臺灣高雄地方法院小額民事判決 九十三年度鳳小字第四四六號
原 告 乙○○○社區管理委員會
法定代理人 莊元明
訴訟代理人 謝清來
被 告 甲○○
右當事人間給付管理費事件，經本院於中華民國九十三年三月十日言詞辯論終結，判
決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟捌佰元，及自民國九十三年一月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告係原告所屬之區分所有權人，依區分所有權人會議之規約及 決議，每戶每月應負擔管理費新臺幣（下同）一千二百元。詎被告自民國九十年 三月起至九十二年八月止，有三十期管理費未付，共計欠費二萬四千八百元，爰 依公寓大廈管理條例第二十一條之規定，求為判命被告給付。二、被告則以：緣被告於八十八年九月購買坐落於地號為大社鄉○○○段一三五之七 五號之土地上，門牌號碼為學府路二一○巷二弄五八號之建物，為公寓一、二樓 ，嗣於九十年購買坐落於同地號上，門牌號碼為學府路二一○巷二弄五八號三樓 之建物，即為上開公寓之三、四樓，並將上開一、二、三、四樓之建物，合併使 用，則無論自外觀或使用性質上均是屬同地基同建物之透天厝建築，並已申請改 用同一之水錶、電錶，上開規約收取管理費之標準，既然以戶為單位，則原告向 原告加收上開之管理費，即無理由，且本大廈除公寓式建物外，另有透天厝設計 之建物，則被告合併整棟之公寓後，既應享有透天戶之期待利益等語，求為駁回 原告之訴。
三、法院判斷：
（一）原告主張被告為該公寓大廈之區分所有權人，並分別買受上開門牌號碼為學府 路二一○巷五八號及五八號三樓之建物，並提出建物謄本為證，被告對此並不 否認，應堪認為真正；而原告主張依據社區住戶公約第十五條規定，每月每戶 繳納管理費，所謂每戶應按建築設計，即已將系爭建物分別一、二樓，三、四 樓為分別獨立之公寓住戶，並以此核發建築執照，辦理建物登記，依此，被告 尚欠上開三、四樓部分之管理費未付，被告對於前揭金額並不否認，惟抗辯既 已買受一、二、三、四樓，即與透天厝無異，自應與其餘透天厝住戶相同，享 有以透天厝為單位，繳交一份管理費即可；且規約既載明按戶計算管理費標準 ，則被告買受之一、二、三、四樓既為生活共同戶使用，解釋上，自應作有利 於被告之解釋，認已符合規約之標準，而僅能向被告收取一戶之管理費等語。 故本件之爭點則在於系爭規約對於按戶收取管理費之解釋。（二）按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真 意，而解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變
更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準，最高法院十八年上字第一七 二七號、四十九年台上字第三○三號判例意旨參照。查原告收取管理費之住戶 公約，係於八十七年修正況用至今，此有卷附上開公約可稽，故解釋系爭公約 第十五條第一項之規定：「每月每戶繳納管理費用一千二百元，如有增減，需 經住戶大會通過」，揆諸前揭說明，自應就八十七年時住戶決議時之真意，以 為解釋；本件乙○○○社區包含上開以二層樓為單位之公寓及透天厝建築，此 有原告庭呈之住戶簡表及住戶名冊在卷可按，兩造對此亦不否認，自應認為真 正，又原告表示上開二層樓之公寓式建物無論在建築設計、建照申請、建物登 記、門牌號碼及水、電錶之安裝，均為各自獨立之單位，且三、四樓之公寓， 進出需從公寓旁之大門，利用樓梯而上下，且系爭大門及樓梯為兩旁之住戶所 共用，此有被告提出之照片附卷可徵，而被告亦自承並未將二、三樓打通，仍 需利用原設計之樓梯，足見系爭公約訂定時之環境，確係將上開二層樓之公寓 式建物算作單獨之一戶，並考量與透天厝之差異，而仍以此為標準訂立上開公 定，解釋上，購買上開二層樓之公寓自以此為計算單位，繳交管理費，被告既 購買此類型的公寓二戶，自應繳納二戶管理費，不因故意購買於同一棟，主觀 上有將其作透天厝使用而有異，被告抗辯每戶之解釋，應以共同生活戶為計算 標準，並提出改裝之水、電錶收據，均難認為有理由。（三）按規約，係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區 分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第三條第十二項定有 明文。其內容，係考量各個公寓大廈設計差異、公共設施管理使用之需要、共 同事務之處理及費用支出，而委諸於公寓大廈多數居民之決定，以求其最大衡 平公益，其中關於管理費之徵收，亦本於上述前提而決定，具有因地制宜性質 ，屬於居民自治事項，自應尊重居民之協議，除有明顯違反公益，否則法院即 無從介入審查。被告抗辯解釋契約，應作有利於債務人即繳交管理費人之認定 等語，惟查上開契約制定時，既未考慮到有同一人購買兩戶之情形，而作上開 公約，已如前述，而在此相同解釋下，被告仍享有公約內關於一戶一投票權等 利益，尚難認有顯失公平之情形，在規約未變更之前提下，被告自仍有遵守上 開規約繳納管理費之義務，以符合共益，與消費性契約，以解釋有利於債務人 之認定有異，其前開抗辯，尚難採信。若為避免爭議，在發生特殊狀況時，自 得依規約之規定，辦理規約之修改，以杜爭議，惟此為居民自治之事項，即非 本院所得審究，附此敘明。
（四）從而，原告依據公寓大廈管理條例第二十一條，請求被告給付未付之管理費及 自訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，核屬正當， 應予准許。
（五）本件為適用小額訴訟程序，原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。又被告應負 擔之訴訟費用額併確定之。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 二十四 日 臺灣高雄地方法院鳳山簡易庭 法 官 陳筱蓉
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。本件係適用小額訴訟程序，提起上訴時，須於上訴狀表明依民事訴訟法第四百三十六條之二十五所規定之上訴理由。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 二十四 日 書記官 蔡莉娟