臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第四五七六號
原 告 午○○
辛○○
未○○
辰○○
丙○○
丁○○
甲○○
癸○○
己○○
丑○○
巳○○
寅○○
乙○○
庚○○
兼 共 同
訴訟代理人 卯○○
複 代理人 子○○
被 告 裕喬企業有限公司
法定代理人 壬○○
被 告 裕皓實業有限公司
法定代理人 申○○
共 同
訴訟代理人 繆璁律師
當事人間返還不當得利事件，本院於中華民國九十三年三月二日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：其等及被告均係位於臺北市○○區○○段一小段五一地號土地（下稱 系爭土地）上之六０七號建物即「翰林大廈」（下稱系爭建物）之區分所有權人 ，原告等就系爭土地之應有部分合計共千分之七三七，而被告二人之應有部分合 計共千分之一二五。被告自七十七年四月十一日各取得系爭建物臺北市大安區○ ○○路○段十二巷二十五號一樓及同址二十七號一樓所有權，同時取得系爭土地 之應有部分，而均為系爭建物區分所有權人之一。詎被告未經其他區分所有權人 授權或同意，亦未約定分管契約，卻逕自分別搭建花圃、隔間及加蓋屋頂等違章 建築物於系爭土地之法定空地及停車空間土地，而分別無權占有使用全體區分所 有權人所有之土地，期間共達十餘年。被告分別無權占有使用系爭土地期間，未 曾對原告等支付使用系爭土地之對價，並致原告等受有無從合理使用該土地之損
失，依照最高法院五十五年台上字第一九四九號判例意旨所示，原告自得依民法 第一百七十九條規定，請求被告分別給付其所獲利益。被告無權占有使用之系爭 土地近五年來之公告地價平均價為新台幣（下同）十五萬二千三百元／每平方公 尺，被告無權占有使用系爭土地之租金以系爭土地近五年來公告地價平均價之百 分之五計算，為每平方公尺七千六百一十五元，並應以系爭土地之基地面積五六 五．二平方公尺，扣除被告二人所有建物面積共三一四．六七平方公尺後之面積 ，即為系爭建物之法定空地，而被告二人所無權占用之土地面積則共計一八九平 方公尺，並以此做為計算被告所占用之法定空地之利益，則被告應給付原告租金 之不當得利共五百三十二萬零一百三十四元，其中被告裕喬企業有限公司（下稱 裕喬公司）部分為二百八十六萬五千三百三十四元，被告裕皓實業有限公司（下 稱裕皓公司）部分為二百四十五萬四千八百元（計算式如起訴狀附件三、附件 四、附件五所示，見本院卷第四七、四八頁、四九頁）等語。並聲明：（一）被 告裕喬企業有限公司（下稱裕喬公司）應給付全體原告二百八十六萬五千三百三 十四元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年九月二十三日起至清償日止，依年 利率百分之五計算之利息。（二）被告裕皓實業有限公司（下稱裕皓公司）應給 付全體原告二百四十五萬四千八百元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年九月 二十三日起至清償日止，依年利率百分之五計算之利息。（三）原告願供擔保， 請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於七十七年間分別向前手購買系爭建物一樓房地時，前述之占用 情形即已存在，被告僅係因買賣而分別承受前手之占用狀態，而當時於議定買賣 契約時，前手即已告知渠係有權占有系爭土地，即系爭建物於興建之初即經地上 拆遷戶及土地所有人及其所推派之建物起造人等合意，系爭翰林大廈一樓前庭院 圍牆內之法定空地（含法定停車位）、天井、後院空地等，約定由一樓區分所有 建物之所有人永久使用，頂樓平頂除公共設施外平時歸頂樓住戶使用，因此一樓 區分所有建物之所有人對系爭空地保有專用權。此由原告所提原證三系爭建物一 樓平面竣工圖以觀，系爭門牌二十五號及二十七號一樓區分所有建物之前庭院有 興建阻絕圍牆，在阻絕圍牆內除各設有一汽車出入之鐵捲門外，尚各設有一大門 ，此一大門只通該一樓區分所有建築物，與其他樓層並未相通，除此大門外，一 樓區分所有建物本體並未設有大門可知，足證一樓平面竣工圖，確係依前揭第一 手所有人等之分管協議而設計，否則該一樓區分所有建物豈非變為「公眾得逕為 出入之場所」，此與一般生活經驗不符。被告二人對系爭空地有約定專用權，並 非無權占有。況依台北市大安區地政事務所檢送法院系爭建物複丈成果圖（本院 卷第九五、九六頁），其中所列增建之Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ等部分，除Ｆ部分被告主 張有分管使用權外，其餘Ｄ、Ｅ、Ｇ等部分，被告僅係搭蓋遮雨棚，並未以獨占 、排他使用之方式予以占用，現並已自行拆除Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ等四部分遮雨棚等 語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告及被告均係系爭土地上之系爭建物之區分所有權人，原告就系爭土地之應 有部分合計共千分之七三七，被告二人之應有部分合計共千分之一二五。
（二）被告自七十七年四月十一日各取得系爭建物二十五號一樓及二十七號一樓所有 權，同時取得系爭土地之應有部分，均為系爭建物區分所有權人之一。（三）被告分別搭建花圃、隔間及加蓋屋頂等違章建築物於系爭土地之法定空地及停 車空間土地，而占有使用系爭土地，期間共達十餘年。期間未曾支付使用系爭 土地之對價。
（四）系爭土地近五年來之公告地價平均價為十五萬二千三百元／每平方公尺。（五）本院依職權囑託台北市大安地政事務所（下稱大安地政）會同測量系爭建物後 ，製成如附圖之複丈成果圖（本院卷第九六頁），其中增建Ａ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、 Ｇ等部分及其面積詳如複丈成果圖所示，Ｂ、Ｃ部分則無增建，兩造對此均表 示無意見（本院卷第一０四頁）。
四、得心證之理由：
本件主要爭執之點應在於：被告是否有權使用系爭土地之法定空地及停車空地？ 亦即區分所有權人間就系爭土地之法定空地及停車空地有無分管使用之協議？經 查：
（一）原告主張系爭土地為原告及其他共有人與被告所分別共有，詎被告二人未經其 他區分所有權人授權或同意，亦未約定分管契約，卻逕自在系爭土地之共有法 定空地上及停車空間土地上，分別搭建花圃、隔間及加蓋屋頂等違章建築物， 而分別無權占有使用全體區分所有權人所有之土地，期間共達十餘年，且未曾 對原告支付使用系爭土地之對價，詳細占用位置及面積均如附圖之台北市大安 地政事務所九十二年十一月十九日所發之大安土字第六二一號複丈成果圖所示 等之事實，固據提出土地登記謄本、照片數張、翰林大廈竣工圖及建築改良物 勘測成果圖各一份、台北市政府函二份、證明書五份、翰林大廈區分所有權人 暨住戶規範公約、區分所有權人會議記錄各一份（本院卷第十八頁至三一頁、 八二頁至九十頁）為證。惟被告均否認為無權占用系爭土地，並以前開情詞置 辯。
（二）按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。 前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距 離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、 移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主 管建築機關定之。建築法第十一條定有明文。查，原告主張以系爭土地之基地 面積五六五．二平方公尺，扣除被告二人所有建物面積共三一四．六七平方公 尺後之面積，即為系爭建物之法定空地等語，雖與前開規定相符。惟經本院會 同大安地政履勘現場測量後，製成複丈成果圖（本院卷第九六頁），其中之增 建部分僅有Ａ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ等部分，其餘Ｂ部分則為庭院，Ｃ部分則為天 井，並無增建情形，且Ａ至Ｇ之面積合計亦僅一三四．一二平方公尺，足見原 告稱被告占用法定空地之面積共計達一八九平方公尺云云，並無可取。又被告 一再辯稱其係繼受前手之占用狀態，係有權占用，非無權占用等語，並未就原 告所主張之事實為自認，原告所稱被告對於其主張之該部分事實並不爭執，顯 已自認云云，亦有誤解。
（三）次按數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人，按其應
有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權。又共有物，除契約另有訂定 外，由共有人共同管理之。民法第八百十七條第一項、第八百十八條、第八百 二十條第一項分別定有明文。故共有人對於共有物之全部雖有使用、收益權， 但對於共有物如何使用收益，依民法第八百二十條第一項之規定，則以共同管 理為原則，但共有人得以契約另定之。如共有人間約定各自分別占有共有物之 特定部分而為管理者，此即成立所謂之分管契約。且分管契約之成立，不以訂 立書面為必要，以明示或默示之意思表示成立，亦均無不可。又公寓大廈共用 部分不得獨立使用供作專有部分，其為公寓大廈本身所占之地面、連通數個專 有部分之走廊，及其通往室外之通路，社區○○巷道、防火巷弄並不得為約定 專用部分，公寓大廈管理條例第七條第一、二款雖亦有明定。惟本條例施行前 已取得建造執照之公寓大廈，得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制， 亦為同法第四十三條第二項所明定。經查，如複丈成果圖所示之Ａ、Ｂ、Ｃ、 Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ等部分，雖均係位在法定空地及停車空地之上，固有複丈成果 圖可參，並為兩造所不爭執。惟該等部分既並非位於系爭建物本身所占之地面 ，則依前開規定之反面解釋，即並非不得為約定專用部分。而被告係於七十七 年四月十一日即各取得系爭建物臺北市大安區○○○路○段十二巷二十五號一 樓及同址二十七號一樓所有權，同時取得系爭土地之應有部分，均為系爭建物 區分所有權人之一等情，為原告所自陳，足見系爭建物應係早在公寓大廈管理 條例於八十四年六月二十八日公布施行前即已取得建造執照，則依上開條例第 四十三條第二項之規定，自得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。（四）另查，系爭建物之建築圖說上面，一樓的法定空地上已有圍牆設計（本院卷第 二六頁），且係因當時一樓的空地都給一樓的住戶使用，頂樓由頂樓的住戶使 用，後院的圍牆及前面的圍牆均是建築建好後就有的等情，亦據證人即曾參加 系爭建物起造人會議之戊○○到庭證稱在卷可參（本院卷第一三一頁），雖原 告以證人戊○○之父親李新生係在七十年二月二十三日買受臺北市大安區○○ ○路○段十二巷二十五號五樓，而翰林大廈之開工日期為六十七年四月十八日 ，竣工日期為六十八年三月八日，二十五號五樓之起造人則為朱明貞，李新生 既非原拆遷戶、原地主及起造人，於建物完成逾二年始因買賣而取得該屋所有 權之李新生，寧有參與起造人會議之資格？證人焉有代其父親參與會議之可能 ？而否認證人戊○○證言之真正，並提出建物所有權謄本一份及使用執照存根 及起造人名冊各一份為證。惟查，何時買受系爭建物及有無參加起造人會議， 為屬二事，尚難僅以證人戊○○之父親李新生係在七十年二月二十三日買受系 爭建物二十五號五樓，翰林大廈之開工日期為六十七年四月十八日，竣工日期 為六十八年三月八日，二十五號五樓之起造人為朱明貞等，遽認證人戊○○所 言不實。況如複丈成果圖所示之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ等部分，均係位 在系爭土地之法定空地及停車空地上，並分別由被告搭建花圃、隔間及加蓋屋 頂等建築物於其上使用，期間共達十餘年等情，為原告所自陳，足見被告就系 爭土地之上開特定部分，早自七十七年四月起即已加以占有而為使用，而被告 十餘年間均未加以表示異議，對照證人戊○○前開所述，足證被告所辯兩造間 就系爭土地早有默示分管契約存在，其為有權使用管理系爭土地之該特定部分
之意思等語，即為可取（最高法院八十三年台上字第一二八二號判例參照）。 原告否認兩造間有分管契約之同意云云，則無可取。（五）又如複丈成果圖所示之Ａ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分，雖均有增建情形，惟其中Ａ 部分實為上址二十五號一樓之前院雨簷突出部分、Ｄ、Ｅ部分則為該址之後院 ，而Ｆ部分則係上址二十七號一樓之前院、Ｇ部分為該址之天井，而除Ｆ部分 被告辯稱其有分管使用權外，其餘Ｄ、Ｅ、Ｇ部分之增建，均經被告自行拆除 該部分增建之遮雨棚，亦有被告所提出之照片五張可參（本院卷第一四一頁至 一四四頁），且原告亦自陳天井部分牆壁確已拆除、後院屋頂亦確已拆除等語 （本院卷第一五０頁）。至如複丈成果圖所示之Ｂ部分為二十五號一樓之庭院 、Ｃ部分為二十五號一樓之天井，均無任何增建情形，經本院履勘現場查明屬 實，有勘驗筆錄（本院卷第九二頁）可參，顯見該Ｂ、Ｃ二部分之現況原即已 存在，被告並未為任何增建；且經本院履勘現場，亦未見被告裕喬公司有何占 用該Ｃ部分空地之行為；而複丈成果圖亦僅能證明Ｃ部分法定空地係在被告裕 喬公司所有房屋旁邊窗外之事實，仍無從證明被告裕喬公司有占有使用成果圖 中Ｃ部分法定空地之事實，原告所稱即難採信。至除Ｂ、Ｆ係分別為上址二十 五號一樓及二十七號一樓之前院外，Ｃ部分之天井係位在二十五號一樓之外， 且緊鄰其隔棟建物，被告裕喬公司並未加以占用該Ｃ部分空地，至其餘Ｄ、Ｅ 、Ｆ、Ｇ部分，被告亦已自行拆除遮雨棚，業論述如上，則縱如原告所稱仍然 沒有辦法讓其他區分所有權人使用（Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｇ部分）等語屬實，亦係因 受限於與隔棟建物緊鄰之關係所致，尚與被告無涉，被告所辯其未再以獨占、 排他使用之方式予以占用該等部分之空地等語，即為可取。（六）原告雖另主張系爭翰林大廈區分所有權人未曾同意被告使用系爭土地，且於九 十二年三月十五日之九十二年度第一次會議中，一致決議應依法排除被告無權 占有致損害原告利益之行為云云，並提出九十二年三月十五日之會議記錄為憑 （本院卷第八八頁至九十頁）。惟系爭建物係早在公寓大廈管理條例於八十四 年六月二十八日公布施行前即已取得建造執照，依上開條例第四十三條第二項 之規定，得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制等情，業據論述如上。 則原告提出上開會議紀錄，並主張依公寓大廈管理條例第三十一條第五款規定 ，須經區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席 ，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之 三以上之同意行之，始可決定共有部分之管理、使用方法，而認被告係無權占 有云云，自亦非可取。
（七）綜上所述，原告主張被告二人未經全體共有人同意，而無權占用系爭土地之共 有法定空地及停車空地云云，既無可採，被告辯稱有權管理使用系爭法定空地 及停車空地等語，則為可取，從而，原告主張本於民法第八百二十一條之共有 土地法律關係及第一百七十九條之不當得利請求權，據以提起本訴，請求被告 裕喬公司應給付全體原告二百八十六萬五千三百三十四元，及自起訴狀繕本送 達翌日即九十二年九月二十三日起至清償日止，依年利率百分之五計算之利息 、被告裕皓公司應給付全體原告二百四十五萬四千八百元，及自起訴狀繕本送 達翌日即九十二年九月二十三日起至清償日止，依年利率百分之五計算之利息
云云，均屬無據，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造所提出其他攻擊防禦方法，及其他未予援用之證據，核 與判決結果無影響，爰不予一一論斷，併此敘明。六、本件原告既受敗訴判決，則其假執行之聲請，亦失所據，應併予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第八十五條第一項前段。中 華 民 國 九十三 年 三 月 三十一 日 民事第三庭 法 官 張明輝
正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 三 月 三十一 日 法院書記官 周其祥
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