臺灣桃園地方法院民事判決 九十二年度訴字第一三五○號
原 告 甲○○
訴訟代理人 黃金源律師
被 告 乙○○
右當事人間請求損害賠償事件，於民國九十三年四月八日辯論終結，本院判決如左：
主 文
原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）一百萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。
（二）被告應將坐落桃園縣楊梅鎮○○路○段二七二號房屋所使用之水表、電表用戶 名義均移轉登記為原告。
（三）被告應將坐落桃園縣楊梅鎮○○路○段二七二號房屋住戶，進入同鎮○○段一 六九二地號土地之鐵門鑰匙、鐵捲門遙控器均交付予原告，及將該地號土地之 停車位面積十九．六九平方公尺點交予原告。
（四）被告應將坐落桃園縣楊梅鎮○○路○段二七二號房屋前面所搭建之採光罩拆除 。
（五）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國八十九年六月三十日，向被告購買坐落桃園縣楊梅鎮○○路○段二 七二號之房屋及土地，然因雙方就前述之房屋及土地買賣衍生糾紛，經雙方取 得共識為免訟累，同意簽立和解協議書，然依和解協議書附件第十點「因歸責 於一方之事由致無法如期完成或完成上開房屋之所有權移轉登記，則歸責之一 方，應賠償對方新台幣壹佰萬元整之損失」，雖被告已將原告所購買前述之房 屋及土地移轉登記給原告，但被告迄今尚未將前述房屋所使用之水表、電表用 戶名義移轉登記為原告，另原告既然已購買前述之房屋及土地，本就有權使用 公共設施之部分，但被告迄今尚未將進入該公共設施之鐵門鑰匙及鐵捲門遙控 器交付原告，導致原告無法取得該公共設施之任何使用權，又於被告在出賣前 述房屋及土地之前，即在前述房屋前面搭建採光罩，以增加銷售價格，然因搭 建採光罩之處佔用水利地，隨時有被拆除之可能，屆時真正的受害者是買受人 ，原告早已要求被告拆除，孰知被告始終置若罔聞，拒不拆除，有違出賣人之 誠信，被告有前述三種不完全給付之可歸責情形，均已符合雙方所簽立和解協 議書附件第十點，故請求被告賠償一百萬元整之損失，且因被告始終不出面解 決及處理，原告為確保自身權益，拒不支付購買前述之房屋及土地之尾款五十 萬元給被告，以免權益受損。
（二）雙方所簽立之和解協議書附件第十點係雙方所約定之違約罰則，只要雙方有合 於違約之情形，即應賠償對方一百萬元之損失，而原告聲明第二項、第三項、
第四項均係在簽立和解協議書前一再表明為被告應履行之義務，當時在場之原 告所委任之律師李後政及事務所主任張詠智、被告所委任之律師賴俊睿均有聽 聞。
（三）原告係坐落楊梅鎮○○段一六九二地號土地所有權人之一，該地號土地為原告 所購得系爭房地之公共設施所在土地，面積有四五八平方公尺，原告之應有部 分為一○○○分之四三，依此計算原告應有十九．六九平方公尺可供停車，但 被告未將人員進出前述地號土地之鐵門鑰匙及車輛通行前述地號土地之鐵捲門 搖控器交付原告，致原告一直無法進出前述地號土地，造成一樣是前述地號土 地所有權人之其他住戶可以停放二輛或三輛自用小客車，原告卻無法進出前述 地號土地，故請求被告應將原告可使用之十九．六九平方公尺土地點交予原告 。被告雖曾推諉叫原告自行向建商金鴻成建設有限公司（下稱金鴻成公司）索 取人員進出前述地號土地之鐵門鑰匙及鐵捲門遙控器，但原告與建商間並無買 賣關係，無法向建商請求。
三、證據：提出協議書、聲請再議狀影本、土地所有權狀、廣告傳單、名片、戶籍謄 本各乙份、土地登記謄本二份、建物登記謄本乙份、地籍圖謄本二份、建物測量 成果圖乙份、照片五幀、刑事告訴陳明狀乙份、律師函乙份為證，並聲請訊問證 人李後政、賴俊睿、張詠智。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）如主文所示。
（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。二、陳述：
（一）被告於八十九年間將所有系爭房地委託第三人金鴻成公司代為出賣，並全權辦 理締約、過戶、收款等事宜，後經金鴻成公司告知系爭房地已於八十九年六月 三十日出賣予原告，約定價金四百七十萬元，簽約時由原告交付定金五十萬元 ，餘款四百二十萬元則分三次交付。然原告在辦理完對保程序後，突然藉故要 求降價二十萬元，遭被告之代理人金鴻成公司拒絕後，原告即拒絕繳納應負擔 之契稅及買賣價款餘款，致使無法完成系爭房地過戶手續一直拖延至今。（二）至九十二年一月十日，兩造間就上開買賣系爭房地所衍生之糾紛達成和解，被 告同意將上開房地之買賣價金降為四百四十萬元，扣除原告於八十九年六月三 十日支付之定金五十萬元，原告應再支付被告三百九十萬元。又依和解協議附 件第四點、第五點之規定，辦理系爭房地所有權移轉登記之土地代書林慧玲係 由原告指定，被告則依約將辦理過戶所需一切文件交予原告指定之代書，是以 ，被告已依約交付辦理系爭房地所有權移轉登記所需之一切文件，原告當時即 可一併辦理系爭房地水表、電表用戶名義變更。而直至被告另案起訴請求原告 給付尾款五十萬元前，原告從未要求被告辦理系爭房地水表、電表之用戶名義 變更。況原告已是系爭房地之所有權人，可自行聲請變更系爭房地水表、電表 用戶名義，根本不需被告提出任何文件，亦不會因此受有任何損害。（三）兩造於簽署和解協議書時，原告要求先進入屋內裝設燈具及打掃，故於辦理系 爭房地所有權移轉登記之前，被告即已先將系爭房地之所有鑰匙（含兩只遙控
器）交予代書，由其轉交原告，當時並未聽聞原告抱怨其未收到公共設施部分 之鑰匙。事隔多日，原告竟以被告未交付公共設施鑰匙為由，指摘被告未履行 出賣人義務，實不足採。況公共設施如何使用，應依公寓大廈管理條例之相關 規定及社區住戶規約而定，非謂擁有公共設施之應有部分者，即當然可以使用 該公共設施。是原告能否使用該公共設施之停車位，應與出賣人即被告無關， 亦不在兩造和解協議範圍之內。
（四）系爭房屋前之採光罩係當初起造之建設公司所搭建，並非被告於交屋後自建。 且在八十九年六月三十日兩造間簽署買賣契約時，該採光罩即已存在，而當初 買賣契約書便有約定按現況交屋，原告亦無異議。且兩造於洽談和解之時，原 告始終未就採光罩部分有任何意見，否則和解協議上何以未載明此一部分。三、證據：提出不動產買賣契約書乙份為證。
理 由
一、原告起訴主張：其於八十九年六月三十日，向被告購買坐落桃園縣楊梅鎮○○路 ○段二七二號之房屋及土地，然因衍生糾紛，嗣雙方簽立和解協議書，依該和解 協議書附件第十點「因歸責於一方之事由致無法如期完成或完成上開房屋之所有 權移轉登記，則歸責之一方，應賠償對方新台幣壹佰萬元整之損失」，被告雖已 將系爭房地所有權移轉登記給原告，但被告迄今尚未將前述房屋所使用之水表、 電表用戶名義移轉登記為原告，且未將進入該系爭房地之公共設施之鐵門鑰匙及 鐵捲門遙控器交付原告，亦未將原告按應有部分比例可得使用之公共設施十九． 六九平方公尺點交原告，致原告無法取得該公共設施之任何使用權，且又未將系 爭房屋前佔用水利地之採光罩拆除，當屬可歸責於被告之事由致為不完全給付， 已符合雙方所簽立協議書附件第十點之情形，故請求被告賠償一百萬元及法定遲 延利息，並請求將系爭房地所使用之水表、電表用戶名義移轉登記為原告、將進 入系爭房地公共設施之鐵門鑰匙、鐵捲門遙控器交付原告，及將原告按應有部分 比例得使用之公共設施十九．六九平方公尺點交予原告、及將佔用水利地之採光 罩拆除等語。被告則以：系爭房地因原告要求降價未果，拒絕繳納應負擔之契稅 及買賣價款餘款，致遲未完成過戶手續，嗣雙方簽立和解協議書，被告同意降價 為四百四十萬元，被告業已依約將辦理過戶所需一切文件交予原告指定之代書， 原告當時即可一併辦理系爭房地水表、電表用戶名義變更，況原告已是系爭房地 之所有權人，可自行聲請變更系爭房地水表、電表用戶名義。又被告已將系爭房 地之所有鑰匙（含兩只遙控器）交予代書，由其轉交原告，當時並未聽聞原告抱 怨其未收到公共設施部分之鑰匙。況公共設施如何使用，應依公寓大廈管理條例 之相關規定及社區住戶規約而定，原告於買賣系爭房地之時及簽立和解協議時， 始終未就採光罩部分有任何意見，顯係為拒絕給付系爭房地尾款五十萬元而編造 被告未履行和解協議書等語，資為抗辯。
二、經查，兩造於八十九年六月三十日簽立系爭房地買賣契約書，原告以總價四百七 十萬元向被告買受系爭房地，嗣因故未履行，兩造復於九十二年一月十日簽立和 解協議書，同意解除前所簽訂之系爭房地買賣契約，就系爭房地總價款降為四百 四十萬元，被告業將系爭房地辦理所有權移轉登記所需之文件交予原告委託之律 師所指定之土地代書林慧玲，系爭房地所有權並已辦理移轉登記為原告所有等情
，有被告提出之不動產買賣契約書、原告提出之和解協議書在卷可稽，復為兩造 所不爭執，堪信為真實。
三、按民事訴訟法乃確保私權之訴訟程序，必須於私權發生不安，有藉民事訴訟程序 以為確保者，始能提起之，否則，其所提之訴即屬欠缺權利保護要件。經查，系 爭房地所有權現已登記為原告名義，為原告所不爭執，而原告亦自認系爭房地之 水表、電表欲辦理用戶名義變更時，僅需系爭房地登記所有權人即可單獨辦理等 語，則原告請求現已非系爭房地所有權人之被告將系爭房地水電、電表用戶名義 變更為原告，顯然欠缺權利保護必要，應予駁回。四、原告主張其向被告買受之系爭房地之公共設施另登記為桃園縣楊梅鎮○○段一六 九二地號，原告並已自被告受讓取得該公共設施地號土地所有權，應有部分一千 分之四十三等情，固有原告提出之土地及建物登記謄本在卷可稽。惟按公寓大廈 住戶對於建築物之共有部分及共有之基地等公用部分之使用收益，應按公寓大廈 管理條例之相關規定及住戶規約之規定以定之，若住戶對於共有部分之使用收益 方式有異議，應透過向管理委員會反映或自行提案交區分所有權人會議討論以決 議是否修正住戶規約所定之共有部分之使用收益方式，如此方符公寓大廈住戶自 治之精神。經查，原告自承其所買受之系爭房地位在該社區前排，且其社區位在 前排住戶即在公共設施外圍之整排住戶，均無進入公共設施所需之鐵門鑰匙及鐵 捲門遙控器等語，換言之，依該社區所定對共有部分之使用收益方式，位在該社 區外圍之住戶均無法使用社區公共設施之土地，並非被告故意不將進入公共設施 之鐵門鑰匙及鐵捲門遙控器交予原告，原告對該社區就公共設施之使用收益方式 若有異議，應循區分所有權人會議爭取改變，原告逕行請求被告交付使用該社區 共用部分土地之鐵門鑰匙及鐵捲門遙控器，尚非有據，應予駁回。又按各共有人 ，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權，民法第八百十八條定 有明文。又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共 有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人 得對共有物之全部或一部有自由使用收益之權利（最高法院六十二年台上字八○ 三號判例意旨參照）。原告就該社區共有部分土地固有所有權應有部分一千分之 四十三，惟其應有部分係指其對共有部分土地之全部得行使權利之比例，並非指 對共有物之特定部分有單獨使用收益之權利，原告請求被告按其應有部分比例， 將該社區共有部分土地面積十九．六九平方公尺部分點交予原告，顯然於前開規 定相悖，應予駁回。
五、原告復主張被告依和解協議書承諾將系爭房屋前採光罩拆除云云，此為被告所否 認，經查，兩造所簽立之和解協議書，係由原告所委任之律師事務所主任張詠智 代為草擬，就採光罩是否由被告負責拆除乙節，於和解協議書中隻語未提，有和 解協議書在卷可佐，而參與本件和解協議書簽立之被告所委任之證人賴俊睿律師 證稱：「第一次協議時，原告有以採光罩佔用水利地要求被告減價，之後因在電 話中就已經就價格問題達成合意，所以在簽協議書的時候原告沒有再提採光罩的 問題。」等語（見九十三年三月四日言詞辯論筆錄），而原告所委任之證人李後 政律師亦證稱：「我有問張詠智為何沒有把爭議的採光罩、公設寫入（和解書） ，他說雙方已經沒有爭議不用寫這麼多。」等語（見九十三年四月八日言詞辯論
筆錄），足見於兩造於簽立和解協議書當時並未將拆除採光罩列為被告應負擔之 義務。參以原告於簽立和解協議前，曾委請李後政律師發函被告要求解決採光罩 佔用水用地問題，有律師函在卷可證，嗣後兩造乃分別委請律師就原告所提出系 爭買賣契約爭議進行和解洽商，被告並因而同意減價三十萬元，苟兩造間就原告 所提出之系爭買賣契約爭議問題未達成共識，被告何需無端減價？又原告就採光 罩應由被告負責拆除乙節，既已再三堅持，何以未將之列為和解協議書之條件以 明雙方義務？足見被告所辯雙方已就所有爭議同意依和解協議書所載明之條件和 解等語，應屬實在，原告主張被告承諾拆除採光罩云云，即非有據。六、再查，依兩造所簽立之和解協議書，被告應將辦理系爭房地所有權移轉登記所需 一切文件交付予原告指定之地政士，原告則依和解協議書附件第六點、第七點、 第九點所訂之時間及方式給付價金，兩造並於和解協議書附件第十點約定「因歸 責於一方之事由致無法如期完成或完成上開房屋之所有權移轉登記，則歸責之一 方應賠償對方新台幣壹佰萬元整之損失」，被告業已依約交付系爭房地所有權移 轉登記所需一切文件予原告所委託之律師所指定之土地代書林慧玲，系爭房地所 有權並已移轉登記至原告名下等情，已如前述，被告既已依和解協議書履行應負 擔之義務，且無和解協議書附件第十點所定之違約情事，則原告請求被告給付違 約金一百萬元，即無理由。至原告主張和解協議書附件第十點所定之被告應履行 義務包括水表、電表用戶名義變更、交付公共設施土地之鐵門鑰匙、鐵捲門遙控 器及點交公共設施、拆除採光罩云云，然被告並無交付公共設施土地之鐵門鑰匙 及鐵捲門搖控器，亦無點交公共設施部分土地予原告或拆除採光罩之義務，已如 前述，而由前開和解協議書附件第十點約定內容觀之，亦無法證明原告所舉前開 事項係屬被告應給付違約金之情形，故原告依和解協議附件第十點之約定請求被 告給付一百萬元云云，並非可採。
七、綜上所述，被告已依兩造所簽立之和解協議書附件第十點約定履行系爭房所有權 移轉登記義務，並無何應給付違約金一百萬元之情事，原告復無法證明被告有交 付系爭房地共有部分土地鐵門鑰匙、鐵捲門遙控器、點交共有部分土地面積十九 ．六九平方公尺、拆除採光罩等義務，是其請求均無理由，應予駁回。八、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。九、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響， 毋庸一一論列，併此敘明。
十、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十二 日 臺灣桃園地方法院民事第一庭
~B法 官 賴惠慈
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十六 日~B法院書記官 王曉雁
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