臺灣板橋地方法院民事判決 九十三年度訴字第一○一號
原 告 乙○○
戊○○
甲○○
辛○○○
己○○
丁○○
丙○○
訴訟代理人 周宜隆律師
被 告 庚○○
訴訟代理人 林玫卿律師
右當事人間請求租佃爭議事件，本院於中華民國九十三年三月四日言詞辯論終結，判
決如左：
主 文
確認原告就被告所有坐落於台北縣中和市○○○段一七三地號，地目田，面積一六二九平方公尺之土地全部有優先承買權存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：
（一）被告應將其所有坐落於台北縣中和市○○○段一七三地號，地目田，面積一六 二九平方公尺之土地所有權移轉登記予原告。
（二）確認原告就被告所有坐落於台北縣中和市○○○段一七三地號，地目田，面積 一六二九平方公尺之土地全部有優先承買權存在。二、陳述：
（一）原告乙○○、甲○○與何水木（即原告戊○○、己○○、丁○○、丙○○、辛 ○○○之被繼承人）自民國（下同）三十八年一月一日起承租坐落於台北縣中 和市○○○段一七三地號之土地，嗣因何水木於八十年十二月二十一日死亡， 由原告戊○○、己○○、丁○○、丙○○、辛○○○等五人繼承，並辦理租約 變更登記，有戶籍謄本及台北縣中和市公所九○縣中民字第三二九號函可憑。 至於出租人即土地所有人方面，原土地所有人李維興於九十年十二月二十日將 上開土地贈予其子即被告庚○○。
（二）第三人徐士豪主張其於九十一年十月十日向被告購買系爭土地，並依約給付第 一次款項，因被告拒絕履行契約內容，向鈞院聲請假處分民事裁定（九十一年 度裁全字第八六五七號），並隨即查封系爭土地（執行案號為九十一年度民執 全公字第四○三六號）。然查，原告為系爭耕地之承租人，依耕地三七五減租 條例第十五條第一項規定：「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出 租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者 ，視為放棄。」第三項規定「出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，
其契約不得對抗承租人」，可知，原告享有物權效力之優先承受權，得對抗第 三人。今被告將系爭耕地出賣與第三人徐士豪時，並未踐行上開以書面通知承 租人之規定，故被告與徐士豪所簽訂之土地房屋買賣契約，並不得對抗原告， 原告自得依耕地三七五減租條例第十五條第一項承租人優先承受權之規定，向 被告請求移轉系爭土地之所有權。如鈞院認為原告不得請求移轉系爭土地之所 有權，原告仍得主張優先承買權存在，爰聲明請求確認原告優先承買權之存在 。
（三）對被告抗辯之陳述：
被告抗辯第三人徐士豪已於系爭土地為假處分之查封登記，故原告不得請求移 轉登記云云，然查：
１、假處分係為保障債權人之權利而禁止債務人於假處分後設定、移轉或變更不動 產上之權利者，其違反行為並非絕對無效而係相對無效。惟原告所主張者為耕 地三七五減租條例第十五條第一項之優先承買權，為具有物權對是優先效力之 優先承買權，且此項權利於被告與第三人徐士豪於九十一年十月間簽訂買賣契 約時業已存在，而第三人徐士豪聲請假處分係於九十一年十一月二十八日方為 限制登記，故原告優先承買權之成立時間在先，假處分限制登記在後，自不得 與之對抗原告。
２、第三人徐士豪係於買賣關係中被告債務不履行而為假處分限制登記，然最高法 院四十七年台上字第第一五一號判例謂：「耕地出賣時承租人有優先承買之權 ，出賣人應將買賣條件以面通知承租人，如違反是項規定而與第三人訂立契約 者，其契約不得對抗承租人，為耕地三七五減租條例第十五條第一、三項所明 定。所謂不得對抗承租人者，即出租人（即出賣人）與承買人不得主張基於買 賣而承租人之優先承買權為之消滅之意。故承租人如未接獲出賣條件之書面通 知，仍非不得請求確認其就耕地有優先承買權之存在。」，由上開判例可知， 被告與第三人徐士豪間之買賣契約尚不得對抗原告之據物權效力之優先承買權 ，則基於買賣關係聲請假處分之限制登記，其效力自亦不得拘束原告。 ３、再者，原告提出之上開實務見解，第三人請求權鈞僅具有債權效力之請求權， 不得對抗聲請查封之債權人，反之，原告之優先承買權具物權效力，得對抗任 意第三人包括債權人在內，故上開實務見解之法律關係與本案顯屬有間，自不 得適用於本案。
三、證據：提出土地登記簿謄本、土地房屋買賣契約、台北縣中和市公所九０北縣中 民字第三二九五號函、本院九十一年度裁全字第八六五七號民事裁定、查封公告 、照片五張、最高法院四十七年台上字第一五一號判例要旨一則為證。乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）按「乙之不動產，既被執行查封，依修正土地登記規則第一百二十八條（現行 第一百二十九條）規定，在法院撤銷查封前，登記機關不得許乙申請移轉登記 ，故甲請求乙辦理不動產所有權之移轉登記，係處於給付不能之狀態，法院自 不能命為移轉登記」最高法院七十年度第十八次民事庭會議決議（附件一）、
再按「不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記 前，依修正土地登記規則第一百二十九條規定（修正前為第一百二十八條）， 登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求 ，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記」最高法院八十 八年台上字第八八０號、八十五年台上字第五五九號、七十四年台上字第一二 ０六號民事判決要旨（附件二、三、四）。查原告起訴請求移轉之系爭標的物 「坐落中和市○○○段一七三地號土地」，業經鈞院囑託地政事務所辦理假處 分查封登記，有土地登記簿謄本（起訴狀原證一、被證一）為證，則依土地登 記規則第一百二十九條規定，被告就系爭土地所有權移轉登記或他項權利之設 定登記，係處於給付不能之狀態，法院自不能命為此項登記。準此；本件原告 起訴主張明顯無理由，應予駁回。
（二）原告提起本件「優先承買權存在」之確認之訴，欠缺「有即受確認判決之法律 上利益」：被告對原告主張之對系爭土地有「優先購買權」存在乙節，並不否 認、亦不爭執。按「確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益，不得提 起，民事訴訟法第二百四十七條定有明文。若被告對原告主張之法律關係，自 始無爭執，即法律關係之存否並無不明確之情形，尚不能謂原告有即受確認判 決之法律上利益」（最高法院七十年台上字第二七九二號、八十五年台上字第 二八三號、八十二年台上字第一二五八號判決要旨，附件五、六）。查系爭土 地有三七五租約登記，乃系爭土地登記簿謄本「其他登記事項」記載明確者。 而原告就系爭三七五耕地有優先承買權存在之主張，自始即為被告所不否認、 不爭執之事項。揆諸首開法文說明，原告就系爭三七五耕地有「優先購買權存 在」乙項，即無法律關係存否不明確之情形，本件原告欠缺「有即受確認判決 之法律上利益」之要件至明。本件確認之訴，並無不妥之狀態存在，亦無可以 確認判決將不妥之狀態除去之可言。再按「確認之訴非原告有即受確認判決之 法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之 存在否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不 妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去 其不妥之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益」（最高法院五十二年台 上字第一二四０號判例，附件七）。查系爭土地登記簿謄本有「本筆土地訂有 三七五租約」之登記（原證一、被證一）。則系爭土地①如有原告非買方之買 賣所有權過戶登記之申請，依土地登記規則第九十七條第二項規定，申請人即 應提出『三七五租佃佃農（原告）放棄或視為放棄其優先購買權之証明文件， 或被告已通知租佃佃農（原告）優先購買之証件，並切結原告接到出賣通知後 逾期不表示優先購買』之證明。②如經法院強制執行拍賣拍定者，依法法院即 應通知三七五佃農優先購買。足見；系爭土地登記簿謄本上，既有已訂立三七 五租約之登記，原告之優先購買權即無不妥或不明確之情形。易言之；本件確 認「優先承買權存在」之訴訟，並無可除去之「不妥、不明確狀態」，亦無可 將不妥狀態予以除去之可言。本件確認之訴明顯與民事訴訟法第二百四十七條 規定要件不符。綜上所述；本件原告確認對系爭土地有優先承買權存在，無即 受確認判決之利益，其起訴為無理由，應予駁回。
三、證據：提出土地登記簿謄本一件、最高法院民事庭總會決議一則、最高法院判決 要旨六件為證。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結 者，不在此限。本件原告原起訴請求被告應將其所有坐落於台北縣中和市○○○ 段一七三地號，地目田，面積一六二九平方公尺之土地所有權移轉登記予原告。 嗣於訴狀送達被告後之九十三年二月十二日，追加請求確認原告就被告所有坐落 於台北縣中和市○○○段一七三地號，地目田，面積一六二九平方公尺之土地全 部有優先承買權存在。原告上開訴之追加，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結， 合於上開規定，依法應予准許。
二、原告主張：原告乙○○等七人為坐落於台北縣中和市○○○段一七三地號土地之 承租人，原土地所有人李維興於九十年十二月二十日將上開土地贈予其子即被告 庚○○。而第三人徐士豪主張其於九十一年十月十日向被告購買系爭土地，並依 約給付第一次款項，因被告拒絕履行契約內容，向鈞院聲請假處分民事裁定，並 查封系爭土地。然被告未依耕地三七五減租條例第十五條第一項規定，將出賣條 件以書面通知承租人，依同法條第三項規定，其契約不得對抗承租人。原告自得 依耕地三七五減租條例第十五條第一項承租人優先承受權之規定，向被告請求移 轉系爭土地之所有權。又被告既未踐行將出賣條件以書面通知原告等人，原告等 人即有確認優先承買權存在之必要，爰起訴請求判決如聲明所示等語。三、被告則以：原告起訴請求移轉登記之系爭標的物，業經鈞院囑託地政事務所辦理 假處分查封登記，有土地登記簿謄本為證，依土地登記規則第一百二十九條規定 ，被告就系爭土地所有權移轉登記或他項權利之設定登記，係處於給付不能之狀 態，法院自不能命為此項登記。原告起訴請求移轉登記，顯無理由，應予駁回。 又原告提起本件「優先承買權存在」之確認之訴，惟被告對原告主張之對系爭土 地有「優先購買權」存在乙節，並不否認、亦不爭執。且系爭土地有三七五租約 登記，已明確登載於系爭土地登記簿謄本「其他登記事項」欄。並無法律關係存 否不明確之情形，按「確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益，不得提 起」，民事訴訟法第二百四十七條定有明文。若被告對原告主張之法律關係，自 始無爭執，即法律關係之存否並無不明確之情形，尚不能謂原告有即受確認判決 之法律上利益，故原告提起本件確認之訴欠缺有即受確認判決之法律上利益，其 訴為無理由，應予駁回等語資為抗辯。
四、本件兩造對於原告等人為系爭土地之承租人，被告則為出租人，系爭土地登記簿 上亦登載有三七五減租條例，被告與訴外人徐士豪訂有系爭土地買賣契約，因債 務不履行，經訴外人徐士豪聲請假處分，已由本院民事執行處囑託地政機關查封 登記，及被告並未將出賣條件以書面通知原告等人之事實，均不爭執，並有土地 登記簿謄本、戶籍謄本、台北縣中和市公所九０北縣中民字第三二九五號函、本 院九十一年度裁全字第八六五七號民事裁定、查封公告可證，堪信為真實。五、原告主張之上開事實，已據其提出土地登記簿謄本、土地房屋買賣契約、台北縣 中和市公所九０北縣中民字第三二九五號函、本院九十一年度裁全字第八六五七 號民事裁定、查封公告、照片五張等為證，被告則予否認，並以前開情詞置辯，
是本件之爭點在於：（一）原告請求被告將系爭土地移轉登記予原告，是否有理 由？（二）原告得否提起確認優先承買權存在之訴，其訴有無理由？茲分述如下 ：
（一）按「乙之不動產，既被執行查封，依修正土地登記規則第一百二十八條（現行 條文第一百二十九條）規定，在法院撤銷查封前，登記機關不得許乙申請移轉 登記，故甲請求乙辦理不動產所有權之移轉登記，係處於給付不能之狀態，法 院自不能命為移轉登記」，最高法院七十年台上字第八五○號、六十九年台上 字第二四六七號判決及七十年七月七日七十年第十八次民事庭會議（二）決議 著有明文；再按「不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未 為塗銷登記前，依修正土地登記規則第一百二十九條規定（修正前為第一百二 十八條），登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利 登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記」， 最高法院八十八年台上字第八八０號、八十五年台上字第五五九號、七十四年 台上字第一二０六號、七十二年台上字第三八七四號亦著有判決。經查：本件 原告起訴請求移轉登記之系爭土地，業經本院九十一年十一月二十七日以九十 一年度民執全公字第四○三六號函囑託台北縣中和地政事務所辦理查封登記， 有土地登記簿謄本其他登記事項欄在卷可稽，復為兩造所不爭執，則依土地登 記規則第一百二十九條規定，及上開最高法院判決意旨，被告就系爭土地所有 權移轉登記或他項權利之設定登記，係處於給付不能之狀態，法院自不能命為 此項登記。雖原告辯稱：原告所主張者為耕地三七五減租條例第十五條第一項 之優先承買權，為具有物權對是優先效力之優先承買權，且此項權利於被告與 第三人徐士豪於九十一年十月間簽訂買賣契約時業已存在，而第三人徐士豪聲 請假處分係於九十一年十一月二十八日方為限制登記，故原告優先承買權之成 立時間在先，假處分限制登記在後，自不得與之對抗原告云云。惟按「耕地出 租人出賣耕地時，如不依耕地三七五減租條例第十五條第一、二項所定出賣條 件，以書面通知承租人優先承買，而與第三人訂立契約者，依同條第三項之規 定，其契約不得對抗承租人。所謂不得以其契約對抗承租人，固係指該項以買 賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而言。」最高法院四十 九年台上字第二三八五號判例可資參照，故本件僅被告與訴外人徐士豪所訂立 之土地房屋買賣契約而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而已。而查 封為公法上之強制處分，除有排除查封之權利外，不因第三人是否善意而影響 其效力，系爭土地既經本院囑託地政機關為查封登記，即已生查封之效力，原 告辯稱查封登記之效力不得對抗原告云云，尚屬無據。故本件系爭土地既經查 封登記，依上開說明，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則原告對該 不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關 權利之登記，是原告請求被告將系爭土地移轉登記予渠等，為無理由，不應准 許。
（二）原告主張被告與訴外人徐士豪訂立土地房屋買賣契約，將系爭土地出賣，而未 將出賣條件以書面通知原告，爰起訴請求確認原告優先承買權存在等語，被告 則辯稱：被告對原告之優先承買權並不爭執，且系爭土地登記謄本已登載有三
七五減租條例之情形，法律關係並無不明確，原告無即受確認判決之法律上利 益云云，經查：「依耕地三七五減租條例第十五條第一項之規定，承租人於耕 地出賣或出典時，有優先承受之權。必須出租人將賣典條件以書面通知承租人 後，始有表示承受或放棄承受之可言。此項規定，自不因承租人事先有拋棄優 先承受權之意思表示而排除其適用。」司法院大法官會議第一二四號解釋著有 明文。本件被告並未將出賣條件以書面通知原告等人，為被告所自認，依上開 大法官會議解釋意旨，原告無從表示承受之可言，其優先承買權即處於不安之 狀態；且依最高法院四十七年台上字第第一五一號判例謂：「耕地出賣時承租 人有優先承買之權，出賣人應將買賣條件以書面通知承租人，如違反是項規定 而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，為耕地三七五減租條例第十 五條第一、三項所明定。：：：故承租人如未接獲出賣條件之書面通知，仍非 不得請求確認其就耕地有優先承買權之存在。」，是原告提起確認渠等對於系 爭土地之優先承買權存在之訴，應予准許。而原告等人為系爭土地之承租人， 被告則為出租人，被告將系爭土地出賣予訴外人徐士豪，未將出賣條件以書面 通知原告等人，原告對系爭土地有優先承買權，被告均不爭執，已如前述，並 有系爭土地登記謄本記載有三七五減租租約之事實，及台北縣中和市公所九０ 北縣中民字第三二九五號函、被告之父李維興收取被告租金之收據在卷可證， 從而，原告對系爭土地有優先承買權存在，堪予認定。六、綜上所述，原告請求被告將系爭土地移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。至 於原告請求確認渠等對於系爭土地之優先承買權存在，則為有理由，應予准許。七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如 主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 二十五 日 臺灣板橋地方法院民事第二庭
~B法 官 林錫凱
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 三 月 二十五 日~B法院書記官 許清琳