臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度簡上字第三九四號
上 訴 人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 上訴 人 泰國盤谷銀行股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 戊○○
甲○○
右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國九十二年三月二十七日本院臺
北簡易庭九十一年度北簡字第二一八五八號第一審判決提起上訴，本院於九十三年四
月八日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、駁回被上訴人第一審之訴。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：一、本件系爭房屋係透過仲介公司（張媽媽租屋中心）代為溝通，且被上訴人原先表 明該陳姓職員前於臺中租屋超過五年以上，本次職務調動至臺北亦需長期租賃云 云，刻意隱瞞上訴人該陳姓職員將於一年後調動之事實，上訴人若非信賴被上訴 人銀行之知名商譽，何需舉債購屋而與被上訴人締約。依一般租屋經驗法則，承 租人提前解約均應賠償出租人，且於租約期間均訂定共同之權利義務及對等之罰 責，惟兩造房屋租賃契約，係被上訴人方面單方起草之不利於上訴人之不平等合 約，有原審證人翁俊堯之證言可證，而上訴人於交屋方知被上訴人之意圖，如知 其一年三個月即將調動，則當初有多組外商有意以租金新臺幣（下同）三萬六千 元至三萬八千元承租系爭房屋，若非被上訴人惡意誑騙，上訴人大可選擇改租給 其他外商。又上訴人係繳交兩年之仲介費用予仲介公司，而被上訴人於兩造簽約 完畢後，與仲介公司殺價僅交付一年之仲介費用二萬元，惟仲介公司之業務員鄭 鼎耀不敢將確實情形回報仲介公司，足見被上訴人所稱須陳報泰國總行制式租約 云云，均為矇騙上訴人之辭。是本件並非當事人雙方對等之合約，原審未參酌證 人翁俊堯及鄭鼎耀之證詞，顯非適當。
二、民事權利之行使，應以「誠實信用」為原則，此為學說上之「帝王條款」，若依 被上訴人當初謊稱長期租賃之制式合約第十五條規定，上訴人必須支付被上訴人 三個月之違約金，上訴人依其租約條款則無法抗辯，然為何被上訴人於合約期間 行使租約解除權時，可以不賠償上訴人對等之損失，實有違誠實信用對等原則。三、被上訴人於合約期間行使租約解除權時，因當時全新裝潢及家具均已折舊，上訴 人為支付高額房貸，不得已重新粉刷、修護及添購家具，重新委託仲介招租，遲 至十月二十四日以月租四萬元租予他人，其間上訴人所支付之仲介費四萬元、重
新粉刷、修護系爭房屋、添購家具費用及貸款利息，計十二萬九千元，如非因被 上訴人於合約期間解除租約，何來損失？更有甚者，若非當時被上訴人之惡意欺 瞞，上訴人得以每月三萬八千元出租予其他外商，依經濟學機會成本計算，上訴 人之損失更高達二十萬五千二百元，並以此為主動債權，與被上訴人之保證金返 還請求權十二萬元為抵銷。
參、證據：除援用第一審所提證據外，補提存摺影本一份、估價單一紙、統一發票二 紙（均影本）等件為證，並聲請訊問證人翁俊堯。乙、被上訴人方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：一、被上訴人依兩造房屋租約第十四條約定：「承租人於第二年欲提前解約，須於一 個月前以書面通知出租人，出租人應將租屋押金返還承租人」，被上訴人於九十 一年八月八日通知上訴人終止租約，並於九十一年九月三十日將系爭房屋點交返 還予上訴人，有房屋租約影本、終止租約通知函影本、房屋點交紀錄等件為證， 且為上訴人所不爭執。原審從而判命上訴人返還保證金，於法洵無不合。二、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契 約對受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項著有明文。系爭房屋原係訴 外人臺曜公司所有，於九十年六月四日出租予被上訴人，有被上訴人於原審提出 之租約可稽，上訴人自認是時，其與台曜公司辦理系爭房屋之買賣及抵押過戶事 宜，上訴人辦妥買賣手續後，即要求與被上訴人簽訂新約，兩造遂依原租約條件 重訂新約，除出租人名義更改為上訴人外，其餘租賃條件一字未改，是上訴人憑 空主張兩造簽訂之房屋租約為定型化契約，顯然對其不利云云，絕非事實，蓋上 訴人既受讓系爭房屋，則本件不論係上訴人依民法第四百二十五條規定繼受臺曜 公司之出租人地位，或係上訴人與被上訴人重訂租約，其租賃權義完全相同，並 無軒輊。
三、否認欺騙上訴人及仲介公司要承租系爭房屋兩年，且上訴人與系爭房屋之前手訂 立租約時，屋內裝潢及家具就已存在，並非上訴人為出租予被上訴人而刻意添購 ，是上訴人之抵銷抗辯為無理由。
參、證據：援用原審之立證方法。
理 由
一、被上訴人起訴主張渠承租上訴人所有門牌號碼臺北市○○○路○段五三巷三號二 樓之四房屋（下稱系爭房屋），約定租期二年即自九十年六月四日起至九十二年 六月三日止，押租金十二萬元，於租期屆滿時付清水電、電話費、管理費時全數 退還，如承租人於第二年欲提前終止租約，承租人須於一個月前以書面通知出租 人，出租人應將押租金及未使用之租金退還承租人，並簽訂房屋租約，系爭房屋 係被上訴人承租作為外派人員宿舍，因原住該屋之人員職務調動調回泰國，被上 訴人乃於九十一年八月八日通知上訴人，於九十一年九月三十日將系爭房屋點交 返還上訴人，上訴人自應依兩造租約第十四條之約定，將十二萬元押租金返還予 被上訴人。上訴人則以：系爭房屋原屬臺曜公司之全新成屋，並於九十年五月透 過張媽媽租屋中心之業務員鄭鼎耀以高於行情之租金（十六坪月租金四萬元）向
丙○○兜攬，當時張媽媽租屋中心及被上訴人聲稱該銀行係泰國最著名之銀行且 以長期租賃為由，上訴人亦因此高投資報酬率及被上訴人銀行知名商譽不疑有他 而舉債向臺曜公司買下系爭房屋，並支付張媽媽租屋中心佣金四萬元，並以全新 裝潢附全新家具提供被上訴人使用，由於裝潢花費不貲，故兩造約定押租金須為 三個月，並由丙○○至被上訴人銀行簽約，詎被上訴人於九十一年八月竟以職務 調動為理由終止合約，並要求返還押租金，但現有外商不動產租賃公司之租約均 有期間終止合約之賠償條款，何以被上訴人得主張以被上訴人銀行制式化契約不 負任何賠償金，此有違契約對等及誠實信用原則，被上訴人以渠銀行聲譽及高於 行情之租金吸引上訴人舉債裝潢出租，精神及財物損失高達二十萬五千二百元， 並以此為主動債權，與被上訴人之保證金返還請求權十二萬元為抵銷等語，資為 抗辯。
二、查被上訴人承租上訴人之系爭房屋，約定租期二年即自九十年六月四日起至九十 二年六月三日止，押租金十二萬元，因原住該屋之人員職務調動調回泰國，被上 訴人乃於九十一年八月八日通知上訴人終止租約，並於九十一年九月三十日將系 爭房屋點交返還予上訴人之事實，業據被上訴人提出房屋租約、終止租約通知函 、盤谷銀行房屋租賃期滿房屋點交紀錄等件為證，且為兩造所不爭執，均堪信為 真實。是以，本件所需審究者厥為：㈠、上訴人主張兩造非立於對等地位締約， 兩造租約為定型化契約條款，違反誠信原則，顯失公平，而拒絕返還押租金，是 否有據？㈡、上訴人以仲介費四萬元、重新粉刷、修護系爭房屋、添購家具費用 及貸款利息支出等為主動債權，主張與被上訴人之押租金返還請求權十二萬元為 抵銷，有無理由？
三、按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定 ，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事 人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制 其行使權利者。四、其於他方當事人有重大不利益者。」，民法第二百四十七條 之一定有明文。而所謂定型化契約之條款因違反誠信原則，顯失公平，而無效者 ，係以契約當事人之一方於訂約當時處於無從選擇締約對象或無拒締約餘地之情 況，而簽訂顯然不利於己之約定為其要件。經查，上訴人自承其係以被上訴人銀 行之聲譽及高於行情之租金吸引而舉債購買系爭房屋並裝潢出租，且當時除被上 訴人以外，尚有其他租金條件相當之外商公司有意承租，足見上訴人於簽訂本件 房屋租約之際，係出於高投資報酬率之考量而選擇與被上訴人締約，其並非處於 無從選擇締約對象或無拒絕締約之餘地。又兩造房屋租約第十一條約定：「本租 約押租金新台幣壹拾貳萬元正，於租約期滿（付清水電、電話費、管理費等）無 息退還。」；第十三條約定：「雙方堅信於租賃期第一年，但是於租賃期間內， 承租人因公司調往他處或其他意外因素而必須調離時，承租人得於事先三十天前 通知出租人，並得賠償叁個月租金於出租人，出租人應退還承租人已付之租金， 或者在出租人同意下，承租人保留同條件轉讓於新的接替者。」；第十四條約定 ：「出租人＼承租人雙方同意若承租人於第二年欲提前解約，承租人須於壹個月 以前以書面通知出租人，出租人應將租屋押金及未使用之租金退還承租人。」等 語，凡此均係兩造預期在租約期滿及租約於第一年或第二年提前終止之情況下，
押租金如何返還之約定，並無首揭民法第二百四十七條之一所舉各款不利於當事 人一方或其他顯失公平之情形，且兩造同受上開約定之拘束，難謂上開約定為不 合理，自不能以上開約定為定型化約款，並據以推論違背誠信原則，因此，上訴 人抗辯被上訴人提前終止租約而依制式化契約不負任何賠償責任，有違契約對等 及誠實信用原則而拒絕返還押租金等語，即非可採。四、上訴人雖主張以證人翁俊堯得證明當初兩造訂立房屋租約之經過，確有顯失公平 情事，惟查，證人翁俊堯業於原審結證稱：「系爭房屋是我們公司臺曜公司蓋的 ，我們有口頭委託鄭鼎耀幫我們介紹房客，當時鄭鼎耀在張媽媽仲介公司服務， 我就口頭委託他有適當客戶介紹給我們，鄭鼎耀就介紹盤谷銀行，丙○○是我賣 電腦零件時認識的，他有來看過系爭房屋，我跟他說這房子租金也蠻高的我建議 他買回去出租，丙○○看過房子之後也很滿意，但是他說要我幫他找租的人房子 租的出去他才願意買，鄭鼎耀確定盤谷銀行要租系爭房子之後我就通知丙○○來 確認，當時我先請盤谷向我們承租，簽約時就有說明系爭房屋簽約後要過戶給丙 ○○那邊，後來這房子過戶給丁○○，丁○○才另外跟盤谷銀行換約，那份租約 中英對照內容是否與系爭租約相同我不記得。」（原審卷第九十一、九十二頁參 照）；已就上訴人在確定系爭房屋能出租之後始向臺曜公司購買，及上訴人與被 上訴人就系爭房屋訂立租約之過程等情詳為證述，足認兩造訂約過程中，上訴人 並非處於無從選擇締約對象或無拒絕締約之不利地位，亦無任何顯失公平情事， 因之，自無再予傳訊證人翁俊堯之必要。
五、上訴人雖另主張以仲介費四萬元、重新粉刷、修護系爭房屋、添購家具費用及貸 款利息支出等為主動債權，與被上訴人之押租金返還請求權十二萬元為抵銷，惟 查，上訴人上開各項支出縱然屬實，實係上訴人就系爭房屋之使用收益，本於其 經濟利益之考量所為，非由於被上訴人提前解約所致之損害，亦非被上訴人對上 訴人所應負擔之債務，從而上訴人抗辯以上開各項支出為主動債權，與其對被上 訴人所負押租金返還債務，互為抵銷，顯與民法第三百三十四條第一項所定「二 人互負債務」之要件不符，是上訴人上開抵銷抗辯，並不足採。六、末按，「攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終 結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊 或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。」、「當事人不得提出新攻擊 或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：一、因第一審法院違背法令致未 能提出者。二、事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。三、對於在第一審已 提出之攻擊或防禦方法為補充者。四、事實於法院已顯著或為其職務上所已知或 應依職權調查證據者。五、其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出 者。六、如不許其提出顯失公平者。前項但書各款事由，當事人應釋明之。違反 前二項之規定者，第二審法院應駁回之。」民事訴訟法第一百九十六條、第四百 三十六條之一第三項準用第四百四十七條定有明文。查上訴人於第二審宣示言詞 辯論終結後，始以書狀再行提出主張，復未釋明民事訴訟法第四百四十七條第一 項但書所定各款事由，是上訴人顯未於適當時期提出攻擊或防禦方法，有礙被上 訴人訴訟上之防禦及本件訴訟程序之終結，依上開民事訴訟法規定，應駁回之。七、綜上所述，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於兩造租約第十四條之約定
，請求上訴人返還押租金十二萬元及自九十一年十月一日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息，自屬正當，原審為被上訴人勝訴之判決，核無不洽；上訴 論旨求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決之結果無影響，爰不 逐一論駁，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十二 日 民事第六庭審判長法 官 林惠瑜
法 官 姜悌文
法 官 姚念慈
右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十二 日 書記官 朱俶伶
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