臺灣士林地方法院民事簡易判決 106年度士簡字第476號
原 告 馬桂雲
楊永慧
兼 上二人
訴訟代理人 楊永憲
被 告 財政部國有財產北區分署
法定代理人 黃偉政
訴訟代理人 蘇韶淇
楊政雄律師
上 一 人
複 代理人 陳柏瑋律師
上列當事人間調降租金等事件，經臺灣臺北地方法院移送前來（
105年度北簡字第13247號），於民國106年6月16日言詞辯論終結
，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零貳佰肆拾元由原告負擔。 事實及理由要領
一、原告起訴主張：
㈠門牌號碼臺北市○○區○○路000 號建物，其所坐落之臺北 市○○區○○段0 ○段000 地號之土地（下稱系爭土地）， 為原告向被告所承租，雙方簽有國有基地租賃契約書（下稱 系爭租約），租賃期間自民國100 年2 月1 日起至108 年12 月31日止，租金原為每月新臺幣（下同）34,081元，隨著公 告地價之變動，自105 年10月1 日起已經調漲至每月45,415 元。
㈡系爭土地附近相似的店面租金開價每月4 萬元至5 萬元，然 而都租不出去，還要空置2 年至3 年不等，由此可知此種價 格實為過高，較合理的市場行情應為每月25,000元至3 萬元 左右；是故系爭土地被告所收取之租金並不合理。 ㈢雖然系爭租約有載明租金會隨公告地價之變化而有所調整， 但是一下暴漲33％，實難為常人所能夠接受，對原告而言更 是一大負擔，爰依據民法情事變更原則及不當得利規定，請 求調降租金，並請求被告歸還所溢收租金予原告。 ㈣聲明：1.被告應將系爭土地之租金調降為每月3萬元；2.被 告應給付原告346,866元。
二、被告答辯略以：
㈠系爭租約為「定有期限」之租約，並無法適用民法第442 條 ，得依不動產價值之升降，聲請法院增減租金之規定。 ㈡民法規定之情事變更原則，係因契約成立後，有不可預料的
情事發生，依一般觀念，認為如依原有效果顯然有失公平者 ，所做之事後補救規範；於本案中，並無不可預料之情事， 原告對於系爭土地之租金會隨公告地價調整，是可以預見， 因此並無情事變更原則之適用。
㈢被告向原告收取租金，係本於系爭租約，且無溢收情事，自 不構成不當得利；且縱認原告所主張有理由，本案有情事變 更原則適用，系爭土地之租金應在法院判決後始得調整，在 法院判決以前，租金率仍應依系爭租約之約定；因此，原告 之主張並無理由。
㈣聲明：原告之訴駁回。
三、法院得心證理由：
㈠就系爭土地之租賃，兩造簽有系爭租約，其上載明系爭土地 之租賃期間自100 年2 月1 日起至108 年8 月31日止，租金 於依租金優惠規定優惠後，為每月34,081元，然會因公告地 價調整而隨之變動；此有系爭租約在卷可考，兩造對此亦無 爭執，堪信為真。
㈡按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地 價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之 昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之 程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變 更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定 比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446 號判例意旨參照）。但是系爭租約係屬定有期限，顯與未定 期限有所不同。是本件兩造因簽訂定期契約後，系爭土地之 租金會隨公告地價或租率調整而更易，已有約定，即系爭租 約第3 條第2 項，而平均地權條例亦有規定公告地價每3 年 會經過評估調整一次，足認當事人間對此種情事變更狀況， 已另有約定，原告對此並非不得預見，故依契約自由原則， 原告當不得再依民法第227 條之2 ，聲請法院減免系爭土地 之租金。
㈢被告依照系爭租約向原告收取租金，就該租金之獲取，並無 溢收情事，且具法律上原因，有利益歸屬之正當性，自不構 成不當得利，故原告主張被告有不當得利情事，亦無理由。 ㈣從而，原告依民法情事變更原則及不當得利規定，請求被告 調降租金及返還溢收之租金，並無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。五、本件係就民事訴訟法第427條第2項適用簡易程序所為原告敗 訴判決，並依職權確定訴訟費用額為10,240元（第一審裁判
費），應由原告負擔。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
士林簡易庭 法 官 李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 吳俊明