臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴更(一)字第2號
原 告 陳國昭
康碩健
蕭全勝
蕭林双蓮
共 同
訴訟代理人 李淵源律師
被 告 王立三
王立平
王芳莉
共 同
訴訟代理人 朱清雄律師
被 告 王穎裕(Ｄr.Federick)
王愛惠(Ivy Ｃheng)
王昭明(Peter Ｗang)
王順明
王麗娟
陳茗新
王立仁
王立夫
李王碧玉
王碧媛
王吳素華
王英麗
王英哲
王英智
張麗齡
張麗真
林尚怜
張世英
王陳信枝
王震霆
王貞智
上列當事人間給付租金事件，本院於民國106年9月8日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告陳國昭新臺幣206,941元。被告應連帶給付原告康碩健新臺幣137,465元。被告應連帶給付原告蕭全勝新臺幣42,266元。被告應連帶給付原告蕭林双蓮新臺幣231,920元。
被告應自民國104年8月13日起至與原告陳國昭、康碩健間就坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地之法定租賃關係終止之日止，按年連帶給付原告陳國昭、康碩健各新臺幣43,738元。被告應自民國104年8月13日起至與原告蕭全勝間就坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地之法定租賃關係終止之日止，按年連帶給付原告蕭全勝新臺幣21,869元。
被告應自民國104年8月13日起至與原告蕭林双蓮間就坐落彰化縣○○鄉○○段000000地號及同段977-46地號土地之法定租賃關係終止之日止，按年帶給付原告蕭林双蓮新臺幣49,211元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
一、被告均經合法通知，除王立三、王立平、王芳莉外，均未於 最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款 情事，爰准原告之聲請，由其一造辯論判決。
二、原告訴之聲明：被告應連帶給付原告陳國昭新臺幣（下同） 206,941元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百 分之5計算之利息。被告應連帶給付原告康碩健137,531元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之 利息。被告應連帶給付原告蕭全勝42,266元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。被告應 連帶給付原告蕭林双蓮231,920元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止按年息百分之5計算之利息。被告應自民國（ 下同）104年8月12日起至與原告陳國昭、康碩健間就坐落彰 化縣○○鄉○○段000地號土地之法定租賃關係終止之日止 ，按年連帶給付原告陳國昭、康碩健各43,738元。被告應自 104年8月12日起至與原告蕭全勝間就坐落彰化縣○○鄉○○ 段000地號土地之法定租賃關係終止之日止，按年連帶給付 原告蕭全勝21,869元。被告應自104年8月12日起至與原告蕭 林双蓮間就坐落彰化縣○○鄉○○段000000地號及同段977 -46地號土地之法定租賃關係終止之日止，按年帶給付原告 蕭林双蓮49,211元。係主張略以：
（一）彰化縣○○鄉○○段000000地號、977-46地號土地，為原 告蕭林双蓮所有，同前地段977地號土地為原告陳國昭、 康碩健、蕭全勝所共有。前述977地號土地上有如附圖一 即田中地政事務所複丈日期101年4月2日土地複丈成果圖 所示，編號Ｃ部分，面積75.43平方公尺之建物（下稱Ｃ 建物）及如附圖二即田中地政事務所複丈日期104年10月 27日土地複丈成果圖所示，編號Ｂ部分面積219.93平方公 尺之庭院空地及編號Ａ部分，面積45.09平方公尺之道路
；另977-45地號土地上有如附圖一所示，編號Ｇ部分，面 積69.31平方公尺之建物（下稱Ｇ建物）；且977-46地號 土地上有如附圖一所示，編號Ｅ部分，面積15.76平方公 尺之建物（下稱Ｅ建物）與編號Ｃ部分，面積44.89平方 公尺之庭院空地。上開Ｃ、Ｇ、Ｅ建物之門牌號碼為彰化 縣○○鄉○○路000號，原始起造人為王接傳，且未辦保 存登記。王接傳於日治大正九年7月17日死亡，其繼承人 為王登輝、王榮錫、王榮文、王榮仁，其中王登輝於46年 11月23日死亡，繼承人為王義雄（其餘繼承人均拋棄繼承 ）；王義雄於91年8月5日死亡，係由其死亡時仍生存之兄 弟姊妹及後代即張麗齡、張麗真、林尚怜、張世英、李王 碧玉、王碧媛、王吳素華、王英麗、王英哲、王英智、王 陳信枝、王震霆、王貞智繼承。其中王榮錫於日治昭和5 年5月13日死亡，其繼承人為其子王穎裕。其中王榮文於 73年1月23日死亡，其繼承人為陳茗新、王立仁、王立夫 、王昭明、王立三、王立平、王芳莉、王順明、王愛惠。 其中王榮仁於日治昭和18年8月3日死亡，其繼承人為王麗 娟。前述Ｃ、Ｇ、Ｅ建物與庭院空地、道路所占用之地號 土地係分割自重測前社頭鄉社頭段第177地號土地，當時 該土地同為王接傳所有，經王登輝、王榮錫、王榮文、王 榮仁繼承取得；王登輝於日治昭和12年因分割而取得單獨 所有權，67年由王義雄單獨辦理繼承登記，應有部分2115 分之1845，並嗣出賣移轉登記予陳國昭、蕭林双蓮、康碩 健之父康德久、蕭全勝之父蕭柏欽等4人所有。（二）按民法第425條之1第1、2項明定：土地及其土地上之房屋 同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人， 或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人 或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間， 推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第44 9條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能 協議時，得請求法院定之。前述土地及Ｃ、Ｇ、Ｅ建物原 均同屬王接傳一人所有，嗣土地及建物雖因繼承、分割及 買賣而異其所有人，然建物對於土地仍應推定在房屋得使 用期限內有租賃關係存在。被告等繼承王接傳以迄，對於 Ｃ、Ｇ、Ｅ建物及Ａ部分之道路與Ｂ、Ｃ部分之庭院空地 使用前述原告等人之土地，經本院囑託宏大不動產估價師 聯合事務所鑑估之結論（價格日期105年1月30日），認97 7地號土地，面積340.45平方公尺（Ｃ建物面積＋Ａ部分 道路面積＋Ｂ部分庭院空地面積），每年之合理租金為13 1,213元；977-45地號土地，面積69.31平方公尺（Ｇ建物
面積）每年之合理租金為26,245元；977-46地號土地60.6 5平方公尺（Ｅ建物面積＋Ｃ庭院空地面積）每年之合理 租金為22,966元，為此請求本院據以核定為被告應付之租 金。又民法第126條規定之租金債權，因5年不行使而消滅 ，被告均為王接傳之繼承人，對王接傳之租金債務應負連 帶清償責任，為此原告請求被告應連帶給付自本件起訴之 日即104年8月12日起往前追溯5年內即99年8月12日起至10 4年8月12日止之租金。並依前述宏大不動產估價師聯合事 務所鑑估之結論：前述977地號土地，面積340.45平方公 尺，104年之年租金為131,098元（日租金應為359.2元） ；103年之年租金為128,783元（日租金應為352.8元）；1 02年之年租金為126,467元（日租金應為346.5元）；101 年之年租金為123,075元（日租金應為337.2元）；100年 之年租金為118,229元；99年之年租金為112,603元（日租 金應為308.5元），故：
1.被告應連帶給付原告陳國昭自99年8月12日起至104年8月12 日止之租金206,941元（計算式：【308.5元×142日即99年 之租金+100年之租金118,229元+101年之租金123,075元+102 年之租金126,467元+103年之租金128,783元+359.2元×224 日即104年之租金】×1/3即陳國昭對前述977地號土地之應 有部分＝206,941元）。
2.被告應連帶給付原告康碩健自101年5月18日起（康碩健於10 1年5月18日因分割繼承而取得前述977地號土地應有部分3分 之1）至104年8月12日止之租金137,531元（計算式：【337. 2元X 228日即101年之租金+102年之租金126,467元+103年之 租金128,783元+359.2元×224日即104年之租金】×1/3應有 部分＝137,531元）；
3.被告應連帶給付原告蕭全勝自102年8月26日起（蕭全勝於10 2年8月26日因分割繼承而取得前述977地號土地應有部分3分 之1，嗣於103年1月29日將其中應有部分6分之1贈與訴外人 蕭正一，而餘應有部分6分之1）至104年8月12日止之租金42 ,266元（計算式：【346.5元×128日即102年之租金+103年 之租金128,783元+359.2元×224日即104年之租金】×1/6蕭 全勝之應有部分＝42,266元）；
4.此外，被告自104年8月12日起至前述977地號土地法定租賃 關係終止之日止，應按年連帶給付原告陳國昭、康碩健租金 各43,738元（計算式：131,213×1/3=43,738）；按年連帶 給付原告蕭全勝租金21,869元（計算式：131,213×1/6=21, 869）
5.另依宏大不動產估價師聯合事務所鑑估之結論：前述977-45
地號土地，面積69.31平方公尺，104年、103年、102年、10 1年、100年、99年之年租金分別為26,255元、25,750元、25 ,245元、24,488元、23,468元、22,189元；前述977-46地號 土地，面積60.65平方公尺，104年、103年、102年、101年 、100年、99年之年租金分別為22,975元、22,533元、22,09 0元、21,428元、20,535元、19,417元，則計算出被告應連 帶給付原告蕭林双蓮自99年8月12日起104年8月12日止之租 金231,920元（計算式：【60.8元+53.2元（日租金）】×14 2日即99年之租金＋100年之租金23,468元＋20,535元＋101 年之租金24,488元＋21,428元＋102年之租金25,245元+22,0 90元＋103年之租金25,750元＋22,533元＋【71.9元+62.9元 （日租金）×224日即104年之租金＝231,920元）。此外， 被告自104年8月12日起至前述977-45地號、977-46地號土地 法定租賃關係終止之日止，應按年連帶給付原告蕭林双蓮租 金49,211元（計算式：26,245元＋22,966元＝49,211元）。三、被告方面：
（一）王立三、王立平、王芳莉均聲明請求駁回原告之訴，抗辯 略以：
1.原告起訴本件給付租金事件，曾經本院102年度訴字第829號 事件判決，於上訴第二審臺灣高等法院台中分院103年度上 易字第396號事件，原告撤回起訴，依民事訴訟法第263條第 2項規定，應不得復提起本件之訴。
2.本件曾先後由宏大不動產估價師聯合事務所、安立不動產估 價師事務所鑑定租金價格，前者鑑定結果，係以地主之土地 收益，或投資報酬率來計算租金，這對大都市的承租人尚屬 公平，但對在三流之鄉間集合區內之承租人而言過高。故最 公平的是應係依當地的租賃市場及租金市價來鑑定，因承租 人都是經濟的弱勢者，況本件並非被告強佔土地不還，而是 被告之土地被第三者盜賣，原告明知，故意低價承買，圖以 司法達其謀利之心態。被告並非不付租金，而是土地被盜賣 ，無法取回，故應依後者安立不動產估價師事務所之租金逐 年遞減之鑑價結果計算租金，較為公平。
（二）李王碧玉、王英智、王吳素華、王英麗、王英哲未於言詞 辯論期日到場，惟前曾具狀聲明：原告之訴及假執行之聲 請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。抗 辯略以：租賃關係存在，應以實際占有使用該物為必要， 被告李王碧玉、王英智、王吳素華、王英麗、王英哲均從 未占有使用前述房屋，何來給付租金之義務？被告李王碧 玉、王英智、王吳素華、王英麗、王英哲於46年拋棄對父 親王登輝之繼承權後，所有祖產均由胞弟王義雄一人繼承
處理，如今竟因王義雄過世未留子嗣，致其兄弟姊妹及後 代又成為名義上之繼承人而莫名挨告，被告李王碧玉、王 英智、王吳素華、王英麗、王英哲不知有前述爭房屋存在 ，更不可能占有或使用該房屋等語。
（三）張麗真、張麗齡、林尚怜、張世英未於言詞辯論期日到場 ，惟前曾具狀聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如 受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。抗辯略以：原告 並未舉證前述建物為王接傳所建。且租賃關係存在，應以 實際占有使用該物為必要，故給付租金之義務人應為實際 占有人為限，被告張麗真、張麗齡、林尚怜、張世英非前 述房屋之所有權人，亦非使用人，何來給付租金之義務？（四）其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。
四、得心證之理由：
１、原告主張如二（一）所述部分，提出土地登記謄本、王接傳 及王義雄之繼承系統表、戶籍謄本、繼承權拋棄書、本院家 事法庭彰院賢家勇第0000000000號函、本院96年度訴字第63 6號民事判決、台灣高等法院台中分院98年度上易字第1號民 事判決影本資料附卷為證，本院法官亦會同地政事務所派員 勘測有案，製有勘驗筆錄與土地複丈成果圖即附圖一、二附 卷可稽，本院亦調閱前述相關案卷核實相符，被告就此部分 亦未爭執，自可採信屬實。
２、原告主張Ｃ、Ｇ、Ｅ建物與Ａ部分道路及Ｂ、Ｃ部分之庭院 空地應依民法第425條之1與繼承之法律關係，由被告連帶給 付租金，且此部分租金兩造協議不成，亦請求本院予以核定 租金部分，被告抗辯如上，先指本件訴訟前經起訴於一審終 局判決後，上訴第二審時，原告撤回起訴，依民事訴訟法第 263條第2項，自不得復提起同一之訴；且認原告請求之租金 範圍太廣、太高；亦有部分被告抗辯未實際使用，不用付租 等語。按前述民事訴訟法第263條第2項所稱之「同一之訴」 ，係指前後兩訴之當事人相同，訴訟標的相同，所請求判決 之內容相同或正相反對或可以代用者而言。查被告抗辯之前 訴訟為本院102年度訴字第829號給付租金事件，該前訴訟當 事人部分，原告相同，但被告容有差異（前訴訟所列被告張 王碧霞、王嘉雄，於前訴訟起訴時即已死亡，前訴訟乃至終 局判決，所為之訴訟程序容非適法。本件後訴訟原告係改列 張王碧霞、王嘉雄之繼承人即張麗齡、張麗真、林尚怜、張 世英、王陳信枝、王震霆、王貞智為被告）。於訴訟標的及 訴之聲明部分，本件後訴訟係增加請求核定並給付Ａ部分道 路與B、Ｃ庭院空地範圍之租金。及本院酌思本件訴訟核定
租金部分，應屬訴訟標的對於共同訴訟之被告必須合一確定 者，且據此合法判決之核定，原告始得請求被告給付如數之 租金，爰認本件應無被告抗辯之「同一之訴，經終局判決後 ，將訴撤回，不得復提起同一之訴」之不合法情事。３、承上，按諸土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土 地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後 讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房 屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形， 其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第42 5條之1定有明文。又繼承人自繼承開始時，除本法另有規定 外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務 專屬於被繼承人本身者，不在此限，民法第1148條第1項定 有明文。且繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於 遺產全部為公同共有，民法第1151條亦有明文。從而，被告 因繼承而公同共有王接傳原始建造之Ｃ、Ｇ、Ｅ建物，該建 物並利用Ａ部分之道路接公路，及附有建物前Ｂ、Ｃ部分之 庭院空地，自與輾轉取得前述原屬王接傳所有之建物基地、 Ａ部分道路與Ｂ、Ｃ部分庭院空地所有權之原告間，於建物 得使用期限內，推定有租賃關係。況兩造對此Ｃ、Ｇ、Ｅ建 物目前屬可使用，且實際上亦有部分被告使用，與兩造迄未 能協議租金之數額等情亦未爭執，則原告請求本院予以核定 租金，自合法有據。又兩造間如前所述之法定租賃關係，就 被告之租金債務方面，依其公同共有之關係，即屬數人負同 一債務，而其給付不可分者，依民法第292條，準用關於連 帶債務之規定，則原告請求被告應連帶給付，亦有理由。此 部分，部分被告抗辯未有實際使用，不用給付租金等語，未 足採取。爰本院審酌，前述Ｃ、Ｇ、Ｅ建物，及建物所利用 以接公路之Ａ部分道路，與建物前本屬建物庭院之Ｂ、Ｃ空 地部分，均屬租賃之範圍，顯合於情理。暨城市地方房屋之 租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分10為限。 此項規定於租用基地建築房屋者準用之，土地法第97條第1 項、第105條已有明文。又依同法第148條、同法施行法第25 條規定，可知該土地價額係指申報地價而言。惟基地租金之 數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商 業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項 ，並與鄰地租金相比較，以為決定。準上，本件合理租金經 前後送由宏大不動產估價師聯合事務所、安立不動產估價師 事務所鑑估結果，固亦考量前揭決定租金之因素，惟鑑估之 數額尚有差異。經本院衡以租賃之土地位於彰化縣社頭鄉中
心，租賃範圍利用Ａ部分，寬約1.5公尺，長約3公尺之道路 連接員集路2段公路，雖汽車未能直達建物門前，惟該員集 路旁即緊鄰郵局、後為社頭國民小學、斜對面為社頭警分駐 所、社頭鄉戶政事務所、林立之商店，人、車往來頻繁，與 租用之土地公告地價亦逐年調高等情狀，有現場相片與地價 資料等在卷可佐。堪認宏大不動產估價師聯合事務所鑑估之 合理租金額逐年調高，且未逾前揭土地法之限制，較可採取 。另安立不動產估價師事務所鑑估土地之租金額為逐年遞減 ，容未足採取。故原告據宏大不動產估價師聯合事務所鑑估 之合理租金額計算如上二（二）所示，請求本院核定為租金 之數額，本院可加採取。
４、原告基於訴訟經濟，請求於法院核定前述租金額後，同案請 求被告應連帶給付如二（二）所計算者，除其中101年為閏 年，日租金應除以366天，宜計算為336.3元，故就被告應連 帶給付原告康碩健自101年5月18日起至104年8月12日止之租 金部分，應計算為137,465元較為正確堪予採取外，其餘經 本院核係無訛之租金，係有理由，可加准許。惟此租金數額 既由法院判決核定而出，於判決未確定前，原告請求被告給 付，自有爭議，未足視為合法之催告，從而，原告請求被告 應給付法定遲延利息部分，自無理由，應予駁回。綜上，原告依與被告因繼承而公同共有前述建物之法定租賃關係，並據民法第126條，請求被告應連帶給付自本件起訴之日起往前追溯5年即99年8月12日起至104年8月12日止之租金，連帶給付原告陳國昭206,941元、康碩健137,465元、蕭全勝42,266元、蕭林双蓮231,920元。與自104年8月13日起至兩造間本件法定租賃關係終止之日止，被告應按年連帶給付原告陳國昭、康碩健各43,738元；按年連帶給付原告蕭全勝21,869元；按年連帶給付原告蕭林双蓮49,211元之租金係有理由，應予准許。逾上範圍，容不適當，應予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核 不影響判決結果，爰不贅論。
結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第2項，判決如主文。中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
民事第二庭 法 官 洪榮謙
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 25 日
書記官 吳曉玟