拆屋還地
臺灣彰化地方法院(民事),訴字,106年度,463號
CHDV,106,訴,463,20170920,1

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臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第463號
原   告 張良堅
      巫月卿
前列二人共同
訴訟代理人 林世祿律師
被   告 張道宗
訴訟代理人 劉邦遠律師
上列當事人間請求拆屋還地事件,本院於民國106年9月6日言詞
辯論終結,茲判決如下:
主 文
被告應將坐落彰化縣○○市○○段00000地號土地上如附圖一即彰化縣員林地政事務所收件日期文號102年5月23日員土測字第903號(複丈日期102年6月6日)土地複丈成果圖所示編號A部分面積51.1平方公尺一樓鐵皮棚房、編號B部分面積54.11平方公尺三樓樓房及編號C部分面積53.42平方公尺3樓樓房拆除,並將上述編號A、B、C部分土地及編號D部分面積6.66平方公尺空地返還原告張良堅
被告應將坐落彰化縣○○市○○段00000地號土地上如附圖二即彰化縣員林地政事務所收件日期文號102年1月22日43字第146號(複丈日期102年2月20日)土地複丈成果圖所示編號A部分面積5.48平方公尺磚造鐵皮棚房、編號B部分面積6.68平方公尺磚造鐵皮棚房及編號C部分面積7.65平方公尺磚造鐵皮棚房拆除,並將土地返還原告巫月卿
本判決第一項原告張良堅以新臺幣1,322,320元為被告供擔保後,得假執行;如被告以新臺幣3,966,960元為原告張良堅預供擔保,得免假執行。
本判決第二項原告巫月卿以新臺幣72,637元為被告供擔保後,得假執行;如被告以新臺幣217,910元為原告巫月卿預供擔保,得免假執行。
訴訟費用新臺幣42,481元由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張:
一、彰化縣○○市○○段00000地號土地為原告張良堅所有,權 利範圍為全部;同段373-3地號土地為原告巫月卿所有,權 利範圍為全部(下合稱系爭土地)。原告張良堅前對被告之 子張明裕等三人提起拆屋還地之訴,經本院以102年訴字第 369號判決敗訴,理由為附圖一即彰化縣員林地政事務所收 件日期文號102年5月23日員土測字第903號(複丈日期102年 6月6日)土地複丈成果圖之建物屬被告才有處分權。又原告 巫月卿前亦對被告之子張明裕張錫凱張明發等三人提起



102年員簡字第64號拆屋還地訴訟,判決勝訴,但被告提起 103年員簡字第284號第三人異議之訴,最終判決除附圖二即 彰化縣員林地政事務所收件日期文號102年1月22日43字第 146號(複丈日期102年2月20日)土地複丈成果圖之D部份 外之處分權人為被告,故即無法執行。
二、被告為祭祀公業張擎台之派下員,系爭公業未出租土地予被 告,前欲出售土地時曾通知被告本於派下員資格是否優先承 買,但被告未行使,且該優先權係屬債權,不能對抗原告。 又被告所提租約為46年租約,因房屋老舊不堪使用甚至因九 二一地震改建,該租約應已消滅。又公業處理土地占用戶, 常為免訴訟而以三七五租約之方式處理,但絕非有租約存在 ,更何況若為三七五租約,因建屋乃屬不自任耕作,且也已 轉租,租約依耕地三七五減租條例第16條規定也屬無效。又 繳地價稅也未必有租賃或其他合法占有權源存在,此見土地 稅法第四條即明,更何況代繳稅負也只屬附負擔之使用借貸 ,也非租賃,因此債權也不能對抗原告之物權。綜上,爰依 民法第767條之規定提起本訴,並聲明:
㈠被告應將坐落彰化縣○○市○○段00000地號土地上如附圖 一所示編號A部分面積51.1平方公尺一樓鐵皮棚房、編號B部 分面積54.11平方公尺三樓樓房及編號C部分面積53.42平方 公尺3樓樓房拆除,並將上述編號A、B、C部分土地及編號D 部分面積6.66平方公尺空地返還原告張良堅。 ㈡被告應將坐落同上段373-3地號土地上如附圖二所示編號A部 分面積5.48平方公尺磚造鐵皮棚房、編號B部分面積6.68平 方公尺磚造鐵皮棚房及編號C部分面積7.65平方公尺磚造鐵 皮棚房拆除,並將土地返還原告巫月卿
㈢願供擔保請准宣告前二項假執行。
㈣訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則以:
一、坐落彰化縣○○鎮○○段○000○0○000○0地號土地,均係 自同地段第373地號土地分割而來,於重測前為彰化縣○○ 鎮○○○段○○○○段○0地號土地,在此之前則為員林鎮 田中央第3番地,於日據時代明治4年時即登記為祭祀公業張 擎臺所有。
二、被告之父張樹界於民國46年5月5日與訴外人張深池訂立「地 上權讓渡契約書」,該契約第一條約定:「甲方現使用基地 坐落員林鎮田中央第三番地之內抽出東南角即連接員集路邊 (依照別紙略圖)面積四拾坪五合照現在乙方所使用之周圍 建物用地所在(本基地業戶公業張擎台公)」,第二條約定 :「其出讓期限為用久為屬於乙方使用,乙方為使用該基地



願意備出新臺幣貳仟伍佰元正交經甲方為做出讓之權利金」 ,第四條約定:「出讓基地對於每年所應繳納之公課依照使 用之面積願意支理繳納不得異議,但公業管理人若向甲方徵 收租金之時,乙方亦願意負責所使用之面積交給甲方交管理 人」等語,本件探究上開讓渡書約定內容之真意為:系爭坐 落員林鎮田中央第三番地土地,原係由訴外人張深池向祭祀 公業張擎臺公承租使用,於46年5月5日與張樹界訂立讓渡契 約,將其所承租之土地中抽出東南角即連接員集路邊(如附 圖,即依照張樹界實際使用之建物用地所在)之土地承租權 讓予張樹界,故該讓渡書第4條乃有「…公業管理人若向甲 方徵收租金之時,乙方亦願意負責所使用之面積交給甲方交 管理人」等語之約定。是本件上開讓渡契約書之真意,係張 深池將土地租賃權讓與張樹界。張樹界基於上開讓渡契約, 乃在上開土地上興建房屋並繳納稅金及租金。
三、嗣張樹界又於70年1月10日與訴外人黃添貴、黃新訂立「地 上權讓渡契約書」,其第一條約定「出讓土地房屋基地坐落 員林鎮田中央田中央小段第參地號土地上抽出東南角即連 接員集路邊(如附略圖),面積約貳拾伍坪即門牌員林鎮中 央里拾貳鄰員集路貳段貳肆柒號,磚造平房壹棟。」,第二 條約定:「出讓價款新台幣壹拾萬元整,於契約成立時交付 」,第五條約定:「本約成立後,該土地、房屋之受益權利 歸甲方取得」等語,由上開約定內容觀之,張樹界亦因此取 得門牌彰化縣○○鎮○○里00鄰○○路0段000號建物所坐落 土地之租賃權利。嗣張樹界於73年2月11日死亡,其遺產由 其長子張道宗繼承。本件被告因繼承之法律關係,取得張樹 界之遺產,換言之,前述張樹界因讓渡契約而取得就坐落員 林鎮田中央第三番地之內抽出東南角即連接員集路邊(依照 別紙略圖)面積四拾坪五合土地之承租權,已由被告繼承。四、上開員林鎮田中央第3番地土地嗣變更為彰化縣○○鎮○○ ○段○○○○段○0地號,再變更為彰化縣○○鎮○○段○ 000地號土地,已如前所述。是本件張樹界與與訴外人張深 池間「地上權讓渡契約書」內容所述之員林鎮田中央第3番 地土地,即指現在之彰化縣○○鎮○○段○000地號土地, 應無疑義。進而張道宗因繼承而取得上述土地之租賃權利, 並占有使用系爭土地,亦無疑義。
五、系爭土地之原所有人祭祀公業張擎臺因欲出售其所有土地, 乃於96年10月13日召開派下員會議,其提案第三案稱:「員 林鎮田中央田中央小段第3地號土地如何處理?請討論之 。決議:經派下員一致贊成以如下方式處理,張道財等四人 佔用,本公業同意依三七五租約方式分割184坪移轉給予之



…」等內容,基於上述決議,祭祀公業張擎臺管理人乃將饒 明段第373地號土地分割出饒明段第373之2地號土地,並於 99年9月8日以通知書通知張道宗優有優先承買權,復於99年 9月21日以員林南門郵局第145號存證信函再通知張道宗優先 承買。由上開派下員會議之決議及通知可知,張道宗就系爭 373之2地號土地與祭祀公業張擎臺間有租賃關係存在,因此 上開決議始稱「本公業同意依三七五租約方式分割184坪移 轉給予之」等語。是張道宗係基於租賃之法律關係而占有使 用系爭373 之2地號土地,並非無權占有。
六、又按「系爭地上原有房屋,因未辦理保存登記,致未辦理所 有權移轉登記,該房屋依法雖仍屬原始建築人第四建築合作 社所有,無從推定上訴人於出租系爭土地與該合作社時,已 同意該土地租賃權已隨同房屋移轉與買受人,但就該合作社 與上訴人間之關係而言,其土地租賃契約,在未依法終止前 ,仍屬有效存在。該合作社既將系爭土地上之房屋出賣與李 永信,在社會一般觀念上,可認有將該房屋之事實上處分權 ,連同承租土地之使用權,一併交與買受人之意。被上訴人 基於與前手就系爭地上房屋買賣之法律關係,而占有使用系 爭土地,即難謂無正當權源」(最高法院71年度台上字第 237號判決參照)。本件被告既因讓渡契約及繼承而對系爭 土地有租賃關係存在,自屬有權占有系爭土地。又按出租人 於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人 ,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在,民法第425條第1項 定有明文。查本件系爭土地上之建物均為未保存登記建物, 系爭鐵皮磚造建物(即彰化縣○○鎮○○段000○0地號上建 物)為被告於921地震後僱請邱志豐興建,而系爭鐵皮建物 前之彰化縣○○鎮○○段000○0地號上三棟磚造建物,則為 被告之父親(即張樹界)於民國70年前後出資興建,嗣張樹 界於民國73年2月11日死亡,故系爭土地上建物之所有權為 張道宗繼承,是本件被告就系爭土地上之鐵皮建物為原始起 造人,而其上之磚造建物亦經被告繼承而為原始起造人。被 告對系爭土地有租賃關係存在,上開租賃關係未經終止,則 依民法第425條第1項規定,張道宗自得對原告主張其對系爭 土地有租賃關係存在。
七、綜上所述,本件被告係基於基地租賃之法律關係而占有系爭 土地,為有權占有等語,資為抗辯,並聲明:原告之訴及假 執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。
參、不爭執事項:
現場並沒有變動,同意引用本院102年度訴字第369號、102 年度員簡字第64號、103年度員簡字第284號勘測結果之複丈



成果圖如:附圖一即彰化縣員林地政事務所收件日期文號 102年5月23日員土測字第903號(複丈日期102年6月6日)土 地複丈成果圖(註:測量土地為彰化縣○○市○○段00000 地號);附圖二即彰化縣員林地政事務所收件日期文號102 年1月22日43字第146號(複丈日期102年2月20日)土地複丈 成果圖(註:測量土地為彰化縣○○市○○段00000地號) 。
肆、爭執事項:
原告依民法第767條規定請求被告拆除占用部分即附圖一所 示編號A、B、C、D部分及附圖二所示編號A、B、C部分,並 交還上揭土地是否有理由?
伍、法院之判斷:
一、原告主張彰化縣○○市○○段00000地號土地為原告張良堅 所有,權利範圍為全部;同段373-3地號土地為原告巫月卿 所有,權利範圍為全部(下合稱系爭土地)。原告張良堅前 對被告之子即張明裕張錫凱張明發等三人提起拆屋還地 之訴,經本院以102年訴字第369號判決敗訴,理由為附圖一 之建物之事實處分權人為被告。又原告巫月卿前亦對被告之 子即張明裕張錫凱張明發等三人就附圖二所示占用土地 部分提起102年員簡字第64號拆屋還地訴訟,判決全部勝訴 ,但被告提起103年員簡字第284號第三人異議之訴,最終判 決(即本院104年度簡上字第108號第三人異議之訴事件)除 附圖二編號D部份外,其他部分撤銷,並認定被告因繼承關 係而對附圖二所示編號A、B、C部分取得所有權,故即無法 執行等情,業據提出土地登記第一類謄本、地籍圖謄本為證 ,並經本院調閱本院102年度訴字第369號、臺灣高等法院台 中分院103年度上字第327號、最高法院104年度台上字第633 號、本院員林簡易庭102年度員簡字第64號、本院102年度簡 上字第109號、員林簡易庭103年度員簡字第284號、104年度 簡上字第108號等卷宗核閱無誤,被告對其為系爭土地上坐 落建物之實際所有權人也不爭執,原告所述堪信屬實。被告 以系爭土地均係自同地段第373地號土地分割而來,重測前 為彰化縣○○鎮○○○段○○○○段○0地號土地,在此之 前則為員林鎮田中央第3番地,於日據時代明治4年時即登記 為祭祀公業張擎臺所有,被告先父即訴外人張樹界曾於民國 46年5月5日與訴外人張深池就系爭土地訂立「地上權讓渡契 約書」以興建房屋並繳納稅金及租金;張樹界又於70年1月 10日與訴外人黃添貴、黃新訂立「地上權讓渡契約書」,而 取得門牌彰化縣○○鎮○○里00鄰○○路0段000號建物所坐 落土地之租賃權利。嗣張樹界於73年2月11日死亡,其遺產



由其長子即被告張道宗繼承,被告因繼承而取得系爭373地 號土地之租賃權利,並占有使用系爭土地。且系爭土地之原 所有人祭祀公業張擎臺於96年10月13日曾召開派下員會議, 並決議依三七五租約方式分割184坪移轉給予占用之張道財 等四人,並通知張道宗優有優先承買權及行使優先承買權, 由此可知張道宗就系爭土地與祭祀公業張擎臺間有租賃關係 存在等情,業據提出日據時代之土地登記謄本、土地登記索 引表、地上權讓渡契約書2份、戶籍謄本、派下員會議記錄 、地籍圖、通知書、存證信函等件為證,詎原告否認有出租 情事,按以無權占有為原因,請求返還土地者,占有人對土 地所有權存在之事實無爭執,而僅以非無權占有為抗辯者, 土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任,占有 人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。此可參照 最高法院85年度台上字第1120號裁判要旨,本件系爭土地為 原告所有,有土地謄本在卷可稽,並為兩造所不爭執,則被 告自應就占有系爭土地之合法權源負舉證之責,方為適當舉 證責任之分配。
二、經查,系爭土地均係自同地段第373地號土地分割而來,於 重測前為彰化縣○○鎮○○○段○○○○段○0地號土地, 在此之前則為員林鎮田中央第3番地,於日據時代明治4年時 即登記為祭祀公業張擎臺所有,有日據時代之土地登記謄本 、土地登記索引表在卷可稽,並為兩造所不爭執,堪信屬實 。被告以其先父即訴外人張樹界曾於民國46年5月5日與訴外 人張深池就系爭土地訂立「地上權讓渡契約書」、又於70 年1月10日與訴外人黃添貴、黃新訂立「地上權讓渡契約書 」,並已經由繼承關係取得就系爭土地合法之租賃權利云云 置辯,查系爭土地並未設定地上權,況被告先父訂立上揭二 份地上權讓渡契約書之人並非系爭土地前手即祭祀公業張擎 臺,被告也未舉證張深池黃添貴、黃新確實與祭祀公業張 擎臺成立租賃基地建屋之關係,被告僅憑其先父與系爭土地 無關之訴外人張深池黃添貴、黃新所簽訂之契約據以推論 與系爭土地存在租賃關係,尚非有據,不能以之為憑採。三、至於原告之前手即祭祀公業張擎臺雖曾於96年10月13日召 開派下員會議,會議內容略以:「八、討論事項及決議事項 :…張明達:本公業員林鎮田中央田中央小段3地號土地 處理,建請依張大三公業溝皂段540地號模式處理佔有人依 三七五方式分配之。第三案:員林鎮田中央田中央小段3 地號土地如何處理?請討論之。決議:經派下員一致贊成以 如下方式處理,張道財等四人佔用,本公業同意依三七五租 約方式分割184坪移轉給予之。…本筆土地剩餘之面積扣除



應支付代書報酬外,全部出售之。每坪新台幣伍萬伍仟元正 ,派下員有優先購買權,派下員自即日起十日內若願意承買 上列土地者,應向管理人意見表示,逾期視為放棄優先承購 權。本案並授權管理人為之,張道財等分割上項土地後,不 得再向公業請求任何權利。本筆土地另分割50坪予張道宗派 下員,其餘土地權利不得再向公業請求。…。」等內容,是 原告之前手即祭祀公業張擎臺確曾決議關於張道財等四人佔 用,同意依三七五租約方式分割184坪移轉給予之方式處理 ,然而據此推論祭祀公業張擎臺與占用人間成立租賃關係未 免率斷,蓋所稱「張道財等四人佔用」所指人別為何、占用 範圍是否與本件系爭土地特定、一致均屬未定,又決議因素 可能眾多,礙難由此看出祭祀公業張擎臺與被告間就系爭土 地已成立或存在租地建屋關係,縱祭祀公業張擎臺嗣後通知 有優先購買權及得行使優先購買權,也僅係盡其對派下員權 利通知之義務,被告既已逾期不行使優先承買權,自不能依 此對抗原告對系爭土地之所有權,又代繳地價稅是否為支付 租金之對價,被告未能舉證其原因關係,自不足採為有利於 被告之證據。是被告上開所辯,舉證尚有不足,自難採信。四、綜上所述,原告主張其為系爭土地所有權人,被告未能舉證 占用系爭土地具有合法權源,原告請求被告拆屋還地,洵屬 有據,為有理由,應予准許。
陸、從而,原告以民法第767條規定,請求被告應將坐落彰化縣 ○○市○○段00000地號土地上如附圖一所示編號A部分面 積51.1平方公尺一樓鐵皮棚房、編號B部分面積54.11平方公 尺三樓樓房及編號C部分面積53.42平方公尺3樓樓房拆除, 並將上述編號A、B、C部分土地及編號D部分面積6.66平方公 尺空地返還原告張良堅。被告應將坐落彰化縣○○市○○段 00000地號土地上如附圖二所示編號A部分面積5.48平方公 尺磚造鐵皮棚房、編號B部分面積6.68平方公尺磚造鐵皮棚 房及編號C部分面積7.65平方公尺磚造鐵皮棚房拆除,並將 土地返還原告巫月卿。為有理由,應予准許。
柒、原告聲請願供擔保,請准宣告假執行,於法並無不合,爰酌 定相當擔保金額;並依民事訴訟法第392條第2項規定以職權 酌定相當擔保金額,宣告被告預供擔保後得免假執行。捌、本件事證已臻明確,兩造其餘主張陳述,經審酌與判決結果 不生影響,爰不另一一論述,附此敘明。
玖、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 9 月 20 日
民事第二庭 法 官 姚銘鴻
以上正本係照原本作成。




如對判決上訴,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 20 日
書記官 陳品

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參考資料