臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度重訴字第二七○號
原 告 麒發建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 劉進堂 律師
被 告 庚○○ 住台中
己○○ 住台中
戊○○ 住台中
乙○○ 住台中
丙○○ 住台中
丁○○ 住台中
共 同
訴訟代理人 蕭文濱 律師
右當事人間請求給付價金事件，本院於民國九十三年四月二日言詞辯論終結，判決如
左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠被告庚○○應給付原告新台幣（下同）二百九十二萬六千三百四十四元，及其中 二百四十六萬三千一百七十二元自民國（下同）八十七年十月十七日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息、其中四十六萬三千一百七十二元自八十七年十 一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ㈡被告己○○應給付原告三百七十三萬三千四百三十二元，及其中二十萬元自八十 七年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、其中三百五十三萬 三千四百三十二元自八十七年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。
㈢被告戊○○應給付原告三百一十二萬六千二百七十八元，及其中二十萬元自八十 七年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、其中二百九十二萬 六千二百七十八元自八十七年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。
㈣被告乙○○應給付原告一百三十九萬四千六百零四元，及其中三十一萬三千一百 七十二元自八十七年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、其 中一百零八萬一千四百三十二元自八十七年十一月二十日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。
㈤被告丙○○應給付原告三十一萬三千一百七十二元，及其中二十五萬六千五百八 十六元自八十七年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、其中 五萬六千五百八十六元自八十七年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。
㈥被告丁○○應給付原告二百五十四萬八千零二十七元，及自八十七年十一月二十 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ㈦原告願供擔保，請准宣告准予假執行。
二、陳述：
㈠被告庚○○分別於民國（下同）八十七年四月二十日向原告購買麒發雙子星建設 案ＢＢ１Ａ＋１Ｂ（門牌號碼為台中市○區○○路五十八號）與Ｂ１Ｃ（門牌號 碼為台中市○區○○路五十六號）、八十七年十一月二十日向原告購買ＢＡ（ 門牌號碼為台中市○區○○路五十號十一樓）與ＢＡ（門牌號碼為台中市○區 ○○路五十號十二樓）等房屋，至遲應於交屋前給付全部價金，惟被告庚○○並 未將價金繳清，尚積欠新台幣（下同）二百九十二萬六千三百四十四元，及其中 二百四十六萬三千一百七十二元自麒發雙子星建設案結清之最後一日即八十七年 十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、其中四十六萬三千一百 七十二元自八十七年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ㈡被告己○○分別於八十七年四月二十日向原告購買麒發雙子星建設案Ｂ１─３Ｅ （門牌號碼為台中市○區○○路五十號）、八十七年十一月二十日向原告購買Ａ Ｂ１Ｃ＋Ａ１Ｃ（門牌號碼為台中市○區○○路九十三號）與Ｂ７Ａ（門牌號碼 為台中市○區○○路五十號七樓）等房屋，至遲應於交屋前給付全部價金，惟被 告己○○並未將價金繳清，尚積欠三百七十三萬三千四百三十二元，及其中二十 萬元自麒發雙子星建設案結清之最後一日即八十七年十月十七日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息、其中三百五十三萬三千四百三十二元自八十七年十 一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ㈢被告戊○○分別於八十七年四月二十日向原告購買麒發雙子星建設案Ｂ１～３Ｄ （門牌號碼為台中市○區○○路五十二號）、八十七年十一月二十日向原告購買 ＡＣ２（門牌號碼為台中市○區○○路九十三號二樓）、ＡＣ３（門牌號碼為台 中市○區○○路九十三號三樓）與Ｂ６Ａ（門牌號碼為台中市○區○○路五十號 六樓）等房屋，至遲應於交屋前給付全部價金，惟被告戊○○並未將價金繳清， 尚積欠三百一十二萬六千二百七十八元，及其中二十萬元自麒發雙子星建設案結 清之最後一日即八十七年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 、其中二百九十二萬六千二百七十八元自八十七年十一月二十日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息。
㈣被告乙○○分別於八十七年四月二十日向原告購買麒發雙子星建設案ＢＢ２（門 牌號碼為台中市○區○○路五十八號二樓）與ＢＢ３（門牌號碼為台中市○區○ ○路五十八號三樓）、八十七年十一月二十日向原告購買ＡＣ（門牌號碼為台 中市○區○○路九十七號十一樓之一）與ＢＢ（門牌號碼為台中市○區○○路 五十八號十一樓之一）等房屋，至遲應於交屋前給付全部價金，惟被告乙○○並 未將價金繳清，尚積欠一百三十九萬四千六百零四元，及其中三十一萬三千一百 七十二元自麒發雙子星建設案結清之最後一日即八十七年十月十七日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息、其中一百零八萬一千四百三十二元自八十七年 十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ㈤被告丙○○分別於八十七年四月二十日向原告購買麒發雙子星建設案ＢＢ（門
牌號碼為台中市○區○○路五十八號十三樓）、八十七年十一月二十日向原告購 買Ｂ５Ａ（門牌號碼為台中市○區○○路五十八號五樓之一）等房屋，至遲應於 交屋前給付全部價金，惟被告丙○○並未將價金繳清，尚積欠三十一萬三千一百 七十二元，及其中二十五萬六千五百八十六元自麒發雙子星建設案結清之最後一 日即八十七年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、其中五萬 六千五百八十六元自八十七年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。
㈥被告丁○○於八十七年十一月二十日向原告購買麒發雙子星建設案ＡＤ（門牌 號碼為台中市○區○○路九十七號十一樓之二）、ＡＡ（門牌號碼為台中市○ 區○○路九十三號十三樓之一）與ＡＤ（門牌號碼為台中市○區○○路九十三 號十三樓之二）等房屋，至遲應於交屋前給付全部價金，惟被告丁○○並未將價 金繳清，尚積欠二百五十四萬八千零二十七元，及自八十七年十一月二十日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈦查原告為本件買賣契約之出賣人，被告等人為買受人，雙方簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭不動產買賣契約）原告已將上開房屋之所有權移轉予被告等人，被 告等人自有交付約定價金予原告之義務，詎屢經原告催討，被告等人至今尚有如 訴之聲明所示之金額尚未繳交予原告，原告爰依民法第三百六十七條規定，提起 本訴訟請求。
㈧對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告等人所提原告與利昇房屋銷售企劃社即丙○○（下稱利昇企劃社）間之「 房屋銷售契約」，係為被告庚○○所偽造而屬虛偽。被告等人又謂利昇企劃社 與建鎰營造有限公司（後改名為建鎰營造股份有限公司，下稱建鎰公司）已和 原告結清屋款，原告否認之，被告等人自應就此有利於己之事實負舉證責任。 ⒉原告為本件麒發雙子星建設案興建房屋之所有權人，是有關系爭房屋之買賣， 自應由原告與買受人訂立契約，方具法律效力，被告等人所謂原告無須自行與 其等成立系爭買賣契約，實有可議之處。另由原告與建鎰公司間保證書第三條 記載：「⑶‧‧‧俟工程完工交屋，承購戶之銀行貸款金額撥入甲方帳戶後‧ ‧‧」、第四條記載：「‧‧‧①不計利息部分：承購戶之自備款由甲方收取 後再全數由乙方以工程或銷售名義開立發票全數向甲方申請之‧‧‧」觀之， 所有房屋買賣之價金，皆須由甲方即原告收取後，建鎰公司所需之金額，再向 原告申請，是原告並非為建鎰公司向被告求償。至於保證利潤部分，係日後麒 發雙子星建設案結算時，建鎰公司須保證原告有四千萬元之利潤，若無，當須 補齊予原告，若利潤超過四千萬元，原告自當將超過四千萬元部分給建鎰公司 ，此為解釋保證書之當然結果。而麒發雙子星建設案，至今根本尚未結清，被 告等人所謂結清期為完工取得使用執照後半年，實無可能再依系爭買賣契約對 其等有所主張云云，僅是依照契約上之說法，與實際情形不符。被告等人另謂 原告之商業帳冊內，並未記載其等之應收帳款乙事，並不實在，蓋因商業會計 帳冊係一「總帳」，只有登載被告等人欠款之總數，並未逐筆登載欠款之數目 。至被告等向銀行辦理貸款所得之款項，並非匯入原告公司帳戶，而係入到其 等之戶頭，再由其等支付予原告，迄今尚未完全繳清，併此敘明。
⒊房屋買賣必有「公契」與「私契」之別，「公契」必經雙方合意並持以向地政 機關辦理登記，縱使「私契」之契約內容有所缺漏，亦無礙於「公契」之效力 ，蓋由「公契」亦可證明雙方確有買賣契約之事實與合意，由此可知，縱使系 爭買賣契約書之內容簡略、多處空白、立契約書人買方、賣方字跡均為同一人 筆跡、原告未在契約書上用印等，惟「公契」既已成立，顯然當時兩造已有買 賣之合意，是上述均無害於本件買賣契約之成立。又被告等人從未否認系爭買 賣契約書上印文之真正性，從反面解釋，被告等人應是已承認印文之真正性， 亦是承認系爭買賣契約書之內容，是系爭買賣契約應係經過被告等人之同意。 此外，倒填日期並非定為虛偽契約，兩造合意倒填日期，應解釋為兩造合意使 契約自倒填日期起發生效力，蓋法律上並不禁止倒填日期之契約，而實際上， 系爭房屋既是買清，想當然爾是在保存登記後，則日期倒填當然為被告等人明 知，既是如此，被告等人所謂系爭買賣契約不可能以建物門牌作為締約內容， 顯為原告倒填日期之虛偽契約云云，實屬無稽。況何以存在二份契約書，係因 被告庚○○當時任職原告公司之副總，其利用職務之便，以極低之價格將系爭 房屋出售予其妻被告乙○○、其子被告己○○與戊○○、其妹被告丁○○及被 告丙○○等人，並簽訂預售屋買賣契約書（下稱系爭預售屋買賣契約），嗣為 原告發現，要求被告庚○○以正常價格重新簽訂契約，遂有系爭買賣契約書， 從而，被告等人原依照預售屋買賣契約書約定繳款，在系爭買賣契約書簽訂後 ，實際上並無法依此繳款，則其繳款記載乃延續預售屋買賣契約書之記載，是 繳款記錄始與系爭買賣契約書不相符。至於停車位價格及記載之問題，非屬重 要，因被告庚○○給予某程度上之優惠，亦不為過。 ⒋再就個別系爭買賣契約書述之：⑴因不動產買賣契約為事後簽訂，且為倒填日 期，日期上難免會有瑕疵，惟該瑕疵並不足為契約係虛偽之證據。⑵就Ｂ１－ ３Ｅ房屋，原為被告庚○○之弟蔡啟雙國所購買，後改由被告己○○購買，依 預售屋買賣契約書約定之價金為三百八十萬元，後另訂之系爭買賣契約書約定 價金改為四百四十七萬元。⑶就Ｂ１～３Ｄ房屋，原預售屋買賣契約書約定之 價金為四百萬元，係因被告庚○○壓低價格之結果，後另訂之系爭買賣契約書 約定價金改為四百七十八萬元。⑷就Ｂ７Ａ與ＢＢ２房屋之價金雖已繳清，但 尚欠瓦斯費、外水、外電之費用尚未繳清。⑸就被告丁○○之部分：系爭買賣 契約之日期，非真實之締約日期，僅為契約雙方合意使契約自契約上所載日期 發生發生效力，其上價金變動之日期，亦為契約雙方合意使契約自契約所載日 期發生效力，況該變動之文字上有被告丁○○之印文，足證此為被告丁○○所 同意。
⒌至於原告為何未積極追討，實因被告庚○○曾任原告之副總，在原告向其催討 時，其利用關係，一再拖延所致。又何以被告等人並未結清屋款，原告仍在此 情形下，將系爭房屋過戶予被告等人，實係為令被告等人可向銀行辦理貸款所 致，此點亦為被告等人所明知，是被告等人企圖以登記乙事，佐證其等已繳清 屋款，委不足取。至被告等人以系爭買賣契約書第八條前段約定，指稱未依約 繳交價金，即解除契約，惟對照該條前後段以觀，前段有關甲方即被告違約時 之義務，有「即解除契約」之字樣；但相對於後段，有關乙方即原告違約時之
義務，並無「即解除契約」之字樣，僅有「於解約時起」之字樣，顯然「於解 約日起」所指乃係契約「解除權」之行使問題，則前段之「即解除契約」之字 樣是否表示不繳錢為解除條件，依民法第九十八條之規定，推知當事人之意思 ，應係指原告於被告等人不買或不按約定日期付款時，原告有契約之「解除權 」，而非指解除條件，此乃探求契約真意之當然結果，而原告行使解除權與否 乃係原告公司之權利，自不待言。
三、證據：提出原告與被告庚○○間之不動產買賣契約書四份、原告與被告己○○間 之不動產買賣契約書三份、原告與被告戊○○間之不動產買賣契約書四份、原告 與被告乙○○間之不動產買賣契約書四份、原告與被告丙○○間之不動產買賣契 約書二份、原告與被告丁○○間之不動產買賣契約書三份。被告庚○○向原告購 買房屋之餘款未繳清之欠款統計表及原告公司內有關被告庚○○繳款之轉帳傳票 各乙份、被告己○○向原告公司購買房屋之餘款未繳清之欠款統計表及原告公司 內有關被告己○○有繳款之轉帳傳票各乙份、被告戊○○向原告公司購買房屋之 餘款未繳清之欠款統計表及原告公司內有關被告戊○○有繳款之轉帳傳票各乙份 、被告乙○○向原告公司購買房屋之餘款未繳清之欠款統計表及原告公司內有關 被告乙○○有繳款之轉帳傳票各乙份、被告丙○○向原告公司購買房屋之餘款未 繳清之欠款統計表及原告公司內有關被告丙○○有繳款之轉帳傳票各乙份、被告 丁○○向原告公司購買房屋之餘款未繳清之欠款統計表及原告公司內有關被告丁 ○○有繳款之轉帳傳票各乙份（均為影本）為證，並聲請訊問證人陳文茂。乙、被告方面：
一、聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一 百五十三條定有明文。查被告等並未與原告就買賣系爭房屋之事，互為表示意思 ，亦未於系爭二十份不動產買賣契約書所載期日，與原告公司之法定代理人甲○ ○，互相表示意思一致，並在系爭買賣契約書上簽章，是原告所提出之「不動產 買賣契約書」並非真正，蓋：
⒈原告興建麒發雙子星集合住宅工程，係發包予建鎰公司承攬，並委託利昇企劃 社負責銷售，依該銷售合約書第三條約定得知，原告與利昇企劃社間乃約定「 無餘屋之包銷契約」，結清期為完工交屋後六個月內。查於八十七年間麒發雙 子星工程完工交屋後，利昇企劃社已將大部分之房屋售出，但結清前，仍有餘 屋未售出，利昇企劃社遂於結清時，依前開約定，由利昇企劃社與建鎰公司買 清餘屋，並與原告結清屋款，而指定登記予被告等人名下，由此可知，被告等 人僅為登記名義人，與原告公司間並無系爭買賣契約存在。 ⒉另若採原告與建鎰公司間係成立包建包銷之「保證書」，依該保證書第二條、 第三條及第八條之約定，由建鎰公司負責包建包銷，並負責保證利潤四千萬元 ，則原告只需向建鎰公司要求保證利潤四千萬元，其餘則由建鎰公司以原告名 義全權運作，因此買賣契約之名義人雖為原告，然因其已借名予建鎰公司使用
，實際上締約人則為建鎰公司，故原告公司無與被告等成立系爭買賣契約之合 意，亦未參與系爭買賣契約之簽訂。況且結清期為完工取得使用執照後半年， 原告對於建鎰公司已有保證利潤可資請求，實無可能至今再依系爭買賣契約對 被告等人有所主張。再依原告內部之商業帳冊所載，原告公司於八十七年底就 麒發雙子星工程「已實現利益」為七千五百二十六萬零七百七十二元，顯已超 過保證利潤四千萬元，依該保證書第三條約定，尚應將超過之利潤歸還於建縊 公司，而其中並無原告公司對被告等人之應收帳款之記載，亦足見兩造間確無 系爭買賣契約存在。
⒊本件原告係依其所提出之「不動產買賣契約書」對被告等有所主張，則只需證 明兩造間確有就該不動產買賣契約內容有所合意即可，似無須另外主張「公契 」（即另一契約，與本件顯屬不同之標的），至所謂「公契」，依原告主張乃 指必經雙方合意並持之向地政機關辦理（所有權移轉）之內容，似指辦理不動 產權利變動登記之「不動產所有權移轉登記契約書」，此乃屬「物權契約」， 僅雙方就物權變動有所合意之契約，與發生物權變動原因之債權契約係屬二事 ，原告將之混淆主張，甚至稱契約日期應以公契日期為準為宜，不但無法證明 原告所主張之系爭買賣契約為真正，更足證明兩造間並無系爭買賣契約之合意 ，而僅有物權變動之契約存在，則原告本其主張之「債權契約」為請求，顯無 理由。再觀契約內容未依真實情節填寫，而有倒填日期之情事，即屬契約內容 虛偽，原告本於內容虛偽之契約有所主張，不但於法無保護必要，亦有違當事 人誠信原則，原告並稱倒填日期不一定就是虛偽契約，顯然不符論理法則及經 驗法則，自無可採。
⒋就系爭不動產買賣契約書之共同部分觀之：被告等不明何以有系爭不動產買賣 契約書存在，且由其內容簡略、多處空白、立契約書人買方、賣方字跡均為同 一人筆跡、締約日期只有八十七年四月二十日及八十七年十一月二十日、買賣 標的包含停車位者同未包含者均無停車位之記載，及原告未在契約書上蓋章等 荒謬情形觀之，加以本件麒發雙子星建設案，係採預售屋方式銷售，然在房屋 興建完工並於八十七年五月二十五日完成第一次所有權登記（即保存登記）前 ，地政機關無從編定建物門牌，從而，預售房屋買賣雙方並無可能在保存登記 前，即以建物門牌作為締約內容，此由系爭買賣契約書上「建物座落」欄，竟 均明確記載買賣房屋之「建物門牌」可知，系爭買賣契約書應係於完成保存登 記後原告倒填日期之偽造契約，並非真實。再就個別系爭買賣契約書觀之，有 如後述之矛盾情形：
⑴被告庚○○之部分：
就ＢＢ１Ａ＋１Ｂ房屋：①第一次繳款日為八十五年十月一日，但遲至八十 七年四月二十日始締結系爭買賣契約，本末倒置。②依系爭買賣契約書第二 條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙 方並未依照系爭買賣契約履行。③本件買賣範圍包含地下室二樓編號一○之 停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣車位之記載。 就Ｂ１Ｃ房屋：①第一次繳款日為八十五年十月一日，但遲至八十七年四月 二十日始成立系爭買賣契約，本末倒置。②依系爭買賣契約書第二條付款辦
法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依 照系爭買賣契約履行。③本件買賣範圍包含地下室二樓編號一二之停車位， 惟系爭買賣契約竟無買賣車位之記載。④據原告所提八十七年五月十六日轉 帳傳票及所附明細，關於Ｂ１Ｃ（店Ｃ）＋ＢＢ１房屋繳款七十萬元，為林 阿嬌所繳，顯與系爭房屋以被告庚○○為購屋及繳款人之情形不符。⑤八十 七年六月二十三日轉帳傳票所附繳款明細Ｂ１Ｃ（店Ｃ）繳款一百三十五萬 元，乃銀行貸款，不論依系爭買賣契約書第二條第四款約定及預售屋買賣契 約書第七條第一款約定，均可知銀行貸款為買賣尾款，貸款撥付後，原告帳 冊既記載受領銀行貸款，即無再有未繳清屋款情形。 就ＢＡ房屋：①第一次繳款日為八十五年十月一日，但遲至八十七年十一 月二十日始成立系爭買賣契約，本末倒置。②依系爭買賣契約書第二條付款 辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未 依照系爭買賣契約履行。③本件買賣範圍包含地下室二樓編號二○之停車位 ，惟系爭買賣契約竟無買賣車位之記載。④系爭房屋為劉正木所購買及繳交 屋款，並非被告庚○○所購及繳交屋款。
就ＢＡ房屋：①八十七年十一月二十日締約時，竟未付定金或簽約金，直 到八十八年一月二十九日，買方始繳付第一筆定金九萬元，不符常情。②依 系爭買賣契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二 條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③原告請求被告庚○○ 給付遲延利息數額及起算日毫無依據，自無可採。 ⑵被告己○○之部分：
就Ｂ１～３Ｅ房屋：①第一次繳款日為八十七年一月二十日，買方付五十五 萬元，但遲至八十七年四月二十日始成立系爭買賣契約，本末倒置。②依該 契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不 符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③原告於八十七年六月十一日即 已將系爭房地過戶至被告名下，然該時依原告所提契約付款明細表，買方只 付一百八十萬元，不足總屋款四百二十七萬元之一半，原告就剩餘屋款債權 毫無保障，即辦理產權移轉，顯然不符常情。④不論依原告或被告所提之契 約付款明細表，系爭房屋原告於八十七年六月二十三日時，共收到價金三百 八十萬元，並無二致，然系爭買賣契約價金為四百四十七萬元，系爭預售屋 買賣契約為三百八十萬元，締約日期為八十七年一月十九日，依後者系爭房 屋買賣價金已經全部清償，原告始點交房屋。⑤於八十七年五月四日、六月 二十三日，原告公司法定代理人甲○○均在系爭預售屋買賣契約書上蓋章收 款。⑥本件買賣範圍包含地下室二樓編號二六號停車位，惟系爭買賣契約書 上竟無停車位之記載。⑦由原告公司帳冊資料顯示，八十七年一月二十日有 一筆七五八九八元入帳，摘要記載為Ｂ１Ｄ、Ｂ１Ｅ各三七九四九元，與被 告所提契約記載八十七年一月十九日買方繳付「瓦斯費三七九四九元」相符 。又原告公司八十七年五月四日帳冊顯示，確有一筆一○九、一四七元入帳 ，核與系爭預售屋買賣契約書記載該日買方繳付代書費之金額相符，但同日 系爭買賣契約書之付款明細均無記載，與原告本身帳冊記載不符。
就ＡＢ１Ｃ＋Ａ１Ｃ房屋：①八十七年十一月二十日締約時，竟未付定金或 簽約金，直到八十七年十二月三十一日買方始繳付第一筆定金二百七十萬元 。且本件在繳付第一筆屋款前，即約定於八十七年十一月三十日至代書處辦 理過戶手續，又原告竟於八十七年十二月十七日買方未付分文前，即已將系 爭房地過戶至被告名下，顯不符常情。②依該契約書第二條付款辦法只分四 期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買 賣契約履行。③本件買賣範圍包含地下室二樓編號三四之停車位，惟系爭買 賣契約竟無買賣車位之記載。④原告之帳冊並無八十八年六月十五日轉帳傳 票入帳四十萬八千元，至八十八年六月二十二日轉帳傳票有塗改繳款記載四 十萬八千元，但其上並無蓋章，何人塗改亦未簽名，況該日雖有二筆現金入 帳三百四十四萬元，亦無系爭房屋之繳款。
就Ｂ７Ａ房屋：①原告主張之買賣價金為二百四十二萬元，業於八十八年一 月二十九日全數收訖。②八十八年一月二十九日之轉帳傳票同意帳戶四筆現 金共一百一十萬元入帳，其中並無一筆二百四十二萬元之繳款，而被告己○ ○亦非繳款明細所示系爭房屋之承購人，該二百四十二萬元顯亦非其所繳交 。③原告請求被告己○○給付之遲延利息數額及起算日毫無根據，自無可採 。
⑶被告戊○○之部分：
就Ｂ１～３Ｄ房屋：①第一次繳款日為八十七年一月二十日，但遲至八十七 年四月二十日始訂約。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所 附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③ 本件買賣範圍包含地下室二樓編號二五之停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣 車位之記載。④據預售屋買賣契約書之約定，系爭房屋之總價款為四百萬元 ，惟依系爭買賣契約書約定總價款為四百四十七萬，依二者之付款明細記載 ，至八十七年六月二十三日均已繳付四百萬元，依前者，系爭房屋之價金已 全部清償。⑤於八十七年五月四日、六月二十三日，原告公司法定代理人甲 ○○均在系爭預售屋買賣契約書上蓋章收款。⑥依預售屋買賣契約書上記載 ，八十七年一月十九日已繳付瓦斯費三七九四九元，與原告帳冊八十七年一 月二十日記載相符。且代書費之金額，亦與八十七年五月四日原告帳冊上之 一一六一四七元相符。⑦系爭房屋之原買受人為被告丁○○，並非被告戊○ ○。⑧依原告所提客戶欠款明細表，備註欄上之最後一筆八十八年十一月二 十九日入帳五十八萬元，遍尋不著依據。
就ＡＣ２與ＡＣ３房屋：①系爭房屋於八十七年十二月十七日前，均未付分 文即移轉所有權，不符常情。遲至八十七年十二月三十一日，始各繳付價金 一百三十五萬元。②原告所提八十七年十二月三十一日之轉帳傳票記載三筆 現金共一百二十七萬元入帳，但被告戊○○並非系爭房屋之承購人及繳款人 ，亦非轉帳傳票所附明細其餘房屋之承購人，自不可能由其繳交屋款。 就Ｂ６Ａ房屋：①第一次繳款日為八十五年十月一日，繳付五十五萬元，但 遲至八十七年時一月二十日始訂約。②依該契約書第二條付款辦法只分四期 付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣
契約履行。③本件買賣範圍包含地下室二樓編號三之停車位，惟系爭買賣契 約竟無買賣車位之記載。④依系爭買賣契約書上之記載，八十七年十一月二 十日締約時約定價為四百一十五萬元，惟同一份契約書上竟出現八十七年六 月一日變更價金為二百六十二萬元之記載。⑤系爭房屋為訴外人劉科成所購 及繳交屋款，而被告戊○○僅為登記名義人。⑥原告請求被告戊○○給付之 遲延利息數額及起算日毫無根據，自無可採。
⑷被告乙○○之部分：
就ＢＢ２房屋：①據預售屋買賣契約書之約定，系爭房屋之總價款為三百二 十萬元，惟依系爭買賣契約書約定總價款為三百三十萬元，依其所附付款明 細之記載，均已全數收訖，並經原告公司法定代理人甲○○在預售屋買賣契 約書上蓋章收款。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付 款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③本件 買賣範圍包含地下室二樓編號十三之停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣車位 之記載。④原告所提八十八年二月二十九日轉帳傳票上原無記載繳交系爭房 屋屋款之情形，惟同一帳戶二筆現金共四百五十萬元，何以其中一百一十六 萬元歸入系爭房屋。⑤原告請求被告乙○○給付之遲延利息數額及起算日毫 無根據，自無可採。
就ＢＢ３房屋：①八十七年六月十一日過戶時，僅繳付二十萬元屋款，不符 常情。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與 第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③本件買賣範圍包 含地下室二樓編號十四之停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣車位之記載。④ 據預售屋買賣契約書約定系爭房屋之總價款為三百二十萬元，惟依系爭買賣 契約書約定總價款為三百三十萬元，但依前者被告乙○○實已繳清屋款，並 經原告之法定代理人於前者所附之繳款明細上蓋章收款。⑤原告所提八十八 年一月二十九日轉帳傳票記載，同一帳戶共入款一千一百萬元，但被告乙○ ○非其餘房屋之承購人，無可能由其繳款屋款。此外，原告與被告乙○○間 關於ＢＢ２與ＢＢ３房屋，係於「八十七年四月二十五日」成立預售屋買賣 契約，系爭房屋總價款為三百二十萬元，然原告所提之系爭買賣契約書上之 締約日期為「八十七年四月二十日」，縱認前「八十七年四月二十日」之系 爭買賣契約書為真，亦被後「八十七年四月二十五日」之預售屋買賣契約書 所取代。
就ＡＣ房屋：①系爭買賣契約書約定，系爭房屋之總價款為二百六十五萬 元，但被告乙○○僅繳付一百七十三萬元即移轉所有權，不符常情。②依該 契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不 符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③原告所提八十七年十二月十五 日轉帳傳票及所附款款明細原係繳交Ａ店Ａ承購人廖德豐屋款四十三萬元， 但原告自行改為繳交系爭房屋之屋款。④原告所提八十七年十二月三十一日 轉帳傳票記載，三筆現金共一千二百七十萬元，其中並無一筆一百三十萬元 之繳款，則何以將其中一百三十萬元歸入系爭房屋所繳屋款，原告並未說明 理由。
就ＢＢ房屋：①系爭買賣契約書之締約日為八十七年十一月二十日，然八 十八年一月二十九日移轉系爭房屋所有權之同日，始收到屋款二百四十二萬 元，不符常情。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款 明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③本件買 賣範圍包含地下室二樓編號二二之停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣車位之 記載。④原告所提八十八年一月二十九日轉帳傳票記載，同一帳戶四筆入款 一百一十萬元，其中並無一筆二百四十二萬元之繳款，何以其中將二百四十 二萬元歸入系爭房屋所款屋款，又被告乙○○亦非其餘房屋之承購人，自無 可能由其繳交屋款。
⑸被告丙○○部分：
就ＢＢ房屋：①第一次繳款日為八十五年十月一日，繳付五十五萬元，但 遲至八十七年四月二十日始締結系爭買賣契約書，本末倒置。②依該契約書 第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足 見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③至八十七年十一月十七日系爭房屋移 轉所有權時，僅繳付屋款一百一十二萬元，不符常情。④本件買賣範圍包含 地下室二樓編號二四之停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣車位之記載。⑤原 告所提收款記載表上記載承購戶及繳款人為李德修，非被告丙○○。⑥原告 所提八十七年十一月十九日轉帳傳票及所附繳款明細所載，已繳付尾款二百 五十萬元，系爭房屋屋款顯已繳清。⑦八十八年二月二十九日轉帳傳票上原 無記載繳交系爭房屋屋款之情形，且被告丙○○並非其餘房屋之承購人，自 無由其繳款屋款之可能。
就Ｂ５Ａ房屋：①八十七年十一月十七日已過戶，惟八十七年十一月二十日 始締結系爭買賣契約書，不符常情。②依該契約書第二條付款辦法只分四期 付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣 契約履行。③本件買賣範圍包含地下室二樓編號一一之停車位，惟系爭買賣 契約竟無買賣車位之記載。④原告所提收款記錄表上記載，承購戶及繳款人 為郭碧珍，非被告丙○○，且繳款日為八十五年九月二十四日，與原告轉帳 傳票及契約所附繳款明細並不相符。
⑹被告丁○○之部分：
就ＡＤ房屋：①八十七年十一月二十日始締約，但八十六年一月二十八日 已繳款，不符常情。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附 付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③系 爭買賣契約書於八十七年十一月二十日締結時，約定系爭房屋之總價款為四 百一十三萬元，惟同一契約書上竟出現八十七年六月一日變更價金為二百八 十五萬元之記載。④原告所提收款紀錄表上並無系爭房屋之繳款記錄。 就ＡＡ房屋：①八十七年十一月二十日締結系爭買賣契約書，但八十五年 十月一日即繳款，不符常情。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款， 然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履 行。③本件買賣範圍包含地下室二樓編號二八之停車位，惟系爭買賣契約竟 無買賣車位之記載。④系爭買賣契約書於八十七年十一月二十日締結，約定
系爭房屋總價款三百六十萬元，同一契約書上竟出現八十七年六月一日變更 價金為三百一十九點五萬元。⑤原告所提收款記錄表記載，系爭房屋為被告 己○○所購及繳款，與被告丁○○無關。
就ＡＤ房屋：①八十七年十一月二十日締結系爭買賣契約書，但八十七年 四月九日即繳款，不符常情。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款， 然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履 行。③八十七年十二月十七日系爭房屋移轉所有權時，僅繳付二十萬，不符 常情。④本件買賣範圍包含地下室二樓編號三一之停車位，惟系爭買賣契約 竟無買賣車位之記載。⑤收款記錄欄無被告丁○○繳款紀錄。 ㈡縱認被告等人確有積欠原告屋款四年以上未清之情事，則何以原告未積極向被告 等催討？又為何原告會違反房屋買賣常規，在買受人尚未繳清鉅額屋款前，即將 房屋過戶予被告等名下？此觀系爭買賣契約書第二條第四款約定「以尾款付清日 為正式交屋日」、第六條約定「甲乙雙方並約定『尾款付清日』將房屋騰空交予 甲方」，足見「尾款付清」為交屋之條件。查本件系爭房屋，早於八十八年三、 四月間，已因原告與實際仲介及買清餘屋之利昇企劃社結清屋款，而將系爭房屋 點交予利昇企劃社，由系爭企劃社已經點交之事實，可推知系爭企劃社確已付清 屋款，否則原告豈願點交房屋，由此亦知，被告等從未依系爭買賣契約書所附之 繳款明細表上之日期，繳交屋款予原告，該繳款記載並不實在。再依系爭買賣契 約書第八條約定，以買方不按約定日期付款為「解除條件」，今若系爭買賣契約 書為真正，原告自可直接沒收已繳價金，且無須將系爭房屋點交，亦無必要至今 始為催討，而系爭買賣契約，參照民法第九十九條第二項規定，既已因解除條件 成就而失其效力，原告本於該已失效之契約對被告等人有所主張，顯無理由。三、證據：提出麒發雙子星工程合約書乙份、房屋銷售合約書乙紙、本院另案八十九 年重訴第一一七六號原告所提答辯狀㈠乙份、原告與建鎰營造間保證書乙份、本 院另案八十九年重訴第一一七六號原告所提答辯狀㈡乙份、建物登記謄本乙份、 預售屋買賣契約書乙份、庚○○建物所有權狀三紙、己○○建物所有權狀二紙、 Ｂ１～３Ｅ預售屋買賣契約書乙份、原告帳冊資料二紙、戊○○建物所有權狀二 紙、Ｂ１─３Ｄ預售屋買賣契約書乙份、戊○○建物所有權狀二紙、ＢＢ２與Ｂ Ｂ３預售屋買賣契約書乙份、乙○○建物所有權狀乙紙、丙○○建物所有權狀二 紙、丁○○建物所有權狀二紙、原告公司帳冊資料乙份、本院八十九年度重訴字 第一一七六號筆錄乙份、原告另案所提之印信交換單乙紙（均為影本）為證，並 聲請命原告提出八十七年商業帳冊及二十份不動產買賣契約書之原本，聲請訊問 原告本人甲○○。
丙、本院依職權調取利昇企劃社請求麒發建設股份有限公司（即本件原告）給付報酬 金案件民事判決（一審為本院八十九年度重訴字第一一七六號、二審為臺灣高等 法院臺中分院九十年度重上字第一二三號）。
理 由
一、本件原告起訴主張：其為本件買賣契約之出賣人，被告等人為買受人，雙方簽訂 系爭不動產買賣契約書，茲原告已將上開房屋之所有權移轉予被告等人，被告等 人自有交付約定價金予原告之義務，詎屢經原告催討，被告等人至今尚有如訴之
聲明所示之金額尚未繳交予原告，原告爰依民法第三百六十七條規定，請求被告 等人給付等語。
被告則以：原告興建麒發雙子星集合住宅工程，係發包予建鎰公司承攬，並委託 利昇企劃社負責銷售，雙方並簽訂有「房屋銷售契約」，依該銷售合約書第三條 約定得知，原告與利昇企劃社間乃約定「無餘屋之包銷契約」，結清期為完工交 屋後六個月內。查於八十七年間麒發雙子星工程完工交屋後，利昇企劃社已將大 部分之房屋售出，但結清前，仍有餘屋未售出，利昇企劃社遂於結清時，依前開 約定，由利昇企劃社與建鎰公司買清餘屋，並與原告結清屋款，而指定登記予被 告等人名下，被告等人僅為登記名義人，與原告公司間並無系爭買賣契約存在。 再被告等人並未與原告就買賣系爭房屋之事，互為表示意思合致，並在系爭買賣 契約書上簽章，是原告所提出之「不動產買賣契約書」並非真正，且本件原告所 主張之系爭不動產買賣契約，其買賣流程與交易方式均與經驗法則不符，亦足見 系爭不動產買賣契約並非真正，是被告等人僅是登記名義人，並未與原告成立系 爭不動產買賣契約，原告之請求實無理由等語資為抗辯。二、本件原告主張其為買賣契約之出賣人，被告等人為買受人，雙方簽訂系爭不動產 買賣契約書，原告已將上開房屋之所有權移轉予被告等人，被告等人至今尚有如 訴之聲明所示之金額尚未繳交予原告等情，被告等人除否認與原告間有締結系爭 不動產買賣契約之合意外，對於系爭不動產買賣契約書上之買受人印文為真正並 不爭執，並有卷附系爭不動產買賣契約書二十份及上開不動產之建物所有權狀為 證，則原告主張其為本件買賣契約之出賣人，已將系爭不動產移轉登記予被告等 人之事實，自堪信為真實。從而，本件兩造之主要爭點乃在於兩造間是否有成立 系爭不動產買賣契約之意思合致？被告等人抗辯其只是配合利昇企劃社與原告間 之「房屋銷售契約」擔任登記名義人，與原告間並無買賣契約存在是否屬實？三、本件被告等人抗辯其只是配合利昇企劃社與原告間之「房屋銷售契約」而擔任登 記名義人，與原告間並無買賣契約存在等語，原告則否認「房屋銷售契約」之真 實性，並主張該「房屋銷售契約」乃被告庚○○所偽造，並非真正等語。則本件 首應審酌者為該「房屋銷售契約」是否確實存在，即利昇企劃社與原告間是否有 該銷售關係存在？經查：
㈠在於利昇房屋仲介有限公司（即利昇企劃社之前身，代表人為本件被告乙○○ ）請求被告麒發建設股份有限公司（即本件原告）給付報酬金案件中（下稱該 給付報酬金案件），本件原告對於利昇企劃社於該案主張其推出之「麒發雙子 星」房屋，均由利昇企劃社代銷完畢，總計房屋總價為三億二千二百一十萬二 百五十九元，本件原告並曾簽發受款人為利昇企劃社之支票給利昇企劃社，均 獲兌現，共計一千六百四十一萬六千六百二十元等情並不爭執，並有廣告單一 份、銷售現場照片二紙、麒發雙子星銷售收入明細表、已付代銷費用明細表各 一紙、統一發票三十紙等附於該案一審卷宗可稽，則在該案件中，利昇企劃社 主張本件原告推出之「麒發雙子星」房屋，均由利昇企劃社代銷完畢等情，自 堪信為真。
㈡被告等人主張利昇企劃社與本件原告曾於八十五年八月十九日簽立系爭銷售契 約，此有房屋銷售合約書一份為證（見本院卷第一卷第一六九頁），原告對於
爭銷售契約上有關本件原合公司大小章之真正固不爭執，惟辯稱系爭「房屋銷 售契約」係被告庚○○所偽造云云。然查，在上開給付報酬金案件中，本件原 告辯稱：系爭銷售契約係證人庚○○利用持有本件原告公司大小章，未經其授 權，而與利昇企劃社為通謀虛偽之意思表示所簽訂云云。惟在該案中證人即利 昇企劃社負責人丙○○證稱：簽訂銷售合約書的條件是我與甲○○、蔡副總（ 即庚○○）談的，．．．銷售合約書是蔡副總拿到企劃社給我和保證廠商（即 建鎰公司）蓋章，當時保證廠也有在企劃社．．．金寶華廈的案子簽約過程也 是．．．」等語；原告公司前任副總經理即證人庚○○證述：「．．．銷售條 件是甲○○與丙○○及保證廠商三方談的，當時我有在場．．．」等語；訴外 人建鎰公司總經理即證人廖柏祿證稱：「．．．是兩造間已經先談好條件，正 在討論時有告訴我，但當時兩造是何人在討論，我不在場不清楚，丙○○小姐 是將他們的條件傳真給我．．．我就用印將契約交回給陳小姐」等語，又依證 人丙○○及庚○○之上開證述，並參以證人廖柏祿所證：「（問：當初簽立銷 售合約書內容是與何人討論過？簽立經過如何？）建鎰公司是承攬麒發公司大 樓的興建工作，我當時能夠承攬是透過丙○○的，．．．是利昇先接了銷售案 子後才介紹我做工程，所以我們才在後來為他們的銷售作保證。．．．因他們 銷售在先，我才承攬，．．．我做保證時我知道這回事，他們之前就已經再做 銷售，就我知道的情形他們也賣得不錯。」「是工地已經在銷售，我才簽工程 合約書．．．」等語，堪認利昇企劃社確有為上訴人推出之「麒發雙子星」進 行銷售之意思至明，則利昇企劃社既有銷售「麒發雙子星」之意思，並有銷售
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