臺灣臺北地方法院小額民事判決 八十九年度北小字第四一О號
原 告 辛○○○管理委員會
法定代理人 張榮和
訴訟代理人 張睿文律師
複 代理 人 丁○○
丙○○
甲○○
己○○
戊○○
被 告 庚○○原名童
訴訟代理人 壬○○
梁穗昌律師
右 一 人
複 代理 人 李夏菁律師
右當事人間請求給付管理費事件經本院於中華民國九十三年二月二十日言詞辯論終結
，判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖萬陸仟柒佰柒拾元及自民國八十九年七月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟玖佰肆拾捌元由被告負擔。本判決得假執行。但被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前以新臺幣玖萬陸仟柒佰柒拾元預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。 事實及理由要領
壹、程序方面：
一、本件原告之法定代理人原為嚴嘉瓏，嗣於本院繫屬中先後變更為吳文琦、楊韻文 、乙○○、張榮和，此有辛○○○區分所有權人大會會議記錄、辛○○○管理委 員會會議記錄、辛○○○主任委員改選會議紀錄、臺北市政府函等件在卷可稽， 是原告依民事訴訟法第一百七十五條第一項之規定聲明承受訴訟，經核尚無不合 ，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原 告於民國八十九年一月三十一日起訴時請求判決被告應給付原告新臺幣（下同） 四萬六千七百七十七元及自八十八年一月起至清償日止，按年息百分之五計算之 遲延利息，嗣於八十九年五月三日具狀聲明變更為請求被告給付原告八萬一千三 百三十五元，並依上開利率計付遲延利息，繼於八十九年五月三十一日具狀聲明 變更為請求被告給付原告八萬九千一百零九元，並依上開利率計付遲延利息，又 於八十九年六月二十八日當庭聲明變更為請求被告給付原告八萬六千四百四十二 元，及其中四萬四千一百十元部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息，再於九十年九月二十日具狀聲明變更為請求被告給付原告 二十一萬六千一百二十五元及自八十八年一月起至清償日止，按年息百分之五計
算之利息，另於九十二年十二月八日具狀聲明變更為請求被告給付原告九萬六千 七百七十元及自八十九年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息， 又於九十三年二月十三日具狀聲明變更為請求被告給付原告九萬六千七百七十元 及自八十九年七月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，係屬擴張及 減縮應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，應予准許。三、按區分所有權會議由區分所有權人互推一人為召集人。又區分所有權人會議，應 由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫 情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。再區分所有權人 之決議，除本條例或規約另有約定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權 比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分 所有權合計過半數之同意行之；區分所有權人會議之決議，有關規約之訂定及變 更，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上之出 席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之 三以上之同意行之，修正前公寓大廈管理條例第二十五條第三項、第二十八條、 第二十九條第一項、第三十一條第一項規定甚明。惟此會議決議，如有瑕疵其效 力如何，同上條例並無明文，依公寓大廈管理條例第一條第二項規定，應適用其 他法令規定。又公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內區分所 有權人之利害關係事項所召開，其決議，性質上係多數區分所有權人平行意思表 示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法有關社團法人規範社 員間權利義務關係而召開之總會決議相似，自得類推適用民法第五十六條第一項 之規定：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三 個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示 異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」。查本件辛○ ○○係屬公寓大廈，於公寓大廈管理條例施行前已建造完成，為兩造所不爭執， ，而八十八年三月十日辛○○○區分所有權人暨住戶大會會議係由陳秀華為召集 人，證人陳秀華於九十一年十月七日本院言詞辯論期日到庭結證稱：「當時我買 這棟房子時是向庚○○買的，我不知道有沒有管理委員會，當時我是問樓下管理 人員陳伯伯，陳伯伯說管理費他代收由一號五樓的陸先生統籌管理，陳伯伯每月 公告說繳多少錢我就繳多少錢，管理費支出的收支表會公佈在公告欄內，陸先生 有跟我們提到要讓我們新進的住戶輪流當管理委員‧‧‧在八十八年發生一樓停 車位發生砸車事件，所以我們住戶才有成立管理委員會的想法，八十八年三月十 日召開區分所有權人會議是我們召集的，地點在我家，當時發開會通知時是要開 區分所有權人會議，因為當時是輪到我們當管理委員，所以當時住戶的意思是要 我們召開區分所有權人會議，我以我的名義當召集人，至於當時討論什麼事情因 為我請我先生代表我參加，所以我不清楚，當時我召開區分所有權人會議的通知 方式我是交給陳伯伯處理，陳伯伯如何通知住戶我也不知道至少佈告欄內有貼‧ ‧‧」等語，足見該次區分所有權人會議係由有召集權人之陳秀華所召集，縱該 次會議有被告所指稱之未達法定人數、有未出具委託書者、有出席之區分所有權 人應有部分比例未達法定比例、未受送達開會通知等情事，均屬於召集程序及決 議方法之違法，並非決議內容之違法，均屬該會議之決議有得撤銷之事由而已，
並非當然無效，而於該次會議決議後三個月內，被告及其他區分所有權人並未對 於該次會議向法院請求撤銷決議之訴訟，為兩造所不爭執，是被告辯稱：原告無 當事人能力，原告選任之法定代理人無合法之代理權等語，不足採信。貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：被告庚○○（原名童介康，八十八年八月九日終止收養回復 原姓）為門牌號碼臺北市○○○路○段一七○巷十四號地下一樓辛○○○之區分 所有權人，自八十八年一月起至八十九年六月三十日止，共積欠辛○○○管理費 九萬六千七百七十元，原告於起訴前屢經催索並委請律師代為發函催告，被告均 置若罔聞，又辛○○○為舊有建物，於公寓大廈管理條例實行前，即已存有管理 委員會與管理負責人，嗣於八十八年三月十日由辛○○○住戶出席決議成立住戶 管理委員會，並通過訂立規約、成立管理組織等，出席之區分所有權人縱非親自 出席，亦多委由其同居之夫或妻代理，又原告所主張之收支明細表管理費項目中 ，共區分成「與二樓以上有關之費用」與「與全棟樓有關之費用」二大項目，其 中電梯保養費、電梯用電費、雜支費等項，係由二樓（含）以上住戶所分擔，蓋 該等用度開銷均為一樓以上住戶所享用者，另垃圾處理費則因空戶不在被告負擔 之範圍，故原告並未將此等費用列入求償範圍，其次，管理員薪資、清潔員薪資 、基金、公用電費、電話費、影印及刻印文具、相片及政府規費、水電及機電修 繕、清潔用具、郵資交通費、住戶大會飲料、修換鎖及對講機、大樓安全裝置、 設備及修繕、保全獎金等項，則均與全體住戶共有部分之修繕、管理、維護有關 應由全體住戶（含被告）十五戶共同負擔，爰依公寓大廈管理條例第二十一條之 規定，訴請被告給付管理費，並聲明：㈠被告應給付原告九萬六千七百七十元及 自八十九年七月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡願供擔保請 准宣告假執行。
二、被告則以：原告在另案本院八十九年北簡字第八五八四號事件中已當庭自認其拒 絕被告進入一樓大門內，鑰匙從未給付被告，是大廈之公用電費、電梯用電、燈 光照明、電梯維修費用應無要求被告分擔之理，又規約中並無每月每戶應收一千 五百元基金之規定，原告卻違法擅自收取，且其所請求之費用係與二樓以上之住 戶有關，與被告所有之地下室無涉，自不得要求被告負擔，原告又明知被告所有 者係空屋並未住於該處，卻花鉅資僱請保全人員二十四小時看守，又花一、二十 萬元架設車位監視錄影系統，顯然非必要，又原告竟然未經通知被告合法召開區 分所有權人會議，而違法將整棟大樓污水系統變更而將被告之地下室排除在外， 又在被告之地下室及樑柱穿洞設大水管，業經被告提出毀損告訴，原告竟將此違 法破壞被告地下室而與被告無涉甚且有害之施工費用亦要求被告負擔，顯然濫肆 無理，大樓電機設備竟係設於被告所有之地下室空間，原告應賠償被告，另原告 竟違法在逃生梯、防火巷設防盜門，且係設在二樓內，與地下室完全無涉，竟然 要求地下室被告分擔此四萬多元預防盜賊侵入二樓以上之鐵門費用，被告實無分 擔之理，另所謂清潔員、管理員費用，更與被告無關，其清潔人員係清大門內之 各樓公共空間，管理員係坐鎮於原告大廈內部管制大廈進出，與地下室完全無關 ，所謂換鎖、對講機，亦皆係為樓上住戶而設，所謂律師顧問費係嚴嘉瓏等之顧 問，用以對付與渠等興訟之被告，該律師甚至代表原告等與被告打官司，亦非大
樓管理費用，非屬被告所得享用事務之費用，自亦不得請求被告分擔等語，資為 抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告為門牌號碼臺北市○○○路○段一七○巷十四號地下一樓辛○○○ 之區分所有權人，自八十八年一月起至八十九年六月三十日止，共積欠辛○○○ 管理費九萬六千七百七十元等情，業據原告提出辛○○○區分所有權人暨住戶大 會會議記錄、公寓大廈管理組織報備證明、辛○○○住戶管理公約、辛○○○管 理委員會組織章程、辛○○○收支結算明細表、建物謄本、存證信函等件為證， 被告除對於其為辛○○○之區分所有權人之事實不爭執外，其餘則以前開情詞資 為抗辯。經查：上揭房屋為被告所有，縱上開房屋被告並無實際使用之事實，然 有關空屋之安全管理維護，以及週遭環境之整潔清理等，均屬社區內住戶間息息 相關之事務，各區分所有權人，不論對於其所有之房屋是否有實際使用之行為， 均應繳交管理費，以維持一定程度之整體環境整潔及安全品質，況依公寓大廈管 理條例第十條第二項規定意旨，有關共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維 護之費用，係由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，此所謂 「區分所有權人」，並未再細分為「實際使用之區分所有權人」及「未實際使用 之區分所有權人」，足見不論是否實際使用，公寓大廈之區分所有權人均應按其 應有部分比例分擔管理費，被告辯稱其未實際使用，所以毋庸支付管理費等語， 顯屬無稽。被告復以原告拒絕被告進入一樓大門內，鑰匙從未給付被告，原告在 被告所有之地下室及樑柱穿洞設大水管等理由，認為原告不應要求收取管理費， 然被告縱認此舉對伊造成損害，亦應另循其他管道或程序保障其自身權利，尚難 以此作為拒絕給付管理費之理由。
四、依辛○○○住戶管理公約第四條約定：「本大廈之各項管理及公共費用，由大廈 住戶平均分擔，於每月月底結算無誤後公布之，各住戶應於翌月五號前繳付管理 員‧‧‧」等語，是當月之管理費應於翌月五日前繳納，從而，原告本於公寓大 廈管理條例第二十一條之規定，訴請被告給付九萬六千七百七十元及自八十九年 七月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予 准許。
五、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第四百三十六條之二十規定， 應依職權宣告假執行，並依同法第三百九十二條第二項及第三項規定，應依職權 宣告被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前預供擔保，或將請求標的物提存 ，得免為假執行。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核 與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中 華 民 國 九十三 年 三 月 十二 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 孫萍萍右正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○
○路○段一二六巷一號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納新臺幣一千五百元之上訴費，如未繳納，逕依民事訴訟法施行法第九條之規定，認當事人明知上訴要件有欠缺，駁回其上訴。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 十六 日 書 記 官 林柏伸附錄：
一、民事訴訟法第四百三十六條之二十四第二項： 對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。二、民事訴訟法第四百三十六條之二十五：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。 計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 捌佰玖拾肆元
第一審送達郵費 壹仟零伍拾肆元
合 計 壹仟玖佰肆拾捌元