臺灣士林地方法院民事簡易判決 106年度士簡字第335號
原 告 劉昱成
訴訟代理人 張漢榮律師
侯傑中律師
上 一 人
複 代理人 林宇文律師
被 告 顏月猜
顏維廷
兼 上二人
訴訟代理人 顏德金
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年6 月13日
言詞辯論終結，並判決如下：
主 文
被告應將坐落門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○巷○○弄○○○號三樓房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣叁萬貳仟陸佰元，及自民國一百零六年三月十六日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬叁仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）新臺幣壹萬柒仟零叁拾捌元，其中壹萬陸仟玖佰元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告就第一項、第二項如分別以新臺幣壹佰伍拾陸萬元、新臺幣叁萬貳仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時之聲明為「㈠被告 應將坐落門牌號碼為臺北市○○區○○○路000 巷00弄00號 3 樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告；㈡被告應給付原 告新臺幣（下同）65,000元，及自民國106 年2 月1 日起至 遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,500 元」（見本 院卷第4 頁）；於審理過程中，先變更訴之聲明第2 項為「 被告應給付原告58,500元，及自106 年2 月16日起自返還系 爭房屋之日止，按月給付原告13,000元」（見本院卷第65頁 ）；後又變更為「被告應給付原告58,500元，及自本件起訴 狀繕本送達翌日起自返還系爭房屋之日止，按月給付原告13 ,000元」（見本院卷第92頁），核其變更部分，與前揭規定 相符，自應准許。
二、原告起訴主張：
㈠原告原與訴外人莊天輝簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約 ），約定由原告將系爭房屋出租予訴外人莊天輝，租期自10 4 年9 月16日起至106 年9 月15日止，每月租金13,000元； 後訴外人莊天輝死亡，被告顏月猜係其之同居人，原告於10 5 年4 月將系爭租約由被告等3 人承受，而無另外簽訂契約 ，惟被告等繳納租金至105 年9 月，之後就未予繳納，而此 期間並無所謂漏水需修繕之問題。
㈡現被告積欠105 年10月至106 年1 月共4 個月之租金未付， 經原告以存證信函通知被告處理，被告卻置之不理，爰提起 本件訴訟，並以本件起訴狀作為終止系爭租約之意思表示， 而在終止系爭租約後，被告理應將系爭房屋返還，然其卻未 為之，更未經同意繼續使用系爭房屋，獲有相當於租金之利 益，原告則受有相當於租金之損害，爰請求被告自本件起訴 狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原 告13,000 元。
㈢至於被告所稱系爭房屋之電費一事，原告只有出租系爭房屋 ，而因被告所承租之系爭房屋3 樓與系爭房屋4 樓係共用一 個電錶，此部分電費概由被告與系爭房屋4 樓承租戶自行處 理，原告並未干涉。
㈣縱認有被告所稱漏水不修繕情事，被告亦得終止租約或自行 修繕，再從應繳納之租金中扣除，非得拒絕繳納全部租金。 ㈤聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；⒉被告應給付 原告58,500元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房 屋之日止，按月給付原告13,000元；⒊願供擔保，請准宣告 假執行。
三、被告答辯略以：
㈠被告從未與原告簽立系爭租約，而是與訴外人劉承奇接洽， 此有租賃契約書可佐；又105 年9 月份給付租金予原告之際 ，即向原告表示系爭房屋有漏水問題，希冀原告儘速修繕； 未料，原告竟表示「絕不會修繕、要租不租隨你等語... 」 ，後於106 年3 月31日23時許，突然下傾盆大雨，系爭房屋 天花板又開始漏水，被告立即拍照，並向原告反映，惟仍不 獲置理。
㈡原告未經被告同意，即從系爭房屋分接電力予樓上使用，使 原告須與樓上住戶共同分擔電費，而計算方式卻係一律平均 分擔，不能以台灣電力公司流動電費之計算式計算金額，致 使被告每月溢繳千餘元。
㈢因為上述多項租賃糾紛，所以被告才不願意繳交租金等語， 並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准
宣告免予假執行。
四、法院得心證之理由：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止 契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租 金，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每個月開 始支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民 法第440 條第1 項及第2 項定有明文。又承租人積欠租金除 以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人始得收回房屋， 土地法第100 條第3 款亦有明定。按土地法第100 條第3 款 關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設 ，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用 （最高法院44年台上字第516 號判例可資參照）。經查，原 告主張系爭租約本存在於其與訴外人莊天輝之間，嗣訴外人 莊天輝逝世後，乃由被告3 人承受一事，對照被告亦不否認 原契約當事人為莊天輝，並稱兩造原約明系爭租約後到期再 另行簽約等節（見本院卷第76頁），原告前開主張自屬可採 ，再核以本件房屋租賃契約書之內容（見本院卷第38頁至第 39頁），已載明出租人為原告，訴外人劉承奇僅為代理人， 更可確認原告為系爭租約之當事人，故被告抗辯稱並未與原 告簽定租約云云，自非可採。其次，被告自承自105 年10月 起迄今並未繳納租金（見本院卷第76頁），則扣除押金26,0 00元後（見本院卷第39頁），給付遲延之租金顯已逾2 個月 ，則原告據此主張終止系爭租約，尚非無據。
㈡被告雖以原告未盡修繕之責茲為抗辯，然遭原告所否認，而 按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人 外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀 態，此觀民法第423 條規定自明。此項出租人之租賃物保持 義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人 未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承 租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付（最高法 院96年度台上字第1415號判決意旨可參），惟被告仍應證明 系爭房屋有需修繕之情狀，而被告固提出漏水照片為憑（見 本院卷第71頁），然核以該照片之時間為106 年3 月31日， 顯然後於本件原告終止系爭租約之日，亦即起訴狀繕本寄存 送達之日即106 年3 月16日（見本院卷第15頁至第17頁）， 已非可採，除此之外，被告並未提出其他證據以資證明原告 未盡修繕義務，則其欲據此行使同時履行抗辯權拒絕給付租 金一節，委無可信。
㈢再者，被告另抗辯稱原告強迫3 樓分攤4 樓電費，造成溢繳
電費云云，然被告自承電費乃自行繳納，而非由原告代繳（ 見本院卷第77頁），故縱有溢繳之情形，亦應向溢收之電力 公司或原應分攤之4 樓住戶請求，尚難認可向原告請求或作 為拒絕給付租金之依據。
㈣綜上所述，原告依據租賃之法律關係，主張被告因遲延給付 租金，而終止系爭租約，並請求被告返還系爭房屋，及給付 欠繳之租金32,500元（扣除押租金26,000元後），暨自起訴 狀繕本寄存送達之日即106 年3 月16日起至遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付13,000元，為有理由，應予准許，逾此 範圍之請求為無理由，應予駁回，駁回部分之假執行聲請， 亦失其附麗，併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，及被 告聲請傳喚證人劉日娥（見本院卷第77頁），經審酌後於本 件判決結果無影響，爰不逐一論述及調查，附此敘明。六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第2 項適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第 3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項 規定，依聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行，及依職 權確定訴訟費用額（除減縮部分外）為17,038元（第一審裁 判費），其中16,900元應由被告負擔，餘由原告負擔。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
士林簡易庭法 官 劉育琳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 黃啓銓