都會跟我講。」、 「(問:你剛才提到地主有要求,重劃會與住戶進行搬遷協 調,此部分有何證據?重劃會與住戶達成協議是否有文件? 且地主是否有同意或參與?重劃會既然在6 月底已經取得住 戶之鑰匙為據,你瞭解地主與重劃會間是否有爭議,地主是 否曾經將系爭建築物與土地在103 年8 月12日前交付與重劃 會?)鐵皮屋有承諾要補助地主建築物的費用,重劃會成立 30日內地主必須把他們的建築物點交給重劃會,但是因為未 點交,必須要去處理承租戶的問題,鐵皮屋沒有空的時候, 重劃會不能進行拆除,因為裡面有人,協議書有寫到協調承 租戶搬遷產生搬遷費用皆由重劃會支付。因為重劃會與地主 正在協商,所以我的角色就是要確認承租戶在重劃會與地主 達成協議後,不會繼續在裡面,以免產生危險。搬遷費用都 是重劃會支付。重劃會補償費是針對建築物部分,原本沒有 重劃會要處理承租戶,後來才約定的,因為地主不支付,所 以由重劃會支付。針對建築物補償費給地主,地主沒有解決 承租戶,所以由重劃會另發給承租戶搬遷費。」、「(問: 在交屋之前重劃會到高雄找地主,所以交屋指何?)承租戶 交屋。是拿到鑰匙後,才發搬遷費,於6 月底前發完。承租 戶離開之後重劃會尚未取得地主之點交切結,103 年8 月12 日拿到切結後,當天103 年8 月12日才拆。」等語至明(見 原審104 年5 月28日言詞辯論筆錄第2 至3 頁),並有系爭 重劃會與上訴人所簽立協議書、公證書(見原審卷、本院簡 上卷㈡第10至13、199 至209 頁)在卷可佐,而觀諸上開協 議書,上訴人於100 年11月12日與三群公司簽立協議書及重 劃協議書,並約定:「甲(即上訴人,下同)、乙(即三群 公司,下同)雙方茲因新北市港泰自辦市地重劃區(以下簡 稱本重劃區)重劃相關事宜,並就建築改良物買賣及租金補 貼事項,訂立本條款,以資信守:第一條…付款方式甲、 乙雙方同意依下列約定各該期應付款日支票交付甲方,甲方 取價款時,應開立收據交乙方收執,乙方各期應之付價款及 條件如下:…三建築改良物淨空點交(40% )724,677 元⒈ 本重劃區重劃會成立後30日內甲方需將建築改良物經乙方點 交驗收後支付。⒉建築改良物於點交時應同時檢附該建物之 斷水斷電證明、戶籍及公司登記遷出等相關證明文件以供查 核。……四、處分權移轉:甲方於乙方依前條支付價金完畢 後,待協調完承租戶之搬遷事宜及相關補償後,前開建築改



良物之相關權利即移轉給乙方,再由乙方處分或拆除。」等 語(見本院簡上卷第203 至205 頁),及於103 年8 月12日 上訴人與系爭重劃會因重劃區內地上物補償救濟金等相關事 宜另訂立協議書,而系爭重劃會並由證人陳軒偉為代理人與 上訴人就上開協議書為公證,103 年8 月12日協議書第1 條 建築改良物拆遷之約定:「一、協議標的:甲方(即上訴人 、徐美櫻徐國堉,下同)為前開重劃事務之推展,同意將 所有座落於本重劃區…之建築改良物,以現況點交(門牌號 碼:新北市○○區○○○路0 巷00號、20-2號、42-1號、42 -3號)予乙方(即系爭重劃會,下同),以利重劃工程之進 行。二、地上物拆遷救濟金:前開建築改良物及其附屬建物 之地上物拆遷救濟金與自動搬遷獎勵金,共計13,501,268元 整。」、第2 條承租戶搬遷之約定:「一、甲、乙雙方同意 由乙方負責協調承租戶之搬遷事宜,若因承租戶搬遷產生任 何費用,概由乙方自行支付,乙方不得以任何理由藉此承租 戶協調搬遷事宜而向甲方請求支付任何費用或抵扣任何應付 甲方之費用(詳附件:聲明書)。二、乙方負責協調承租戶 之搬遷作業,均應合法,不得危害甲方之名譽與權益,且不 得損及甲方根據租賃契約對於承租戶原已取得之所有權利。 」等語(見本院簡上卷第10至11頁),核與證人陳軒偉上開 證述相符,足認上訴人業已同意由系爭重劃會協調重劃基地 上之承租戶搬遷事宜,並由系爭重劃會陳軒偉代為處理系爭 42之1 號房屋、系爭20號房屋之搬遷事宜,而被上訴人三尚 公司、謝松晃即政豪工業社業既於103 年6 月間即分別將系 爭42之1 號房屋、系爭20號房屋點交予重劃會,並於點交前 將系爭房屋之鑰匙交付予系爭重劃會,則被上訴人三尚公司 、謝松晃即政豪工業社主張渠等已於103 年6 月間將系爭42 之1 號房屋、系爭20號房屋返還予上訴人等語,即屬有據。 況,縱認上訴人所辯其未事先授權系爭重劃會代為受領租賃 房屋鑰匙之交付及點交行為乙節屬實,然上訴人既於103 年 8 月12日與系爭重劃會簽立上開協議書,即同意由系爭重劃 會代為處理重劃基地上之承租戶搬遷事宜,已如前述,則系 爭重劃會受領鑰匙並點交租賃房屋之行為,上訴人事後已經 為追認,且被上訴人交付系爭房屋之行為,對上訴人並無任 何不利益之可言,對上訴人自生效力。至上訴人主張其並未 授權系爭重劃會點交系爭房屋,且系爭重劃會與被上訴人間 交付受領系爭房屋鑰匙之行為,有妨害上訴人即時實施租賃 房屋所有權之權利所為之不當行為,並為渠等間之通謀虛偽 意思行為,自屬無效,對上訴人不生效力云云,除與上開協 議書之約定事項有悖外,且對於系爭重劃會與被上訴人間之



通謀虛偽意思行為一節,亦未能舉證以實其說,況系爭房屋 經由系爭重劃會與承租戶即被上訴人協調後,被上訴人取得 搬遷補償並於103 年6 月間交付系爭房屋鑰匙予系爭重劃會 ,系爭租約分別於103 年7 月15日、103 年7 月31日屆滿, 且於103 年8 月12日與上訴人達成上開調解事項,系爭房屋 隨即遭拆除,自難認對於上訴人造成何已取得之權利受損, 故上訴人前開主張,委無足採。另外,證人陳軒偉雖曾遭系 爭重劃會法定代理人簡茂男提告及系爭重劃會告發涉嫌偽造 文書犯行,但業經檢察官偵查後為不起訴處分,此有臺灣臺 北地方法院檢察署檢察官106 年度偵字第8299號不起訴處分 書(見本院簡上卷㈡第213 至217 頁)附卷可證,況上開偽 造文書案件,證人陳軒偉遭指控:…被告陳軒偉則為三群公 司人員,告訴人兼告發人(就港泰重劃會部分屬告發,下稱 告訴人)簡茂男則係港泰重劃會之代表人,被告張大偉於港 泰重劃會成立後,即保管港泰重劃會之大小章,詎被告張大 偉與陳軒偉竟共同基於行使偽造私文書之犯意聯絡,明知未 經港泰重劃會與告訴人之授權,於104 年4 月7 日,在臺北 市○○區○○街000 號2 樓,偽蓋港泰重劃會及告訴人之大 小章於土地重劃分配協議書上,表示地主李桂助及劉李幸分 別須支付108 萬9,760 元及51萬240 元予三群公司,並提出 行使之…等語,但經檢察官調查後認:…被告陳軒偉則辯稱 :港泰重劃會設立以來,都是我負責與地主協調,我也會向 理事會反應,且港泰重劃會一直有授權工作團隊去談,也就 是授權三群去談,或者說是出資公司豐華授權給三群,至於 沒有寫到金額的協議書是要提給地政局的,因為地政局只是 要知道跟地主有沒有共識,所以沒有寫到金額等語…證人即 地主劉李幸之子劉朝傑於偵訊時亦證稱…故持續與地主協商 重劃事宜者確為被告陳軒偉,更足證被告陳軒偉確實獲港泰 重劃會授權,否則何以能持續與地主協商並取得地主之合建 同意等語,足認證人陳軒偉於前開期間確為負責與地主協調 ,則系爭重劃會於106 年4 月24日以港泰自重劃字第106042 4001號函覆稱:「…系爭重劃會從未設『經理』乙職,亦從 未聘僱陳君(即陳軒偉)為本會人員;其以本會經理身分就 三尚公司、謝松晃在鈞院言詞辯論期日所為之證述,要非本 會之意見…另該陳君曾因未經本會及理事長之授權,即擅自 以代理本會及理事長名義與部分會員簽訂契約文件,涉有詐 取會員財物之嫌,嚴重損害本會聲譽,本會及理事長已循法 律途徑追究相關法律責任…」云云,顯非可採,故上訴人據 此主張證人陳軒偉並未獲得系爭重劃會授權處理系爭房屋與 承租戶即被上訴人搬遷事宜云云,自無足採認。



3、至上訴人主張被上訴人三尚公司於103 年7 月26日仍持續占 有系爭房屋一節,然觀諸證人即於103 年7 月26日至系爭42 之1 號房屋放置電纜線之證人黃建維葉純益黃建智等人 於本院106 年7 月6 日準備期日分別具結證述如下:⑴、證人黃建維證稱:認識被上訴人三尚公司的李士誠,是我們 另外一間包商的老闆,我原本在鉅展企業社任職,公司做網 路電纜線,我擔任架設電纜線,任職期間102 年12月10日到 103 年10月間(查閱存摺明細),鉅展公司老闆認識三尚公 司老闆,我們有陪老闆去過三尚公司聊天,次數不多,但不 記得次數,三尚公司在新北市新莊區,詳細地址不記得;當 天跟葉純益黃建智去,當時有電纜線要丟棄,詢問鉅展老 闆要丟哪裡,老闆說三尚老闆說知道可以丟哪裡,三尚公司 老闆叫我們把線材拿去那裡丟棄,但我不知道後續有無其他 處理;平常公司載運的電纜線如要廢棄如何處理,我不知道 ,只有處理過這次;當日如何進入屋內,我忘記了,車子是 誰開的也不記得;放置的電纜線,數量應為本院簡上卷㈡第 113 頁第一張照片的那捆線。線有放進去屋內,但後來警察 叫我們把放置的電纜線拿回去,我們放置的量只有如第113 頁第一張所示,屋內其餘電纜線如第114 頁、第115 頁不是 我們放置,我們去的時候就已經有;(問:當天去的現場是

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參考資料
三群開發實業有限公司 , 台灣公司情報網
三尚科技有限公司 , 台灣公司情報網
尚科技有限公司 , 台灣公司情報網