臺灣高等法院民事判決 九十二年度上易字第七六七號
上 訴 人 甲○○
冠德建設股份有限公司
右 一 人
法定代理人 馬玉山
訴訟代理人 陸正康律師
右當事人間損害賠償事件，兩造對於中華民國九十二年六月五日臺灣臺北地方法院九
十一年度訴字第一八八五號第一審判決均提起上訴，經本院於九十三年二月十八日言
詞辯論終結，判決如左：
主 文
原判決關於命冠德建設股份有限公司給付超過新臺幣拾萬零叄佰零玖元及自民國九十一年四月九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。
右開廢棄部分，甲○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。冠德建設股份有限公司其餘上訴駁回。
甲○○上訴駁回。
第二審訴訟費用關於甲○○上訴部分，由甲○○負擔。關於冠德建設股份有限公司上訴部分，由甲○○負擔二分之一，餘由冠德建設股份有限公司負擔。 事 實
甲、上訴人甲○○方面：
一、聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分，在新臺幣（下同）十二萬一千零七十三元範圍內廢 棄。
㈡右廢棄部分，對造上訴人冠德建設股份有限公司應再給付上訴人十二萬一千零 七十三元。
㈢駁回對造之上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以： ㈠有關車坡道之陡度，冠德建設股份有限公司（以下簡稱冠德建設）並未盡保固 修繕之責，係管理委員會自行出錢修復，何來「已補正」之說？ ㈡關於Ａ棟電梯間之門廳縮小部分，非如對造所稱縮小部分為原管道間寬度。冠 德建設將該空間挪為三個停車位銷售，應按基地面積計算，Ａ棟約占總基地面 積之三分之一合計一千五百零一坪，三個車位共值三百七十萬元，冠德建設應 補償Ａ棟住戶每坪二千四百六十五元，上訴人擁有之所有權面積為四九點一一 六九坪，冠德建設應賠償上訴人十二萬一千零七十三元。 ㈢同一家鑑定公司不會作兩份不同之鑑定報告，所以冠德建設在二審找同一家鑑 定公司再作鑑定，已失去其公正性。冠德建設主張系爭建物之價格下跌，上訴 人認為系爭地段之行情看漲，上訴人買預售屋是對的。乙、上訴人冠德建設股份有限公司方面：
一、聲明：
㈠原判決不利上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 ㈢駁回對造之上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以： ㈠台企資產鑑定顧問有限公司（以下簡稱「鑑定人」）此次之鑑定報告書就「如 以相同之建造成本，施作廣告所載之羅馬迎賓宮廷ＬＯＢＢＹ或非羅馬迎賓宮 廷ＬＯＢＢＹ，可否認定兩者間有價值上差異」乙節，鑑定報告一則認為「羅 馬迎賓宮廷ＬＯＢＢＹ」屬意象感覺，價值上較難認定，但又認為羅馬式較非 羅馬式之意象感覺價值較高。是就其鑑定意旨，似認縱使在相同成本下，如施 作羅馬式ＬＯＢＢＹ會較施作非羅馬式ＬＯＢＢＹ之價值高，惟其價值差異在 於意象感覺而非客觀之價值有所差異。鑑定人係出於主觀認知而認定羅馬式之 主觀意象價值較高。但論理上，該主觀意象價值既因人而異，自不能作為建物 客觀價值之認定基礎。系爭建物在設計時，設計建築師錢宏洋已納入羅馬式迎 賓宮廷之設計概念與意象，上訴人才於廣告上載稱「羅馬迎賓宮廷ＬＯＢＢＹ 」，並據建築圖說施作，有錢宏洋建築師出具「西園新故鄉『羅馬迎賓宮廷 ＬＯＢＢＹ』之建築意象說明」可證。該說明書既載明：其設計氣氛在營造有 羅馬式的豪放渾厚以及民族的天性，將局部語彙安排在入口之庭園至ＬＯＢＢ Ｙ的過程動線中，讓身歷此境有恍如於歐風羅馬之意象。從入口階級至古典對 稱的花園廣場，燈柱列到噴泉及貼石片之飾牆、尖拱的燈箱，陽光式的浮雕及 城堡語彙的牆面。在入口採光罩亦採用羅馬式的裝飾花案，室內則以石牆及石 砌的地坪配以古樸歐風的拼花，來營造整個視覺經驗與迎賓氣氛等語。上訴人 係按建築師設計施作之ＬＯＢＢＹ，不但在主觀認知上，即使在客觀施作之藝 術表象上，確為「羅馬迎賓宮廷ＬＯＢＢＹ」。 ㈡前次之鑑定報告就八十九年每坪建物土地鑑估價格，在該次鑑定報告第一頁載 明：八十九年時價含土地之建坪價二四八一○六‧七元／坪（含車位），但該 鑑定報告第二頁鑑價結果卻又載明：八十九年時價含土地之建坪價二二七○一 ○元／坪（含車位），是該鑑定報告就八十九年系爭建物土地之時價究應為多 少？同一鑑定報告竟有不同數據，而各該數據又非僅出於誤寫或誤算，難認其 鑑定報告為真確與嚴謹。被上訴人甲○○既於八十七年向上訴人承購系爭建物 ，而系爭建物並於八十九年八月二十一日取得八九使字第二七五號使用執照， 並於九十年初辦理交屋，則有關被上訴人所爭執未施作之公共設施是否造成房 地價格貶損，鑑定人應以八十七年締約當時之市價與八十九年或九十年完工交 屋當時之市價相較後，再按「影響比例」計算損害，方差可成理。蓋如有任何 公共設施未施作而足以影響該建物土地價格者，最遲於完工交屋當時即可反應 於市場價格，如完工交屋當時未能因此反應出價格貶損之事實，其後縱使市價 發生下跌情事，亦與有無施作系爭公共設施無關。惟，鑑定人認定系爭建物價 格下跌，係以鑑估八十九年與九十二年之市價為基礎，至系爭建物土地在八十 七年至八十九年或九十年間之市價有無下跌？下跌金額若干？迄無任何可昭公 信之鑑定報告可據，被上訴人亦未能舉證以實之，難謂八十九年間至九十二年 間之建物價格下降，必與系爭公共設施有無施作有關。又本次鑑定報告所稱關 於未施作「羅馬迎賓宮廷LOBBY」所導致建物價格下降每建坪為一八一六元，
而未施作「濃蔭綠棚花架」部分，則為每建坪價格下降七四八元，按被上訴人 建物面積三九點一二二二坪計算，合計未施作所致建物價格下降一○○三○九 元乙節（本次鑑定報告所計算之一○○三二一元，應係計算上錯誤），殊嫌乏 據，不足憑採。
㈢冠德建設答辯部分：
⒈對造請求不當得利，已脫逸原審審理之訴訟標的範圍，且非同一事實，屬訴 之追加，冠德建設不同意其追加。
⒉關於車道局部容易滑倒，業據被上訴人與該大樓管理委員會作成保固修繕合 意，有協議書在卷可稽，而被上訴人亦確已完成修繕，有該管理委員會主任 委員陳錦村之簽認單可證。Ａ棟電梯間門廳縮小部分，係因建照平面圖上部 分管道間實為多餘面積，乃於竣工圖予以刪除並修改部分門廳，門廳實際縮 小之面積約二‧○五平方公尺，上訴人主張因門廳縮小而挪為停車位三個乙 節，毫無所據。且系爭建物地下一、二樓之停車位數，無論在興建前之建造 執照圖，抑或完工時之竣工圖，數量及位置均無任何差異，可見竣工圖上雖 將Ａ棟地下一、二層梯廳縮小，並不因此使法規可設之車位數增加。由於地 下停車場車位數量均經建築主管機關審查，如為法規所不允，必有礙於申請 建照執照或使用執照，被上訴人既於Ａ棟地下一、二層梯廳縮小前後，取得 相同車位數量之建照執照與使用執照，當足反證Ａ棟地下一、二層梯廳縮小 ，並不因此使法規上所允設車位數得以增加。
⒊上訴人所購房地面積並無數量上之短少：
兩造簽訂之房屋買賣契約第二條約明：房屋面積約三九‧一一坪，包含主建 物面積二六‧八二坪、附屬建物面積二‧二八坪、共同使用面積十‧○一坪 。依上訴人所購房屋之建物登記簿謄本，載明主建物面積為八八‧六六平方 公尺，約二六‧八一九六坪（88.66×0.3025）；附屬建物面積（陽台、雨 遮）合計為七‧五六平方公尺，約二‧二八六九坪（7.56×0.3025）；共同 使用面積有二，分別為：2382建號面積七七一‧九平方公尺之萬分之二九八 ，約二三平方公尺，即六‧九五八五坪；2384建號面積一二一七‧七二平方 公尺之萬分之八三，約一十‧一○七平方公尺，即三‧○五七坪。登記面積 合計約三九‧一二坪，並無短少給付情事。
理 由
一、上訴人甲○○起訴主張：
上訴人於八十七年七月十一日與冠德建設就系爭房地簽立買賣合約書，然系爭房 屋施工建築完竣領得使用執照予上訴人辦理交屋後，發現冠德建設交付之建物有 諸多瑕疵，如無冠德建設廣告文宣中所稱「羅馬宮廷迎賓ＬＯＢＢＹ」，無廣告 中所述之濃蔭綠棚花架區，Ａ棟地下室電梯廳與原設計不符等之瑕疵。上訴人根 據瑕疵擔保等之法律關係訴請冠德建設賠償或減少價金四百六十九萬元及遲延利 息。（本院按：原判決命冠德建設給付甲○○十九萬三千三百八十三元及遲延利 息，駁回其餘之請求，甲○○就其敗訴中之十二萬一千零七十三元提起上訴）二、冠德建設則以：
關於甲○○所主張之瑕疵中僅有濃蔭綠棚花架區未施作。Ａ棟地下一、二樓電梯
間並未按圖施作部分，依據台北市建築師公會鑑定報告認定現場實況比較建照圖 確有縮小，但與竣工圖相一致等語置辯。甲○○上訴後，本於不當得利之法律關 係為請求，冠德建設不同意其所為訴之變更。甲○○所有權狀登記之面積未比買 賣契約所約定者少，甲○○主張冠德建設有不當得利之情形，即無所據。鑑定人 之鑑定報告不嚴謹，有關甲○○所爭執未施作之公共設施是否造成房地價格貶損 ，鑑定人應以八十七年締約當時之市價與八十九年或九十年完工交屋當時之市價 相較後，再按「影響比例」計算損害。（本院按：冠德建設就其敗訴之十九萬三 千三百八十三元提起上訴）
三、關於甲○○上訴部分：
⒈關於停車場車道瑕疵有無補正問題：
此部分並不在甲○○上訴聲明範圍內，上訴人主張只是要還原事實之真象（本 院卷第五四頁）。既不在上訴人請求對造給付之範圍內，本院即無審酌之必要 。
⒉上訴人請求不當得利部分：
⑴上訴人於原審起訴時即主張電梯廳與原設計不符，有縮小之情事，請求之基 礎事實同一。冠德建設抗辯其不同意甲○○所為訴之變更，洵無可取。 ⑵上訴人主張電梯廳縮小致增加三個停車位乙節，為冠德建設所否認，並抗辯 停車位之數量始終一致並未增加等語。查，冠德建設就其抗辯之事實，業據 提出建造執照圖及竣工圖為證（本院外置證物袋），堪信冠德建設之抗辯為 真。且甲○○自承所有權狀登記之面積未比買賣契約所載之面積少（本院卷 第五十六頁），此外，甲○○未就電梯廳縮小致增加三個停車位之事實舉證 以實其說，甲○○此部分之主張，自難採信。從而，甲○○請求冠德建設給 付不當得利十二萬一千零七十三元，即無所據，不應准許。四、關於冠德建設上訴部分：
⒈系爭門廳部分經施作後天花板高度為二點三五公尺，另於進管制門進電梯入口 有裝設燈具一組。而大廳入口係裝設玻璃大門，上下框及外緣為鏡面不銹鋼， 除經原法院至現場勘驗屬實外，復經台北市建築師公會鑑定認為「現場門廳高 度並不高。裝飾亦不屬於『羅馬式』，因此無法感受到『羅馬宮廷』的氣勢。 『不銹鋼金屬』應非『頂級品質』，一樓門廳未見『藝術吊燈』。」（參外放 之台北市建築師公會開鑑定報告第四頁）。足見冠德建設抗辯鑑定人係以主觀 之認知認定羅馬式之主觀意象價值較高，實則系爭建物所呈現者確為羅馬宮廷 ＬＯＢＢＹ云云，並不可採。由於門廳高度不高，沒有羅馬宮廷之氣勢，甲○ ○主張與廣告不符，有損建物之價值，洵屬有據。 ⒉鑑定人提出於原法院之鑑定報告第二頁固有八十九年土地之建坪價為二二七○ 一○元／坪之誤載，實則鑑定人一直以每坪二四八一○六‧七元為計算基準， 該誤載不影響鑑定之結果，合先敘明。依鑑定人提出之報告，冠德建設廣告中 未施作「羅馬迎賓宮廷ＬＯＢＢＹ」所導致建物價格下降每建坪為一八一六元 ，而未施作「濃蔭綠棚花架」部分，每建坪價格下降七四八元，按被上訴人建 物面積三九點一二二二坪計算，合計未施作所致建物價格下降為一○○三○九 元（本院按：本次鑑定報告所計算之一○○三二一元，應係計算上錯誤，參外
放之鑑定報告書第三頁）。按民法第二百十六條第一項規定，損害賠償，除法 律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。所 謂所受損害，即現存財產，因損害事實之發生而減少，屬於積極的損害。而損 害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非「原來狀態」而係「應 為狀態」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。冠德建設迄未就未施作 之公共設施補正，鑑定人以系爭建物取得使用執照之八十九年與此次送鑑定時 之九十二年土地價格作比較，尚無不合。冠德建設主張應以締約之八十七年與 八十九年之價格作比較，因甲○○所購買之系爭房地為預售屋，自應以建物完 成之八十九年為基準，冠德建設此部分主張，為無理由。五、綜上所述，甲○○本於瑕疵擔保之法律關係，向冠德建設請求損害賠償，於十萬 零三百零九元及自起訴狀繕本送達翌日（九十一年四月九日）起算之法定遲延利 息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超 過上開應准許部分，為冠德建設敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。冠 德建設上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開 應准許部分，原審判命冠德建設給付，並為假執行之宣告，核無違誤，冠德建設 上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁 回其上訴。而甲○○上訴請求冠德建設給付電梯廳縮小致增加停車位之不當得利 ，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判 決結果不生影響，毋庸一一論列。
七、據上論結，本件甲○○上訴為無理由，冠德建設上訴為一部有理由，一部無理由 ，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決 如主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 三 日 民事第三庭
審判長法 官 吳 謙 仁
法 官 魏 大 喨
法 官 蘇 瑞 華
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 四 日 書記官 賴 以 真
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