最高法院民事判決 九十三年度台上字第四五０號
上 訴 人 新青投資股份有限公司
法定代理人 黃鴻源
訴訟代理人 張慶帆律師
被 上訴人 甲○○
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十一年六月二十五日台灣高等
法院第二審判決（九十年度重上字第三五六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國八十三年四月十一日向上訴人購買位於台北市○○區○○段二小段六九地號等十九筆土地內，預訂興建命名「新光河山」社區Ｅ區二樓編號第四號之建物乙戶及其基地（下稱系爭房地），總價金新台幣（下同）一千一百二十六萬元，並已繳交價金三百三十四萬元。惟系爭房地完工後，有未依約施工之情事，故於上訴人催繳價金時，伊即通知上訴人於瑕疵未改善前主張同時履行抗辯權，暫緩繳交價金。詎上訴人復於八十八年六月二十四日催繳尾款並主張逾期不辦貸款即解除契約，不另通知云云，伊乃再於八十八年七月二日以存證信函，列舉十二項瑕疵通知上訴人於瑕疵未改善前暫緩繳款。伊既已主張同時履行抗辯權，價金給付即未遲延，上訴人主張解除契約自不合法。惟上訴人竟將系爭房地出售並移轉登記於訴外人賴宏忠，顯已給付不能，且係可歸責於上訴人，伊自得解除契約。又依物之瑕疵擔保規定及民法第二百七十七條不完全給付規定，伊亦得解除契約。依民法第二百五十九條第一、二款之規定，上訴人應返還其已收受之價金三百三十四萬元；另依系爭買賣契約書第十七條第一項之約定，上訴人應給付同額價金為違約金，合計六百六十八萬元等情。求為命上訴人如數給付，及加計法定遲延利息之判決（第一審判決駁回被上訴人全部之訴；被上訴人提起上訴，原審判命上訴人應給付被上訴人三百六十五萬三千九百八十一元，其中三百三十四萬元自八十六年七月七日起、其餘三十一萬三千九百八十一元自八十九年十一月四日起，各加計法定遲延利息，並駁回被上訴人其餘上訴，被上訴人對其敗訴部分，未聲明不服僅上訴人對其敗訴部分聲明上訴）。上訴人則以：依系爭買賣契約第十條第三項之約定，被上訴人有先為給付之義務，並無同時履行抗辯權。且依系爭買賣契約第十二條第一項、第七項之約定，被上訴人有先為對保、付款之義務，除系爭房屋有重大瑕疵外，亦不得以系爭房屋有瑕疵為由拒絕付款。而公共設施之點交本在被上訴人繳清款項辦完貸款手續之後，被上訴人尤不得以公共設施之問題主張同時履行抗辯。況系爭房地亦無被上訴人所稱之瑕疵，其以此為由主張同時履行抗辯，實屬無據。伊曾數度通知被上訴人辦理貸款手續給付房屋尾款，均未獲置理，伊不得已再去函催告限期其七日繳款，逾期即以該函作為解除契約之意思表示，然被上訴人收受該信函後仍未履行，兩造間合約於八十八年七月二日即告解除，其已繳價金已由伊沒收。兩造間契約既經合法解除，伊自有權將系爭房地另行出售，被上訴人主張應依約加倍賠償已繳價金云云，洵無足採等語，資為抗辯。原審審理結果，以：本件被上訴人主張之事實，業據其提出預訂房地買賣契約書、統
一發票、兩造往來之存證信函、掛號郵件收件回執暨土地及建物登記簿謄本為證。關於樓梯寬度不足部分：被上訴人主張完工後樓梯實際之寬度不足依平面配置圖所示之九十五公分，亦據其提出上訴人不爭執形式真正之房屋平面配置圖及樓梯間照片為證，並經第一審勘驗現場結果，前揭平面配置圖所載之九十五公分，應指扣除電器箱之寬度後實際可資通行之寬度，準此，上訴人所施作之樓梯間寬度顯有不足，欠缺契約約定應有之品質及效用。關於游泳池部分：被上訴人主張上訴人未依廣告圖及原設計圖施工，將三葉式之游泳池變更為二葉式等情，為上訴人所不爭執，並有游泳池之建築設計圖、現場照片、竣工圖可證。上訴人既未舉證說明其有何符合前揭約定得以變更原設計之正當理由，是上訴人擅自違約將原設計變更為二葉式，顯未依債務本旨為給付，有減少其價值及契約預定效用之瑕疵。關於社區大門口迎賓廣場設計與廣告圖不符部分：本件係預售屋之買賣，為兩造所不爭執，上訴人既於廣告圖中明確繪出社區大門口之樣式，依消費者保護法第二十二條及消費者保護法施行細則第二十三條規定，上訴人自應依廣告圖施作，始符合債務本旨。惟完工後之大門設計與廣告圖明顯有異，且社區大門係屬公共設施，上訴人復未舉證說明其變更設計有何符合系爭買賣契約第十八條第三項所規定得變更設計之正當理由，其擅自變更設計顯係違約，不符債務本旨，且變更後之設計將新光河山地標改貼於假山上，原具有美化效果之多層花台、碑石、路面上鋪磚緊臨大門口後方之林木、綠地等均付之闕如，亦不見有迎賓藝術廣場之氣息，且其整體設計之美感顯不及原設計，影響一般人對系爭房地之價值感，故應認具有減少其價值及契約預定效用之瑕疵。從而，被上訴人主張系爭房地有上開瑕疵，堪以認定。次查系爭房地因樓梯寬度不足，影響被上訴人通行之安全及速度，且游泳池及社區大門之設計均與原契約約定不符，有減少其價值及契約預定效用之瑕疵，且前揭瑕疵均可認係可歸責於上訴人所致，故上訴人除應負瑕疵擔保責任外，亦同時構成不完全給付，被上訴人憑以行使同時履行抗辯權，即非無據。且依系爭買賣契約書第四條第二項之規定，「本買賣合約雖分別約定建物與土地之價款，但仍一個買賣關係，任何對土地或建物履行事項之違約，視為對全部合約之違約」，是上訴人以被上訴人以系爭房屋有瑕疵存在，經催告上訴人補正後仍未改善為由，於交屋前行使同時履行抗辯，拒絕辦理貸款給付尾款，依上揭說明，自屬有據。至上訴人抗辯之系爭買賣契約書第十條第三項、第十二條第七項、第一項之規定，均與被上訴人得否以有瑕疵為由拒絕付款無關，並未排除被上訴人所得主張之同時履行抗辯權，亦難認為被上訴人有先為付款之義務。是上訴人謂被上訴人不得以有瑕疵為由主張拒絕付款云云，顯不可採。查本件被上訴人主張同時履行抗辯權，則被上訴人於前揭瑕疵修補前，即免負價金給付遲延責任，上訴人自不得以被上訴人經通知後未依約配合辦理貸款繳納尾款，而主張依系爭買賣契約書附件八貸款委託書第二條之規定視同逾期未繳款，是上訴人解除權之行使，自不合法。上訴人仍負有移轉並交付系爭房地於被上訴人之義務，是其於兩造契約仍有效存在期間內之八十九年九月七日，即將系爭房屋及其基地出售移轉登記於訴外人賴宏忠 (原判決理由欄五誤載為賴宏恩），致不能履行其對被上訴人應負移轉系爭房地所有權之給付義務，自屬因可歸責於上訴人事由致給付不能，依民法第二百五十六條之規定，被上訴人自得解除買賣契約，其解除權之行使於法有據，自生合法解除契約之效力。又被上訴人自八十三年間起分期付款繳納之價金總計為三百三十四萬元，最後一期之繳款日為八十六年七月七日，為兩造所不
爭，並有統一發票可證，是被上訴人主張依民法第二百五十九條第一款、第二款規定，請求上訴人返還其已給付之價金三百三十四萬元，並自最後一期價金繳款日即八十六年七月七日起計算法定遲延利息，為有理由。復按上訴人於兩造契約未合法解除前，即擅自將系爭房地轉售於第三人，致不能履行其對被上訴人所負移轉系爭房地所有權及交付之義務，自屬無正當理由而拒賣，被上訴人主張依系爭買賣契約書第十七條違約罰則第一項約定請求給付違約金，自屬有據。爰審酌上訴人雖將系爭房地轉售於訴外人賴宏忠，惟因其所取得之價金為九百三十萬元，有該買賣契約書可稽，低於兩造之買賣價金一千一百二十六萬元，亦受有損害約二百萬元，並無轉售利益可得，及兩造履行債務之程度與社會經濟狀況等情，認被上訴人依前揭約款請求相當於已繳價金數額三百三十四萬元之違約金，尚嫌過高，應予酌減為三十一萬三千九百八十一元，始為允當。綜上所述，被上訴人主張本於解除契約回復原狀法律關係，請求返還已給付價金三百三十四萬元本息，另依系爭買賣契約書第十七條第一項之約定請求上訴人給付違約金三十一萬三千九百八十一元本息，合計為三百六十五萬三千九百八十一元本息為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回云云，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法不予審酌之理由，爰將第一審所為關於駁回被上訴人請求給付三百六十五萬三千九百八十一元本息部分之判決予以廢棄，改判如被上訴人之所聲明，經核於法並無違誤。末查系爭房地因樓梯寬度不足，影響被上訴人通行之安全及速度，且游泳池及社區大門之設計均與原契約約定不符，有減少其價值及契約預定效用之瑕疵，且前揭瑕疵均可認係可歸責於上訴人所致，故上訴人除應負瑕疵擔保責任外，亦同時構成不完全給付，在瑕疵補正前，被上訴人憑以行使同時履行抗辯權等情，為原審所合法確定之事實，則被上訴人自無權利行使有違誠信原則之情事。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決關於其敗訴部分違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 十一 日 最高法院民事第五庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 顏 南 全
法官 許 澍 林
法官 葉 勝 利
法官 劉 福 聲
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十三 年 三 月 二十四 日 ｖ
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