臺灣高等法院民事判決 九十三年度上易字第二０號
上 訴 人 甲○○
法定代理人 邱玉芬
訴訟代理人 侯傑中律師
複代理人 許世正律師
被上訴人 國亦賓建設股份有限公司
法定代理人 鍾敬
訴訟代理人 林廷隆律師
當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十二年十月七日臺灣臺北地方法
院九十二年度訴字第一四七０號第一審判決提起上訴，本院於九十三年四月十三日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決除確定部分外廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落台北市○○區○○段三小段九四六地號土地上之之台北 市中山區○○○路三九九巷二六號四樓之五房屋係屬被上訴人所有，現由上訴人 占有中。上訴人於九十年五月九日就此房地與無權代理之訴外人魏宏達訂定買賣 契約，被上訴人嗣與上訴人約定，只要其依與魏宏達所簽訂契約之未付餘額新台 幣（下同）三百六十六萬元給付被上訴人，被上訴人即承認魏宏達之無權代理行 為。詎上訴人未給付餘款，兩造間並無契約存在。爰依民法第七百六十七條前段 物上請求權請求上訴人將上開房屋遷讓交還被上訴人，並依民法第一百七十九條 不當得利法律關係，請求上訴人自民國九十二年三月二十八日起至交還上開房屋 之日止按月給付被上訴人新台幣（下同）七千二百十四元。並聲明：上訴駁回。 （關於不當得利請求部分，被上訴人於原審請求上訴人應自九十二年四月一日起 至交還上開房屋之日止按月給付被上訴人九千零一十八元，原審判決駁回被上訴 人超過自民國九十二年三月二十八日起至交還前項房屋之日止按月給付被上訴人 七千二百十四元部分之請求，被上訴人並未就其所受此敗訴判決部分提起上訴， 此部份判決應已確定。）
二、上訴人辯稱：上訴人甲○○與無權代理人即訴外人魏宏達所訂立之系爭土地房屋 買賣契約因被上訴人之承認而為有效，依買賣契約第十四條第二項約定，被上訴 人所為契約之解除，並不合法，應備貸款文件亦已依約交付，並無違約，是被上 訴人所為解除契約之意思表示為無效，縱以該買賣契約業經解除，上訴人亦主張 同時履行抗辯等語。並聲明：如主文所示。
三、經查被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段三小段九四六地號土地上之台北市 中山區○○○路三九九巷二六號四樓之五房屋係屬被上訴人所有，現由上訴人占 有中。上訴人於九十年五月九日就此房地與無權代理之訴外人魏宏達訂定買賣契 約，被上訴人嗣與上訴人約定，其與魏宏達所簽訂契約之未付餘額應給付被上訴 人，被上訴人願承認魏宏達之無權代理行為等語，業據其提出土地及建物登記謄
本、律師存證信函、被上訴人重繳房屋稅稅單等件為證（原審卷，八至一六頁、 七二至七三頁），且為上訴人所不爭，可信為真實。四、被上訴人主張：其承認魏宏達之無權代理行為係屬附條件之承認，上訴人未履行 給付餘款行為，不符合條件，兩造間並無買賣契約存在等語。上訴人則辯稱：被 上訴人已以律師函承認訴外人魏宏裕之買賣契約，並主張解除系爭買賣契約，足 證上訴人已承認該契約等語。經查上訴人提出之系爭買賣契約雖無被上訴人及法 定代理人名義之印文，然被上訴人曾委託林廷隆律師於九十一年十月十四日通知 上訴人：「若甲○○先生堅持其於九十年五月九日與魏宏裕（指魏宏達）先生所 簽訂之契約係魏宏裕代理本公司所簽訂，則本公司願承認魏宏裕先生之無權代理 行為。」嗣於同年十一月一日通知上訴人：「本公司願承認魏宏裕先生之無權代 理行為，並催請甲○○先生依其與魏宏裕先生之不動產買賣契約之約定，給付本 公司.... 」等語，有律師函及掛號函件收據影本可按（原審卷，七二至七五頁 ），足證被上訴人就魏宏達無權代理之買賣行為已為承認之意思表示，且其承認 並未以被上訴人應給付餘款為條件。因此，系爭建物買賣契約因被上訴人之承認 而生效力，被上訴人主張：其承認魏宏達之無權代理行為係屬附條件之承認，上 訴人未履行給付餘款行為，不符合條件，兩造間並無買賣契約存在云云，並無可 採。
五、被上訴人再主張：上訴人甲○○依折讓書實際上僅支付四十萬元予魏宏達，非其 主張之一百二十萬元，該四十萬元之法律性質係屬訂金，而上訴人違約不給付其 餘買賣價金，經被上訴人催告後仍不履行，被上訴人以上訴人違約為由解除契約 ，自得沒收其訂金等語。被上訴人辯稱：上訴人已依系爭買賣契約先後於九十年 五月七日給付訂金二十萬元，於九十年五月九日給付簽約金一百萬元，訴外人李 鳳娘曾在被上訴人同意下，將折讓書權利轉讓予上訴人，該折讓價款係作為補貼 上訴人裝修系爭建物之費用，該等費用在上訴人遷入系爭建物之前並已確實發生 ，該價款無異於上訴人已給付被上訴人之房屋價款。又應備貸款文件上訴人已依 約交付，並無違約，是被上訴人所為解除契約之意思表示為無效等語。經查： ㈠系爭買賣契約第二條明定總價款為四百八十六萬元，買賣付款方式如後附表二所 示：第一期訂金二十萬元，第二期簽約金一百萬元，第三期銀行貸款三百四十萬 元，第四期交屋款二十六萬元，附表之第一期及第二期款之「收款簽章欄」均加 蓋「都市森林收款專用章」，並記載第一期付款日期為九十年五月七日、第二期 之付款日期為九十年五月九日。（原審卷，二五頁）上訴人主張：該專用章係以 該建築物案名「都市森林」為之，作為該個案簽約專用等語。被上訴人則辯稱： 系爭房地之銷售案名「都市森林」係魏宏達自取，被上訴人根本不知道等語。惟 該專用章既係魏宏達所用印，被上訴人復承認由魏宏達所簽訂之系爭無權代理契 約，則魏宏達所收受之價款不須得到被上訴人之承認，即應認為係屬上訴人所給 付之價款。依該附表所示，上訴人已給付訂金及簽約金共計一百二十萬元。再者 ，被上訴人主張：上訴人實際上僅支付四十萬元予魏宏達等語，並提出折讓書為 證（原審卷，一二五頁）。查該折讓書係於九十年五月九日簽立，其上記載買方 係李鳳娘，而李鳳娘為系爭不動產買賣契約原買受人，李鳳娘嗣將系爭不動產買 賣轉讓上訴人乙節，為兩造所不爭（本院卷，五二頁），且有該折讓書附註旁明
載：「本戶同意轉讓與王柏慶先生」可證。該折讓書註一雖記載：「本戶實際簽 約金賣方實收新臺幣肆拾萬元整」，惟折讓書本文載有「茲因土地房屋買賣，經 雙方議定由賣方同意折讓新台幣捌拾陸萬元整予買方，以補貼買方購買都市森林 案肆樓D棟之裝修費用，恐口說無憑，特立此書，且雙方視本折讓書為買賣合約 之附件。」註二明載：「本戶交屋款賣方實際未收款，並同意直接折讓予買方。 」依上開記載，該戶賣方簽約金雖實收四十萬元，但同意將交屋款折讓八十六萬 元給買方作為補貼房屋之裝潢費用。上訴人亦自承其並未交付任何款項給被上訴 人，交房屋價款者係李鳳娘。被上訴人雖主張：李鳳娘已交付訂金二十萬元及簽 約金四十萬元共計六十萬元，且買賣總價因折讓而降價八十六萬元等語。惟被上 訴人辯稱：賣方同意將八十六萬元交屋款折讓買方李鳳娘，李鳳娘實際給付訂金 及簽約金共僅四十萬元，嗣因李鳳娘將系爭房屋買賣轉讓上訴人，故上訴人與賣 方於訂立系爭買賣契約時合意，買賣總價不變，上訴人已給付之價金為第一期訂 金二十萬元及第二期簽約金一百萬元，並在契約上蓋收款簽章，因此，上訴人已 給付價金共計一百二十萬元等語。經查由上開折讓書可證李鳳娘實際給付簽約金 四十萬元，並無任何關於其已付訂金二十萬元之記載，系爭買賣契約之附表卻記 載已給付簽約金一百萬元，此記載顯然與折讓書之記載不符，且上訴人既自承其 並未交付任何款項給被上訴人，而系爭買賣契約卻記載上訴人已交付訂金二十萬 元，又系爭買賣契約與上開折讓書之訂定日期均係九十年五月九日，該契約書上 所記載之總價為四百八十六萬元，並未將折讓款八十六萬元從總價中扣除，亦未 更改房屋之總價款及各筆分期款之金額。參以上訴人對於被上訴人之催繳未付款 項函中明載上訴人未繳價款為三百六十六萬元（原審卷，七二頁、七四頁），而 房屋總價四百八十六萬元扣除三百六十六萬元亦為一百二十萬元乙節，足見該折 價款係由買賣雙方視為已付價款之一部分，並將李鳳娘已交付簽約金四十萬元合 併計算已付價金共計一百二十六萬元，故雙方於簽收款上記載，上訴人已給付之 價金為第一期訂金二十萬元及第二期簽約金一百萬元。因此，上訴人主張：李鳳 娘已交付訂金二十萬元及簽約金四十萬元，買賣總價因折讓而降價八十六萬元云 云，並無可採。應認被上訴人辯稱：上訴人與賣方於訂立系爭買賣契約時合意， 買賣總價不變，上訴人已給付之價金為第一期訂金二十萬元及第二期簽約金一百 萬元，並在契約上蓋收款簽章，上訴人已給付價金共計一百二十萬元等語，為可 採信。
㈡上訴人既已繳納第一期款及第二期款，關於第三期之銀行貸款部分，買賣契約第 四條約定：「產權移轉：雙方議定於買方履行第二期價款時，應作成所有權移轉 書類及有關文件，經用印後交予雙方代理人，代理人應於雙方文件備齊之日起七 日內提出辦理土地增值稅申報或契稅申報等相關手續．．．」。第十四條第二項 約定：「本契約付款條件中，如以本約不動產供擔保向銀行貸款抵付尾款或作為 買賣價金之一部份時，為確保買賣雙方之權益，買方應於賣方增值稅完稅之前， 將承貸之銀行或其他金融機構通知賣方並辦妥必要之申貸及對保手續，且該承貸 銀行或金融機構不得中途變更，否則，以違約論處。若因買方信用條件不合或金 融政策改變，以致核貸額度不足以抵付尾款，買方應於銀行或金融機構撥款時， 以現金一次補足該筆買賣價金絕無異議。」依此約定，上訴人給付第二期價款完
畢時，被上訴人即負有辦理產權移轉登記之義務。上訴人雖負有於賣方增值稅完 稅之前，將承貸之銀行或其他金融機構通知賣方並辦妥必要之申貸及對保手續之 義務，但上訴人除有因其信用條件不合或金融政策改變致核貸額度不足以抵付尾 款之情形外，上訴人不負有以非銀行貸款之方式給付尾款之義務。被上訴人既未 能提出證據足證上訴人有無法向銀行貸款或核貸額度不足以抵付尾款情事，亦未 舉證證明其已定期催告上訴人將承貸之銀行或其他金融機構通知被上訴人並辦妥 必要之申貸及對保手續，而上訴人逾期未為之等事實，則其發函催告上訴人給付 現金三百六十六萬元，並以上訴人未給付三百六十六萬元現金為由，向上訴人發 函解除契約，依法不生解除契約之效力。因此，被上訴人主張：上訴人違約不給 付其餘買賣價金，經被上訴人催告後仍不履行，被上訴人得解除契約云云，並無 可採。
六、系爭買賣契約既未解除，上訴人依該契約而占有系爭房地即非無權占有，亦不構 成不當得利。從而，被上訴人依據民法第七百六十七條物上請求權及民法第一百 七十九條不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭房屋遷讓交還被上訴人，及自 起訴狀送達之翌日即九十二年三月二十八日起至交還上開房屋之日止按月給付被 上訴人七千二百一十四元，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗， 應併予駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，自有未洽 。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改 判，如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，無一一論列之必要，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決 如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十 日 民事第六庭
審判長法 官 林 丁 寶
法 官 陳 博 享
法 官 高 鳳 仙
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十一 日 書記官 黃 慶 霽
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