臺北高等行政法院判決 九十二年度簡字第五五二號
原 告 寶源建設有限公司
代 表 人 甲○○董事）
訴訟代理人 林德銘律師
被 告 台北縣政府
代 表 人 蘇貞昌縣長）
訴訟代理人 乙○○
丙○○
丁○○
右當事人間因公寓大廈管理條例事件，原告不服內政部中華民國九十二年七月三日台
內訴字第○九二○○○四九○八號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：原告係台北縣新店市○○路○段二○一號寶路生活館社區（公寓大廈 ）之起造人，其擅自將社區○○○設○路設置鋁門窗，經寶路生活館管理委員會 以寶路生活館竣工圖大門及大廳設計，原係「穿越通道」，屬於緩衝空間，便於 消防車，救護車進出，但建商未按圖施工，變更設計，一旦面朝中庭住宅發生火 災，消防車依現有變更設計，將無法開抵中庭救災為由，於民國（下同）九十一 年十一月十四日函請被告處理。被告所屬工務局乃於九十一年十二月三十日派員 赴現場會勘查證確實係於私設通路設置鋁門窗並供警衛使用後，被告以九十二年 一月十日北府工使字第○九二○○一七五四六號函通知原告，請於文到十五日內 回復原狀，倘未回復原狀者，則依相關規定論處。並以九十二年二月二十五日北 府工使宇第○九二○○五三九○七號函請原告依上開函辦理。嗣被告所屬工務局 復於九十二年三月六日派員赴現場會勘，發現違規情形仍未改善，被告認原告已 違反公寓大廈管理條例第四十五條第二項規定，乃依同條例第三十九條第一項第 八款規定，以九十二年四月一日北府工使字第○九二○二四○九三九號函處原告 新台幣（下同）四萬元罰鍰。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起行政訴 訟。
二、兩造聲明：
㈠原告聲明：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明：
如主文所示。
三、兩造之主張：
㈠原告主張：
⒈按：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法 定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外特定
人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」公寓大廈管 理條例第四十五條第二項定有明文；又「起造人或建築業者違反第四十五條 規定者，由縣（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」為 同法第三十九條第一項第八款所規定。
⒉按共用部分，係區分所有權人所共有，其使用、收益、處分均受本條例之限 制。本條例第九條規定各區分所有權人按其共有之應有部分比例對之有使用 、收益之權。但實際上本來應由各區分所有權人依本來用途共同使用之共用 部分，設定專用使用權（簡稱專用權），由特定人專屬的獨占使用情形不少 。例如：由特定人在地下室設置停車場、在外牆懸掛招牌等。 ⒊⑴專用權之設定，在實務上通常係依公寓讓售契約為之。其情形為建築業者 ，於預售房屋時，將法定空地留供一樓住戶使用，屋頂平台專供頂樓住戶 使用，甚且將車位所有權出售，而保留專用權給某一特定住戶使用之情形 ，最為常見。
⑵其設定方式是公寓大廈之原始出售人（一般為建築業者）於分批讓售區分 所有建築物時，一方面作成保留專用權之定型化契約（附合契約），經承 買人（區分所有人）簽約同意；他方面與特定人締結專用權契約而設定。 就學理言，專用權之設定，在性質上係屬共有物（共用部分）之變更或處 分，故應於區分所有關係成立後，由區分所有人共同為之，方屬正辦。 ⑶惟依本條例第四十五條第二項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不 得將共用部分，包含法定空地、法定防空難設備及法定停車空間讓售於特 定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所 有權人權益之行為。」是知公寓大廈之起造人或建築業者，得依讓售契約 設定專用權，只是其設定對象僅限於區分所有權人而已，不得設定給區分 所有權人以外之第三人。
⒋⑴查寶路生活館社區○設○道設置鋁門窗係基於維護社區安全防杜宵小侵入 之考量兼具美化社區外觀之功能，乃屬有利於區分所有權人權益，尚與「 有損害」區分所有權人權益之行為者有間。又原告並無將共用部分讓售於 特定人或為區分所有權人以外特定人設定其他任何專用使用權等行為。 ⑵又設置鋁門窗處為緩衝空間，該處並非消防安檢範圍，由被告未以違反消 防法規之名義科罰即知。
⑶且該處上緣即社區二樓住家之樓地板，該處高約四米餘，本即非供消防車 或車輛進出之用，亦可由該處一面接騎樓緊臨中興路二段之馬路，另一面 則接社區中庭（設有步道、花圃植栽、路燈等物），非屬車道者甚明。 ⑷被告認定原告於寶路生活館社區○○設○道「設置鋁門窗」違反公寓大廈 管理條例第四十五條第二項規定，似有誤會。
⒌按「人民違反法律上之義務而應受行政罰之行為，法律無特別規定時，雖不 以出於故意為必要，仍須以過失為其責任條件。但應受行政罰之行為，僅須 違反禁止規定或作為義務，而不以發生損害或危險為其要件者，推定為有過 失，於行為人不能舉證證明自己無過失時，即應受處罰。行政法院六十二年 度判字第三○號判例謂：「行政罰不以故意或過失為責任條件」，及同年度
判字第三五○號判例謂：「行政犯行為之成立，不以故意為要件，其所以導 致偽報貨物品質價值之等級原因為何，應可不問」，其與上開意旨不符部分 ，與憲法保障人民權利之本旨牴觸，應不再援用。」（釋字第二七五號解釋 ）
⒍⑴由上開大法官會議解釋可知人民因違反法律上義務而應受之行政罰，係屬 對人民之制裁，原則上行為人應有可歸責之原因，故於法律無特別規定時 ，雖不以出於故意為必要，仍須以過失為其責任條件。但為維護行政目的 之實現，兼顧人民權利之保障，應受行政罰之行為，僅須違反禁止規定或 作為義務，而不以發生損害或危險為其要件者，推定為有過失，於行為人 不能舉證證明自己無過失時，即應受處罰。
⑵查寶路生活館社區之公共設施，原告已於九十一年一月點交該管委會，而 由其管業，原告迭次電請寶路生活館管理委員會請其安排日期並交付該社 區通路（設置鋁門窗）部分，俾供進場施做以回復原狀，除於九十一年十 一月二十三日發函，於同日並以台北榮星郵局第九七七號存證信函通知， 另於九十二年一月二十七日發函同上開意旨。惟寶路生活館管理委員會均 置之不理，致原告無從進入該社區通路予以回復原狀。 ⑶該大樓之社區通路為公共設施部分，現由寶路生活館管理委員會管業中， 非經該管委會之同意進入修繕，縱為該大樓所有權人或使用人（即大樓住 戶）亦不能擅入該大樓施工整修，且原告迭次發函通知該管委會交付工地 均遭拒絕，已如前述。可知原告就不能回復原狀乙情，並無任何過失可言 ，揆諸前揭解釋文意旨，被告機關科處原告罰鍰處分即有未合。 ⒎被告命原告將寶路生活館社區○設○路設置鋁門窗乙案回復原狀，亦副本通 知寶路生活館管理委員會，可明上開處分內容尚須該管委會交出工地始得進 行回復原狀。今該管委會「拒絕」原告進場，倘原告未得其同意或許可而擅 自進入施工即觸犯刑法妨害自由罪責；而如原告未能進場回復原狀，被告即 對原告科罰，已造成原告之義務衝突情形，致原告無所適從。 ⒏被告雖限期原告改善（回復原狀），惟未考量該管委會拒絕交付工地，原告 根本無從回復原狀，乃被告逕自科罰，顯違反行政法上之期待可能性原則。 ⒐⑴由本條例第四十五條第二項之規定，立法意旨為公寓大廈之起造人或建築 業者不得依讓售契約設定專用權或其他方式，將共用部分設定給區分所有 權人以外之第三人，已見前述。
⑵就本件被告認定之事實，即原告在寶路生活館社區○○設○路（共用部分 ）設置鋁門窗乙情而言。該共用部分仍屬該社區住戶全體所共同使用，原 告「並未」將其以設定專用權或類似此種方式之行為設定給任何特定人。 原告並無違反本條例第四十五條第二項規定，灼然甚明。 ⑶乃被告似以該條尚例示規定「『為其他』損害區分所有權人權益之行為」 而逕以適用，忽視條文整體性規範旨意，而逕以適用，而有法規適用不當 之違法。
⒑為此，狀請准如原告訴之聲明而為判決。
㈡被告主張：
⒈按「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定 停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外特定人 設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」「有下列行為 之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰 鍰：八、起造人或建築業者違反第四十五條規定者。」公寓大廈管理條例第 四十五條第二項、第三十九條第一項第八款定有明文。 ⒉本案訴訟理由略謂：「‧‧‧一、查寶路生活館社區○設○道設置鋁門窗係 基於維護社區安全防杜宵小侵入之考量兼具美化社區外觀之功能，乃屬有利 於區分所有權人權益，尚與『有損害』區分所有權人權益之行為者有間。又 原告並無共用部分讓售於特定人或為區分所有權人以外特定人設定專用使用 權等行為。二、被告認定原告於寶路生活館社區○○設○路『設置鋁門窗』 違反公寓大廈管理條例第四十五條第二項規定，似有誤會‧‧‧」 ⒊經查寶路生活館社區領有被告核發九○店使字第四○一號使用執照，並經台 北縣新店市公所於九十年十二月六日以九○北縣店工字第五三○八三號函同 意公寓大廈管理組織備查在案，依該使用執照卷附一層平面圖示，系爭地點 應為私設通路並無鋁門窗之設置；另依台北縣政府消防局九十一年十一月二 十七日北消預字第○九一○○二六八四四號函「經本局派員檢查，現場確實 無法提供消防車、救護車進入中庭搶救。」，故已違反公寓大廈管理條例第 四十五條第二項有關損害區分所有權人權益行為之規定，被告以九十二年一 月十日北府工使字第○九二○○一七五四六號函及九十二年二月二十五日北 府工使字第○九二○○五三九○七號函請原告回復原狀，因其未於限改期限 內履行義務，被告遂以九十二年四月一日北府工使字第○九二○二四○九三 九號函處以新台幣四萬元罰鍰，於法並無不合。 ⒋另訴訟理由略謂：「‧‧‧三、該大樓之社區通路為公共設施部分，現由寶 路生活館管理委員會管業中，非經該管委會之同意進入修繕，縱為該大樓所 有權人或使用人（即大樓住戶）亦不能擅入該大樓施工整修，且原告迭次發 函通知該管委會交付工地均遭拒絕，已如前述。可知原告就不能回復原狀乙 情，並無任何過失可言，揆諸前揭解釋文意旨，被告科處原告罰鍰處分即有 未合‧‧‧」
⒌按公寓大廈管理條例第四十六條規定：「區分所有權人會議召集人、臨時召 集人、起造人、建築業者、住戶、管理負責人或管理委員會有第三十八條或 第三十九條各款情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或 管理委員會得列舉事實及提出證據，報請直轄市、縣（市）主管機關處理。 」因原告於台北縣新店市○○路○段二○一號社區○○○設○道設置鋁門窗 並作警衛管理室使用，前經寶路生活館管理委員會於九十一年十一月十四日 函請被告辦理，被告遂於九十一年十二月三十日會同該管委會於現場勘查， 發現原告於該社區○設○路設置鋁門窗並作警衛管理室使用屬實，已違反公 寓大廈管理條例第四十五條第二項規定，乃以九十二年一月十日北府工使字 第○九二○○一七五四六號函及九十二年二月二十五日北府工使字第○九二 ○○五三九○七號函限期原告拆除改善。嗣後，被告再次派員至現場勘查時
，前述違規情形仍存在，被告遂以違反公寓大廈管理條例第四十五條第二項 規定，爰依同條例第三十九條第一項第八款規定，以九十二年四月一日北府 工使字第○九二○二四○九三九號函處違規人新台幣四萬元罰鍰。依法並無 違誤，原告所辯云云，係為推諉卸責之詞，核無可採，請予維持原處分。 ⒍綜上論結，原告所述顯係推諉卸責之詞，不足採信，本案訴訟核無理由，請 依法予以駁回。
理 由
一、按「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車 空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外特定人設定專用 使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」「有下列行為之一者，由直 轄市、縣（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰：八、起造人或 建築業者違反第四十五條規定者。」公寓大廈管理條例第四十五條第二項、第三 十九條第一項第八款定有明文。
二、本件原告係台北縣新店市○○路○段二○一號寶路生活館社區之起造人，領有被 告核發九○店使字第四○一號使用執照，並經台北縣新店市公所於九十年十二月 六日以九○北縣店工字第五三○八三號函同意公寓大廈管理組織備查在案，依該 使用執照所附一層平面圖示，系爭地點應為私設通路並無鋁門窗之設置，而原告 擅自設置鋁門窗，供警衛使用，此為原告所不爭之事實，並有系爭建物使用執照 、台北縣新店市公所前揭函及一層平面圖、會勘記錄表、現場照片等影本附卷可 證，自堪信為真實。查原告將使用執照上原設計之穿越之通道，擅自加裝鋁門窗 ，供警衛使用，雖有美化社區及防杜宵小侵入之功能，但有礙住戶及車輛之通行 ，亦至為灼然，尤其發生火災或有急病時，消防車及救護車無法進入，可能延緩 救災任務，自難謂無損害住戶之權益，再參之本件係寶路生活館管理委員會提出 檢舉請求處理，此亦有該管理委員會之函文附卷可稽，若非確已損害渠等權益， 渠等焉有提出檢舉之理。是原告訴稱其在寶路生活館社區○○設○路上設置鋁門 窗，並未損害該社區區分所有人之權益云云，顯非可採。核原告之行為，已違反 公寓大廈管理條例第四十五條第二項之規定，被告依同條例第三十九條第一項第 八款之規定，處以四萬元罰鍰，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。至於 原告訴稱系爭建物及公共設施已點交寶路生活館管理委員會管業，被告限期回復 原狀，因該管理委員會不願配合，致其無從回復原狀，原告並無過失可言乙節， 查本件係依公寓大廈管理條例第三十九條第一項第八款之規定處罰原告，而依該 條款規定處罰之前，並無必須限期回復原狀之規定，故原告縱有無法回復原狀之 情事，亦難執為免責之事由。綜上所述，本件原處分及訴願決定，俱無不合，原 告仍執前詞訴請撤銷，為無理由，應予駁回。又本件為簡易訴訟程序事件，依卷 內資料及本院調查所得，事證已臻明確，故不經言詞辯論為之，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第二百三十三條第一項、第二百三十六條、第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十九 日 臺 北 高 等 行 政 法 院 第 一 庭
法 官 李得灶
右為正本係照原本作成。
本件以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限，始得於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補具上訴理由（均按他造人數附繕本），且經最高行政法院許可後方得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 三十 日 書記官 陳清容
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