臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度重訴字第八八六號
原 告 臺灣糖業股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 吳艾黎律師
被 告 甲○○
乙○○○
訴訟代理人 吳剛魁律師
右當事人間請求給付價金事件，本院於民國九十三年三月二十六日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
被告甲○○應給付原告新台幣參佰伍拾萬零壹佰捌拾肆元，及自民國八十七年十一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並按日給付原告新台幣三百五十元之違約金。
被告乙○○○應給付原告新台幣參佰柒拾壹萬伍仟元，及自民國八十七年十一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並按日給付原告新台幣三百七十二元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除和解部分外）由被告各負擔十分之三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣壹佰壹拾陸萬元供擔保後得假執行，但被告甲○○以新台幣參佰伍拾萬零壹佰捌拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告以新台幣壹佰貳拾參萬供擔保後得假執行，但被告乙○○○以新台幣參佰柒拾壹萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、原告起訴時法定代理人為錢秉才，於訴訟進行中變更為吳乃仁，嗣再變更為丙○ ○，吳乃仁、丙○○並均具狀聲明承受訴訟（卷二頁一九三、卷四頁四八），應 予准許，先予敘明。
貳、原告主張：被告甲○○於民國八十五年六月二十七日以總價新台幣（下同）七百 四十九萬三千七百四十六元（註：原為七百五十八萬元，嗣因契約第三條約定扣 除不足之面積金額八萬六千二百五十四元），向伊購買坐落高雄市楠梓區○○○ ○段第一一三內、一一八內、一一九及一二一號四筆土地上，所預售興建「都會 金龍」建案中編號為Ａ25之四樓別墅住宅及基地，並已繳納二百二十七萬元自備 款。被告乙○○○則於八十五年六月二十九日以總價八百二十六萬元，向伊購買 同建案編號Ｂ８之四樓半店舖住宅及基地，並已繳納二百四十八萬元自備款。嗣 系爭房屋於完工後，伊乃通知甲○○、乙○○○應分別於八十七年十一月十八日 、十一月十六日交屋，並應於交屋期限內給付尾款五百二十二萬三千七百四十六 元、五百七十八萬元，惟被告均拒不履行，伊自得請求被告依約給付尾款。又依 兩造契約第十條約定，如被告未於交屋期限內交付尾款，於通知交屋期限末日起 至實際辦理交屋日期間內，伊亦得依未繳價金萬分之五之比例，按日請求甲○○ 給付二千六百一十二元，乙○○○給付二千八百九十元之滯納金。爰依兩造間之
買賣契約，提起本訴，並聲明求為判決：㈠被告甲○○應給付原告五百二十二萬 三千七百四十六元，及自八十七年十一月十九日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息，並按日給付二千六百一十二元之違約金。㈡被告乙○○○應給付原 告五百七十八萬元，及自八十七年十一月十七日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息，並按日給付二千八百九十元之違約金。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣ 願供擔保請准宣告假執行。
參、被告抗辯：對於原告主張伊等訂立系爭買賣房地契約、已繳價金、尾款金額均不 爭執。然訂約當時，原告要求伊等繳付定金二十萬元後才訂約，且未提供契約書 予伊等審閱，依消費者保護法（下稱消保法）第十二條第一項、施行細則第十一 條規定，該契約應屬無效。又原告於房屋廣告及買賣契約書中虛構、隱匿事實， 致伊等訂約後發現系爭房屋基地位置不實、原為公用廢棄物傾倒之垃圾地、結構 安全不符標準、無法做商業用途、非大專院校教授規劃設計，伊等既受詐欺而為 訂約，自得依民法第九十二條撤銷之。又系爭房屋除有前揭不能修復之重大瑕疵 外，另外還有其他諸多瑕疵，伊亦得請求解除契約，縱未能解除契約，伊亦得請 求減少價金等語。爰聲明求為判決：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡訴訟費 用由原告負擔。㈢如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。肆、原告主張甲○○、乙○○○於八十五年六月間，分別以七百四十九萬三千七百四 十六元、八百二十六萬元之價格，向其購買系爭房地，並已繳納二百二十七萬元 、二百四十八萬元自備款，嗣其通知被告最遲應分別於八十七年十一月十八日、 十一月十六日前交屋並給付尾款，被告迄未給付，並拒絕辦理交屋等事實，業據 其提出房地預定買賣契約書、辦理交屋手續通知函、楠梓三期都會金龍交屋順序 表及存證信函等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。另原告主張被告應依 約給付價金尾款，則為被告所否認，並已前揭情詞置辯，則本件之爭點在於：㈠ 原告有無違反消保法契約審閱期間之相關規定，致買賣契約無效？㈡原告有無廣 告不實或詐欺被告訂約之情事？㈢系爭房屋有無瑕疵，被告得否解除契約？㈣被 告得否請求減少價金？㈤兩造約定之違約金是否過高？伍、原告有無違反消保法契約審閱期間之相關規定，致買賣契約無效？一、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費 者審閱全部條款內容；違反前項規定者，該條款不構成契約之內容，消保法施行 細則第十一條第一項、第二項前段固定有明文。然消保法施行細則係依據母法第 六十三條授權訂定之授權命令，雖可就人民權利義務相關事項而為規範，但仍應 符合法律授權之目的、內容及範圍，不得逾越母法授權範圍，方符法律保留原則 ，縱母法係以概括授權之方式訂定亦然。經查：前揭施行細則固規定有「三十日 以內」之審閱契約期間，然消保法就審閱期間乙節並未有何規定，亦無授權施行 細則為此規範，且因契約審閱期間固為必要，然因各種產業種類性質不同，如強 以三十日作為合理期間之依據，對於特定產業影響甚鉅，例如公平交易委員會針 對不動產買賣業界，房屋流動急迫性之需求，規範之審閱期間即僅為五天，故施 行細則「三十日」之規定，顯已增加法律所無之期間限制，影響人民之權利義務 ，有違法律保留原則，參諸司法院大法官釋字第二一六號解釋意旨，本院不予採 用，合先敘明。
二、然依消保法第五條規定「企業經營者應致力充實消費資訊，提供消費者運用，俾 能採取正確合理之消費行為」可知審閱機會之合理給予，仍係企業經營者之法定 義務，若企業經營者未給予消費者充分審閱契約，消費者訂約後始知契約內容對 其不利，亦係對消費者「顯失公平」而可認該條款為無效，然若企業經營者已給 予消費者合理審閱契約之機會，即無上開顯失公平之情形。經查：系爭買賣契約 為原告預先擬定供不特定人簽訂之定型化契約，為兩造所不爭執；又兩造訂立契 約前，原告業已公布包括系爭建物在內之「都會金龍」房地預售公告，並登報週 知，有原告所提該預售公告、剪報、訂購須知在卷可稽（卷一頁二○七至二一一 ）。依該公告第六條所載「推案產品解說自八十五年六月十七日起至八十五年六 月廿一日止計五日，欲訂購者請前往詳加瞭解有關事實。」、第九條記載「有關 訂購須知、平面圖、房地出售面積分算與售價表、繳款明細表、房地預售買賣契 約書、建造執照（含施工圖說）等相關文件均於接待展示中心展示，請逕向本分 處或接待中心洽詢索閱。」、第十條記載「其他事項，詳見房地訂購須知」，衡 情原告既欲出售房地，且為公告，為吸引消費者前來購買，自會提供相關資料供 消費者索閱，此亦有現場照片在卷可稽（卷一頁二一二、二一四），則原告自有 充分之時間參觀閱覽後方才決定是否訂約購買。況房屋預定買賣契約書第一條， 即已載明「乙方（即原告）已於房屋銷售前五日公開展示該契約並提供審閱，經 甲方（即被告）充分審閱與認知，雙方合意訂定本契約」，有契約書在卷足憑（ 卷一頁四、七一），可推定原告已提供被告五日以上之合理審閱期間；又被告均 係四、五十歲中壯年人士，依常理乃有一定之社會經驗，且自系爭房地售價高達 六、七百萬元，金額尚鉅等情觀之，若被告未充分詳加審閱相關資料，豈會輕易 簽約，並支付鉅額自備款，故被告辯稱原告未予合理審閱期間，契約應屬無效乙 節，並不可採。
三、又被告抗辯系爭買賣契約中未記載公共設施之面積，亦未記載共用部分所含之項 目，僅以附件方式表明，而該附件字體細小密麻，依消保法施行細則第十二條規 定該條款不構成契約之內容，又公共設施部分既非屬契約內容，即屬契約必要之 點並未記載，契約應為無效等語（卷一頁一一五）。然查：系爭房地預定買賣契 約書第十五條載明「本契約之附件視為本契約之一部分」，有系爭房地預定買賣 契約暨附件在卷足憑（卷一頁四、七一），依該附件之面積分算表，就被告所購 買之系爭房屋所含之公共設施面積及共用部分所含項目，皆已明確記載；就其字 體大小印刷而言，亦未至難以注意其存在，或難以辨識之情事，且被告於訂約前 若果真認為難以辨識，均可向原告相關人員探詢，況被告既係買受特定編號之房 屋，就該房屋之坐落位置、格局、面積之計算等項目，應可自行注意了解，且吾 國一般民眾購買房屋，向極注意坪數，買賣房屋亦均以每坪價格若干為考量之主 要因素，而公共設施之面積多寡，與所購買之坪數有密切關聯，當為買賣時之重 要注意事項，既經同意簽約，應已完全注意及了解，是被告抗辯買賣契約並未載 明公共設施之面積及所含項目，應屬無效，亦無足取。陸、原告有無廣告不實或詐欺被告訂約之情事？一、基地位置不實部分：
被告抗辯原告於廣告中偽稱系爭基地位於「高楠公路與德民路交叉口」，「西臨
六十米高楠公路，北臨四十米德民路」，實則伊等房屋面對高楠公路尚有六十公 尺左右距離，距德民路尚有八十公尺左右距離，致伊等陷於錯誤而為訂約等語（ 卷一頁一一八、卷三頁一○二），然查：
㈠系爭房屋坐落於高雄市楠梓區○○○○段一一三內、一一八內、一一九及一二一 地號土地，位於台一號省道東側，屬都市計畫住宅區等情，為兩造所不爭執，並 經原告於系爭房物預售公告、訂購須知及買賣契約書第一條記載明確。雖原告在 銷售時曾以系爭房屋所坐落之基地西側（即Ａ1至Ａ24、Ｂ1至Ｂ26棟）臨民族路 （高楠公路）、北方則臨德民路等交通道路系統之「總配置圖」廣告對外招攬客 戶，有總配置圖在卷可證（卷一頁一四九），然原告於推出系爭房地預購案時， 早於八十五年六月十四日對外發布預售公告，並將之刊登於報紙之廣告版中，其 中第一、六、九、十條乃分別載明：「基地位置：⒈位於高雄市楠梓區○○○○ 道東側，屬都市計劃住宅區，坐落高雄市楠梓區○○○○段第一一三內、一一八 內、一一九及一二一地號等四筆土地。⒉本案基地內一二○地號一筆為都市○○ ○○○道路，產權歸屬台糖不予出售移轉；推案產品解說自八十五年六月十七日 起至八十五年六月廿一日止計五日，欲訂購者請前往詳加瞭解有關事宜；有關訂 購須知、平面圖、房地銷售面積分算表、出售房地面積及繳款明細表、房地預定 買賣契約書、建照執照（含施工圖說）等相關文件於接待中心展示，請逕向本分 處或接待中心洽詢索閱；其他事項：詳見房地訂購須知」等語。且該公告所載之 房地訂購須知第八條及第九條並記載「本基地西側緊臨政府規劃設計立體交叉道 路，北臨四十米德民路規劃設計高架橋等公共設施；有關房地銷售文件，自六月 十七日起於接待中心展示，欲訂購者應詳細審閱房地預定買賣契約書、建照執照 （含施工圖說）及其他相關文件，如有疑義須於付定承購前向本分處洽詢，不得 於訂購後另行提出異議或拒絕簽約要求退定，又刊登報紙之公告，如有錯誤或文 字不清，應以本分處公告欄正本為準」等語，有報紙、系爭房地銷售公告及訂購 須知在卷足憑（卷一頁一四六、二○七、二一○）。 ㈡另原告於同年六月十七日開始對外銷售時，其於接待中心即設有系爭房地全區模 型及預售公告欄、圖說閱覽處、資料索取處等各處，且其全區模型中就周遭及區 ○道路乃均各以明顯白字而為標示，其中基地西側即Ａ1至Ａ24、Ｂ1至Ｂ26棟之 前係設無名八公尺寬道路，再外始以綠色絨布區隔並標有「高楠公路拓寬用地」 ，有現場照片三幀足憑（卷一頁二一二）。又系爭房地基地所臨接之八公尺計劃 道路，係六十九年七月七日公告之「本市楠梓區細部計劃案」內所劃設，高雄市 政府工務局目前尚無計劃編列預算開闢，而北側四十公尺計畫道路及西側立體交 叉道用地，係六十一年四月十日公告之「楠梓主要計畫」內劃設，該局將視財源 計畫於九十三年七月前編列預算開闢乙節，亦有高雄市政府工務局八九高市工務 建字第○○五八三四號附於本院九十年度重訴字第八九六、一二一六號民事卷宗 ，有該二份判決在卷可稽（卷四頁二二五、二四二）。而原告於銷售系爭房地時 ，派其職員即訴外人沈明道課長、黃逢章、李玲嬋、余天福等人在接待中心為客 戶解說及介紹，而該案之訂購須知張貼在該處公告欄，並影印予欲承購者免費取 閱，另模型屋及銷售情況照片亦係銷售當天由原告職員朱志堯現場所拍攝等情， 業經證人黃逢章、朱志堯於本院八十九年度自更㈠字第五號詐欺案件審理時證述
綦詳，經本院查明屬實，有刑事判決及照片在卷可證（卷一頁二三○、二一二） 。
㈢綜上可知，原告於總配置圖廣告中固以前臨民族路（高楠公路）、德民路等語推 銷，然其於正式之預售公告及房地訂購須知中，既已載明基地地號及其旁道路系 統為「西側緊臨政府規劃設計立體交叉道路，北臨四十米德民路規劃設計高架橋 等公共設施」等語，被告自得依上開公開資料查閱地籍圖，或政府公告之其他相 關地政、交通資料，查證基地確實位置而無錯誤之虞。且原告於銷售前既已對外 公告表明有關訂購須知、平面圖、建照執照（含施工圖說）等相關文件，自六月 十七日起置於接待中心展示，欲訂購者應詳細審閱房地預定買賣契約書、建照執 照（含施工圖說）等相關文件，如有疑義須於預定承購前向原告洽詢，若有不足 事項則參見房地訂購須知等情，則被告銷售房地所為之相關廣告資料，自應全部 併予觀察，不得以上開粗略標示相關位置之「總配置圖」，即謂原告違反最低廣 告真實義務，而有詐欺之情事。另原告在銷售現場之接待中心中所設全區立體模 型，業已標明基地西側所臨者為無名八公尺寬道路，其旁之高楠公路則為「高楠 公路拓寬用地」，且其公告之銷售文件中並已表明西側之高楠公路乃為政府「規 劃設計」之立體交叉道路，而該用地（即西側立體交叉道用地）確係經高雄市政 府工務局於六十一年四月十日所公告之「楠梓主要計畫」劃設無訛，且該局亦將 視財源計畫而於九十三年七月前編列預算開闢，則系爭房地西側之現有道路系統 與原告所為之銷售公告內容，乃屬相符。
㈣又被告均係高雄地區在地人士，簽約時乃前往系爭房屋工地現場簽約，對於基地 週遭地理位置，應有相當之知悉，且原告於相關資料中已清楚描述基地西臨之「 高楠公路」，為規劃設計中之道路，並於接待中心以具體模型加以說明，原告提 供之文件亦未提及系爭房地完工後將緊鄰高楠公路。再者，原告上開銷售廣告， 亦經台北高等行政法院及最高行政法院認定該預售屋基地位置並無虛偽不實及引 人錯誤之表示，並未違反公平交易法第二十一條第一項之規定，有判決書附卷足 證（卷一頁二一五），故被告辯稱原告以不實之廣告誘騙其等訂購系爭房地，並 不可採。
二、環境品質不佳（垃圾地問題）及結構上安全疑慮部分： 被告抗辯原告於廣告中記載「提供安全有保障之購屋環境」、「超級地段」、「 超值住宅」、「最大增值利益」、「高雄市百甲都會公園、河濱公園旁新生活別 墅特區」等語，然系爭房屋基地下埋藏有廢棄物及大量垃圾，且結構上存有許多 問題，顯不適合居住，原告消極隱匿亦屬詐欺等語（卷一頁一二二、卷三頁一○ 六），經查：
㈠系爭房屋於興建完成辦理交屋時，因承購戶對建築基地是否含有毒物質、及房屋 結構是否符合居住安全標準存有所疑慮，曾經經濟部國營事業委員會（下稱國營 會）召開協調會與承購戶達成結論，委由國營會函請國立成功大學、屏東科技大 學、高雄市政府環保局、台灣省大地技師公會、高雄市土木技師公會、高雄市建 築師公會、高雄市結構技師公會、高雄市律師公會、都會金龍承購戶聯誼會及原 告推薦代表，組成專案小組進行鑑定結果：「㈠環保規定部分：經成功大學研究 發展基金會環境量毒物研究中心量測結果，鑑定標的物空氣中甲烷含量及鑑定標
的物基地下土壤中鉛、鉻、汞、鋅、苯、三氯乙烯、甲酚、五氯酚、戴奧辛等含 量，均與環境背景值相近或低於我國環保署公佈之相關標準或歐美標準。又本小 組自行查證結果，發現土壤中苯、甲酚、五氯酚、三氯乙烯等含量均低於美國各 州所訂定之土壤中有機污染物管制標準，故鑑定標的物基地下抽樣所得廢棄物， 目前尚未發現有不符環保規定致不適合居住之現象。㈡結構安全部分：與結構安 全有關部分，發現兩項缺失：①為支柱箍筋末端彎鉤，未按施工圖規定做一百三 十五度彎鉤；②為Ｂ戶牆壁混凝土鑽心試體抗壓強度未符合我國建築技術規第 三百五十二條規定，即未達施工圖規定強度之75％。惟任何低層建築之耐震性能 安全與否，主要取決於建築物長軸方向與短軸方向之餘裕壁量是否足夠。少數部 分之混凝土品質與箍筋品質倘有瑕疵，對整棟低層建築物之耐震安全不會構成嚴 重威脅。又高雄市於九二一集集地震時，震度為四級，但鑑定標的物之主體結構 並未發現損害現象，表示鑑定標的物目前尚無因結構安全而不適合居住之虞。」 ，有該台糖公司都會金龍楠梓三期房屋專案小組八十九年三月十四日鑑定報告書 附卷可憑（卷一頁二四一至二四八）。上開鑑定報告既係國營會與兩造達成共識 後，委請建築、土木、結構、環境、法律等相關學術機構及人士組成專案小組， 並進行鑑定，其專業性、客觀性及公正性應無疑慮，堪可採信。被告既同意由國 營會委請該專案小組進行鑑定，自應受該鑑定結果之拘束，今被告於得知該鑑定 報告對其不利後，聲請本院再將系爭房屋另委請其他機構重新鑑定，即無可採。 ㈡被告雖另提出其委託郭敏哲土木結構技師事務所針對系爭房屋土壤及建築結構進 行鑑定之報告書（卷一頁一五七、卷二頁七），及南台灣環境科投股份有限公司 出具之檢測報告書（卷二頁十四），表示系爭房屋違反建築技術規則第五十六條 同一建築物基礎，不得應用二種不同型式，亦不得以二種合力承載重量規定，且 基地為腐植土（垃圾地），可能因過大之沈陷量而無法發揮承載力，基礎承載力 不足，及地下水大腸桿菌高達120000CFU/100ML，顯示基地因垃圾廢棄物污染已 嚴重影響該區之地下水質等語。惟查，郭敏哲土木結構技師事務所出具之鑑核委 託報告書，係依據本院八十九年度自更㈠字第五號刑事卷及該案被告林鎮宏等人 刑事答辯狀所附證物等相關資料為據，有觀諸該鑑核委託報告書第一頁自明，且 鑑定人又未親至系爭房地現場進行實地鑽測，其所參酌之證據資料是否充足，已 有疑義，況該鑑定係由都會金龍聯誼會劉克權等四十六人私自委託鑑定，其客觀 性亦令人存疑，自為本院所不採。而南台灣環境科技股份有限公司出具之檢測報 告書，因其檢測之樣本並非其偕同兩造所取樣，且無公正之第三者目睹採樣過程 ，該份鑑定報告內容之真實性及客觀性，均有疑義，該檢測報告書亦為本院所不 採。
㈢又被告以本院另案九十年度重訴字第八八五號案件中，九十二年間委託國立高雄 應用科技大學進行之鑑定報告書為據（見外放證物，下稱高應大鑑定報告），抗 辯系爭房屋基地下方乃為垃圾地等語，然查：垃圾地對居住品質影響較大者，一 般而言係地基的結構安全及空氣用水的衛生，姑不論高應大之鑑定標的（都會金 龍編號Ｂ14、15、16房屋）因與本案不同，尚難完全為本案比附援引，就其鑑定 結果而言，在第四點結論為：「（建築基地所含之垃圾範圍、數量及面積，是否 影響安全衛生、環境品質及結構安全？）因地下垃圾對安全衛生、環境品質及結
構安全的影響必須長期觀測才能判斷，所以本鑑定案目前無法判斷‧‧‧目前土 壤及水質檢測尚在安全範圍內，因此沒有違反土壤及地下水污染整治法」，第五 點結論為「（地下水質是否已遭垃圾污染而影響衛生？）地下水質檢測結果，基 地目前受垃圾污染情形還在安全範圍內。」，第七點結論為「（系爭房屋坐落之 土地是否位處垃圾地；地下甲烷含量如何；是否已達危害環境安全之程度？）‧ ‧‧因空氣中甲烷含量過高會影響身體健康‧‧地下垃圾所產生的甲烷會滲入空 氣中，因此不易量測地下甲烷含量，只能以空氣中甲烷作為依據，因該區空氣中 的甲烷濃度在1.58至5.89ppm之間，因此並不會影響該區的環境安全。」等語， 可知其鑑定結論，就環境衛生而言，乃明確陳稱並無影響安全，與前揭國營會委 託之專案小組鑑定報告完全相符，就結構安全而言，雖僅表示須長期觀察，然系 爭房屋完工後迄今已於四、五年，且曾於八十八年間歷經九二一大地震，該鑑定 報告現既無發現有任何結構安全上之影響，且參諸國營會專案小組之鑑定結果， 就目前之結構安全上，亦得為有利於原告之認定。 ㈣至於被告抗辯依高應大鑑定報告顯示，在都會金龍Ｂ區基地下方鑽孔發現垃圾， 可見系爭房屋基地下方亦屬垃圾地等語，然查：高應大鑑定報告乃就另案都會金 龍Ｂ區編號Ｂ14、15、16房屋所在附近之基地進行探測，於其鑽孔編號Ｂ-1、Ｂ -2 、Ｂ-3處地表下十公分至一點二公尺部分（即土地淺層部分）發現垃圾（即 塑膠管碎片、木屑），於Ｂ-3鑽孔地表下三點七至七點八公尺處發現垃圾（除塑 膠管碎片、木屑外，尚有回填垃圾），此有該鑑定報告結論第四點暨附件十五附 錄Ｂ、附件十六可稽（外放證物）。然因Ｂ-1、Ｂ-2表淺部分發現之垃圾，於工 程實務中甚有可能係開挖地基後回填之回填土所致，且因實際上僅有Ｂ-3處才全 部是垃圾，故該鑑定報告並未能確切指出房屋底下是否即為垃圾地，僅以「假設 Ｂ-1、Ｂ-2、Ｂ-3、Ｂ-4位置內全部是垃圾」為前提，而「初估垃圾量約為三千 三百四十三立方公尺」，並繼而據此認定「原告施工違反建築相關法規」等語（ 該鑑定結論第四點）。然其前提既屬臆測，則所為之垃圾量預估即無從作為有利 於被告之認定，被告據此抗辯系爭房屋所在基地係屬垃圾地，似嫌過遽。況本件 甲○○所購買者乃係編號Ａ25號房屋，位於都會金龍建案之Ａ區，基地位置與高 應大鑑定標的之Ｂ區不同，乙○○○購買者乃編號Ｂ8房屋，依鑑定報告附件十 六所示之基地垃圾範圍圖所示，距離發現較多垃圾之Ｂ-3鑽孔位置，亦有相當之 距離。復參諸Ｂ-1、Ｂ-2鑽孔區域經本院另案九十年度重訴字第八八一號法官前 往勘驗，並未發現垃圾，亦有該案勘驗筆錄在卷可稽（卷四頁一六七），及前述 系爭房屋之結構安全、空氣用水尚屬安全等情，認為被告抗辯系爭房屋位於垃圾 地，其等遭詐欺乙節，並不可採。（至於國營會鑑定報告固然仍稱有部分瑕疵， 乃屬是否已達解約，或僅得請求減少價金問題，詳如下述）。三、商業用途受限部份：
被告抗辯原告於廣告中表示系爭房地係「超值地段」、「四、五樓透天別墅店舖 」、「透天店面」、「位於六十米高楠公路與四十米德民路口」，致其認為房屋 全部可以作為商業使用，實則係「住宅區」，無法全部商業使用等語（卷一頁一 二八、卷三頁一一四、一一九）。惟查：系爭建物之預售公告及訂購須知第一條 ，乃明文記載系爭建物為四樓及四樓半店舖、別墅住宅，屬都市計劃住宅區（頁
二○七、二一○），於買賣契約書第一頁、第二十一頁以下，亦均就被告所購房 屋種類予以明確標示，例如甲○○所購買之Ａ即屬四樓別墅住宅，乙○○○所 購買之Ｂ８即屬四樓半店舖住宅（卷一頁四四背面、五九背面、七二背面、八八 ），是被告就其所購者屬於別墅住宅或店舖住宅乙事，應知悉甚詳，不得諉為不 知。而別墅住宅本不能作為店舖使用，即使「店舖住宅」，顧名思義主要亦是供 作住宅，僅地上一層能做店舖使用，除為吾人一般購屋經驗即可得知外，亦與原 告向高雄市政府工務局申請，系爭編號Ａ房屋之（）高市工建築使字第○一 一八四號、編號Ｂ８之○一二○一號使用執照樓層附表，所載各層用途相符，有 使用執照在卷足證（卷二頁一五四、一五七）。是原告出售時表明系爭房屋係四 、五樓透天別墅店舖或透天店面，並無任何虛偽不實情事，甲○○於簽約前既已 知所購買之房屋為別墅住宅，無法供店舖使用，乙○○○知其所購買者僅一樓能 做商業用途，均難謂有何受詐欺情事。至被告又提出高雄縣政府建設局八十九年 六月八日八九建局管字第ＤＡ０一０六六九號及第ＤＡ○一○五五六號函（卷一 頁一六四、一六五），說明系爭房屋既屬住宅區，則其商業用途必將受限等語， 惟原告出售系爭房屋時，即已明文告知係位於都市計劃住宅區，已如前述，且系 爭房屋坐落高雄市楠梓區，被告執高雄縣政府函文為辯，亦有未洽，併此敘明。四、非由大專院校建築系教授公開評選建築規劃設計部分： 被告抗辯原告廣告「金字招牌建築品質有保障」、「由各大專院校建築系教授公 開評選建築規劃」，實則系爭建案並非由建築專業科目之教授規劃設計等語（卷 一頁一三三、卷三頁一一九）。惟查：系爭建案參選之建築師共有：陳耀如、吳 昌成、曾文宏、劉明泉等四人，而參加評選之各大專院校建築系教師為：逢甲大 學建築系副教授兼系主任郭永傑（博士學歷）、國立台北科技大學建築系教授兼 設計學院院長黃定國（碩士學歷）、國立雲林科技大學副教授文一智（建築工學 博士）、高苑工專建築工程科主任謝育穎及原告生產技術服務處蘇佳煌建築師等 人，經評選結果由陳耀如建築師獲得本件設計監造權等情，有原告提出之外放證 物八十六號工程公開徵求設計圖樣總名次評定表、原告高雄糖廠函文及評選委員 會專家學者建議名單查詢資料、名片、推薦書及公開徵求設計圖樣應徵須知可參 ，綜上，顯示本件建築規劃之人員確係出自建築系相關專業科目，且確有教授資 格者參與評選之事實，被告抗辯遭受詐欺，亦屬無據。五、綜上所述，被告抗辯原告廣告不實，虛構或隱匿事實致其陷於錯誤而為訂約，均 無理由，並不可採。
柒、系爭房屋有無瑕疵，被告得否解除契約？
一、按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請 求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」 民法第三百五十九條定有明文。被告抗辯系爭房屋有前述「基地位置不實」、「 環境品質不佳（基地為垃圾地、含有有毒物質）」、「結構上安全疑慮」、「商 業用途受限」等瑕疵外，復有「坪數短少」、「牆壁混凝土強度不足」、「柏油 路瀝青路面平均厚度只有四點五公分，未達施工圖面規定之五公分」、「外牆所 貼花崗丁掛磚平均厚度只有10.33mm，未達施工圖規定之13mm」、「基地高程未 按圖整地竣工，造成房屋前後高度差距甚大」、「一樓未開口之衛浴空間未加設
機械抽風機」、「樓梯及衛浴淨高未達設計圖之高度」、「女兒牆踢腳頂為平的 ，與設計圖有斜坡不符」、「房屋龜裂、漏水」、「房屋門窗縫溝有裂縫會漏水 」、「屋頂防熱磚龜裂鼓起」、「屋頂伸縮縫龜裂漏水」、「磁磚非全磁化磚」 、「壁磚顏色不一」、「牆壁水泥塊脫落」等瑕疵，伊自得解除契約，縱不能解 除契約，亦得請求減少價金等語（卷三頁一二一、二二七、卷四頁二九、一七二 ）。
二、茲就系爭房屋有否瑕疵，及其情狀已否達解約之程度敘述如下： ㈠基地位置不實部分：系爭房屋並無基地位置不實情事，已如前述，被告抗辯有此 瑕疵，並不足採。
㈡環境品質不佳部分（基地為垃圾地，含有毒物質問題）： 被告並無法證明系爭房屋所在之基地為垃圾地，且系爭房屋所在之空氣、水源、 基地結構均屬安全，已如前述，被告抗辯有此瑕疵，並不足採。 ㈢結構上安全瑕疵部分（含牆壁混凝土強度不足）： １前揭專案小組鑑定報告就結構安全部分，乃發現兩項缺失：①支柱箍筋末端彎鉤 ，未按施工圖規定做一百三十五度彎鉤；②Ｂ戶牆壁混凝土鑽心試體抗壓強度 未符合我國建築技術規第三百五十二條規定，即未達施工圖規定強度之75％，已 如前述。而高應大鑑定報告就此部分，亦有類似瑕疵之認定，其第二點記載「（ 樓梯版角隅有無作斜筋補強；柱拉力鋼筋搭接有無錯開；是否影響結構安全？） 依抽樣結果發現，樓板角隅之下層並無斜筋補強，此與設計圖不符‧‧因此經由 抽驗檢測後之瑕疵有：樓板並沒有角隅鋼筋，有某些柱的箍筋平均間距與設計圖 不符，且所有柱鋼筋搭接度的箍筋間距也與設計圖不符，另外，柱的搭接鋼筋並 未錯開排列。」，第六點記載「有關Ｂ14、15、16三戶房屋之混凝土鑽心強度是 否合格，結果發現，仍有試體之試驗壓力強度小於規定設計強度之75％，因此依 建築技術規則之規定可以認定，系爭房屋的混凝土強度為不合格。」等瑕疵，是 系爭房屋就結構安全方面確有上開瑕疵，應可認定。 ２然上開瑕疵是否已達足以解約之情事，應衡量其是否已達影響結構安全之危險， 致被告無法為通常之居住使用為其論據，亦即如該瑕疵未達此程度，且解約顯失 公平時，應不得行使解約權，而僅得請求減少價金（民法第三百五十九條參照） 。經查：經前揭專案小組鑑定報告認為「少數部分之混凝土品質與箍筋品質倘有 瑕疵，對整棟低層建築物之耐震安全不會構成嚴重威脅。又高雄市於九二一集集 地震時，震度為四級，但鑑定標的物之主體結構並未發現損害現象，表示鑑定標 的物目前尚無因結構安全而不適合居住之虞。」等語明確。而高應大鑑定報告亦 認為「依一般結構計算，這些瑕疵在結構安全計算並未特別考慮，但對建築物實 際的耐震性和承載力，仍然會有影響，有關瑕疵影響建築物耐震能力和承載力的 評估，因系爭房屋為連棟建築的一部份，以現有資料和檢驗結果並無法判斷是否 影響結構安全。但由目前結構物的現況判斷，目前主體結構並未有重大損傷情形 」等語，即系爭房屋雖有上開瑕疵，然就完工四、五年來，並經歷九二一地震後 ，主體結構均未有任何損傷，可知上開瑕疵並未影響結構安全，致人無法安全居 住之程度，則上開結構上之瑕疵，並無從認為重大至足以達到解約之程度。再者 ，兩造間就系爭買賣如依約履行，其時點約在八十七、八十八年間，距今已有五
年多，此期間國內經濟景氣低迷，房地產銷售情狀不佳，就原告而言，一旦解約 須負擔房屋土地及營建成本之利息、近年來之跌價損失、房屋折舊、轉讓滯銷風 險，將有相當之損害；反之，如不為解約，則原告尚得請求部分之價金，並以減 少之價金作為其瑕疵給付之替代，就出賣人之主要權利而言，減少其得請求之價 金，應屬適當，則被告解約對原告顯失公平。而上開瑕疵如以減少價金方式處理 ，就被告而言，得以原先承購之金額減少相當之比例購買，就買受人之給付價金 義務為考量，已有相當之減輕，應屬合理，反之，如以解約方式處理，則以不影 響結構安全之瑕疵為解約，對買受人而言，亦非衡平之保障方式。本院經斟酌結 果，認被告以此抗辯解除契約，並不可採。
㈣商業用途受限部分：系爭房屋並無商業用途受限問題，已如前述，被告抗辯有此 瑕疵，並不足採。
㈤坪數短少部分：依買賣契約第三條約定「前條第二款房屋面積以地政機關實測後 登記簿之面積為準，如有誤差在百分之一（含）以內者，雙方互不找補，如誤差 超過百分之一以上，雙方應就超過百分之一以上部份按房地總價除以本約房屋面 積換算之單價，於交屋時無息相互找補價款；但因政府政令改變，致部份面積無 法產權登記時，依核准使用執照之平面圖上載有用途之面積為準」，可見兩造間 就面積誤差與找補之問題，已有預見及補償約定，此部份自不得謂為瑕疵。且本 件僅有甲○○所購房屋有面積短少問題，亦經兩造同意減少價金八萬六千二百五 十四元（見原告起訴狀及本院九十三年三月二十六日言詞辯論筆錄），是被告以 此作為瑕疵抗辯，並無可採。
㈥柏油路瀝青路面平均厚度只有四點五公分，未達施工圖面規定之五公分部分：本 件都會金龍社區○○○路面經專案小組檢測，其平均厚度短少零點五公分，雖屬 瑕疵（見該報告第六頁），惟查：專案小組係該柏油路面完工年餘後才進行檢測 ，然因路面長期遭車輛輾壓，ＡＣ密度增加，厚度縮小乃必然之現象，況兩者相 距甚微，並不影響使用安全，更與系爭房屋結構本體無關，亦不致足以解除契約 地步。
㈦外牆所貼花崗丁掛磚平均厚度只有10.33mm，未達施工圖規定之13mm部分：經查 ：系爭建案外牆施作之40mm×250mm瓷質花崗丁掛磚，與設計圖、竣工圖相符， 且施工時經抽樣送請經濟部商品檢驗局（下稱商檢局）檢驗結果，亦符合規範， 並無裂紋或其他缺失，有商檢局委託試驗報告在卷可稽（原告所提外放證物八十 七號）。況外牆之丁掛磚與房屋結構安全無涉，其厚度亦因廠牌而異，且同廠牌 亦可能因燒製過程而異其平均厚度，縱令有些微誤差，亦難據此指為瑕疵，被告 所辯，亦無可採。
㈧基地高程未按圖整地竣工，造成房屋前後高度差距甚大部分：查系爭房屋基地高 程，均依高雄市政府都市計劃樁位高程及設計圖施工，並未逾越相關規定乙事， 亦有前開專案小組鑑定報告書可證（該報告第五頁）。雖高應大鑑定報告認為另 案編號Ｂ14、15、16房屋，其屋前高程比設計高程約高九十三公分，屋後高程比 設計高程約高二十五公分，兩者高差約為六十八公分，而認基地高程和整地高程 、房屋高程和設計高程不符等瑕疵，然查：依吾人生活經驗，地面斜率較高對於 被告之行走、停車、地表排水、居住使用並無太大不便，對於房屋居住安全亦無
影響，此亦經系爭房屋建築設計師陳耀如於本院另案八十八年度重訴字第一一○ 三號案件證述明確，有該判決書乙份在卷可參（卷四頁二三四），經本院調查屬 實，被告執此抗辯解除契約，並不可採。
㈨其他：
１未開窗之浴室未加設機械抽風機部分：其他房屋之未開窗浴室，確有加設機械抽 風機，且均能正常運轉，並無被告所辯未加裝抽風機之情事，業據另案九十年度 重訴字第八九六號案件法官前往勘驗屬實，經本院調查屬實，有該判決乙份可證 （卷四頁二二五）。
２樓梯及衛浴淨高未達設計圖之高度部分：依專案小組之鑑定報告，都會金龍編號 Ｅ號房屋室內樓梯第八階之垂直淨高為一百九十一公分，尚符合規定（該報告 第五頁），可知同批建築之系爭房屋，其樓梯並無未違反相關規定。至於浴室高 度，亦經前揭八九六號案件法官偕同兩造進入浴室實地勘驗結果，未發現有過低 礙難使用之處，其高度一般房屋浴室無異，亦有該判決可證。 ３女兒牆踢腳頂為平的，與設計圖有斜坡不符部分：被告就其所辯，雖提出照片、 屋頂防施工法及收邊圖為證，然依其所提證物，無法證明與系爭房屋有關，且亦 未能看出與設計圖有何不符之處。
４房屋龜裂漏水、房屋門窗縫溝有裂縫會漏水、屋頂防熱磚龜裂鼓起、屋頂伸縮縫 龜裂漏水、壁磚顏色不一、牆壁水泥塊脫落、磁磚非全磁化磚等部分：此部份瑕 疵，雖據被告提出照片為證（卷二頁二三至五七），且經高應大鑑定報告認屬固 有瑕疵，然查：專案小組於八十九年三月間（即房屋完工後二年間）進行鑑定時 ，並無發現前揭瑕疵，此觀諸該鑑定報告自明，而高應大鑑定結果乃係於九十二 年九月間所為，其「房屋龜裂漏水」、「壁磚、地磚空洞化」、「屋頂防熱磚龜 裂鼓起」、「牆壁水泥塊掉落」等瑕疵，是否係因房屋經年無人居住保養維修， 或建材因日曬雨淋之自然折損，已值合理懷疑；又其中「磁磚非全磁化磚」乙項 瑕疵部分，專案小組鑑定結果早已敘明，依目前國家標準並無「全磁化磁磚」之 規範（該鑑定報告第四頁），則高應大此部份鑑定結論亦難採信。況高應大鑑定 結果亦認為上開瑕疵導因於牆壁施工不良，然並不影響房屋整體結構（見第二十 二頁），且現業經原告一一修補清理完成，亦據原告提出修補後照片為證（卷三 頁十九至六一、七一至七七），前揭八九六號案件法官勘驗為相同抗辯之編號Ｅ ＥＥ房屋結果，亦為同此認定，有該判決書乙份在卷可稽，則益可得證此 部份非屬系爭房屋固有瑕疵，縱為瑕疵，亦經原告修補完成。 ５被告復抗辯其他諸如：「一樓後院排水溝未有施工圖，水溝工程高低不平，會積 水、生蚊蟲及發臭」、「一樓浴廁馬桶上淨高小於2.1m」、「二樓浴廁會滲水流 至門外」、「壁磚、地磚有部分為空心，水泥漿不足」、「三樓浴廁會滲水流至 門外」、「四樓浴廁會滲水」、「四樓樓梯間窗口滲水」、「屋頂防熱磚鼓起」 、「水管部分未試壓」、「本社區為182戶大社區未提供瓦斯配管系統」、「本 社區係182戶之建築群，該等之廚房排水，應單獨設計廚房排水系統」、「集合 住宅，總樓地板面積大於500平方公尺以上應設停車空間，本社區未設」、「屋 頂有壁癌、屋頂燈圈生鏽」、「配電箱及管路排列，深度大於牆厚度十二公分之 三分之一，且管間隔小於管徑之三倍」、「牆面粉刷雙色」、「牆壁因混凝工成
分不佳產生斑點」、「三樓樓梯壁癌」、「壁磚不同色」、「壁磚空心」、「整 棟房屋排水系統堵塞致廢水由一樓廁所排水孔冒出」、「一樓抽水馬達漏水」等 瑕疵，雖據照片為證（卷二頁二三至五七），然業經原告一一修補清理完成，亦 據原告提出修補後照片為證（卷三頁十九至六一、七一至七七），被告執此抗辯 解除契約，為無理由。
捌、被告得否請求減少價金？
本件被告購買之系爭房屋，既有前開瑕疵支柱箍筋末端彎鉤，未按施工圖規定做 一百三十五度彎鉤、牆壁混凝土鑽心試體抗壓強度未符合我國建築技術規第三百 五十二條規定，即未達施工圖規定強度之75％等瑕疵，雖該瑕疵並不足致解除契 約之程度，然被告仍得據以請求減少價金。又減少之價金數額，應以瑕疵物於買 賣當時應有之實際價格，與無瑕疵時之應有價格之比例算定（最高法院八十八年 台上字第六四二號裁判意旨參照），而本件經本院會同兩造協商結果，原告表示 就甲○○、乙○○○部分，可由本院依職權在總價金百分之二十至二十五比例之 範圍內酌定減少價金之金額，被告表示減價比例應更高，但原則上仍同意由本院 依職權在前揭範圍計算減價基準，均毋庸再送請鑑定，有本院九十三年三月二十 六日言詞辯論筆錄在卷可稽。本院斟酌系爭房屋存有之瑕疵情形、近年來之跌價 折舊情形、兩造協商之意願等情，認為原告請求甲○○、乙○○○給付價金部分 ，應分別減少總價金百分之二十三、二十五之金額，即分別減少一百七十二萬三 千五百六十二元（元以下四捨五入，計算式：0000000*23/100=0000000.5）、二 百零六萬五千元（0000000*25/100=0000000 ）乃為適當，則原告請求甲○○、 乙○○○給付價金，分別在三百五十萬零一百八十四元（計算式： 0000000-0000000=0000000）、三百七十一萬五千元（計算式： 0000000-0000000=0000000）之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部份之請求 ，為無理由，應予駁回。
玖、兩造約定之違約金是否過高應予酌減？
按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生之損害賠償總額。但約定 如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權 人於債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償。」、「約 定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」，八十八年修正前民法第二百五十 條第二項、第二百五十二條分別定有明文。又按契約當事人約定之違約金是否過 高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能 如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務已為一部履行者 ，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年度台上字第八○七號 判例意旨參照）。經查：系爭房地預定買賣契約書第七條第三項約定：「乙方（ 即原告）於本約房屋接通水電之日起十五日內，應訂定期限通知甲方（即被告） 交屋，經乙方通知交屋，除房屋結構與設備有重大瑕疵明顯不能居住或使用者外 ，甲方不得藉故拒絕或拖延辦理交屋手續，如甲方藉故拖延，其未繳買賣價款應 自乙方所通知交屋期限末日起至甲方實際辦理交屋日止之期間，每日以萬分之五 計算違約懲罰金，於實際交屋時一併補繳。」等語，該約定係指被告一旦未於交 屋時給付尾款，即得請求違約金，應屬懲罰性質之違約金甚明。本院斟酌甲○○
、乙○○○已分別給付買賣價款二百二十七萬元、二百四十八萬元，原告已獲有 部分建屋資金之回收利益，又參以被告乃認房屋瑕疵已至解除契約之地步，方拒 絕給付尾款，兩造爭執迄今已近五年，期間尚須支付法定利率年息百分之五之遲 延利息，而現金銀行存款利息多已低於年息百分之五等情，認原告主張違約金以 每日按應給付尾款萬分之五計算，顯然過高，均應予以核減為按日萬分之一（即 週年利率百分之三點六五）計算方為適當，則原告可請求被告按日給付之懲罰性 違約金，甲○○為每日三百五十元（計算式：
0000000*1/10000=350.01），薛吳麗環為每日三百七十二元（計算式： 0000000*1/10000=371.5），逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。拾、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付 ，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負 遲延責任。」民法第二百二十九條第二項、第三項定有明文，又兩造契約第七條 第三項亦約定「原告於本約房屋通水電之日起時五日內，應訂定期限通知被告交 屋，經原告通知交屋，除房屋結構與設備有重大瑕疵明顯不能居住或使用者外， 被告不得藉故拒絕或拖延辦理交屋手續」。本件原告於房屋完工後即限期甲○○ 、乙○○○應分於八十七年十一月十八日、八十七年十一月十六日前辦理交屋手 續及給付尾款乙情，既為被告所不爭執，則原告就其價金部分，請求自八十七年 十一月十九日、八十七年十一月十八日起算之遲延利息，即有理由。綜上所述， 原告基於買賣契約之法律關係，請求被告甲○○給付三百五十萬零一百八十四元 ，及自八十七年十一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並按
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