臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度訴字第四八號
原 告 甲○○○
訴訟代理人 張國雄 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 游孟輝 律師
右當事人間請求給付價金事件，本院於民國九十三年三月五日言詞辯論終結，判決如
左：
主 文
被告應給付原告新臺幣參佰萬元，及自民國九十二年九月十二日起至清償日止，按每日千分之一計算之滯納金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰萬元或同面額之台北國際商業銀行無記名一年期可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。但被告以新台幣參佰萬元供擔保後，得免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠、先位之訴部分：
⒈被告應給付原告新臺幣（下同）三百萬元，及自民國（下同）九十二年九月十二 日起至清償日止，按每日千分之一計算之滯納金。 ⒉原告願以台北國際商業銀行無記名一年期可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執 行。
㈡、備位之訴部分：
⒈被告應向安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）給付三百萬元，及自九十 二年九月十二日起至給付日止，按每日千分之一計算之滯納金。 ⒉原告願以台北國際商業銀行無記名一年期可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執 行。
二、陳述：
㈠原告於九十二年七月十二日以所有座落於台北縣永和市○○段一○八三地號建地 上之永和市○○路一八三巷六弄六號三樓房屋（建號為三一九二）及其基地共有 權四分之一（下稱系爭房地），以委託銷售總價四百五十萬元委託信義房屋仲介 股份有限公司（下稱信義公司）居間仲介銷售，雙方並簽有合約書；嗣信義公司 仲介被告前往現場看屋及議價後，兩造遂以總價三百七十五萬元成交，並於九十 二年七月二十五日簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭契約）在案。被告依系爭契 約第四條約定，應於系爭房地所有權移轉登記前給付七十五萬元，其餘三百萬元 ，俟被告所有權移轉登記予原告後三個工作日內支付，原告並應同時辦理交屋手 續。然系爭房地於九十二年九月五日辦畢所有權移轉登記後，被告竟不給付前開 三百萬元之買賣價金及受領原告交屋，嗣經原告售屋代理人李菊聰於九十二年十 月二十二日函告被告應於函到五日內依約配合履行交付前開三百萬元及點交房屋 ；詎被告竟故意逾期不為招領，致前開催告函遭退回在案，依系爭契約第九條第 二款約定，以九十二年十月二十三日第一次送達被告日期為催告函送達日期，原
告自得請求被告給付三百萬元，及自九十二年九月十二日起，每逾一日加計按三 百萬元之千分之一計算滯納金。況被告曾於訂約前已詳查系爭房地之屋況，而原 告就小房間天花板等亦已修繕完成，係處於隨時可依固定物交屋之狀況；詎被告 卻仍遲不受領交屋；且依系爭契約約定，被告應先給付三百萬元價金，始有請求 原告交屋之權利，是以，被告亦不得以其尚未交屋，作為拒絕給付三百萬元價款 之理由。
㈡又系爭房地第四樓之屋頂平台，已有該四樓所有人加蓋之違章建築存在，此係自 外觀一見即知之明顯事實，並為被告於買受系爭房地前所知，被告自不得於訂約 且辦妥系爭三樓房地所有權移轉登記後，始以四樓屋頂平台上有加蓋違建，據以 主張原告應負出賣人之瑕疵擔保責任。另被告主張原告依系爭契約第八條第三款 、第二款約定，應將四樓屋頂平台回復原狀；惟系爭契約第八條係約定原告就系 爭三樓房地之公、私設施等物品，應保持或恢復正常使用，不得任意取卸、破壞 而言，被告據以主張原告應將四樓屋頂上違建拆除，並回復屋頂原狀，顯不足採 。此外，被告稱其於九十二年七月二十五日簽訂系爭契約後之房地過戶期間，始 發現系爭建物有漏水及四樓屋頂平台為他人加蓋建物之瑕疵，且其於九十二年九 月六日第一次交屋前，即透過證人呂國城要求原告就四樓屋頂違建補正，然原告 於九十二年十一月二日第二次交屋時，卻要求被告接受交屋，經其當場向原告代 理人李菊聰主張解除系爭契約等情事，均與事實不符。又況，被告所稱建物漏水 之瑕疵，原告已於九十二年九月五日前修繕完成，且自次日開始漏水保固一年， 而前開四樓屋頂加蓋違建部分，原告亦不負瑕疵擔保責任；詎被告於九十二年九 月六日及同年十一月二日以前開四樓屋頂違建情事，而拒絕接受交屋，自屬受領 交屋遲延。退一步言，縱因前開第四樓加蓋違建未予拆除，而認定原告就出賣人 之債務僅為部分給付，然依民法第二百六十四條規定，被告仍不得拒絕給付其餘 三百萬元之買賣價金；且被告已取得系爭三樓房地之所有權，自得本於其所有權 依法請求拆除，而原告既已非為所有權人，自無從請求拆除，是以被告仍應給付 原告三百萬元之買賣價金。
㈢系爭契約第三條及代辦履約保證委任契約書第三條第一款雖載有本件買賣價金委 由安信公司代為經收、保管之約定，然此項約定僅指委由安信公司代理收款及代 為保管價款，而非用以排除原告得向被告請求給付價款之權利，是以，原告先位 聲明，並無不合。退一步言，縱認本件價款仍應由被告向安信公司為給付，則原 告備位請求主張被告應向安信公司給付三百萬元，及自九十二年九月十二日起至 給付日止，按每日千分之一計算之滯納金。
三、證據：提出合約書一件、不動產買賣合約書一件、存證信函一件、傳真文件三件 、漏水保固書一件、存摺影本一件、交款記錄一件、本票一紙（以上均影本）、 照片七幀等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：?
㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，被告願提供擔保，請准宣告免為假執行。二、陳述：
㈠原告出售被告之系爭房屋頂樓平台即共用部分現為第三人加設鐵門阻絕入出，並 加蓋大型建物全部予以非法占用，前開違法建物之存在，對被告入住時就該頂樓 平台之使用收益權及居住安全有嚴重影響，自屬重大瑕疵。然因原告故意不告知 被告，甚且出具不實之標的物現況說明書隱瞞系爭建物之頂樓平台已遭非法占用 之事實，致被告因信賴標的物現況說明書之記載而與之簽約購買系爭建物，原告 就系爭房屋之瑕疵，自應負擔保責任。又況，原告簽訂系爭契約時保證系爭房地 之產權清楚，絕無遭受第三者侵害情事，否則願負清理之責，是按公寓大廈管理 條例第四條第二項、民法第三百七十三條、第三百五十四條規定，原告就其保證 內容，自應對被告負擔保之責；且前開瑕疵，既經原告承諾負責排除並回復該平 台之一般用途，原告自有依約履行回復系爭建物頂樓平台原狀之義務。又被告於 系爭房地辦理過戶期間，始發現有漏水及頂樓平台為他人加蓋建物占用之瑕疵， 嗣經信義公司員工呂國誠要求原告補正，原告始進行補正工程，原告雖稱其已將 漏水瑕疵補正完竣，被告否認之。況且，被告於九十二年十一月二日進行第二次 交屋時，曾攜帶面額三百萬元之本行即期支票以辦理交屋，然因原告未履行補正 瑕疵之承諾，被告遂當場向原告售屋代理人李菊聰表示解除系爭契約。換言之， 原告當時所提出之對待給付並不完全，自難謂其已依債務本旨為給付之提出，依 民法第二百三十五條、第二百六十四條規定，被告得拒絕領受，原告主張被告因 遲未受領系爭房屋，依約應支付滯納金，即屬無理。 ㈡又被告簽訂系爭契約時，對系爭房屋頂樓已被非法加蓋占用並不知情，原告主張 被告知悉前開情事，自應負舉證之責。另原告依系爭契約第十五條約定，有排除 頂樓平台被非法加蓋占用責之任，且系爭契約第第十五條約定既與系爭契約中之 第六條、第八條內容不同，原告自不得主張原告免負系爭房屋頂樓遭非法加蓋占 用之瑕疵擔保責任。且被告係因被告簽約前僅發現系爭建物該處有油漆剝落瑕疵 之故，始要求原告將系爭建物中之一小房間油漆剝落處應於交屋前予以修補，並 於合約第十六條第三款內特別加註，惟系爭房屋房間油漆剝落補正之約定，僅係 原告諸多補正事項中之一項，原告不得據此主張其依系爭契約第六條、第八條及 標的物現況說明書第十八項約定，免負回復頂樓平台原狀之責任。再者，被告因 於簽約前就系爭房屋頂樓平台已被違法占用之事實並無不知悉，而原告就該屋頂 樓平台遭占用之瑕疵依約應負回復原狀之責，詎原告遲未補正瑕疵，被告屢經催 告均遭原告拒絕在案，被告依法自得解除系爭契約，是系爭契約所生之價金債權 亦隨同消滅，原告依約請求被告給付價金及滯納金，洵屬無據。三、證據：提出標的物現況說明書一件、不動產買賣合約書一件、支票二紙、律師函 一件、存證信函一件、點交紀錄一件、不動產買賣合約書一件（以上均影本）、 照片六幀等件為證。
理 由
一、本件原告起訴主張其於九十二年七月十二日以其所有座落於台北縣永和市○○段 一○八三地號建地上之永和市○○路一八三巷六弄六號三樓房屋及基地共有權四 分之一委託信義公司居間仲介銷售，嗣經信義公司仲介被告前往現場看屋及議價 後，兩造遂以總價三百七十五萬元成交，並於九十二年七月二十五日簽訂不動產 買賣合約書，依約被告應於系爭房地所有權移轉登記前給付七十五萬元，其餘三
百萬元，俟被告所有權移轉登記予原告後三個工作日內支付，原告並應同時辦理 交屋手續，詎系爭房地於九十二年九月五日辦畢所有權移轉登記後，被告竟不給 付買賣價金及受領交屋，為此先位請求被告交付尾款，備位請求被告應交付尾款 予代收機構安信公司等語；被告則以原告於出售系爭房地時刻意隱瞞系爭房屋頂 樓遭他人佔用加蓋之事實，此種對被告使用收益及居住安全有嚴重影響，自屬重 大瑕疵，原告於簽約時保證系爭房地之產權清楚，絕無遭受第三者侵害情事，否 則願負清理之責，是依法自應負擔保之責，而上開瑕疵原告自承願負責排除並回 復，詎辦理交屋時猶未補正，自難認原告已依債務本旨為給付，其自得拒絕領受 ，況除上開瑕疵外，系爭房屋並有漏水、掉漆情事，原告遲未補正瑕疵，屢經催 告均遭原告拒絕，其自得解除系爭契約，系爭契約所生之價金債權亦隨同消滅， 原告依約請求被告給付價金及滯納金，洵屬無據云云置辯。二、經查，本件兩造對於雙方確於九十二年七月二十五日簽訂不動產買賣契約書，約 定由被告以總價三百七十五萬元購買原告所有坐落於台北縣永和市○○段一○八 三地號建地上之永和市○○路一八三巷六弄六號三樓房屋及基地共有權四分之一 ，原告已經辦畢所有權移轉予被告之手續，被告亦已交付七十五萬元頭款，剩餘 三百萬元尾款尚未繳納等情事均不爭執，上開事實亦有不動產買賣合約書、代辦 履約保證委任契約書、土地建物登記謄本等在卷可稽，此部分事實洵堪認定。本 件被告所以拒不交付尾款三百萬元，其主要抗辯理由乃：㈠原告刻意隱匿系爭房 屋頂樓遭他人佔用加蓋之事實，致其陷於錯誤而簽訂契約，為此主張解除；㈡原 告承諾排除上揭侵害，惟並未履行，顯屬債務不履行，為此主張解除契約；是契 約既已解除，原告自不得請求剩餘價金云云。茲分就被告上述抗辯理由是否可採 析論如下：
㈠被告指稱原告刻意隱瞞系爭房屋之頂樓有他人加蓋之事實，致其陷於錯誤，簽約 購買系爭房屋云云。按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意， 致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之，倘詐欺行為人欠缺 主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不侔 ，無容其依民法第九十二條第一項規定撤銷意思表示之餘地，最高法院八十七年 台上字第一一九五號判決即採斯旨；次按民法第九十二條第一項所謂詐欺，雖不 以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上，契約上或交易習慣上，就 某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即非本條之詐欺，上開意旨， 有最高法院八十四年台上字第一六一九號判決可供參照。再者，被詐欺而為意思 表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張 被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（參見最高法院四十四年 台上字第七五號判例），所謂詐欺，係指欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之 事，令其因錯誤而為意思表示者而言（參見最高法院五十六年台上字第三三八○ 號判例）。本件被告指稱原告刻意隱瞞系爭房屋頂樓遭他人加蓋違建之事實，使 其陷於錯誤，簽訂系爭契約云云，依其意旨乃謂原告係以「不作為」方式做為詐 術手段，換言之，似指原告負有告知之義務，惟並未告知，致其陷於錯誤。經查 ，本件被告係購買第三層樓房，而系爭建物原本為四層建築，第四層屋主於頂樓 部分再加蓋一層自用，由於系爭建物共用樓梯間位於中間，原建築格式係採左右
兩邊對稱方式，左側房屋維持原始格式，即四層樓，頂樓未加蓋，右側房屋（即 系爭房屋所在）則在頂樓加蓋一層，自外觀審視，應不難產生質疑，此依原告所 提原證四編號三照片內容更能察知其差異。被告雖謂因系爭房屋右側房屋頂樓亦 有加蓋，且本件加蓋樓層外觀所使用之磁磚與原始建物相同，若未經告知，實難 察覺云云。茲以被告所提被證九照片為例，系爭建物右側房屋頂樓確有一系列加 蓋房屋，惟由上開加蓋房屋所使用之材質外觀審視，仍可發現其差異性，蓋上開 加蓋房屋中，有使用石綿瓦屋頂者，有仿照原始建物水泥牆面砌就者，有僅做瓦 遮未有牆面者，換言之，從外觀審查，仍能獲知其差異處，此所以斯時負責受理 被告委託之仲介員呂國誠證稱：「（原告訴訟代理人問：你前面說不了解頂樓加 蓋的情況，是指從裡面看來是從外面看？）這房子是雙拼的，另一邊完全沒有加 蓋，系爭房子是頂樓加蓋，從外觀只看得到鐵棚。」（參本院九十三年三月五日 言詞辯論筆錄）。本件被告於購買系爭房屋前，曾至現場觀看，而依呂國誠所稱 ：「（被告訴訟代理人問：⒎⒛日是否是你帶盧小姐及其先生前往看屋的？） 是。七月二十日下午他看了房子，二十一日是盧小姐早上跟我通了電話，確定價 錢為三百七十萬元，下午到我們公司看完不動產標的說明書還有現況說明書後才 寫價斡旋意願書。」、「（原告訴訟代理人問：你有無把盧小姐關於加蓋的問題 去跟原告本人反應過？）盧小姐提出這個問題，我個人的部分我沒有提過，盧小 姐也沒有交代我要跟賣方講。」（參同上筆錄），由是足見被告於購屋前確曾親 至現場查看，於簽約前亦未曾就加蓋違建部分表示任何質疑。是被告既未提出任 何質疑，而本件原告所出售者，乃系爭建築物之第三層，並非第四層，亦非頂樓 加蓋部分，就原告所交付之房屋部分而言，並無遭他人佔用情事，其如何應主動 告知被告系爭房屋頂樓遭他人佔用？被告指原告刻意隱瞞，所謂刻意者，即故意 之意，換言之，被告認為原告單純之緘默屬故意施用之詐術一種，然單純之緘默 如何即當然屬於故意使用之詐術行為？被告對此並未舉證證明，而依上開證據資 料所示，系爭建物頂樓之違建明顯而可得知之，原告又能如何故意隱匿？被告與 原告簽約時，亦從未曾對違建問題提出質疑，或為任何保留，且在查看現場時亦 未曾對仲介人員提出詢問，就原告主觀認知裡，自認為被告同意以現況交易，原 告此種緘默反應，如何能認為係「故意隱匿瑕疵」之行為？是被告執此為辯，當 非可採。
㈡被告復稱原告承諾修補瑕疵，自應將違建部分排除，詎其仍未能將違建問題解決 ，自屬債務不履行云云。然查，有關原告承諾排除頂樓加蓋一節，未見被告舉證 證明，其所指原告債務不履行云云，自屬無據。而除頂樓加蓋違建問題外，被告 另指系爭房屋有漏水、掉漆問題，關於此部分瑕疵已經原告修補完畢，狀況亦已 排除，此部分事實業經證人即信義房屋仲介人員呂國誠證述屬實（參同上筆錄第 七頁），足見原告確實就系爭房屋瑕疵問題積極處理，被告指稱原告債務不履行 云云，亦屬無據。被告復指稱依系爭契約第十五條約定意旨，原告有負責排除頂 樓加蓋義務云云。然系爭契約第十五條，乃指買賣價金包含房地之室內外定著物 、門窗、廚房、衛浴設備及公共設施等，甲乙雙方同意依照房地之定著物交屋等 等之意，並非表示原告負有排除頂樓加蓋之義務。縱認所謂公共設施亦屬給付內 容之一，而頂樓加蓋屬佔用公共設施之行為，故原告自應排除加蓋之設施，交付
公共設施部分云云。然查，系爭頂樓加蓋部分固係佔用公共設施而興建，惟頂樓 所佔公共設施面積較之房屋使用面積而言顯然微不足道，又依證人即信義房屋職 員蕭旭城所述：「（問：你們在銷售有加蓋的房子時，房價的計算有無包含加蓋 的部分？）因為根據規定，加蓋是不合法的，但如果實際上有加蓋，一般來說， 頂樓使用的坪數會增加，所以房價會比較高，每坪會高二分之一到三分之一左右 ，但普通的樓層就不會算到加蓋的部分。」、「（問：你當時寫給甲○○○的信 函，提議的價格是否包括頂樓加蓋的金額？）沒有，這是當地的行情價一坪十一 、十二萬之間。」（參本院九十三年二月二十日言詞辯論筆錄），足證本件房價 定價中亦未將頂樓加蓋所生之損益計入，而本件成交價格中每坪單價與週遭房價 之平均單價亦均相符，並無偏低或過高情事，被告執此所謂瑕疵主張解除契約， 參酌民法第三百五十四條第一項但書規定意旨，應認為尚屬無據。況本件兩造交 易之標的為台北縣永和市○○段三一九二建號建物，其權利範圍為全部，而依建 物登記謄本所載，此一建號建物之權利範圍為「三層層次面積：七六．九五平方 公尺，附屬建物面積一六．二二平方公尺（陽台）」（參原證二），原告已依約 交付並辦理所有權移轉登記完畢，換言之，原告已依約履行完畢，何來未依約履 行之處？被告指稱頂樓部分亦為給付內容之一，所據者何，未見舉證證明。被告 固提出點交紀錄，謂頂樓平台部分有加蓋，無法進入云云。然此一點交紀錄乃被 告自行製作或提出之文書，並非仲介公司或兩造合意之點交紀錄文書（參本院九 十三年三月五日言詞辯論筆錄第十二頁證人即代書林秀娟證詞），且此一點交紀 錄亦僅係確認系爭房屋頂樓有加蓋之事實，並無法確認原告有代被告排除頂樓加 蓋之承諾，是被告執此為辯，並不足採。況證人即被告所覓之代書林秀娟亦稱於 簽訂系爭契約時，被告並未就系爭房屋頂樓存有加蓋違建一節提出任何異議，即 契約書第十六條由代書手寫文字部分亦非針對房屋頂樓加蓋問題，簽約過程中被 告委請代書林秀娟調閱系爭房地之測量成果圖、地籍圖等，其目的亦係在查證屋 前道路使用問題，非針對頂樓加蓋違建部分，足見本件房屋買賣自雙方各自委託 仲介人員交涉，至簽約過戶後交屋前，被告均未曾對系爭房屋頂樓加蓋違建有任 何質疑，且其自己亦曾親至現場查看，從未表示任何異議，是原告既無使用詐術 ，且已依約給付，被告泛稱原告涉嫌施用詐術，且債務不履行云云，即屬無據， 所辯自不足採。從而原告本於買賣契約訴請被告給付買賣尾款三百萬元及自九十 二年九月十二日起至清償日止，按每日千分之一計算之滯納金，即屬有據，應予 准許。
三、本件原告先位之請求既屬有據，應予准許，其備位請求即無審酌必要，爰不予論 述，附此敘明。
四、假執行之宣告：
本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰酌 定相當擔保金額分別准許之。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第 三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二 日 民事第二庭 法 官 汪漢卿
正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 四 月 二 日 書記官 許婉如
民事訴訟法第三百九十二條
法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。