臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度訴字第一九三五號
原 告 龍昇公寓大廈管理維護股份有限公司
法定代理人 甲○○
龍昇保全股份有限公司
設台中
法定代理人 甲○○ 住同右
共 同
訴訟代理人 周進文 律師
複代理人 周橋樺 住台中
被 告 龍邦世貿大樓管理委員會
設台中
法定代理人 乙○○ 住同右
訴訟代理人 王叔榮 律師
魏其村 律師
右當事人間請求清償債務事件，本院於九十三年三月三十日言詞辯論終結，判決如左
：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告龍昇公寓大廈管理維護股份有限公司（下簡稱龍昇管理公司）新 台幣（下同）三十七萬五千九百元、應給付原告龍昇保全股份有限公司（下簡稱 龍昇保全公司）一百十二萬六千九百十四元，及均自起訴狀繕本送達翌日起，至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、願供擔保請宣告准予假執行。
貳、陳述：
一、原告龍昇管理公司與龍昇保全公司分別與被告訂有委任管理維護業務契約（下簡 稱管理契約）及委託管理契約書（下簡稱保全契約），期間均至民國（下同）九 十二年十一月三十日止，惟被告於九十二年五月二十八日，在其所召開之九十二 年度五月份管理委員會第一次臨時會議中，決議終止與原告之前開二契約，並通 知原告之法定代理人到場，當場表示要提早終止前開二契約之意思，上開二契約 業已終止失其效力。依管理契約第十二條第一項及保全契約第八條第二項之規定 ，被告固有權任意無故提前終止前述二契約，但應賠償原告龍昇管理公司二個月 之服務費用，及賠償龍昇保全公司三個月之保全駐衛服務費，爰依兩造所簽訂之 前開契約約定，分別請求被告給付原告龍昇管理公司三十七萬五千九百元、給付 龍昇保全公司一百十二萬六千九百十四元，及均自起訴狀繕本送達翌日起，至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）前述二契約並無明文兩者間有何依存關係，且二契約之主體不同，契約內容亦 明顯有異，該二契約之履行並無必然關聯性存在，參照二契約之全部旨趣、當 事人訂約之真意、交易之習慣及其他具體情事，難認二契約有依存關係；且兩 公司間是否為公司法之關係企業，亦與分別訂立之契約是否有契約聯立之關係 無關。
（二）系爭二契約係由被告片面任意終止：
１、參諸被告九十二年五月份之會議記錄，其上明載「就一、二提案，與會委員一 致決議提早終止合約。並請龍昇公司董事長甲○○、總經理胡宗爰蒞會正式告 知，當下胡總經理宗爰即說明自五月三十一日二十四時整正式撤哨。」已可認 定係由被告片面終止，而被告通知原告負責人到場，亦僅「告知」被告終止契 約之事實，並非徵求原告之同意，至於原告表示撤哨之時間，不過為契約遭片 面終止後，如何將受任處理事務移交被告之細節而已。原告亦於九十二年五月 二十九日及五月三十日，發函予被告明確表示系爭二契約係由被告片面終止之 意。另依被告同年月三十一日函原告，函文內表示「‧‧‧乃通過解除本委員 會與貴公司之管理維護暨保全合約」，益可證之。另被告於九十二年七月所召 開之管委會中自承「本次管委會終止合約‧‧‧方經與會委員全體一致同意解 約」，顯可認定是由被告片面終止契約。
２、查系爭二契約為委任契約，而委任契約本質上係以雙方之信賴關係為基礎，依 民法第五百四十九條之規定，當事人之一方不論有無報酬，或有無正當理由， 皆得隨時終止契約，且無需他方之同意，兩造所訂立之管理契約第十二條第一 項及保全契約第八條第二項約定，亦同此旨趣；被告於九十二年五月二十八日 之臨時會議中，作成終止上開二契約之決議，並當場告知原告之法定代理人， 故前開二契約之法律關係，於被告向原告為終止契約之意思表示時，即已消滅 。被告於前開會議中雖未表明終止之日期，然終止權為形成權，自以該終止契 約之意思表示到達之時，為契約消滅之時點，是被告以未表示契約消滅之時間 ，而認本件非片面終止云云，自非可採。而兩造之契約關係固於九十二年五月 二十八日終止，原告基於職業道德，使大樓管理工作能接續不斷而不影響住戶 權益，乃通知被告於同年月三十一日前，另覓其他保全及管理公司與原告辦理 交接，不但係基於誠信原則，且與民法第五百四十條至第五百四十二條規定之 意旨相符，被告以此抗辯兩造係合意終止云云，洵屬有誤。（三）原告龍昇管理公司並無被告所指之違約事由，茲分述如下： １、向主管機關辦裡大樓管理組織及規約報備事宜本非原告之受任事項，而原告基 於服務客戶乃代為辦理，惟因被告未能合法召開區分所有權人會議，係可歸責 於被告，嗣後宏威公司向主管機關報備所使用之文件，大部分亦係沿襲原告已 處理完成之文件。
２、被告大樓之設備皆超過十二年以上，若原告未履行設備維護及檢點義務，早已 不堪使用；且依管理契約，關於維護、保養及檢點內容，僅包含一般初級保養 ，至於消防設備及高壓電機、電梯等係另由專業廠商負責，為兩造間行之多年 ，而被告於契約終止後，另行委請他公司管理亦依此辦理；更何況原告於九十 二年三月三十一日起，依原告之通知將機電設備點交被告自行處理，被告於受
領點交時並未有任何異議。
３、原告龍昇管理公司皆依規定指示辦理催繳（包含親自及以電話通知繳納）事宜 ，而聲請法院強制執行並不在受委任範圍；且查被告於九十二年一月間，已通 知原告處理上開業務之總幹事，將該業務收回自行處理，原告乃將該總幹事解 職，並自同年二月一日，將該業務交還被告自行處理，被告於受領點交時並未 有任何異議。
４、原告龍昇管理公司自管理龍邦大樓以來，向各住戶所收取之電費，均與繳交台 電公司之費用相符，顯見原告龍昇管理公司未有中飽私囊或貪圖不法利得，且 就此事項原告龍昇管理公司悉依被告決議之內容辦理；全國廣播股份有限公司 （下稱全國廣播）電費之收取，亦依被告與該公司所簽訂之契約收取電費，是 原告並無擅定電費收取辦法之情事。
５、原告否認有恐嚇前任主任管理委員陳怡成之事實，且當日係因被告剋扣服務費 不給付，造成原告給付員工薪資發生困難，胡宗爰前往請求被告給付，而由與 胡宗爰同行之朋友，臨時所為之陳述，該陳述既非胡宗爰所為或事先唆使，胡 宗爰並有當場加以制止，故此行為與原告無關，縱有亦為胡宗爰之私人行為， 再者，該事實亦不符合前開二契約所約定終止契約之事由。（四）末按被告辯稱：原告龍昇管理公司有何未執行職務或違約之處，縱使屬實，亦 僅與龍昇管理公司有關，與龍昇保全公司則無任何牽涉，被告逕將保全契約一 併終止，難謂原告龍昇保全公司有何可歸責事由；且依管理契約第十二條第一 項之約定，須被告先以書面要求改善，而龍昇管理公司未能於十五日內改善時 ，被告始得終止契約，而被告既未曾就前開事項，先以書面要求龍昇管理公司 改善，被告自不得逕行終止契約。
參、證據：提出委任管理維護業務契約、委託管理契約書、被告九十二年度五月份第 一次臨時會議記錄、統一發票二份、存證信函一份、原告函二份、被告函二份、 被告九十二年度七月份會議記錄、被告組織章程與管理公約各一份為證。乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行之 宣告。
貳、陳述：
一、就系爭管理及保全二契約之文意觀察，服務項目多有重疊，人員之編制亦有重覆 之處；且就原告二公司之沿革、組織及業務執行觀察，兩造對系爭契約有存續依 存之合意，按被告之大樓自八十一年間起，即由原告龍昇管理公司之前身龍禾大 樓管理公司（其後依序更名為龍居管理顧問股份有限公司、龍巨管理顧問股份有 限公司、龍巨建築物維護股份有限公司）負責管理及維護被告大樓保全之事務， 迄保全業將被納入特許事業管理，原告龍昇管理公司，乃另行籌設原告龍昇保全 公司，從事原來對被告之保全業務，足見原告等二家公司不僅法定代理人、主要 股東及營業所相同，為公司法所稱之關係企業，本質上係屬於同一事業體，尤其 在業務執行層面，各項資源又有統籌調度使用情事，根本無從以外觀分辨就係何 原告在執行職務；另參酌二契約之服務期間，均自九十年十二月一日起至九十二 年十一月三十日止，可知兩造主觀上有使契約效力同存同滅之合意。且就樓管實
務而言，應事權統一，始合大樓住戶之利益，故原告對於系爭二契約不具依存性 之論述，不僅與大樓管理業務之客觀態樣不符，亦與兩造締約時之真意相違背。 故徵諸當事人之真意，該二契約應有相互依存之契約聯立關係，故被告向原告任 一公司為合法終止契約之表示，另一契約關係亦隨同消滅。二、依系爭管理契約第十二條第二項、第三項分別規定，因可歸責之事由終止契約， 則第一項應係規定無可歸責之事由而一方提早任意終止，始有其適用。然據原告 所提出之會議記錄，已明確記載係因可歸責原告二公司之種種事由，故本件無管 理契約第十二條第一項及保全契約第八條第二項之適用。三、被告於九十二年五月二十八日召開之管理委員會，因考量原告公司未恪盡善良管 理人之注意義務，致大樓住戶權益受損，甚至有該公司之總經理教唆恐嚇主任委 員等情事，乃決議提前終止與原告之契約，另與原告協調正式終止契約之日期， 故被告向原告表示「管委會要與原告終止契約」等語，應解釋為單純之通知，主 觀上尚無終止契約之表示意思與效果之意思；而原告之法定代理人於會議當場並 未對被告預告終止之表示有何異議，並表示於同年月三十一日二十四時正式撤哨 ，停止服務，而「撤哨」無論就文意或實際服務內容理解，均係指終止一切管理 保全事務而言，與事務移轉手續並不完全相同，衡情倘原告認系爭契約之終止， 係基於被告片面不合法之行為，理應有所反對，而非主動提出終止之時間，並實 際撤離派駐人員，被告於翌日函原告表明兩造達成終止系爭二契約之協議，並促 請原告於契約終止日上午九時，辦理業務交接手續，足見兩造確有合意終止契約 ，是該終止日期經被告首肯後，要不因原告嗣後否認而影響兩造協議終止契約之 事實。且原告管理本大樓長達十年，業務交接手續豈是二、三日所能完成，顯見 原告係出於被告短期間無法接續管理之主觀判斷，動機絕非良善，而保全契約中 並無任意終止之約定，則原告龍昇保全公司無主張被告應為賠償之理。四、系爭管理契約第十二條第一項及保全契約第八條第二項之約定，違反民法第五百 四十九條第一項之強制規定，及消費者保護法第十二條之規定而無效，原告不得 援引上開約定請求被告給付賠償金或違約金：
（一）系爭二契約具有委任契約之性質，從而委任係以信賴關係為前提，信賴關係既 失，不宜勉強委任關係存在，故民法第五百四十九條第一項規定當事人之一方 有任意終止權，而該條之規定實務上認屬強行規定，當事人不得以特約排除或 預先拋棄，否則即為無效之約定，準此，管理契約第十二條第一項對任意終止 加以限制，核其文意即指無可歸責之事由，而被告如提前終止即須賠償原告二 個月之服務費用，保全契約第八條第二項則根本排除被告之任意終止權，並以 被告應給付三個月服務費為違約金作為箝制手段，上述契約條款已對被告任意 終止權形成實質上拘束，其效果與預先拋棄任意終止權無異，應認已違反強制 規定而無效。
（二）原告為提供大樓管理及保全等服務為業之企業經營者，而與被告發生消費關係 ，系爭二契約為原告為與不特定多數消費者訂立同類型契約之用，所提出預先 擬訂之契約書，故為定型化契約。即便認定原告限制被告任意終止權之行為尚 非不許，然委任關係既以當事人間之信賴作為締約基礎，因此衡量雙方利益， 並考察權利義務之社會上作用，應認為委任關係雙方得隨時終止契約，方符誠
信原則，此參內政部公布之公寓大廈管理維護契約及駐衛保全服務定型化契約 範本，並未對任意終止設限即明。而管理契約第十二條第一項排除民法第五百 四十九條第一項之適用，顯然與民法規定委任應基於雙方信賴之意指不符而構 成消費者保護法第十二條第二項第二款；且保全契約第八條第二項僅科予被告 給付違約金之義務，原告部分則付之闕如，明顯違反消費者保護法第十二條第 二項第一款之平等互惠原則，是系爭定型化契約條款無效，原告援引該條款提 起本訴，核無理由。
五、縱系爭契約非因雙方合意終止，原告於契約存續期間未盡善良管理人之注意義務 ，且有可歸責之原因，被告乃合法終止契約，原告訴請給付賠償金，亦無理由， 茲說明如下：
（一）原告龍昇管理公司未依約向主管機關辦裡大樓管理組織及規約報備事宜：依管 理契約附件「庶務管理業務」委員會事務第３、４項及保全契約附件「管理人 員編制及費用」之約定，足見原告本有此義務，而本大樓第九屆區分所有權區 分所有權人會議，亦曾做成向主管機關報備之決議，惟被告大樓自八十四年起 ，即由原告負責管理維護迄九十二年五月，均未依約向主管機關辦裡大樓管理 組織及規約報備事宜。被告函請原告說明原因，原告諉稱係因每年區分所有權 人大會出席人數及權數未達到總人數三分之二之規定（實則原告管理大樓期間 ，除九十年、九十一年應出席人數記載正確外，其餘均有計算錯誤之處，致八 十七年至八十九年雖出席會議人數，雖已逾總人數三分之二，亦無法通過組織 備查），且原告坦承九十年雖已達到法定開會人數，但逾期送件而遭拒，足見 原告確有疏誤失職，尤其被告於同年三、四月份，將部份業務委託宏威保全公 司處理後，宏威公司旋在同年五月十四日，辦妥大樓相關報備手續。（二）原告龍昇公司未履行契約所定之大樓設備維護及檢點義務：按原告龍昇管理公 司除機電及弱電設備外，對高壓電氣、消防設備、空調設備等都委外進行維護 ，惟此部分原已包含在兩造簽訂之管理契約附件所載設備維護保養業務範圍， 而核對消防、空調、高壓電氣等保養合約所承攬項目，與上開契約內容並無差 異，原告因此而致被告每月額外支出四萬五千八百三十七元；至於機電及弱電 設備部分，則有弱電設備多所故障損壞、未實際進行電表度數紀錄，造成大樓 住戶每月電費分擔不公及異常，嚴重廢弛職務。（三）原告龍昇公司對住戶滯繳之管理費或電費，未積極催討影響大樓財務運作：依 管理契約附件庶務管理業務項目，原告龍昇管理公司有執行被告決議事項、催 繳各項滯繳金之義務；又龍昇保全公司於保全契約附件管理人員編制內，亦編 有二名櫃檯服務人員，協助被告執行交辦事項。被告大樓公共用電電費，係由 被告先行代繳，再由原告向住戶收取，然原告於管理業務移交時，累計住戶欠 繳之管理費及電費已近二百五十萬元，原告僅就部分聲請法院核發支付命令確 定，而未積極辦理後續強制執行事宜，其中對啟復建設公司積欠之電費及管理 費，於該公司之房屋遭他人拍賣時，竟有因未能參與分配致求償無著。甚於九 十一年十月、十二月份之被告會議中，均有責成原告辦理後續強制執行手續， 原告派駐大樓之總幹事亦簽呈已擬妥執行狀，更可證原告非僅對住戶欠繳之管 理費，有親自或電話通知之義務。
（四）原告龍昇公司擅定電費收取辦法，圖利特定大樓使用者：按被告大樓公共電費 之分擔，應以應有部分比例作為計算之標準，原告龍昇管理公司受託管理被告 大樓期間，並應負責製作並向住戶收取公共電費分攤額。然龍昇管理公司平日 未落實抄表工作，且未按正確電表倍數計算電費，恣意杜撰用電度數並變更計 算方式，甚且依上述錯誤之電表資料，以所謂「經驗」計算之住戶應分擔公共 電費，自無正確性可言，造成用電量大之住戶少分擔、用電量少之住戶分擔較 多電費之不公平現象，致住戶迭有爭執電費無常而拒繳管理費；被告係代表大 樓全體住戶簽訂系爭合約，因此，原告上述致住戶用電分擔不公之行為，個別 住戶之利益即受有損失，原告要難以被告全體支付與台電公司之總電費並無增 加，作為卸責之詞，而且該錯誤已無法補正，被告基於上開原因終止契約關係 ，自無需催告，原告無請求違約金之理。尤其全國廣播並非本大樓區分所有權 人或住戶，而係向被告租用頂樓架設訊號發射設備之承租人，該公司與被告僅 有管理清潔費（即租金）之約定，並不含電費，因原告擅自編定用電收費標準 ，使該公司長期依原告所發電費繳費通知單所繳納之電費金額，根本不敷支付 被告為其代墊之金額，而獲有不當利益，此亦為該公司所不否認，並承諾補貼 電費差額，在在可證原告違約情節重大，且原告之怠忽職守，已造成被告長年 累積數億元之電費收費錯誤。
（五）原告公司之法定代理人胡宗爰有恐嚇被告大樓前任主任管理委員陳怡成：九十 二年五月二十三日傍晚，原告公司總經理胡宗爰邀同不明人士，以撥付三、四 月份之管理服務費為由，至被告主任管理委員辦公室，出言恐嚇當時之主任管 理委員陳怡成，原告雖稱係胡宗爰偕同前往之第三人所為，惟該第三人經胡宗 爰表示係原告公司之顧問，倘胡宗爰未授意或默許，又何需趁被告法定代理人 單獨一人時，偕同並任由該他人以言詞恐嚇，而不加以制止？此行為已違反兩 造委任契約第八條及保全契約第六條之規定，且該員既為原告公司總經理，豈 能謂其行為與原告無關，原告此等行為顯然對雙方信賴基礎之破壞有重大歸責 事由。
五、綜上所述，原告已嚴重違反管理契約第七條第一項、第二項、第八條第三項及保 全契約第七條第一項，並均可歸責於原告，且該等違約情事被告前皆已催告補正 或屬無法補正之事由，被告自得分別依委任契約第十二條第二項及保全契約第八 條第一項及民法債務不履行之規定，終止兩造之契約，原告依契約書之約定，訴 請被告給付賠償金，殊無理由。
參、證據：提出原告龍昇保全公司九二龍保字第九函一份、被告九二龍管字第四號函 一份、原告龍昇管理公司九二龍字第一二０號函一份、申請報備書、台中市西區 區公所函、公共設備總檢報告表、八十六年區分所有權人會議記錄、被告九十一 年十月份會議紀錄、已遷出及用戶待結費用明細表、支付命令及確定證明書各一 份、建物登記謄本二份、校正用電倍數錶比較表、電費差異比較表、電費計算方 式各一份、全國廣播函二件、全國廣播機房電費明細表、被告九十二年五月份會 議記錄、被告八十八年一月份會議記錄、公寓大廈管理維護契約範本、駐衛保全 服務定型化契約範本、本大樓第九屆區分所有權人會議記錄、宏威保全公司簽呈 各一份、消防安全設備檢查保養合約書二份、空調設備保養合約書二份、高壓電
氣設備維護合約書二份、全國廣播公司管理清潔費契約書二紙、全國廣播用電分 析、台電公司函、龍邦世貿大樓各層樓電表測試報告各一份為證；並聲請訊問證 人曾崧鈴、許德聰、高金源、林彩玉、徐春福、莊明順。 理 由
一、本件原告之法定代理人本為陳怡成，業於本件訴訟程序進行中變更為乙○○，同 時聲明承受訴訟，並提出聲明承受訴訟狀及九十三年度一月份管理委員會會議紀 錄影本為據，經查核無不合，應予准許。
二、本件原告主張：原告龍昇管理公司與龍昇保全公司，分別與被告訂有管理契約及 保全契約，期間均至九十二年十一月三十日止，惟被告於九十二年五月二十八日 ，在其所召開之九十二年度五月份管理委員會第一次臨時會議中，決議終止與原 告之前開二契約，並通知原告之法定代理人到場，當場表示要提早終止前開二契 約之意思。依系爭管理契約第十二條第一款及保全契約第八條第二款之規定，被 告固有權提前終止契約，但應分別賠償原告龍昇管理公司二個月之服務費用，與 賠償龍昇保全公司三個月之保全駐衛服務費，爰依兩造所簽訂之前開二契約，請 求被告分別給付原告龍昇管理公司三十七萬五千九百元、給付龍昇保全公司一百 十二萬六千九百十四元，及均自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。
三、被告則以：被告與原告所簽訂之系爭二份契約，具有相互依存之契約聯立關係， 且系爭二契約係因兩造合意而終止，系爭管理契約第十二條第一項違約金之約定 ，應限於無可歸責之事由而一方，提早任意終止契約，始有其適用。另系爭管理 契約第十二條第一項及保全契約第八條第二項之約定，違反民法第五百四十九條 第一項之強制規定及消費者保護法第十二條之規定而無效，原告不得援引上開約 定請求被告給付賠償金或違約金。縱系爭契約非因雙方合意終止，原告於契約存 續期間未盡善良管理人之注意義務，而有未依約向主管機關辦裡大樓管理組織及 規約報備事宜、未履行契約所定之大樓設備維護及檢點義務、對住戶滯繳之管理 費或電費，未積極催討影響大樓財務運作、擅定電費收取辦法，圖利特定大樓使 用者、且原告之總經理胡宗爰有恐嚇被告大樓前任主任管理委員陳怡成之情事， 是原告已嚴重違反管理契約及保全契約之約定，並均可歸責於原告，且該等違約 情事，被告前皆已催告補正或屬無法補正之事由，被告自得終止兩造之契約，原 告請求被告給付賠償金，殊無理由等語，資為抗辯。四、原告主張兩造間訂有管理契約及保全契約，而被告於九十二年五月二十八日第一 次臨時會議中，決議終止與原告之上開二契約，業據原告提出契約書二份及會議 記錄一份為憑，自堪信為真實。原告主張被告任意片面終止契約，應依約給付如 聲明所示之金額，惟此為被告否認，並辯稱：系爭二契約為聯立契約，係兩造所 合意終止，如非屬兩造所合意終止，亦因可歸責於原告之事由而終止，原告自不 得向被告請求給付管理費及服務費等語。是本件爭執所在者為： １、系爭二契約是否有契約聯立之依存關係？２、系爭二契約係兩造合意終止抑 或被告單方行使終止權？３、關於管理契約第十二條第一項及保全契約第八條第 二項約定，是否無效？４、系爭二契約是否因可歸責於原告，而遭被告終止？５ 、被告有無給付原告二人所請求服務費之義務？茲分述如下：
（一）按契約聯立者，係指數個契約（典型或非典型）具有互相結合之關係而言，其 結合之主要情狀有二：一為單純外觀之結合，即數個獨立之契約僅因締結契約 之行為（如訂立一個書面）而結合，相互間不具依存關係，亦即彼此間不發生 任何牽連。另一為具有一定依存關係之結合，即依當事人之意思，一個契約之 效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，亦即其個別契約是否有效、成立 ，雖應就各該契約判斷之，惟設其中一個契約不成立、無效、撤銷或解除時， 則另一個契約亦應同其認定；次按解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情 形，以期不失立約之真意。是當事人有無使二契約互相結合，並使其效力或存 在互相依存，發生契約聯立之真意，應通觀契約全文，並調查、斟酌立約當時 之各種情形而判斷之。經查：
１、被告抗辯：被告大樓之保全及管理維護事務自八十一年間起，即委由原告龍昇 管理公司之前身龍禾大樓管理公司負責保全及管理維護，迄八十八年間，因保 全業務納入特許事業，故更名為「龍昇公寓大廈管理維護股份有限公司」，並 另籌設龍昇保全公司負責被告大樓保全業務之事實，為原告所不爭執，並有被 告所提被告八十六年第六屆區分所有權人大會紀錄，及八十八年一月份管理委 員會會議紀錄各一份附卷可參，足見系爭被告大樓之保全及大樓管理維護工作 ，本由龍昇管理公司從事負責，後因法令之規定，另將保全業務委由龍昇管理 公司另行籌設之龍昇保全公司負責。又按原告二人固為不同之契約主體，然二 公司法定代理人相同、營業所相同，且系爭二契約為同一天訂立，且兩契約之 服務期間均自九十年十二月一日起，至九十二年十一月三十一日止，而兩契約 之服務內容均為被告大樓之管理服務，客觀上，應可認二契約於訂立時，被告 係基於被告大樓之保全管理維護業務而同時簽訂之契約。 ２、次依卷附之管理契約第七條第一項約定，原告龍昇管理公司應提供管理維護服 務（含治安維護及緊急事故處理），而依管理契約附件管理服務費報價單所示 ，項目有安全管理、設備維護及事務管理；另依卷附之保全契約第三條雖載明 原告龍昇保全公司管理事項為門禁安全管理，負責項目為安全警衛、設施維護 、庶務管理業務，二契約之內含並無顯著不同；又被告辯稱：龍昇保全公司在 被告大樓之人員編制除警衛外，現場組長一點五人、服務櫃檯二人、設備維護 員二人、行政事務員一人，與龍昇管理公司不僅編制重複，所處理之業務亦屬 相同，而原告對於指派之大樓留駐人員及各項資源，亦有統籌調度運用之情事 ，復為原告二人所不爭執，是在業務執行層面，原告二人，何者執亍管理維護 事務？何者執行保全業務，實無從分辨。
３、另依兩造之函文往來，被告於九十二年五月二十九日以九二龍管字第一○號、 九十二年五月三十一日以九二龍管字第一一號函原告均將龍昇管理公司及龍昇 保全公司並列；原告於九十二年五月三十日以九二年龍保字第一○號函被告及 證人林彩玉於本院九十二年十一月十八日審理時所提原告之通告，亦將原告二 者並列，且被告就系爭二契約行使終止權時，同時對原告之法定代理人為之， 可知兩造在主觀上均係認二契約之主體實質上為同一。 ４、綜上，無論就原告二公司之沿革、組織之變動、人員編制及業務執行之內容、 甚或兩造間之函文往來、訂約時之情形而言，系爭管理契約及保全契約互相結
合，其效力或存在有互相依存之關係，兩造於立約之時，自有使兩契約發生契 約聯立之真意，是原告所稱二契約主體不同、內容有異，且履行無必然關聯性 而認無契約聯立之關係，自非可採，故被告辯稱系爭保全及管理維護契約，兩 者聯立關係緊密，兩造於立於時，即有其中一個契約不成立、無效、撤銷或解 除時，則另一個契約亦應同其認定之合意，應屬可採。（二）系爭管理維護契約及保全契約為兩造合意終止或被告片面終止？經查： １、依原告所提附卷而被告不爭執之被告九十二年五月份第一次臨時會議紀錄，決 議內容記載：⑴「‧‧‧與會委員一致決議提早終止合約，並請龍昇公司董事 長甲○○、總經理胡宗爰蒞會正式告知，當下胡總經理宗爰即說明自五月三十 一日二十四時整正式撤哨」。另依兩造事後往來之文函，原告龍昇管理公司亦 於同年月二十九日以存證信函表達被告單方終止契約之意，被告雖於九十二年 五月二十九日以九二龍管字第一○號函，向原告表示係雙方協議終止契約之意 ，惟旋遭原告於九十二年五月三十日以九二年龍保字第一○號函所否認，被告 於九十二年五月三十一日九二龍管字第一一號覆函說明一表示「‧‧‧是經九 十二年五月二十八日臨時管理委員會議與會委員討論後一致決議，鑒於貴公司 係維護本大樓業戶安全之管理暨保全公司，竟以此行徑處理，本會實無法接受 ，乃通過解除本委員會與貴公司之管理維護暨保全合約‧‧‧」，再依被告所 提之九十二年七月份管理委員會會議紀錄，其案由四說明⑵，亦載明「本次管 委會終止合約，係因龍昇屢有過失，且造成管委會財務之缺口，又發生恐嚇委 員安全之情事，方經與會委員全體一致同意解約，並非龍昇訴狀中所稱之無故 解約‧‧‧」，由上可知，兩造間並無合意終止之協議。 ２、另依證人即被告管理委員會之副主任委員曾崧鈴稱：「九十二年五月二十八日 會議我有參加前半段‧‧‧我們會議結果認為不妥，應該對保全及管理公司提 出終止合約‧‧‧」、「當時決議內容上還沒有具體內容，細節尚未清楚」， 可知被告於該次臨時會已決議終止契約，僅對細節部分尚待討論，而原告就終 止與否並無協議之空間；而被告委員會之委員即證人高金源亦稱：「‧‧‧我 們全體決議要跟原告終止契約，至於要怎麼終止、何時終止都還沒有具體結果 ，但是要先請胡宗爰下來一起談，胡宗爰還有甲○○先生一起下來，我們主委 跟他們表示管委會要跟他們終止契約，當時討論中我有聽到胡宗爰表示九十二 年五月三十一日要撤哨，因為我們管委會也決定要終止契約了‧‧‧」等語， 可證被告決議終止契約後，通知原告之法定代理人及總經理到場，僅係「告知 」其終止契約之意思表示，而非與其協議是否要終止契約；末依證人即被告委 員會之總幹事林彩玉稱：「當天委員會是要決議是否終止契約，要如何終止並 沒有談，‧‧‧當時我們主委有告訴他們（按：指甲○○及胡宗爰）說，我們 委員會要決議終止管理保全契約，請他們列席說明，接下來胡宗爰點頭表示他 收到訊息，並表示在九十二年五月三十一日要撤哨，‧‧‧」，益證被告係於 當日會議時，將終止契約之意思表示通知原告，而原告對終止契約與否並無接 受與否之決定權。
３、按對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力，民法第九 十四條定有明文。由上可知，系爭契約係被告於九十二年五月二十八日將終止
契約之決議通知原告之法定代理人時，即發生終止契約之效力，原告表示撤哨 之日期，僅是契約終止之後受任事務移交之日期而已，並不能即以此認定雙方 係合意終止，是原告主張系爭契約乃被告單方表示終止，自為可採，被告辯稱 系爭契約為兩造合意終止，尚嫌無據。
（三）關於管理契約第十二條第一項及保全契約第八條第二項約定之性質及效力： １、按稱委任者，謂當事人約定一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民 法第五百二十八條定有明文。本件系爭管理契約（即委任管理維護業務契約） 及保全契約（即委託管理契約），係分別由被告將公寓大廈一般事務管理服務 事項及門禁安全管理事項，委由原告二人處理，依上開條文之規定，該二契約 之性質應為「委任契約」。至於管理維護契約第十二條第一項「任意終止：甲 乙雙方於本約有效期間內，得於一個月前以書面通知他方後，提前終止本約， 並應賠償他方兩個月之服務費用」之約定，再參酌同條第二項為「因可歸責乙 方事由之終止契約」約定，及第三項「因可歸責甲方事由之終止契約」，可知 管理維護契約第十二條第一項之約定，應適用於不可歸責雙方事由之『任意終 止』」，是必須被告於不可歸責雙方而任意終止系爭管理維護契約時，方有該 款適用之餘地；至於系爭保全契約第八條第一項約定：「乙方（即龍昇保全公 司）發生變故不能履行責任或違反本合約條款時，甲方須以書面告知乙方，如 乙方於十五日內未見改善者，甲方得逕行終止合約」，而同條第二項則規定「 甲方不可片面通知乙方終止契約，除非甲方依第八條第一款之作業程序行使後 ，乙方仍無法改善之作為，才可終止契約，否則甲方須支付三個月保全駐衛服 務費之違約金予乙方」，依保全契約第八條第一項之約定，於不可抗力之事故 發生，致龍昇保全公司無法履約時，被告應以書面通知改善，龍昇保全公司於 十五日內仍無履行時，被告得逕行終止契約，此屬不可歸責於龍昇保全公司事 由之終止契約約定，依此反面解釋，如屬可歸責於龍昇公司事由而無法履約時 ，被告自得逕行終止契約；另依同條第二項之約定，該條文僅在闡明被告不得 無故片面終止契約，如無故終止契約應依第八條第一項約定以書面通知，否則 應賠償違約金之謂，反之如被告係因有可歸責於原告龍昇保全公司之事由而終 止契約，被告即可終止委任契約，自無違約金處罰之適用，否則既因可歸責於 原告龍昇公司之事由而終止契約，責任歸屬在於龍昇保全公司，豈有再令被告 給付違約金之理？顯見上開第八條第二項所約定「除非甲方依第八條第一項之 作業程序行使後，乙方仍無改善作為，才可終止契約」，係指非可歸責於原告 龍昇保全公司之事由，而被告執意片面終止契約時，應給付違約金而言。 ２、次按當事人之一方得隨時終止委任契約，民法第五百四十九條第一項定有明文 。依其立法理由，乃謂委任係根據信用，信用既失，自不能強其繼續委任，故 各當事人無論何時，均得聲明終止契約。至該條項之規定是否為強制規定而不 得以特約限制或免除？「按民法第五百四十九條第一項：『當事人之任何一方 得隨時終止委任契約。』固非強制規定，兩造合意限制終止委任契約應於十二 個月為預告通知，亦難謂違反強制規定或公序良俗而無效，但委任契約之受任 人違反委任契約之約定時，即無上開限制約款之適用。」最高法院九十年度台 上字第四七六號判決可資參照，由上可知，參酌委任契約之性質及該條項之立
法理由，就該條項之解釋，應認當事人雖不得以特約排除，然仍得以特約限制 ，惟在一方有違反委任契約之規定時，不在此限。按系爭管理維護及保全契約 之系爭契約條款，並未有當事人不得任意終止之約定，只是約明被告任意片面 終止須於一定期間以書面通知他方，並賠償他方損失，核該約定，並無違反強 制規定或有悖公序良俗情事，是上開期間限制及賠償服務費用之約定，衡情亦 未達於事先拋棄任意終止權之程度，應認該約定並未違反民法第五百四十九條 第一項之規定而為有效，被告抗辯：兩造約定任意終止契約應賠償服務費之約 定，有違強制規定而無效，應無可採。
３、原告二人分別為提供大樓管理及保全等服務為業之企業經營者，而與被告發生 提供服務為內容之消費關係，是系爭二契約自有消費者保護法之適用；而系爭 二契約為原告為與不特定多數消費者訂立同類型契約之用，所提出預先擬訂之 契約書，亦為定型化契約，是系爭二契約中之條款若有消費者保護法第十二條 規定之情形，即歸於無效。原告龍昇管理公司與被告之管理契約第十二條第一 項約定，並未排除民法第五百四十九條之規定已如前述，是被告辯稱：上開約 定內容係以賠償約定，排除民法第五百四十九條第一項之適用，而認違反消費 者保護法第十二條第二項第二款之規定，尚非可採；至系爭保全契約第八條第 二項之約定，亦僅於被告任意終止契約，而未先書面告知之情事下，應給付違 約金，而非被告只要提前終止契約即應賠償，是就此條款之約定，亦難謂有何 違反消費者保護法第十二條第二項第一款平等互惠原則之情形，故系爭契約條 款應屬有效。
４、綜上所述，兩造仍得隨時終止系爭管理維護契約及保全契約，只是被告於不可 歸責於原告而任意行使終止權之情事下，須受系爭契約條款之限制，而給付賠 償金，但如係因受任人違反委任契約之約定，而遭終止契約時，被告即無支付 違約金之必要。
（四）本件被告辯稱，係因原告龍昇管理公司有未盡善良管理人之注意義務，致執行 委任之職務有重大缺失，且原告龍昇保全公司因其法定代理人對被告之主任管 理委員有言語威嚇之不當行為，被告已無法再信賴原告二人，被告因可歸責於 原告之事由而終止契約等語，固為原告所否認，惟查： １、依卷附管理契約附件「庶務管理業務」一、委員會事務第３項記載：「協助管 理委員會之合法化」，足見原告龍昇管理公司本有向主管關申報核備被告管理 組織之義務。又被告曾於九十二年四月一日以九十二龍管字第四號函，請求龍 昇管理公司說明原因，原告龍昇管理公司雖以九十二年四月二十五日九十二龍 字第一二○號函稱：係因每年區分所有權人大會出席人數及權數未達到總人數 三分之二之規定，而未辦理完成，惟函中亦自承九十年度雖已達到法定開會人 數，但向台中市西區區公所報備時，因開會日期已逾申請報備日期六個月，而 遭不予辦理，有兩造所不爭執之上開函件在卷可參。再者，依被告所提訴外人 宏威保全公司之簽呈可知，龍昇管理公司管理大樓期間，除九十年、九十一年 應出席人數記載正確外，其餘均有計算錯誤之處，致八十七年至八十九年雖出 席會議人數雖已逾總人數三分之二，亦無法通過組織備查，足認被告抗辯：龍 昇管理公司確未依約向主管機關辦理，被告大樓管理組織及規約報備事宜，且
經被告函文催詢仍未改善之事實，應屬可採。
２、又被告復抗辯：龍昇管理公司每月向被告所支領之服務費用三十二萬五千九百 七十五元中，已包含設備維護員二名之費用計六萬二千元，為原告龍昇管理公 司所不爭執，堪信為真。依卷附管理契約附件「設施維護保養業務」所載，原 告龍昇管理公司所職司之業務範圍，包括緊急發電機、電器設備、消防設備、 弱電系統之保養維護；且依卷附「公共設施點檢、保養維護基準書」所載，龍 昇管理公司維護內容，亦包括高壓電器設備、空調設備及電梯運轉、控制與監 視，是被告辯稱：龍昇管理公司係負責大樓之設備維護及檢點義務，亦屬可採 ，原告龍昇管理公司主張關於管理契約之義務，僅包含一般初級保養，至於消 防設備及高壓電機、電梯等係由專業廠方負責，則無可採。再者，原告龍昇管 理公司所職司被告大樓之機電、弱電設備部分，依被告委請國霖機電管理服務 股份有限公司（下稱國霖公司）所做之總檢報告表，計有發電機系統、揚污廢 電器設備、消防警報系統、消防水系統、滅火器設備及標示設備及緊急排煙設 備均有缺失存在；另對電表度數之檢測，亦有電表標示倍數與實際應乘倍數不 符之情形，而以上之缺失，係平常維護即可避免，此亦有國霖公司執行測試檢 查之證人莊明順到庭證述無訛，足認龍昇管理公司在管理維護被告大樓之事務 上，確有廢弛職務之情事。
３、另依卷附管理契約附件「庶務管理業務項目」，龍昇管理公司有催繳各項滯繳 金之義務，且龍昇管理公司之總幹事吳建業，曾於支付命令確定證明書擬辦事 項上載明「後續民事強制執行聲請狀擬提交十月份委員會決議後辦理」，而被 告九十一年十月份、十二月份管委會之會議記錄，亦載明對於住戶欠繳之管理 費及電費，責成原告龍昇管理公司應進行後續之強制執行程序，此均有支付命 令確定證明書及會議記錄二份在卷可佐，是原告龍昇公司主張其負責催收之事 項，僅包含辦理親自或以電話催繳事宜，而不包括代理被告聲請法院強制執行 ，自非可採。又被告抗辯：原告於管理業務移交時，累計大樓住戶欠繳之管理 費及電費已近兩百五十萬元，而原告龍昇管理公司所採取之催繳行為，亦僅發 催繳信函及聲請支付命令或判決確定，根本未進行強制執行程序，為原告龍昇 管理公所不爭執，並有原告移交清冊中所提之已遷出戶及用戶待結費用明細表 附卷可稽，是被告辯稱：原告龍昇管理公司有怠於催繳管理費，經被告書面責 成辦理，仍未辦理之情事，亦屬可採。
４、又依公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，共同部分、約定共同部分之修繕 、管理、維護之費用，由公共基金或由區分所有權人按其共有之應有部分比例 分擔之；另依卷附管理契約附件「庶務管理業務」三、財務管理事項，就共同 使用部分電費之分攤，龍昇管理公司亦有訂定各戶分攤表之義務。因此龍昇管 理公司自應依各分戶電錶之實際用電數計算電費，並按正確之電表倍數計算， 以免造成住戶彼此間電費分擔不公之現象。惟依被告所提，而為原告所不爭執 之國霖公司所制作之龍邦世貿Α、Β棟電表倍數表，電表標示倍數與實際應乘 倍數多所不符，而被告委請就被告大樓分戶電錶校正及機電設施檢測之國霖公 司負責人徐春福到庭證稱：於九十二年三月間，曾與兩造法定代理人商討電費 分攤異常的情形，當時係依原告龍昇管理公司所制作、而由被告所註記之龍邦
世貿大樓Α、Β棟電表度數差為依據來協助瞭解。依該差數表上之註記，黃色 註記處係電錶有倒轉現象（指電錶三月份度數少於二月份），紅色註記指誤差 超過百分之百，綠色註記表示誤差超過百分之五十到百分之百之間，藍色註記 表示正常，而電錶的誤差應在百分之五內才是正常」等語。而就上述電錶之度 數差，證人徐春福則證稱：「原告的法定代理人說大樓年代久遠，所以電錶使 用很久會有誤差，管理公司在抄錶完成之後，會加以調整，原告是用他個人的 經驗去調整，我有跟他反應這樣不妥，因為電錶有誤差應該要去校正，‧‧‧ 如果誤差超過百分之五以上，我們建議把錶換掉，後來我們有做測試‧‧‧電 錶後來都沒有換掉，我們只將比流器換掉兩組。」、「依我個人的經驗電表不 會倒著走的紀錄，表上面的記載，電錶會有倒著轉的現象我不知道為什麼。」 ，依上述證人證詞，可知原告龍昇管理公司就大樓住戶之電錶未盡維護之義務 ，且未實際抄錄住戶電錶度數，以制定各住戶之電費額。再者，系爭電錶倍數 本有錯誤，而龍昇管理公司竟依錯誤之電錶資料以「經驗」加以調整，而非將 電錶倍數調整至正確比例，是原告龍昇公司何能正確計算住戶應負擔之電費比 例，是龍昇管理公司所制作用以計算住戶應分擔之公共電費表，自無正確性可 言，自會導致被告大樓住戶用電分擔不公。另依國霖公司至被告大樓執行電錶 測試之證人莊明順證稱：「大概在九十二年五、六月的時候我們去執行測試‧ ‧‧有嚴重誤差只有兩戶電錶，其他都是正常‧‧‧」、「我們測試完，並且 把誤差大的電錶更換比流器後，並沒有出現異常的誤差了。」亦可證被告大樓 的電錶並無龍昇管理公司所稱因大樓年代久遠致電錶有誤差之情形，係因原告
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