臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第641號
原 告 陳中平
李玉姬
被 告 澤豐國際資產管理股份有限公司
法定代理人 林國旭
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年8月23日
言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼為彰化縣○○市○○路○段000號8樓之1至17號房屋全部遷讓返還予原告李玉姫；並應給付原告李玉姬新台幣48萬元，及自民國106年6月23日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國106年6月23日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告李玉姬新台幣12萬元。
被告應將門牌號碼為彰化縣○○市○○路○段000號9樓之房屋全部遷讓返還予原告陳中平；並應給付原告陳中平新台幣48萬元，及自民國106年6月23日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國106年6月23日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告陳中平新台幣12萬元。
本判決第一項原告李玉姫以新臺幣625,867元為被告供擔保後，得假執行，但被告以新台幣1,877,600元為原告李玉姫預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項原告陳中平以新臺幣454,133元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新台幣1,362,400元為原告陳中平預供擔保，得免為假執行。
訴訟費用新臺幣33,076元由被告負擔。
事實及理由
壹、按被告澤豐國際資產管理股份有限公司受合法通知，未於最 後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情 形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、原告起訴主張：
一、門牌號碼為彰化縣○○市○○路0段000號8樓之1至17號共17 戶房屋為原告李玉姬所有；門牌號碼為彰化縣○○市○○路 0段000號9樓之房屋為原告陳中平所有（上揭房屋下稱為系 爭房屋）。原告二人於民國104年6月3日分別與被告就系爭 房屋簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自104 年9月1日起至114年8月31日止，共計10年，約定租金以樓層 計算，自104年9月1日至105年2月29日之租金為每月新臺幣 （下同）3萬元；105年3月1日至107年8月31日之租金，於扣 除15,000元之修繕費用後，每月為6萬元；107年9月1日至 111年8月31日之租金為每月75,000元；111年9月1日至112
年8月31日之租金為每月8萬元；112年9月1日至113年8月31 日之租金為每月85,000元；113年9月1日至114年8月31日之 租金為每月9萬元。兩造簽訂租約後，被告先行給付1年（即 自104年9月1日起至105年8月30日止）之房租予原告二人。 詎被告自105年9月1日起即未再依約給付租金，已逾2個月之 租額，經原告寄發存證信函催討，被告亦未置理，原告爰以 起訴狀繕本之送達作為終止租約之意思表示，本件租約既經 合法終止，原告自得本於系爭租賃契約及民法第767條規定 ，請求被告分別將系爭房屋遷讓返還予原告二人。二、系爭租約雖有逐年調整之規定，然原告二人願以最低租額6 萬元，作為每月租金計算之依據，是以，原告二人於106年5 月提起本件訴訟，自105年9月1日起，迄至106年4月30日止 ，計8個月，被告分別積欠原告二人租金各48萬元，依系爭 租約第3條約定，被告應各給付原告48萬元。三、依系爭租約第13條第3項約定，承租人未即時遷出返還房屋 時，出租人每月得向承租人請求按月照月租金2倍支付違約 金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議。準此，原告二 人直至被告遷讓房屋返還予原告二人前，尚得依上開約定請 求違約賠償，每人每月各12萬元。
四、綜上，爰依系爭租約、民法第767條之規定提起本訴，並聲 明：
㈠被告應將門牌號碼為彰化縣○○市○○路○段000號8樓之1 至17號房屋全部遷讓返還予原告李玉姫。
㈡被告應將門牌號碼為彰化縣○○市○○路○段000號9樓之房 屋全部遷讓返還予原告陳中平。
㈢被告應給付原告李玉姬新台幣48萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ㈣被告應給付原告陳中平新台幣48萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ㈤被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還上開房屋之日止 ，按月給付原告李玉姬新台幣12萬元。
㈥被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還上開房屋之日止 ，按月給付原告陳中平新台幣12萬元。
㈦訴訟費用由被告負擔。
㈧原告願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告部分經合法通知，均未到場亦未提出書狀作何聲明或陳 述。
肆、爭執事項：
原告等二人依系爭租賃契約與所有權源法律關係請求如訴之 聲明，是否有理由？
伍、法院之判斷：
一、原告主張被告於民國104年6月3日分別就原告李玉姬所有門 牌號碼為彰化縣○○市○○路0段000號8樓之1至17號共17戶 房屋，及原告陳中平所有門牌號碼為彰化縣○○市○○路0 段000號9樓之房屋簽立租賃契約，約定租賃期間自104年9月 1 日起至114年8月31日止，共計10年，約定租金以樓層計算 ，自104年9月1日至105年2月29日之租金為每月新臺幣（下 同）3萬元；105年3月1日至107年8月31日之租金，於扣除 15,000元之修繕費用後，每月為6萬元；107年9月1日至111 年8月31日之租金為每月75,000元；111年9月1日至112年8月 31日之租金為每月8萬元；112年9月1日至113年8月31日之租 金為每月85,000元；113年9月1日至114年8月31日之租金為 每月9萬元。惟被告先行給付1年（即自104年9月1日起至105 年8月30日止）之房租予原告二人後，自105年9月1日起即未 再依約給付租金，已逾2個月之租額，原告寄發存證信函催 討，未獲置理，現場已無使用現為空屋等情，業據提出房屋 租賃契約書2份、存證信函及回執、彰化縣地方稅務局106年 房屋稅繳款書、被告法定代理人戶籍謄本、被告公司變更登 記表及現場彩色照片2張等件為證。按當事人對於他造主張 之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不 到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用視同自認之規定，此 於民事訴訟法第280條第3項本文、第1項本文定有明文。被 告經合法通知均未到場亦未提出任何書狀置辯，依上揭法條 ，就原告所主張事實準用視同自認之法律效果，是原告上開 主張，堪信為真實。
二、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。次 按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。此於民法第 421條第1項、第439條第1項前段、第440條、第455條前段規 定固有明文。查，被告分別與原告二人就系爭18戶房屋簽訂 租賃契約，約定租賃期間自104年9月1日起至114年8月31日 止，共計10年，約定租金以樓層計算，依系爭租約第3條第 9款約定，租金於每月10日前支付，被告已先支付自104年9 月1日起至105年8月30日止之房租，惟自105年9月1日後即未 再繳租，原告分別於105年11月24日、106年3月22日、106年
3月31日寄發存證信函予被告催告給付租金，依上揭法條， 被告遲付租金既已逾二個月以上，且經原告催告支付租金， 被告迄今仍不支付，原告主張終止系爭租賃契約並依所有權 法律關係請求返還租賃物，洵屬有據，為有理由，應予准許 。
三、兩造就系爭房屋存在租賃房屋關係並訂有租賃契約，業如前 述，系爭租約第3條第2款約定「自105年3月1日至107年8月 31 日止自第7個月至36個月，單一樓層每個月自房租扣新臺 幣15000元作為修繕頂樓之防水層，外牆滲水、壁癌（第九 條之三），扣除單一樓層每個月租金新臺幣陸萬元整。（ 7.5 萬-1.5萬＝6萬）」，原告二人於106年5月提起本件訴 訟，自105年9月1日起，迄至106年4月30日止，計8個月，被 告分別積欠原告二人租金各48萬元，依系爭租約第3條約定 ，原告請求被告應各給付原告二人48萬元，自屬有據，為有 理由，應予准許。又按給付無確定期限者，債務人於債權人 得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲 延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支 付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲 延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率 計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之五。於民法第229條第2項、 第233條第1項前段、第203條定有明文。原告二人各請求被 告上揭未付8個月租金即48萬元及自起訴狀繕本送達翌日即 106年6月23日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息 ，於法有據，應予准許。
四、再按系爭租約第13條第3款約定「承租人未即時遷出返還房 屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金2倍支付違約 金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議」，原告復主張 願以6萬元，作為每月租金計算之依據，參酌租賃期間其他 時間區間所約定之租金金額，本院認為以每月6萬元為違約 金計算標準為適當，故原告二人主張直至被告遷讓房屋返還 予原告二人前，被告應按月給付原告每人各12萬元，洵屬有 據，亦為可採。
陸、從而，原告依系爭租賃契約與所有權源法律關係，請求被告 應將門牌號碼為彰化縣○○市○○路○段000號8樓之1至17 號房屋全部遷讓返還予原告李玉姫；並應給付原告李玉姬新 台幣48萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國106年6月23日 起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自起訴狀 繕本送達翌日即民國106年6月23日起至遷讓返還上開房屋之 日止，按月給付原告李玉姬新台幣12萬元。被告應將門牌號
碼為彰化縣○○市○○路○段000號9樓之房屋全部遷讓返還 予原告陳中平；並應給付原告陳中平新台幣48萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日即106年6月23日起，至清償日止，按年息 百分之五計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日即民國106 年6月23日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告陳 中平新台幣12萬元。於法有據，為有理由，應予准許。柒、原告聲請願供擔保，請准宣告假執行，於法並無不合，爰酌 定相當擔保金額；並依民事訴訟法第392條第2項規定以職權 酌定相當擔保金額，宣告被告預供擔保後得免假執行。捌、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，經審酌與判決結果 不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 9 月 6 日
民事第二庭 法 官 姚銘鴻
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 6 日
書記官 陳品潔
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