臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第二八二號
原 告 乙○○
訴訟代 理 人 黃訓章律師
被 告 展望建設股份有限公司
法定代 理 人 丙○○
被 告 甲○○
共同訴訟代理人 黃啟倫律師
右當事人間請求返還價金事件，本院於民國九十三年四月九日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
被告展望建設股份有限公司應給付原告新台幣捌萬肆仟伍佰元及自民國九十二年一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告甲○○應給付原告新台幣壹拾玖萬柒仟玖佰元及自民國九十二年一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告展望公司負擔百分之十三，由被告甲○○負擔百分之三十，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告展望建設股份有限公司如於假執行程序實施前，以新台幣捌萬肆仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項得假執行。但被告甲○○如於假執行程序實施前，以新台幣壹拾玖萬柒仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告展望建設股份有限公司(下稱展望公司)應給付原告新台幣(下同)二十 萬元，被告甲○○應給付原告四十六萬六千元，及均自民國九十二年一月十一日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。二、陳述：
(一)原告於起訴後再依公平交易法第二十四及第三十一條主張對被告之損害賠償 請求權，此項訴之追加，與原告前請求之基礎事實同一，此為民事訴訟法第 二百五十五條第一項但書第三款所准許，合先敘明。 (二)被告展望公司在坐落於臺北市○○區○○段一小段一八一地號土地上推出名 為「新第來亨NO.59金鑽新第」之預售屋，民國九十一年十一月二十三日晚 間現場售屋員丁○○向原告介紹並積極鼓吹系爭預售屋採取挑高夾層設計， 可擁有一般房屋二倍空間，且現場樣品屋亦同採夾層設計。原告曾向丁○○ 詢問如此夾層設計是否合法？丁○○告以：祇要以裝潢名義作二次施工即無 問題，被告展望公司可代為施工，費用約二十五萬元。原告不疑有他，遂信 其言刷卡五萬元訂下編號第Ｄ棟三樓房屋乙戶，惟當晚丁○○始終未拿出契 約書供原告參閱。翌日，原告再赴該工地，丁○○始拿出土地、房屋買賣契 約書欲與原告簽約，原告並未攜帶現金，丁○○稱可以刷卡，並要原告於各
該契約書上丁○○指定處簽名，至於各該契約書上原告姓名之印文，則係簽 約之前，被告未事先通知原告而先行代刻印章並用印完竣，原告僅依楊女指 示補簽姓名。原告再因丁○○頻頻催促，當場以六張信用卡刷下總計六十一 萬六千元之金額，連同前晚已付之五萬元，共計六十六萬六千元，作為系爭 房地之第一、二期款。原告當時因時間匆忙未能一一審視契約內容，丁○○ 則告以合約可回家後詳讀，有問題再找她。
(三)原告返家後檢視契約，發現下列疑問：１、土地買賣契約書之賣方為被告甲 ○○，售價三百八十三萬元；房屋買賣契約書之賣方則為被告展望公司，售 價一百六十五萬元。２、另比對原告刷卡簽帳單時，其中一張付款對象為與 系爭買賣無關之達立建設股份有限公司，其餘六張付款對象則均為被告展望 公司，明顯與簽約對象之一被告甲○○不符。３、再依合約書付款分配明細 表，總計原告應給付被告之第一、二期預約定金、簽約定金合計僅為六十四 萬元，然原告當時因丁○○之急催而刷卡共六十六萬六千元，實不知此多出 之二萬六千元款項被告係如何計算而得？就此二萬六千元部分，被告曾自認 歸被告甲○○分得，則被告甲○○自原告溢領之二萬六千元應屬無法律上原 因而受利益之不當得利，依民法第一百七十九條規定，被告甲○○應返還此 二萬六千元予原告。
(四)按「定型化契約中之條款，違反誠信原則，對消費者顯失公平者無效。」、 「定型化契約中之一般條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者， 除去該部分契約亦可成立者，該契約之其他部分仍為有效。但對當事人一方 顯失公平者，該契約全部無效。」消費者保護法第十二條第一項、第十六條 定有明文。查系爭房屋買賣契約第二十四條第五項約定：「本契約簽訂前， 買方已攜回審閱五天以上﹙少於五天者係自認無異議﹚，並經買方詳實明確 審閱後，確認本約各項條款其權利與義務之規範，並未達違背平等互惠與公 平之原則…。任何口頭承諾或未載明於本契約書內之敘述，均視為無效。」 另土地買賣契約前言亦約定：「本契約簽訂前，買方已攜回審閱五天以上﹙ 少於五天者係自認無異議﹚。契約條款之內容已經雙方詳細閱讀，充分討論 後，合意訂定條款」…類此之定型化契約條款，實已違反上揭法條，應為無 效。
(五)尤有甚者，經原告細閱付款分配明細表，發現其內容與丁○○當面告知原告 者大不相同，非但各付款期間頗有疑義，亦未逐項載明於契約中。九十一年 十一月二十六日，原告就此再向丁○○求證，始知工期分為十九期，每次工 期僅間隔二十天，以原告之收支預算規劃，根本無法依契約所載之各該期限 ，每二十天支付各該筆款項，丁○○就此顯有欺騙原告之嫌。原告乃向丁○ ○表示因被告未予原告審閱契約期五天以上，於簽約當日迫於丁○○如簧之 舌，倉促間未及詳閱契約內容即予簽立，致原告不及瞭解系爭契約雙方之權 利義務，此對原告顯失公平，故不欲購買。同月二十七日至二十九日間，原 告赴被告公司與其副理張慧齡協商解決丁○○不實銷售房屋之問題，惟均未 獲其善意對待，乃於同月二十八日以存證信函致被告二人，除表明不願購買 系爭房地外，並請求返還已付價金，仍不獲置理。經原告再向台北市政府申
訴，被告仍不願出席協商，顯見毫無解決消費爭議之誠。原告不得已僅得提 起本件訴訟，並基於被詐欺而為撤銷買受系爭房地之意思表示，同時解除系 爭契約，以起訴狀之送達，為撤銷、解除系爭契約意思表示之通知。 (六)原告嗣後自行查詢，方知二次夾層施工早為法所不許，乃被告竟利用定型化 條約，於系爭房屋買賣契約第二十四條第二項約定：「買方認知了解賣方銷 售人員於銷售工地告知或依買方詢問所提供有關二次施工﹙含隔層裝修等﹚ 違規使用之建議，書面資料，如買方交屋後依該建議實作，其將來均有被拆 除，處罰之危險與可能，惟買方願自負其風險與責任，絕不因此向賣方請求 退戶或為其他任何之請求。」是被告展望公司將夾層屋違反建築法令之危險 ，利用定型化契約條款轉嫁由消費者負擔之行為，顯已違背消費者之信賴與 預期，自屬違反誠信原則，對消費者顯失公平，依消費者保護法第十二條第 一項規定，應屬無效。
(七)基此，原告除依消費者保護法第十二條第一項、第十六條規定主張契約無效 外，另依民法第九十二條第一項前段，主張因被詐欺而為購買系爭房地之意 思表示，並主張系爭房屋因無法達到契約預定得合法施作夾層目的，依民法 第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條前段，「物之出賣人對於買受 人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少 其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「 買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約」規定， 原告自得解除契約。
(八)又丁○○售屋時，曾向原告明確表明系爭房屋將於九十二年一月開工，詎被 告竟於與原告簽約後十二日，即九十一年十二月六日來函稱已於九十一年十 二月五日開工完成，要求原告繳交開工款，旋即於同年十二月二十五日再來 函催告，進而於同年月三十日來函解除系爭買賣契約，並主張沒收已繳價款 。被告種種不遵守契約約定，急急簽約、收款，又或因原告質疑締約不公而 片面提早宣稱開工、甚而強行沒收原告所繳全部價金之行為，除與建築業常 規不符外，亦著實令人困惑不安。
(九)原告深感被告如此欺騙消費者有違公平交易精神，乃再向行政院公平交易委 員會﹙下稱公平會﹚檢舉其不法銷售系爭「新第來亨NO.59金鑽新第」預售 屋。就前述締約經過，丁○○於公平會要求渠到會說明時，除為虛偽陳述， 否認曾告知原告夾層施工為合法並可由公司代為施作外，尚自承確未給付原 告契約以供充份審閱：「…乙○○君在九十一年十一月二十三日當晚參觀樣 品屋時，即刷卡付新台幣五萬元充作保留金，但並無要求審閱契約。次日張 君即前來刷卡支付新台幣六十一萬六千元，本公司隨即將用好公司章，以及 代刻並部分代張君用印之契約書，讓張君在渠 (丁○○)手指處簽名，張君 是在簽約當天才看到契約書內容，但渠仍將部分契約書內容向張君解釋…」 今被告公司果因銷售系爭預售屋，於收受定金或簽約前未提供客戶充分之契 約審閱期間，涉有違反公平交易法第二十四條規定之情形，經公平會九十二 年八月十四日第六一四次委員會決議處分，除令被告公司立即停止該項違法 行為外，併處一百五十萬元之罰鍰。依公平會處分文所載：「按預售屋之交
易，因買賣標的物尚未具體成形，購屋人僅能自售屋人員及廣告中得悉標的 物之相關資訊，而最足以充分揭露標的物真象者，除契約條款外別無他途。 而在預售屋交易過程中，由於買賣契約多半為建商事先單方擬定，就契約相 關資訊而言，建商無疑為具市場資訊優勢地位之一方。倘建商先收取定金再 揭露契約內容，及至購屋人對契約內容有所異議，建商未能接受或甚至堅持 依既定內容簽約，否則沒收定金，則該定金之收取顯陷購屋人於弱勢之不利 地位而顯失公平。又因房屋買賣契約內容涉及專業用語，需時查證了解，是 倘建商於銷售預售屋時，給予之契約審閱期間未盡合理，仍無法提升購屋人 之簽約交涉能力。」是公平會乃決議：「建築投資業者於銷售預售屋時有下 列行為之一者，即可能構成違反公平交易法第二十四條所稱顯失公平之行為 ：…２收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，審閱期間至少 五天。」準此，足徵被告公司以類似行銷手段欺枉消費者幾為常態，非僅針 對原告一人而已，是被告公司不實之銷售行為確有影響消費者權益之不法。 被告銷售本件系爭房地時，非俟原告繳足定金，始願將系爭契約交予原告審 閱，其行為除違反消費者保護法第十二條第一項及第十六條外，並符合公平 交易法第二十四條所定「其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」 ，依同法第三十一條，被告應負損害賠償責任。與本件情節相似之案件，臺 灣台北地方法院九十一年度訴字第六二○三號判決亦認被告之銷售行為可議 ，而為被告敗訴之判決。
(十)縱令原告之請求無理由，被告主張已解除系爭契約有理由，因被告主張已將 原告所交付定金作為違約金全部沒收，被告並自承其業將系爭房地另售予第 三人，則被告沒收原告於房屋開工前已交付之超過總價金百分之十二之定金 ，即屬過高，應酌減之。被告雖辯稱因原告違約，其受有總價百分十之銷售 費用及預期利潤百分之十一，合計總價百分之二十一之損害，本件違約金並 無過高之情。然被告既自認系爭房地已再轉售第三人，則本件對被告即無所 謂預期利潤及銷售費用之損害可言，今被告猶片面稱本件無違約金過高情事 ，所辯即無可採。
(十一)綜上所述，為此依民法第九十二條、第一百七十九條、第二百五十九條、第 三百五十四條、第三百五十九條，消費者保護法第十二條第一項、第十六條 ，及公平交易法第二十四、第三十一條等規定，訴請被告給付如聲明所示之 金額及利息。
三、證據：提出九十一年十一月二十三日簽帳單乙紙（遠東商業銀行）、系爭房屋平 面圖集、九十一年十一月二十四日簽帳單共六紙（分別為聯邦銀行、玉山銀行、 慶豐銀行、中華商業銀行、富邦銀行及國泰銀行之信用卡）、系爭土地買賣契約 書影本乙份、系爭房屋買賣契約書影本乙份、台北郵局存證信函第三0四號原告 致被告二人之存證信函影本乙份、西松郵局存證信函第二二三號被告展望公司致 原告之存證信函影本乙份等為證，並聲請訊問證人丁○○。乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。如受不利益之判決，並願供擔保，請准宣告免為假執行。二、陳述：
(一)原告於九十二年一月三日起訴時所依據之請求權基礎為：消費者保護法第十 二條第一項、第十六條，民法第九十二條第一項前段、第三百五十四條第一 項前段、第三百五十九條前段、第一百七十九條、第二百五十九條等規定， 卻於九十三年二月十三日言詞辯論期日時再依公平交易法第三十一條請求損 害賠償，此訴之追加有礙被告之防禦，被告並不同意，依民事訴訟法第二百 五十五條第一項第一款規定可知，原告所為訴之追加並不合法。 (二)契約並無違反消費者保護法十二條、並適用第十六條之規定，而有無效之情 形：
１、本件房屋買賣契約之前言及第二十四條第五項之規定並無違反誠信原則 顯失公平之情事：
(1)所謂審閱期間者，在予消費者充分了解契約內容之機會，避免消費者 於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯 失公平之契約而受有損害，倘企業經營者並未限制消費者必須於何時 簽名，何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約 審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，卻於完全瞭解契約內容 前即於契約書上簽名並交回契約書，此實係對自身權利之拋棄，尚非 法所不許，亦不影響其簽名之效力。
(2)系爭買賣契約前言及房屋買賣契約書第二十四條第五款明載：「本契 約書於簽定前經買方己攜回審閱五天以上（少於五天者係自認無異議 ）。契約條款之內容己經雙方詳細閱讀，充分討論後合意訂定條款如 左，以資共同遵守：」並由原告於系爭房屋買賣契約第二十四條下親 自簽名，當可認其已充分了解有關審閱期間之規定，且依證人丁○○ 於九十三年三月十二日本院審理時稱：「（何時將契約交給原告？） 簽約時當場交給他看，約看兩個鐘頭。我本來要逐條說明，因他女朋 友是學法律的，他女朋友要求要自己看。」「（看完才簽？還是簽完 再看？）看完才簽，我沒有催他，我還接待其他客人。」被告亦未限 制原告必須於何時簽名，何時將契約書交回，原告非不得於簽名前就 契約書之內容，詳加閱讀以了解契約之權利義務關係，並放棄攜回契 約審閱之權利，逕行簽訂系爭買賣契約, 依據前述之說明，本件房屋 買賣契約之前言及第二十四條第五項之規定，委無違反誠信原則顯失 公平之情事。
２、本件房屋買賣契約第二十四條第二項之規定並無違反誠信原則顯失公平 之情事：
(1)在一般交易觀念上，房屋銷售廣告所示之房屋室內裝潢僅屬建議，而 非買賣契約之內容；且系爭房屋買賣契約書第二十四條第三項亦明定 ：「本契約銷售工地現場所提供有關之宣傳、廣告文件、資料、樣品 屋及其創意空間隔層之裝潢，買方完全認知了解，僅供買賣雙方於銷 售時之參考，並非本買賣合約內容之一部分，其如有出入，一切均以 買賣契約為準，買方絕不據此請求退戶或其他一切請求。」即雙方亦 已約定銷售廣告所示之隔層裝潢並非系爭買賣合約內容之一部分。
(2)又本件房屋買賣契約第二十四條第二項明載買受人倘就房屋為二次施 工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能，買受人 願自負其風險，乃在清楚告知消費者於本件房屋二次施工之風險，以 明白揭露本件買賣標的房屋所具備之品質及效用，洵無違反平等互惠 原則之情事。
(3)另買受人於契約成立時，明知或因重大過失而不知買賣標的物之瑕疵 者，出賣人不負瑕疵擔保責任，民法第三百五十七條定有明文。本件 房屋買賣契約第二十四條第二項明載買方已認知了解二次施工（含隔 層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能，買方絕不因此向 賣方請求退戶或為其他任何之請求等語，實與上述民法之規定相符， 亦非另以特別約定，剝奪原告解除契約要求退戶之權利。 ３、退萬步言之，縱設被告就系爭契約書未賦予原告合理之審閱期間、或有 部分契約條款顯失公平，依消費者保護法第十一條之一及第十六條之規 定，僅該定型化契約條款無效或不構成契約之內容，並不影響當事人間 契約之效力，自亦不得執此逕行主張本件契約全部無效。 (三)被告並無允諾可合法施作夾層而詐欺原告： １、按被詐欺為意思表示者，依民法第九十一條第一項之規定，表意人固得 撤銷其意思表示，惟主張被詐欺為表示之當事人，就此項事實應負舉證 之責，最高法院四十四年台上字第七五號判例著有明文。被告及被告之 銷售人員不但未表示系爭房屋得合法施作夾層，更於本件房屋買賣契約 第二十四條第二項明載買受人倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等）， 將來均有被拆除或處罰之危險與可能，再依證人丁○○於九十三年三月 十二日本院審理時證稱：「簽名一定要他本人簽，且是在他看過契約後 才簽。」「請原告特別看簽名的地方。」等語，被告銷售人員並曾請原 告於第二十四條末簽名，以促其注意，被告委無任何詐欺之情事，至為 灼然，。
２、所謂「夾層」依建築技術規則建築設計施工編第一條第十五款規定，係 指夾於樓地板與天花板間之樓層，其面積應計入建築物之面積，故夾層 之施作應屬建築法第九條所稱之建造行為，依同法第二十五條第一項、 第三十條、第三十九條規定，建築物如需興建夾層，必須於申請建造執 照時，即提出申請並經審查許可，否則即應於法定容積率內依法申請辦 理變更登記；而「隔層裝修」係屬建築法第七十七條之二所定之建築物 室內裝修，依該規定第一項之規定，非供公眾使用建築物之室內裝修， 並無須申請審查許可，僅裝修材料應合於建築技術規則之規定，且不得 妨害或破壞防火避難設施、消防設施、防火區劃及主要構造。故建築物 室內搭建之上、下二層，是否即為應申請建造執照之所謂夾層，抑或僅 為不需申請建造執照之所謂隔層（裝修範圍），即應依其施工方式、材 料、範圍而為不同認定，惟因目前實務對於「夾層」與「隔層」之區分 ，以及隔層裝修之限制，尚乏明確之標準，致時生爭議。系爭買賣契約 並無以買賣標的房屋具有夾層構造或得合法興建夾層為其內容，此由本
件房屋買賣契約所載之房屋面積未加計夾層之面積，及契約書附圖之平 面圖無顯示夾層之構造等，即可證明。而本件房屋銷售現場之樣品屋及 傢俱配置參考圖所示之隔層裝修，不但與所謂之夾層有別，且均僅提供 買受人自行裝修之參考，此有房屋買賣契約第二十四條第三項、第五項 之約定，及傢俱配置參考圖所載「本傢俱配置僅供參考」等語可稽，自 非本件買賣契約之內容。
３、況縱設前述之隔層裝修是否適法，至今仍有未明，惟八十六年間，即已 爆發夾層屋之糾紛，並經媒體多方報導，業為一般人所週知，原告應無 所謂陷於錯誤之情事。且系爭買賣契約第二十四條第二項己明載買受人 倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險 與可能，前已敘明，被告洵無任何詐欺之行為。 ４、另依原告所提公平交易委員會公處字第０九二一四七號處分，雖認原告 或涉有違反公平交易法第二十四條規定之情形，然其處分理由就「一、 關於夾層設計廣告不實部分」亦明揭：「本節就現有事證以觀，尚難認 被處分人銷售新第來亨NO. 59金鑽新第建物廣告上就夾層設計有虛偽不 實或引人錯誤之表示，而違反公平交易法第二十一條第一項規定。」益 足證被告洵無任何欺罔之行為。
(四)買賣標的無法施作夾層，被告不負瑕疵擔保之責任： １、本件買賣契約並無以買賣標的房屋具有夾層構造或得合法興建夾層為其 內容，被告對此自不負瑕疵擔保之責任：
在一般交易觀念上，房屋銷售廣告所示之房屋室內裝潢僅屬建議，而非 買賣契約之內容，且本件房屋買賣契約書第二十四條第三項亦明定：本 契約銷售工地現場所提供有關之宣傳、廣告文件、資料、樣品屋及其創 意空間隔層之裝潢，買方完全認知了解，僅供買賣雙方於銷售時之參考 ，並非本買賣合約內容之一部分。即雙方亦已約定銷售廣告所示之隔層 裝潢並非本買賣合約內容之一部分。再依系爭房屋買賣契約所載之房屋 面積並未加計夾層之面積，契約書附圖之平面圖亦無顯示夾層之構造， 可證本件兩造雙方並無合意以買賣標的房屋具有夾層構造或得合法興建 夾層為契約之內容。故本件買賣標的房屋自無欠缺通常或約定品質及效 用之情事。
２、買受人於契約成立時，明知或因重大過失而不知買賣標的物之瑕疵者， 出賣人不負瑕疵擔保責任，民法第三百五十七條定有明文。系爭房屋買 賣契約第二十四條第二項明載買方已認知了解二次施工（含隔層裝修等 ），將來均有被拆除或處罰之危險與可能，買方絕不因此向賣方請求退 戶或為其他任何之請求。並經原告確認無誤後簽名於第二十四條之下， 堪認原告當已知悉其於本件訴訟中所主張之瑕疵，依據上述民法之規定 ，原告亦不負瑕疵擔保之責任。
(五)二萬六千元無不當得利之適用：
本件買賣契約之買賣價金總計為五百四十八萬元，原告於簽約前及簽約時， 合計給付被告六十六萬六千元，以上為雙方所不爭執，且原告亦自認其係為
給付本件買賣價金而給付被告上述六十六萬六千元，其中除預約定金及簽約 定金合計六十四萬元外，依證人丁○○於九十三年三月十二日本院審理時證 稱：「（六十六萬六千元是如何計算？）第一天他給我五萬元，要求保留。 第二天決定簽約，付簽約款及預約款。多出來的兩萬六千元是因為原告刷了 好幾張卡，他有詢問額度，有多出來，他同意要放在開工款。」即多出來之 二萬六千元，乃原告預先給付之部分開工款，均為本件買賣契約之買賣價金 。依民法第一百八十條之規定：「給付，有左列情形之一者，不得請求返還 ：……二 債務人於未到期之債務因清償而為給付者。」故原告自不得依不 當利之規定求返還其預先給付之部分開工款二萬六千元。 (六)被告未違反公平交易法第二十四條規定，無須依同法第三十一條之規定負損 害賠償之責任：
１、「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間 ，供消費者審閱全部條款內容。」「違反前項之規定者，該條款不構成 契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」消費者保護 法施行細則第十一條第一、二項固定有明文。惟該條之目的在給予消費 者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審 閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆 忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公 平之契約而受有損害。故只須消費者於簽約前已充分瞭該契約之權利義 務關係，或有可認其能認識契約契約權利義務之合理審閱期間，即不得 引用上開規定而主張契約無效。是以企業經營者如未限制消費者必須於 何時簽名，何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契 約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交 回契約書，然消費者非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀。其不 為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對自身權利 之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力。又所謂契約審閱期間 ，乃使消費者在訂立契約前有充裕時間瞭解契約之內容，而有一定之期 間供其得為契約之審閱，然並非謂消費者在契約審閱期間內縱使已瞭解 契約內容並進而提前簽約，而事後仍得任意反悔，以審閱期間未用盡為 由主張不受契約之拘束。公平會雖就預售房屋之契約審閱期間定為五日 ，但亦僅係要求建築業者給予消費者該期間，非謂消費者不得在五日內 簽約。
２、依原告所提出之公平會公處字第０九二一四七號處分書，丁○○於公平 會調查時證稱：「銷售現場備有契約書樣本，客戶要求契約書時，公司 就會提供審閱。……乙○○君在九十一年十一月二十三日當晚參觀樣品 屋時，即刷卡付新台幣五萬元充作保留金，但並無要求被告審閱契約。 」可知原告於簽約前，並未要求先行攜回契約審閱，俟他日再行簽訂契 約，被告洵無不當限制原告審閱契約之情事。
３、且系爭房地買賣契約書前言均明載：「本契約書於簽定前經買方己攜回 審閱五天以上（少於五天者係自認無異議）。契約條款之內容己經雙方
詳細閱讀，充分討論後合意訂定條款如左，以資共同遵守：」等語，任 何人均可輕易看見並瞭解其意義，不論再怎麼匆忙，原告於簽約前，必 然會確定其買賣標的及價金，而此段文字既載明於標的及價金之前，又 全無字體細小、位置隱蔽、印刷不清或其他情事，致相對人難以注意其 存在或辨識其內容，原告對於上述文字委無視而不見之可能。尤系爭房 屋買賣契約書復於第二十四條第五項再次重申該意旨，經原告審認無誤 後簽名於其下，自可認被告已提供契約給原告審閱，況依系爭房屋買賣 契約書第二十四條第五項之約定及丁○○之證言，原告確已瞭解契約內 容始進而提前簽約，亦不得再於事後任意否認其效力。 ４、退步言之，縱設消費者於訂約時雖不及審閱全部契約內容，然對於契約 之部分內容已為知悉，該所知悉並合意部分如可構成契約之主要內容， 仍應認為雙方間之契約已有效成立，該部分內容並為其契約之一部分。 系爭房地買賣契約除買賣標的物及價金均經雙方達成合意外，系爭房屋 買賣契約第二十四條之各項規定亦經原告確認無誤後始簽名於其下，依 據上述之說明，該條之各項約定自仍屬有效，殊不得以原告於訂約時未 審閱契約之其他內容，即遽謂該條之各項約定均不構成本件契約之內容 。
５、另原告或謂被告公司頃因銷售系爭預售屋，於收受定金或簽約前未提供 客戶充分之契約審閱期間，涉有違反公平交易法第二十四條規定之情形 ，經公平會公處字第０九二一四七號處分，除令被告公立即停止該項違 法行為外，並處一百五十萬元之罰鍰云云。核上述處分之理由顯不無違 誤之處，誠難令人甘服，被告業已依法提起訴願。 (七)如原告請求無理由，被告解約有理由，違約金仍不應酌減： 民法第二百五十二條固規定，約定之違約金過高者，法院得減至相當之金額 。惟違約金是否過高，應就債務人若能如期履行時，債權人可得享受之一切 利益，為其衡量之標準，並依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損 害之情形加以判斷。因原告違約所受之損害，參照最高法院八十六年台上字 第二三五一號判決、八十九年台上字第九○二號判決、八十九年台上字第八 ○七號判決，應包括通常可得之利潤、銷售費用、價金利息、回復原狀費用 、及價差損失等。依財政部九十一年同業利潤標準表，被告所經營之「不動 產投資興建」淨利率為百分之十一，自得作為衡量本件若原告如期依約履行 ，被告所得享受一切利益之參考。又依財政部九十一年同業利潤標準表，「 不動產投資興建」之費用率為百分之二十九，「不動產買賣業」費用率為百 分之十，亦足認定本件被告因原告違約，約受有總價百分之十之銷售費用之 損害。故被告因原告違約所受之損害，僅預期利潤及銷售費用即達總價之百 分之二十一，本件違約金約為房屋及土地買賣總價金之百分之十二，委無過 高之情事。
三、證據：提出台灣高等法院八十八年度重上字第四一一號民事判決、最高法院九十 一年度台上字第八九三號民事判決、台灣高等法院八十九年重上字第二八五號民 事判決、台灣高等法院九十一年上易字第七七五號民事判決、台灣台北地方九年
簡上字第四四號民事判決、最高法院八十六年台上字第二三五一號民事判決、最 高法院八十九年台上字第九○二號民事判決、最高法院八十九年台上字第八○七 號民事判決及財政部九十一年同業利潤標準表「不動產投資興建」業類。 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不 在此限：Ⅱ請求之基礎事實同一者。Ⅲ擴張或減縮應受判決事項之聲明者。Ⅶ不 甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第 三款及第七款分別定有明文。查本件原告原於九十二年一月三日之起訴狀聲明， 被告應給付原告六十六萬六千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息；因由系爭買賣契約中，原告僅知所付款項中，被告展望 公司佔二十萬元，被告甲○○佔四十四萬元，就被告間究係如何拆帳，分別收受 多少確實金額並不清楚，旋於同月十九日變更聲明為被告展望公司應給付原告二 十二萬六千元，被告甲○○應給付原告四十四萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；嗣因被告於同月十四日具狀陳報其 二人就該六十六萬六千元分別收受之金額，被告展望公司收受二十萬元買賣房屋 價金，被告甲○○收受四十六萬六千元土地買賣價金，故原告於同年十一月三日 又將聲明變更為，被告展望公司應給付原告二十萬元，被告甲○○應給付原告四 十六萬六千元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息；而於九十三年二月十三日本院言詞辯論期日時，再以被告之行為亦符合 公平交易法第二十四條所定「其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」 ，應依同法第三十一條負損害賠償責任，而為訴之追加等情，是本件原告於起訴 後再主張對被告有公平交易法第三十一條之請求權，乃是追加訴訟標的，而該訴 訟標的之追加仍係因系爭房地買賣契約所生之爭執，其請求之基礎事實同一，其 事後所為聲明之變更，使原應共同給付系爭款項之被告變成應分別給付二十萬元 及四十六萬六千元，係擴張或減縮應受判決事項之聲明，而此訴訟標的之追加及 聲明之擴張或減縮均不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，原告所為 訴之變更、追加，合於法律規定，應予准許，合先敘明。二、本件原告主張：原告於九十一年十一月二十三日晚間，經被告展望公司之售屋員 丁○○向原告介紹並積極鼓吹該預售屋採取合法挑高夾層設計，現場亦有樣品屋 展示之，被告展望公司並允諾可代為施工，原告不疑有他，遂信其言刷卡五萬元 訂下展望公司推出之系爭預售屋房地乙戶，當晚丁○○始終未拿出買賣契約書供 原告參閱。翌日，原告再赴該工地，丁○○當場拿出土地、房屋買賣契約書欲與 原告簽約，原告並未攜帶現金，丁○○稱可以刷卡，並要原告於各該契約書上丁 ○○指定處簽名，至於各該契約書上原告姓名之印文，則係簽約之前，被告未事 先通知原告而先行代刻印章並用印完竣，原告僅依丁○○指示補簽姓名。原告再 因丁○○頻頻催促，當場以六張信用卡刷下總計六十一萬六千元之金額，連同前 晚已付之五萬元，計六十六萬六千元，作為系爭房地之第一、二期款。原告當時 因時間匆忙未能一一審視契約內容，丁○○則告以合約可回家後詳讀，有問題再 找她。原告返家後檢視契約，發現下列疑問：比對刷卡簽帳單，其中一張付款對 象為與系爭買賣無關之達立建設股份有限公司，明顯與簽約對象之一被告甲○○
不符。再依合約書付款分配明細表，總計原告應給付被告之第一、二期預約金、 簽約定金合計僅為六十四萬元，然原告當時因丁○○之急催而刷卡共六十六萬六 千元，不知此多出之二萬六千元款項係如何計算而得？被告甲○○自原告溢領之 二萬六千元應屬無法律上原因而受利益之不當得利，被告甲○○應返還此二萬六 千元予原告。又原告細閱付款分配明細表後，發現其內容與丁○○當面告知原告 者大不相同，非但各付款期間頗有疑義，亦未逐項載明於契約中。九十一年十一 月二十六日，原告就此再向丁○○求證，始知工期分為十九期，每次工期僅間隔 二十天，以原告之收支預算規劃，根本無法依契約所載之各該期限，每二十天支 付各該筆款項，丁○○就此顯有欺騙原告之嫌。原告乃向丁○○表示：因被告未 予原告審閱契約期五天以上，於簽約當日迫於丁○○如簧之舌，倉促間未及詳閱 契約內容即予簽立，致原告不及瞭解系爭契約雙方之權利義務，此對原告顯失公 平，故不欲購買。同月二十七日至二十九日間，原告赴被告公司與其副理張慧齡 協商解決丁○○不實銷售房屋之問題，惟均未獲其善意對待，乃於同月二十八日 以存證信函致被告二人，除表明不願購買系爭房地外，並請求返還已付價金，仍 不獲置理，經原告再向台北市政府申訴，被告仍不願出席協商，毫無解決消費爭 議之誠。原告基於被詐欺而為撤銷買受系爭房地之意思表示，同時解除系爭契約 ，以起訴狀之送達，為撤銷、解除系爭契約意思表示之通知。又系爭房屋買賣契 約第二十四條第五項約定：「本契約簽訂前，買方已攜回審閱五天以上﹙少於五 天者係自認無異議﹚，並經買方詳實明確審閱後，確認本約各項條款其權利與義 務之規範，並未達違背平等互惠與公平之原則…。任何口頭承諾或未載明於本契 約書內之敘述，均視為無效。」另土地買賣契約前言約定：「本契約簽訂前，買 方已攜回審閱五天以上 (少於五天者係自認無異議)。契約條款之內容已經雙方 詳細閱讀，充分討論後，合意訂定條款」此定型化契約條款，亦因違反消費者保 護法第十二條第一項、第十六條而無效。再者，經原告自行查詢後，方知二次夾 層施工早為法所不許，乃被告竟利用定型化條約，於系爭房屋買賣契約第二十四 條第二項約定：「買方認知了解賣方銷售人員於銷售工地告知或依買方詢問所提 供有關二次施工﹙含隔層裝修等﹚違規使用之建議，書面資料，如買方交屋後依 該建議實作，其將來均有被拆除，處罰之危險與可能，惟買方願自負其風險與責 任，絕不因此向賣方請求退戶或為其他任何之請求。」是被告展望公司將夾層屋 違反建築法令之危險，利用定型化契約條款轉嫁由消費者負擔之行為，顯已違背 消費者之信賴與預期，自屬違反誠信原則，對消費者顯失公平，依消費者保護法 第十二條第一項規定，應屬無效。且系爭房屋因無法達到契約預定得合法施作夾 層目的，依民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條前段規定，原告自 得解除契約。又丁○○售屋時，曾向原告明確表明：系爭房屋將於九十二年一月 開工，詎被告竟於與原告簽約後十二日，即九十一年十二月六日來函稱已於十二 月五日開工完成，要求原告繳交開工款，旋即於十二月二十五日再來函催告，進 而於同年月三十日來函解除系爭買賣契約，並主張沒收已繳價款。被告種種不遵 守契約約定，急急簽約、收款，又或因原告質疑締約不公而片面提早宣稱開工、 甚而強行沒收原告所繳全部價金之行為，除與建築業常規不符外，亦著實令人困 惑不安。原告因深感被告公司如此欺騙消費者有違公平交易精神，乃再向公平會
檢舉其不法銷售系爭「新第來亨NO.59金鑽新第」預售屋。就前述締約經過，丁 ○○於公平會要求渠到會說明時，除為虛偽陳述，否認曾告知原告夾層施工為合 法並可由公司代為施作外，尚自承確未給付原告契約以供充份審閱，今被告公司 果因銷售系爭預售屋，於收受定金或簽約前未提供客戶充分之契約審閱期間，涉 有違反公平交易法第二十四條規定之情形，經公平會九十二年八月十四日第六一 四次委員會決議處分，除令被告公司立即停止該項違法行為外，併處一百五十萬 元之罰鍰。依公平會處分文所載：「按預售屋之交易，因買賣標的物尚未具體成 形，購屋人僅能自售屋人員及廣告中得悉標的物之相關資訊，而最足以充分揭露 標的物真象者，除契約條款外別無他途。而在預售屋交易過程中，由於買賣契約 多半為建商事先單方擬定，就契約相關資訊而言，建商無疑為具市場資訊優勢地 位之一方。倘建商先收取定金再揭露契約內容，及至購屋人對契約內容有所異議 ，建商未能接受或甚至堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則該定金之收取顯 陷購屋人於弱勢之不利地位而顯失公平。又因房屋買賣契約內容涉及專業用語， 需時查證了解，是倘建商於銷售預售屋時，給予之契約審閱期間未盡合理，仍無 法提升購屋人之簽約交涉能力。」是公平會乃決議：「建築投資業者於銷售預售 屋時有下列行為之一者，即可能構成違反公平交易法第二十四條所稱顯失公平之 行為：…２收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，審閱期間至少 五天。」準此，足徵被告公司以類似行銷手段欺枉消費者幾為常態，非僅針對原 告一人而已，是被告公司不實之銷售行為確有影響消費者權益之不法。被告銷售 系爭房地時，非俟原告繳足定金，始願將系爭契約交予原告審閱，於原告交付達 九分之一之買賣價款後，方能審閱契約，兩造之議約手段，顯不平等，亦間接妨 害其他事業之競爭效能，此亦符合公平交易法第二十四條規定，依同法第三十一 條，被告應負損害賠償責任。縱令本件原告之請求無理由，且被告主張已解除系 爭契約有理由，惟因被告主張已將原告所交付定金作為違約金全部沒收，另依被 告自承，其業將系爭房地另售予第三人，則被告沒收原告於房屋開工前已交付之 超過總價金百分之十二之定金，即屬過高，應酌減之。被告雖辯稱因原告違約， 其受有總價百分十之銷售費用及預期利潤百分之十一，合計總價百分之二十一之 損害，本件違約金並無過高之情事，然被告既自認系爭房地已再轉售第三人，則 被告即無所謂預期利潤及銷售費用之損害可言，今被告猶片面稱本件無違約金過 高情事，所辯即無可採。為此依民法第九十二條、第一百七十九條、第二百五十 九條、第三百五十四條、第三百五十九條，消費者保護法第十二條第一項、第十 六條，及公平交易法第二十四、第三十一條等規定，訴請被告給付如聲明所示之 金額及利息
三、被告則以：企業經營者並未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，應 認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內 容，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名並交回契約書，此實係對自身權 利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力。於公平會公處字第０九二一 四七號處分書中，丁○○證稱：「銷售現場備有契約書樣本，客戶要求契約書時 ，公司就會提供審閱。……乙○○君在九十一年十一月二十三日當晚參觀樣品屋 時，即刷卡付新台幣五萬元充作保留金，但並無要求被告審閱契約。」故原告於
簽約前，並未要求先行攜回契約審閱，被告洵無不當限制原告審閱契約之情事。 依證人丁○○於九十三年三月十二日本院審理時之證詞可知，被告亦未限制原告 必須於何時簽名，何時將契約書交回，原告非不得於簽名前就契約書之內容，詳 加閱讀以了解契約之權利義務關係，並放棄攜回契約審閱之權利，逕行簽訂系爭 買賣契約，依據前述之說明，本件房屋買賣契約之前言及第二十四條第五項之規 定，委無違反誠信原則顯失公平之情事。且若消費者於簽約前已充分瞭該契約之 權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務之合理審閱期間，即不得引用審 閱期間之規定而主張契約無效。且系爭房地買賣契約書前言均明載：「本契約書 於簽定前經買方己攜回審閱五天以上（少於五天者係自認無異議）。契約條款之 內容己經雙方詳細閱讀，充分討論後合意訂定條款如左，以資共同遵守：」等語 ，任何人均可輕易看見並瞭解其意義，不論再怎麼匆忙，原告於簽約前，必然會 確定其買賣標的及價金，而此段文字既載明於標的及價金之前，又全無字體細小 、位置隱蔽、印刷不清或其他情事，致相對人難以注意其存在或辨識其內容，原 告對於上述文字委無視而不見之可能。尤其系爭房屋買賣契約書復於第二十四條 第五項再次重申該意旨，經原告審認無誤後簽名於其下，自可認被告已提供契約 給原告審閱，原告確已瞭解契約內容始進而提前簽約，亦不得再於事後任意否認 其效力。縱設消費者於訂約時雖不及審閱全部契約內容，然對於契約之部分內容 已為知悉，其知悉並合意部分如可構成契約之主要內容，仍應認為雙方間之契約 已有效成立，該部分內容並為其契約之一部分。系爭房地買賣契約除買賣標的物 及價金均經雙方達成合意外，房屋買賣契約第二十四條之各項規定亦經原告確認
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