臺灣高等法院花蓮分院民事判決 九十二年度重上字第四三號
上 訴 人 鄧育恩
訴訟代理人 陳清華律師
被 告 花蓮區中小企業銀行股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 廖學忠律師
右當事人間債務人異議之訴事件，上訴人對於臺灣花蓮地方法院九十一年度重訴字第
七三號中華民國九十二年七月三十一日第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
聲明：
㈠原判決廢棄。
先位聲明：
⑴臺灣花蓮地方法院九十一年度執字第五五五七號拍賣抵押物強制執行事件， 就坐落花蓮市○○段四五九地號土地所為強制執行程序應予撤銷。 ⑵被上訴人應將花蓮市○○段四五九地號土地上，收件字號花資登字第０六三 五七０號，登記日期民國八十八年三月十九日，權利人花蓮區中小企業銀行 股份有限公司，權利價值新台幣九、０００、０００元整，存續期間自民國 八十八年三月二日至民國一一八年三月一日，債務人為鄧建平之抵押權登記 塗銷。
⑶被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰捌拾陸萬零參佰肆拾貳元整，暨自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⑷前項請求上訴人願供擔保請准宣告假執行。
⑸第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
備位聲明:
⑴被上訴人應給付上訴人新台幣參佰萬元整，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⑵前項請求上訴人願供擔保請准宣告假執行。 ⑶第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。 陳述及所用證據除核與原審判決書記載者相同，予以引用外，補稱： ㈠先位之訴部分：
⑴按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但 契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更 為曲解。」最高法院十七年上字第一一一八號判例著有明文。經查，原審判 決雖認系爭土地因未臨建築線，不得單獨申請建築執照，興建房屋，然認系 爭土地與周圍之花蓮市國股四五四－九、四五四－一０、四六０－一地號土 地合併，即可申請建築執照，符合系爭契約第十條特約事項⒈所訂「須為建
築用地，可以興建房屋」之要件，而為駁回上訴人先位之訴之判決，惟查： 本件系爭買賣契約標的均以系爭土地，即花蓮市國股四五九地號土地為規範 對象，契約標的並未包括系爭土地周圍之花蓮市○○段四五四－九、四五四 －一０及四六０－一地號三筆土地，此觀兩造簽訂之系爭買賣契約書第一條 買賣標的物，土地坐落標示欄載明「花蓮市○○段四五九地號土地所有權全 部」自明（詳見原證二），因之兩造簽訂買賣契約書第十條特約事項⒈記載 「雙方約定〔本標的〕確為建築用地，若不能興建房屋，雙方同意本契約自 行失效，乙方無息退還甲方既付價款。」，所謂之「本標的」確為建築用地 ，若不能興建房屋，雙方同意本契約自行失效，僅指花蓮市○○段四五九地 號而言，不包括其他任何土地，可謂一目瞭然，是縱若系爭土地得與其他土 地合併，申請建築執照興建房屋，仍無解於系爭土地不得單獨申請建築執照 興建房屋之事實，本件「系爭土地得否單獨申請建築執照興建房屋」與「系 爭土地與其他土地合併得否申請建築執照興建房屋」，根本風馬牛不相及， 非可混為一談，乃原審竟曲解契約文字，別事採求，認系爭土地與其他土地 合併申請建築執照興建房屋，即代表系爭土地得申請建築執照興建房屋，揆 諸前揭說明，殊屬違誤。
⑵再者，雖系爭土地現登記名義人並非上訴人，然微論系爭土地原登記於訴外 人吳秀慧名下（嗣因訴外人吳秀慧於九十二年二月六日往生，由其夫婿葉國 塘繼承），乃應合建投資人葉國煌要求，為確保其投資權益而辦理，性質上 為「所有權讓與擔保」，並非「所有權移轉」，合建投資人葉國煌並已承諾 日後定會配合解除契約回復原狀相關手續，業據上訴人提出合建契約書（詳 見原證五）、解除合建契約書（詳見原證六），證明上訴人並無不能返還系 爭土地情事；且查，上訴人於原審另比照法院受擔保利益人書立取回擔保物 同意書附具印鑑證明，同意提存人取回提存物之作法，由訴外人葉國塘書立 配合辦理所有權移轉切結書，並檢具印鑑證明及分別蓋有葉國塘印鑑之土地 登記申請書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書暨土地增值稅（土地現 值）申報書（詳見原證十五），加以證明本件並無被上訴人所謂之「受領之 給付物有毀損滅失、或其他不能返還」，解除權喪失之問題存在，乃原審對 上揭足以證明系爭土地並無不能返還情事，上訴人解除權並未消滅之有利於 上訴人之證據，竟未有隻字片語說明不予採納理由，徒以「系爭土地已移轉 第三人，被告解除權即已消滅」云云，否准上訴人之主張，失之輕率，難謂 無判決不備理由之違背法令。
㈡備位之訴部分：
原審判決另以：就建築融資貸款約定之解釋，應參考所提出之銀行業者對「建 築融資」之貸放要件，始符兩造立約時之真意及系爭土地已設定第一順位抵押 權，且非上訴人所有，復經被上訴人聲請法院查封拍賣，均不符合前述建築融 資貸款之要件云云，駁回上訴人備位之訴之請求，惟查：微論系爭契約建築融 資貸款部份，並無「依照銀行建築融資貸款規定核撥」之字句，上訴人縱曾擔 任地緣建設公司股東，亦與融資貸款要件無涉，究竟兩造於簽約之際，有無對 建築融資貸款細節加以討論？被上訴人是否提出財政部⒐財錢第一九八五
三號函頒之「改善投資環境實施要點有關購置自用住宅放款及建築商融資作業 準則」加以確認？被上訴人為民營金融業者，並非公營金融機構，財政部頒布 之作業準則對被上訴人而言，僅有訓示效力，並無強制拘束效力，縱有拘束效 力，效力是否當然及於上訴人？在在均有疑問，原審並未調查審認，徒以被上 訴人提出之資料，遽為判決，似嫌疏略。況查，系爭土地先前設定之第一順位 抵押權九００萬元中，除已經核撥之購地貸款四五０萬之外，尚包含建築融資 貸款三００萬元在內，否則購地貸款僅四五０萬元，何須設定鉅額九００萬元 最高限額抵押權？系爭土地縱仍遭查封，亦無礙已設定第一順序抵押權之事實 認定，本件並無原審所認不能設定第一順位抵押權之問題存在。而建築融資縱 除須具備辦妥第一順位抵押權設定登記之要件外，尚須具備建築商或承攬工程 者均應具結放棄法之抵押權及放款撥付係在建商完成總層數之半數時，由貸款 行庫視其銷售情形揆付等要件，亦屬雙務契約「同時履行抗辯」之問題，無礙 於被上訴人應給付建築融資貸款三００萬元之認定，原審失查，駁回上訴人備 位明之請求，難謂無誤。
乙、被上訴人方面：
聲明：如主文。
陳述及所用證據除核與原審判決書記載者相同，予以引用外，補稱： ⑴上訴人稱伊於八十七年十一月十六日向被上訴人買受之花蓮市○○段四五九號 土地因未臨建築線無法興建房屋，不符契約預定效用，及被上訴人未依約核發 建築融資，經上訴人於九十一年四月十一日以存證信函催告仍不履行，乃以起 訴狀送達為解除契約之意思表示，被上訴人應返還買賣價金等云云。 ⑵兩造之土地買賣契約第十條特約事項「雙方約定本標的物確為建築用地，若不 能興建房屋，則雙方同意本約失效」。所指建築用地，係系爭土地必須能興建 房屋之建物而言，經查系爭土地之土地使用分區為「住宅區」，有花蓮縣花蓮 市公所簡便行文表可證。抑有進者，上訴人於九十一年五月八日向原審法院聲 請證據保全（案號九十一年聲字第五十號），於聲請狀內陳稱：伊分別於八十 七年十一月、八十九年五月及九十一年元月向被上訴人聲請建築融資云云，其 所附之證物申請書即以系爭土地為基地臨八米計劃道路為內容，不啻承認「建 築用地」之真意，係可以建築之土地。
⑶縱使單獨以系爭土地建築房屋，有未臨建築線而無法興建情形，但依上訴人起 訴狀向被上訴人申建築融資申請書，上訴人已於八十九年五月及九十一年一月 之興建計劃概要上表明系爭土地與毗鄰之國股段四五九之九、四五九之十、四 六０之一號土地合併使用，已使單獨係以系爭土地建屋有未臨建築線，致不能 請領建築執照之情形排除。上訴人係於上開障礙排除後，於九十一年四月十一 日寄發存證信函解除契約時，系爭土地不再有上訴人所稱不能興建房屋，上訴 人欲以系爭土地不能興建房屋為由解除契約，與法不合。 ⑷上訴人於八十八年六月十日，八十九年一月二十日將系爭土地分別設定本金最 高抵押權一百二十萬元、三十萬元與訴外人陳慶同、潘進文，並於八十九年五 月十九日將系爭土地以「買賣」為由將所有權移轉登記與訴外人吳秀慧，又上 訴人因未能履行向被上訴人貸款四百五十萬元之還款，被上訴人對系爭土地行
使抵押權於九十年二月十五日聲請原審法院民事執行處查封系爭土地在案。而 上訴人稱其於九十一年四月十一日以存證信函解除契約時，系爭土地已有抵押 權之負擔，亦非上訴人所有，且經查封均為可歸責於上訴人之事由，不能將系 爭土地之原狀返還被上訴人。依民法第二百六十二條規定，上訴人之解除權已 消滅，其稱解除契約，不生效力。
⑸兩造於買賣契約第十條特約事項中之「建築融資」，應依被上訴人規定辦理， 依被上訴人承辦之建築融資業務規定建商於獲准貸款簽約後之撥款，在建地融 資部分，俟基地設定第一順位抵押款後，始可撥貸；建築工程融資部分，考慮 建商投入資金按工程進度分批撥款，且需由營造商或各主要營造包商出具切結 書聲明拋棄民法第五百十三條規定之法定抵押權，大致撥貸階段為獲許可證完 成地上室，撥百分之二十，結構體完成撥貸百分之六十，裝修款撥貸百分之二 十，有被上訴人頒定之「建築融資業務」可證，上訴人擔任地緣建設有限公司 股東，有公司設立事項卡可證。地緣建設有限公司曾興建「吉興小棧建築」向 被上訴人申請建築融資二千三百萬元，上訴人於決議上開借款之股東會擔任會 議之記錄，故上訴人知悉被上訴人建築融資之規定。上訴人竟在無法提供建造 執照，亦未著手興建工程時，即請求被上訴人撥貸，自與規定不符。故被上訴 人無給付建築融資遲延情事，上訴人欲以被上訴人遲延為由解除契約，亦與法 有違。
⑹上訴人無權請求被上訴人撥付建築融資，且系爭土地遭拍賣，亦與被上訴人未 撥付建築融資無關，故所生損害不能向被上訴人請求。 理 由
一、本件上訴人原名鄧建平於原審起訴主張：
㈠伊於民國（下同）八十七年十一月十六日向被上訴人購買坐落花蓮市○○段四五 九地號土地（下稱系爭土地），買賣總價為新臺幣（下同）伍佰陸拾伍萬元，上 訴人除給付壹佰壹拾伍萬元自備款外，並以系爭土地設定最高限額九百萬元抵押 權（下稱系爭抵押權）向被上訴人貸得肆佰伍拾萬元給付尾款。兩造為確保系爭 土地得以興建房屋，於契約第十條特約事項明定：１雙方約定本標的須確為建築 用地，若不能興建房屋，雙方則同意本約自行失效，乙方（即被上訴人）無息退 還甲方（即上訴人）既付價款。２雙方約定乙方同意就本標的土地願貸款予甲方 肆佰伍拾萬元，建築融資願貸予甲方參佰萬元，但甲方須保證本標的建坪須滿壹 佰參拾坪以上。
㈡兩造契約成立生效後，上訴人旋於八十八年六月七日檢附相關文件資料向主管機 關，即花蓮縣政府建設局申請建築執照，詎卻遭花蓮縣政府建設局以「未臨建築 線」為由退件，拒發建築執照，上訴人始知系爭土地與道路間，隔花蓮市○○段 四五四─九地號土地，而未臨建築線，無法取得建築執照興建房屋，為此上訴人 多次與被上訴人私下協商，促請被上訴人依約核發建築融資參佰萬元，以利上訴 人價購花蓮市○○段四五四─九地號土地，以取得建築執照，惟因被上訴人主事 者易人，無法達成共識，上訴人因此資金週轉困難，無力清償貸款，致被上訴人 聲請拍賣系爭土地，現由原審九十一年度執字第五五五七號執行拍賣中。 ㈢因系爭土地未臨建築線，無法興建房屋，被上訴人復違約未核發建築融資，故上
訴人主張以下權利：
因系爭土地無法興建房屋，依約解除條件成就，且系爭土地不符合契約預定效用 ，兩造間之買賣契約無待解除即自行失效，上訴人對被上訴人取得返還買賣價金 債權，而與積欠被上訴人之貸款主張抵銷，即執行名義成立後有消滅或妨礙被上 訴人請求之事由發生，依強制執行法第十四條第一項規定，提出本件債務人異議 之訴。依民法第二百五十九條規定被上訴人應返還買賣價金伍佰陸拾伍萬元，並 依民法第二百六十條規定應賠償上訴人已付貸款利息六十七萬零七百六十五元、 代書費二萬三千四百零九元、地價稅一萬六千一百六十八元等損害（合計損害額 為七十一萬零三百四十二元），被上訴人所負返還買賣價金、損害賠償債務與上 訴人所負貸款債務抵銷後，被上訴人尚應給付上訴人壹佰捌拾陸萬零參佰肆拾貳 元（即0000000＋000000－0000000＝0000000） ，且被上訴人對上訴人之抵押債 權已不存在，被上訴人應塗銷系爭抵押權。鈞院如認上訴人前述主張無理由，則 備位之法律依據主張因被上訴人違約未給付建築融資，經上訴人催告仍不履行， 上訴人可依民法第二百五十四條規定解除兩造間之買賣契約，上訴人前於九十一 年四月十一日寄發存證信函，解除系爭契約，今併以起訴狀繕本送達被上訴人為 給付遲延解除契約之意思表示，則依民法第二百五十九條、第二百六十條之規定 被上訴人亦應返還買賣價金及賠償前述損害，與上訴人所負債務相抵銷後，被上 訴人應給付如前所述之金額，並塗銷系爭抵押權。雖系爭土地所有權人現非上訴 人，此係因被上訴人未依約核撥融資貸款後，上訴人為興建房屋，另與訴外人葉 國煌簽立合建契約，並以讓與系爭土地所有權方式，擔保債務履行，而將系爭土 地登記予葉國煌指定之訴外人吳秀慧，又因吳秀慧於九十二年二月六日去世，系 爭土地由其夫葉國塘繼承，今上訴人業與葉國煌解除合建契約，葉國塘並書立切 結書、提供印鑑證明及在土地登記申請書上用印，同意配合日後系爭土地過戶登 記手續，故上訴人並無不能返還受領給付物的情形，退步而言，縱認上訴人認為 契約解除條件成就或解除系爭土地買賣契約為無理由，然依兩造買賣契約十特約 事項２約定，被上訴人應核撥參佰萬元建築融資貸款。 ㈣上訴人所以另覓投資對象，而與葉國煌簽立合建契約，乃因被上訴人不願履行核 發融資貸款義務，迫於無奈，轉向民間尋求資金所致，此從本件系爭抵押權登記 日期為八十八年三月十九日，上訴人於八十九年三月二十日與葉國煌簽立合建契 約書，並於八十九年五月十九日將系爭土地所有權移轉登記至葉國煌指定之吳秀 慧名下以為擔保，設定抵押權時間與簽立合建契約讓與系爭土地所有權作為擔保 時間，間隔一年之久可證。而由上訴人與葉國煌簽立之合建契約書中約定必須承 購國有地及畸零地，甲方（即上訴人）保證完成承購手續，否則本約自動作廢等 字句及將興建計劃概要中之工案地點，除原來之系爭土地外，另增加花蓮市○○ 段四五四─九、四五四─一○、四六○─一地號土地可知，系爭土地確因未臨建 築線，致無法申請建築執照。而土地有無臨建築線必須俟申請建築執照後，由主 管機關實地測量審核，始可明暸，倘未申請建築執照無從得知，此為系爭買賣契 約特別約定「若不能興建房屋，則雙方同意本約自行失效」癥結所在，倘若簽約 之際，被上訴人早已知悉系爭土地未臨建築線，豈有未於買賣契約加以註明，反 而約定上述特約條款之理？是以兩造買賣契約第三條中雖有「雙方議定同意本標
的以現況點交」之約定，然因當時尚無從知悉系爭土地是否未臨建築線，因此縱 有「現況點交」之約定，亦無足證明上訴人知悉系爭土地未臨建築線不能興建房 屋。再者，倘若上訴人知悉系爭土地未臨建築線無法申請建築執照興建房屋，自 不可能明知故犯提出建築執照申請。由此亦可證明，上訴人事前並不知系爭土地 未臨建築線無法興建房屋。退萬步而言，縱認系爭土地未臨建築線為兩造已知之 事，然兩造既已特別約定「不能興建房屋，本約自行失效」，系爭土地買賣契約 亦因解除條件成就而失其效力，其理至明。 ㈤建築融資貸款與一般貸款並無二致，申請人倘能提供足額擔保品或覓得信用良好 之保證人擔保債務履行，銀行並無不准之理，是建築融資貸款申請，與抵押物是 否為申請人所有完全無涉，況依上訴人與葉國煌之合建契約書亦約定，葉國煌需 配合上訴人向被上訴人申請建築融資貸款。故本件融資貸款並不因合建契約及系 爭土地移轉至第三人名下而受影響。況系爭土地移轉登記至第三人名下，此乃因 合建契約約定，上訴人提供土地，葉國煌提供所需資金，葉國煌為保障其投資權 利，要求上訴人將系爭土地所有權讓與以為擔保所致。且上訴人業與葉國煌解除 合建契約，系爭土地於上訴人清償積欠葉國煌債務後，即須回復原狀，移轉登記 至上訴人名下，又縱令系爭土地無法回復原狀，然此乃被上訴人給付遲延未履行 核撥融資貸款義務，上訴人轉與葉國煌簽立合建契約所致，非可歸責於上訴人， 上訴人自無喪失解除權可言。
二、被上訴人以：
㈠系爭土地之地目為「建」，土地使用分區為「住宅區」，上訴人在起訴狀上既提 出與訴外人葉國煌間就系爭土地興建透天住宅之合建契約書，及以系爭土地與國 股段四五四之九、四五四之一○、四六０之一地號土地合併之工案興建計劃概要 ，均表明以系爭土地作為房屋之建築基地；縱使系爭土地有未臨建築線無法單獨 以該土地興建房屋的情形，上訴人既已提出前開興建計劃表明要與其他土地合併 使用，則將系爭土地未臨建築線之障礙排除，其稱系爭土地係不能興建房屋云云 ，顯屬無稽。且系爭土地之買賣，兩造同意以系爭土地之現況點交，於買賣契約 第三條記載甚明，倘系爭土地之現況未臨建築線，亦為上訴人所明知，上訴人亦 應知依土地現況，如何配置其房屋或應與相關土地配合使用，況上訴人於起訴狀 內稱：為興建房屋，另與葉國煌簽立合建契約，而葉國煌並未因系爭土地有無臨 路發生不能興建房屋之情形。依上訴人自己所述之事項，在其稱解除契約前，已 排除系爭土地未臨建築線，並將系爭土地交與他人合建，自不能再主張系爭土地 不符契約預定效用，亦不能於排除障礙後，於九十一年四月十一日寄發存證信函 以系爭土地不能興建房屋為由解除契約。
㈡兩造雖約定被上訴人願核撥建築融資三百萬元，但上訴人須先提出建築融資貸款 之申請，被上訴人始可核撥，而被上訴人從未接獲上訴人提出之建築融資申請， 上訴人迨至九十一年四月十一日才委由陳清華律師通知欲與被上訴人解約，乃咎 在上訴人。其於起訴狀內所附之合建契約書、解除合建契約書、興建計劃概要、 申請書、同意書等私文書顯為臨訟偽造，並非真正。且依財政部函規定建築融資 分兩種，一為購買自用住宅放款（以購置自用住宅為放款對象），二為建築商融 資，兩造約定之建築融資係指建築商融資而言，此項融資之放款條件為⑴應先辦
妥建築基地第一順位抵押權設定登記，⑵建築商或承攬建築工程者均應具結放棄 法定抵押權，⑶放款撥付係在建商完成總層數之半數時，由貸款行庫視其銷售情 形撥付。兩造既指明為建築融資，上訴人擔任地緣建設有限公司股東，該公司曾 興建「吉興小棧建築」向被上訴人申請建築融資二千三百萬元，上訴人並曾於決 議借款之股東會擔任會議記錄，對建築融資之放款條件及撥付情形知之甚詳。上 訴人以系爭土地與葉國煌合建房屋，則上訴人非建造人，已失建築融資申請人之 資格，上訴人又於八十九年三月二十日將系爭土地以買賣為原因移轉所有權予訴 外人吳秀慧，同年五月十九日辦妥登記。兩造間關於被上訴人應核撥建築融資之 約定，在上訴人不再興建房屋及無法以其名義提供土地作為擔保時，已不符申請 建築融資之要件，且系爭土地已被查封，也不能申請建築融資。此均係不可歸責 於被上訴人事由所致，被上訴人並無給付建築融資遲延情事，上訴人欲以被上訴 人遲延撥付為由解除契約，並無理由。況上訴人已將系爭土地移轉登記為吳秀慧 所有，又因未依約支付對被上訴人之抵押貸款四百五十萬元之利息，業經被上訴 人聲請原審強制執行在案，致使有可歸責於上訴人事由，不能將系爭土地以兩造 於八十七年十一月十六日訂約之狀態返還被上訴人，依民法第二百六十二條前段 規定，上訴人之契約解除權已消滅。
㈢被上訴人在上訴人未按期支付抵押貸款利息，於取得鈞院拍賣抵押物之裁定後對 系爭土地聲請強制執行（執行案號原審九十一年度執字第五五五七號），屬合法 權利之行使。上訴人迄未償還上述抵押貸款之本息，被上訴人之債權仍然存在， 上訴人提起異議之訴，請求撤銷強制執行程序，於法不合。又上訴人無權請求被 上訴人撥付建築融資，系爭土地遭拍賣，亦與被上訴人未撥付建築融資無關，故 上訴人所生損害不能向被上訴人請求等語資為抗辯。三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於八十七年十一月十六曰簽訂系爭土地之買賣契約，約定價金為五百六十五 萬元，上訴人已支付價金（含現金一百十五萬元、向被上訴人貸款四百五十萬元 ）。
㈡兩造買賣契約第十條特約事項約定「⒈雙方約定本標的須確為建築用地，若不能 興建房屋，則雙方同意本約自行失效，乙方（即被上訴人）無息返還甲方（即上 訴人）既付價款。⒉乙方同意就本標的土地款願貸款予甲方四百五十萬元，建築 融資願貸予甲方三百萬元」。
㈢上訴人因未依約給付前述向被上訴人貸款之利息，致被上訴人聲請原審拍賣系爭 土地，案號為原審九十一年度執字第五五五七號，現該執行事件仍在執行中，尚 未終結。
㈣系爭土地地目建，土地使用分區為住宅區，依建築技術規則建築設計施工編第二 條規定「基地應與建築線相連接，其連接部分之最小長度應在二公尺以上」，系 爭土地依地籍套繪都市計畫圖結果並未臨接建築線，是以無法單獨申請建造執照 。未臨建築線之基地，如與鄰地（臨接建築線）之基地合併檢討，應符合建築技 術規則建築設計施工編第二條最小連接建築線規定，就系爭土地與花蓮縣國股段 四五四─九、四五四─一○及四六○─一地號土地，倘以合併方式提出建造執照 申請，尚符合建築基地臨接建築線規定，得依建築法等相關規定提出建造執照申
請（有花蓮縣政府九十二年五月十五日函可參，兩造對此函之內容均不爭執）。四、本件兩造所爭執之處，應在於㈠系爭土地未臨建築線，無法單獨以該土地申請建 造執照，是否符合兩造買賣契約第十條特約事項⒈所定情形，而使該契約解除條 件成就而失效？或因不符合契約預定效用而自行失效？如契約因解除條件成就而 失效，上訴人依民法第二百五十九條、第二百六十條規定請求被上訴人返還價金 、賠償損害七十一萬零三百四十二元，是否有理？㈡如兩造買賣契約未因解除條 件成就而失效，上訴人主張被上訴人遲延未給付建築融資，依民法第二百五十四 條規定解除兩造間之買賣契約，依同法第二百五十九條、第二百六十條規定請求 被上訴人返還價金、賠償損害七十一萬零三百四十二元，是否有理？㈢如前述上 訴人之先位請求均無理由，則上訴人依兩造間之契約第十條特約事項⒉之約定， 請求被上訴人給付建築融資三百萬元，是否有理？茲分別說明如下。五、按法律行為成立時，其成就與否業已確定之條件即所謂既成條件，亦即法律行為 所附條件，係屬過去既定之事實者，雖其有條件之外形，但並無其實質之條件存 在，故縱令當事人於法律行為時，不知其成否已經確定，亦非民法第九十九條所 謂條件。我民法關於既成條件雖未設明文規定，然依據法理，條件之成就於法律 行為成立時已確定者，該條件若係解除條件，則應認法律行為為無效，最高法院 六十八年度台上字第二八六一號判例意旨可參。兩造就系爭土地之買賣契約第十 條特約事項⒈固約定「雙方約定本標的須確為建築用地，若不能興建房屋，則雙 方同意本約自行失效」，有買賣契約書一份可憑（原審卷十三頁）；而系爭土地 地目為建地，土地使用分區為住宅區（有土地登記簿謄本、花蓮縣花蓮市公所簡 便行文表各一份可參，原審卷八九、九九頁），且該土地未臨接建築線乙事，原 告自承其於八十八年六月七日向花蓮縣政府建設局申請建築執照時即已知悉（原 告起訴狀參照，原審卷七頁），且該情形至原審言詞辯論終結時亦未改變（有花 蓮縣政府九十二年五月十五日函可參，原審卷一六二至一六三頁），如依上訴人 主張因系爭土地未臨建築線，無法單獨申請建造執照，即符合兩造買賣契約第十 條⒈所定「不能興建房屋」之要件（此乃上訴人之主張，惟本院認為系爭土地屬 得興建房屋之土地，容後詳述之），則因系爭土地未臨建築線乃兩造契約成立時 業已確定之情形，依據前述說明，該約定應屬既成條件，而非民法第九十九條所 定解除條件，合先敘明。再者，系爭土地雖未臨建築線，無法單獨申請建造執照 ，但上訴人對此情形於八十八年間已然明瞭，卻仍以系爭土地與他人訂立合建契 約擬興建住宅，合建契約中即訂明除系爭土地外，尚結合花蓮市○○段四五四─
九、四五四─一○、四六○─一地號土地興建房屋，而系爭土地連同前述三筆土 地合併提出建造執照申請，則符合建築基地臨接建築線規定，得申請建造執照等 情，有原告所提合建契約書、興建計劃概要、花蓮縣政府九十二年五月十五日函 可參（原審卷十八至二十、二五至三二頁、一六二至一六三頁），可見系爭土地 符合兩造買賣契約第十條特約事項⒈所訂「須為建築用地，可以興建房屋」之要 件，上訴人自八十八年間知悉系爭土地未臨建築線後，仍利用該土地與其他毗鄰 土地與第三人葉國煌合資建屋，可見上訴人就系爭土地為建築用地，與其他土地 合併利用即可興建房屋乙事知之甚詳，其係在與葉國煌合建事宜資金發生問題後 ，才提起本件訴訟主張系爭土地不能興建房屋，擬向被上訴人請求返還價金，以
解決合建中須償還對方之相關費用，此有上訴人所提協議書一份足憑（原審卷二 一、二二頁），可見上訴人初認系爭土地可興建房屋，而與葉國煌訂立合建契約 ，於合建資金發生問題後，再向被上訴人主張系爭土地不能興建房屋，其前後所 為亦有違誠信原則之處。故綜合前開說明，本院認為上訴人主張系爭土地無法興 建房屋，不符合契約預定效用，契約解除條件成就云云，顯屬無據。六、按有解除權人，因可歸責於自己之事由，致其所受領之給付物有毀損、滅失或其 他情形不能返還者，解除權消滅，民法第二百六十二條前段定有明文。上訴人所 收回之土地，既有一部分已移轉登記與第三人，不能再返還被上訴人耕作，上訴 人之契約解除權亦已消滅。自不得再主張解除契約，回復原來之租佃關係，最高 法院七十九年度台上字第二六二八號判決可資參考。本件上訴人主張被上訴人遲 延未依約給付建築融資三百萬元，其依民法第二百五十四條規定得解除契約云云 ，固提出同意書為證（原審卷三三、三四頁），惟被上訴人否認該私文書之真正 ，且上訴人亦未舉證證明前述同意書為真，則依民事訴訟法第二百七十七條前段 規定，本院自無從信上訴人前述主張為真實。況系爭土地現為第三人葉國塘所有 ，已非上訴人所有，此有土地登記簿謄本一份可參（原審卷二○一頁），則依據 前述說明，縱上訴人主張被上訴人遲延未給付建築融資等情非虛，則因系爭土地 已移轉登記與第三人，被上訴人之契約解除權即已消滅，其主張解除契約云云， 並無理由。而上訴人因積欠被上訴人貸款利息，致被上訴人聲請拍賣抵押物強制 執行拍賣系爭土地，此經原審依職權調閱原審九十一年度執字第五五五七號執行 卷宗核閱屬實，上訴人前述主張既均不可採，其請求契約自行失效或契約解除後 之損害賠償，亦無理由，則其先位聲明請求①原審九十一年度執字第五五五七號 拍賣抵押物強制執行事件，就系爭土地所為之強制執行程序應予撤銷；②被上訴 人應將系爭土地上，收件字號花資登字第Ｏ六三五七Ｏ號，登記日期八十八年三 月十九日，權利人為被上訴人，權利價值九百萬元、存續期間自八十八年三月二 日至一一八年三月一日，債務人為上訴人之抵押權塗銷；③被上訴人應給付上訴 人壹佰捌拾陸萬零參佰肆拾貳元，暨自九十一年十二月二十七日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息，即無理由，應併其假執行之聲請予以駁回。七、上訴人先位聲明既屬無據，本院自應就其備位聲明之請求加以審酌。按解釋意思 表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條所明定 。又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不 失契約之真意；但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反 捨所用之辭句而更為曲解。（最高法院八十六年度台上字第二七五六號、八十六 年度台上字第三○四二號判決意旨可資參考）本件兩造就系爭土地之買賣契約第 十條特約事項⒉係約定「乙方（即被上訴人）同意就本標的土地款願貸款予甲方 （即上訴人）四百五十萬元，建築融資願貸予甲方三百萬元」，有買賣契約一份 可參，而上訴人亦已依該條前段之約定向被上訴人貸得四百五十萬元，此為兩造 所不爭，而該契約第十條特約事項⒉前後段之文義上即已載明前段為土地款之貸 款，後段為「建築融資」，則就前開約定之解釋，自應參酌被上訴人即銀行業者 對「建築融資」之貸放要件，始能符合兩造立約時之真意。再者，被上訴人為地 緣建設有限公司之股東（該公司之所營事業為住宅及大樓開發租售業、室內裝潢
業、景觀工程業、房屋仲介業、租賃業等），該公司亦曾向被告辦理建築融資等 事項（此有地緣建設有限公司之公司登記事項卡、會議記錄各一份在卷足按，原 審卷一五七至一五八頁），可見被上訴人對何謂「建築融資」暨其申請要件應知 之甚詳。而申請建築融資須提供土地設定第一順位抵押權設定登記，有被上訴人 所提建築融資業務資料可參（原審卷一四一至一五六頁），惟系爭土地上已設定 第一順位抵押權，且現非上訴人所有，復經被上訴人聲請法院查封拍賣中（有土 地登記簿謄本一份可參），均不符合前述建築融資申請之要件，則上訴人依兩造 契約第十條特約事項⒉之約定，向被上訴人請求給付建築融資，被上訴人自得拒 絕。從而，上訴人之備位聲明請求被上訴人給付建築融資三百萬元，及自九十一 年十二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦無理由，原審 予以駁回，尚無不合，上訴意旨仍執同原審之辯詞，指摘原判決不當，核無理由 ，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一 論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十二 日 審判長法官 吳 鴻 章 法官 林 德 盛
法官 黃 永 祥右正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後廿日內，向本院提上訴狀。未表明上訴理由者，應於上訴後廿日內向本院提出上訴理由狀(須按他造人數提出繕本)。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一律師項但書或第二項( 詳附註 )所定關係之釋明文書影本。
法院書記官 吳 家 瑩中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十二 日附 註：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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