臺北簡易庭(民事),北簡字,92年度,15143號
TPEV,92,北簡,15143,20040308,1

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　　九十二年度北簡字第一五一四三號
　　原　　　告　乙○○
　　訴訟代理人　陳志忠律師
　　被　　　告　福洋國際旅行社有限公司
　　法定代理人　甲　○
　　訴訟代理人　王怡惠律師
　　複 代理 人　劉俊霙律師
右當事人間九十二年度北簡字第一五一四三號返還不當得利事件於中華民國九十三年
二月十九日言詞辯論終結，中華民國九十三年三月八日下午五時整在本院臺北簡易庭
第二法庭公開宣示判決出席職員如左︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文及其事實、理由之要領，記載於後： 主　　文
被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬陸仟元及自民國九十二年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔七分之六，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前以新臺幣貳拾肆萬陸仟元預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。 事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原 告於民國九十二年三月二十一日聲請發支付命令時請求被告給付新臺幣（下同） 三十二萬六千四百元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之遲延利息，繼於九十二年十二月二十二日當庭聲明變更為請求被告給付二十八 萬八千元，並依上開利率計付遲延利息，係屬減縮應受判決事項之聲明，參諸前 揭規定，應予准許，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：被告所承租之門牌號碼臺北市中山區○○○路○段十一號九 樓之房屋因查封拍賣而由原告拍定，並於九十一年十一月二十日收受由鈞院送達 之不動產權利移轉證書，依強制執行法第九十七條、第九十八條之規定，原告自 是日起取得該不動產之所有權，被告係系爭房屋之承租人，原租金每月九萬六千 元，被告迄至九十二年二月二十三日始遷讓，其行為係民法第一百七十九條之不 當得利，依法應將其相當於每月租金之利益返還予原告，本件被告無權占有期間 以三個月計算，被告應給付二十八萬八千元，爰依不當得利之法律關係，訴請被 告給付，並聲明：被告應給付原告二十八萬八千元及自支付命令送達翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告則以：被告原向訴外人汶辰科技股份有限公司（下稱「汶辰公司」）承租系 爭房屋，並約定自九十年十二月二十日起租金調整為六萬八千元，嗣因系爭房屋 遭查封且於九十一年九月間遭執行法院除去該租賃權，故被告自九十一年九月起 即未再給付任何租金，而改以交付予原告之押租金共二十八萬八千元抵扣每月租



金六萬八千元，而截至系爭建物於九十一年十一月二十日移轉予原告前，被告所 餘之押租金均足以支付租金予汶辰公司，至於被告於九十一年一月、六月、七月 、八月間實際支付予汶辰公司之金額有低於六萬八千元之情形，係因被告扣除應 屬汶辰公司應負擔而代墊之清潔費、水管費、房屋稅等金額，又被告承租系爭房 屋後，支出數百萬之龐大裝潢費用，原承租期間二年五月，僅承租一年即遭查封 拍賣，被告亦配合原告之交期搬遷，原告未體諒被告之損失、勞心、勞力，竟提 請本件訴訟，實令被告難以心服等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。四、原告主張被告所承租之系爭房屋因查封拍賣而由原告拍定，原告並於九十一年十 一月二十日收受由鈞院送達之不動產權利移轉證書而成為系爭房屋之所有權人， 被告原係系爭房屋之承租人，至九十二年二月二十三日始遷讓之事實，業據原告 提出不動產權利移轉證書、律師函各一份為證，並為被告所不爭執，復經本院依 職權調取本院九十一年度執字第九八八九號民事執行卷宗核閱屬實，應認原告之 主張為真實。
五、按拍賣之不動產，買受人繳足價金後，執行法院應發給權利移轉證書及其他書據 。買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強 制執行法第九十七條、第九十八條定有明文。系爭房屋既經本院執行處除去被告 之租賃權後拍賣，由原告標得後繳足價金，並於九十一年十一月二十日領得不動 產權利移轉證書，則原告自九十一年十一月二十日起已取得系爭房地之所有權； 被告之租賃業經除去，被告繼續占用系爭房屋，自無任何正當之權源。六、次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高 法院六十一年臺上字第一六九五號著有判例，此於無權占用他人房屋之情形，亦 應為相同處理，則被告無權占用系爭房屋，原告自得請求被告返還因占用系爭房 屋所受相當於租金之不當得利。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建 築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項固定有明文。惟土 地法第九十七條之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所權人乘機哄抬租 金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減 定之，以保護承租人。是土地法第九十七條限制房屋租金之立法政策係係基於居 住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵、現在福利國家應滿足人民居住之需 求，而立法當時之我國經濟環境，城市房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租 人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限 於城市地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲 取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無 立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修 成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益 ，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人多非經濟上之弱者，又可獲 取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要，況租屋營業，租金之支出，原屬營 業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤 ，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九 十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已 開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由



之原則，回歸市場機制，方能促進都市之更新與繁榮。故土地法第九十七條所指 房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立 法本旨（最高法院九十二年度臺簡上字第二十號判決參照）。查系爭房屋係坐落 於南京東路商業區之商業用房屋，於六十四年四月間建築完成，主要建材為鋼筋 混凝土造，面積為四百八十九點二二平方公尺，為十一層樓之九樓，於九十一年 間之拍定價格為三百八十萬元，而系爭房屋坐落之土地八十九年七月申報地價每 平方公尺十二萬零三百九十元，原告之應有部分一千二百分之一百，九十一年間 之拍定價額為一千五百零八萬八千八百八十八元等情，有建物謄本、土地謄本、 房屋稅繳款書、投標書在卷可參，並參酌原告提出之訴外人宏大不動產鑑定顧問 股份有限公司鑑定報告書評估系爭房屋九十二年七月平均月租金為每坪八百元， 再參以被告提出之租賃契約於九十年四月簽約以每月九萬六千元租賃系爭房屋面 積之一半等情。本院審酌上開情狀、系爭房屋屋況、系爭房屋附近之繁榮狀況、 被告占有系爭房屋之面積等情，認被告每月應支付原告相當於租金之不當得利金 額以八萬二千元計算為適當，是被告無權占有系爭房屋三個月，應給付原告其所 受相當於租金之不當得利計二十四萬六千元（計算式：82000×3＝246000）。七、綜上所述，本件原告主張被告為無權占有及不當得利，均屬可採，被告所辯則無 可取。從而，原告本於不當得利之法律關係，訴請被告給付二十四萬六千元及自 支付命令送達翌日起即九十二年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計 算之法定遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，為無理 由，應予駁回。
八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款之規定，應職權宣告假執行，並 依同法第三百九十二條第二項、第三項之規定，依職權宣告被告於執行標的物拍 定、變賣或物之交付前以二十四萬六千元預供擔保，或將請求標的物提存，得免 為假執行。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核 與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。右筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並依上訴利益繳納如附件所示計算方式之上訴費（即提高後徵收標準之二審訴訟費用），如未繳納，逕依民事訴訟法施行法第九條之規定，認當事人明知上訴要件有欠缺，駁回上訴。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　三　　　月　　　八　　　日 　　　　　　　　　 書　記　官 林柏伸