臺灣士林地方法院民事簡易判決 106年度士簡字第203號
原 告 楊雲筑
訴訟代理人 李璇辰律師
周廷威律師
被 告 合謙建設股份有限公司
法定代理人 黃偉誠
被 告 林陳海
共 同
訴訟代理人 劉彥麟律師
沈志成律師
複 代理人 莊淑媛
上列當事人間請求損害賠償事件，經臺灣新北地方法院移送前來
（105年度重簡字第2005號），本院於民國106 年5 月11 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟貳佰壹拾元應由原告負擔。 事實及理由要領
一、本件兩造合意以本院為管轄法院，有房屋預定買賣契約書第 27條約定及土地預約買賣契約書第14條約定附卷可證（見 本院卷第43頁、第71頁背面），依民事訴訟法第24條規定， 本院自有管轄權。
二、原告主張：
(一)原告於民國105年5月29日，經過被告合謙建設股份有限公司 （下稱合謙公司）委託由「翰詠興業股份有限公司」代銷之 建案名稱「合謙好境」接待中心，由接待人員即訴外人張瑜 芬招攬原告至接待中心內參觀，原告參觀後磋商議價，就 A5-11F（即A5棟11樓，門牌號碼：新北市○○區○○街0 段 00號11樓，下稱系爭房地）達成房、地總價新臺幣（下同） 790 萬之買賣價金合意，張瑜芬即填寫預約單，就訂購標的 、買賣之坪數、價金、繳付各期價款、移轉登記期限等拆款 表，逐一表格化，詳實填載於訂單編號H004936 「房屋訂購 預約單」、訂單編號L004936 「土地訂購預約單」中（下合 稱系爭預約單），其中建物部分，價金為261 萬（訂金9萬 ）；土地部分，土地持分為10萬分之1,086 ，價金為529 萬 （訂金1 萬），原告同時並於當日下訂10萬元並攜回被告合 謙公司所提供之「美境－房屋預定買賣契約書」（下稱系爭 預定書），惟其中附件（九）分管特約（共有部分之使用管 理約定）（下稱系爭附件）中，以該定型化契約，逼迫原告 必須將共用部分之使用權，無償、永久同意予特定區分所有
權人，否則原告將因系爭預約單約定事項第2 點被沒收已給 付之訂金10萬元，被告合謙公司以此方式，額外出售加價予 特定區分所有權人，即予1 樓區分所有權人之19坪私人庭園 （下稱系爭庭園）及2 樓平面3 處連接各區分所有權人之露 臺（下稱系爭露台），系爭庭園及系爭露台性質上為共有部 分，依系爭預約單所載亦屬於原告所買受範圍之權利，而被 告合謙公司、被告林陳海不僅未依民法第349 條規定擔保第 三人不得對買受人即原告主張任何權利，竟容許第三人對原 告可主張權利，顯然與原告於105 年5 月29日對系爭預約單 之認知內容有別，屬影響原告買受標的物權益之重大事項。(二)又依被告合謙公司所預先擬定系爭預約單分別於約定事項第 2 點約定：「同戶別房屋、土地訂購單有連帶關係，任一訂 購單失效，視同房土一併失效之規定」，足見被告林陳海有 明示與被告合謙公司，對原告負全部給付（即房、地）之責 任，被告二人應就各自對原告負權利瑕疵部分，一併對原告 負連帶債務之責。
(三)被告二人於105 年10月6 日分別移轉建物、土地登記予原告 、同年月15日交付建物門戶鑰匙、保固書，危險負擔已移轉 由原告承受，原告乃行使權利瑕疵擔保，連帶請求被告二人 給付原告所受損害共24萬3,454 元，其中就房屋部分（被告 合謙公司為出賣人）：原告就約定買受房屋面積為84.81 平 方公尺（持分10萬分之2,115 ），價金261 萬元，平均每1 平方公尺價金3 萬0,700 元，則被告合謙公司出賣對系爭露 台使用權範圍，依照比例尺粗估分別約13、6 、5 平方公尺 計24平方公尺，以原告就該24平方公尺中之持分，換算成面 積減少約0.5 平方公尺，原告因此在房屋建物部分損失價值 相當1 萬5,350 元（計算式：3 萬0,700 ×0.5 ＝1 萬5,35 0 ）；就土地部分（被告林陳海為出賣人）：原告有10萬分 之1,086 之持分（面積約為15.77 平方公尺）、價金529 萬 元，平均每1 平方公尺價金為33萬5,447 元，則被告合謙公 司所出賣之約定使用權之系爭庭園有19坪（約為63平方公尺 ），以原告就該63平方公尺中之持分，換算成面積減少約 0.68平方公尺，原告因此在土地部分所損失價值為22萬8,10 4 元（計算式：33萬5,447 ×0.68＝22萬8,104 ），乃依契 約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決被告應 連帶給付原告24萬3,454 元及自105 年10月16日起算之法定 遲延利息。
(四)對被告抗辯之陳述：
系爭訂購單於105 年5 月29日或至遲於同年月31日被告合謙 公司給付訂金發票時，買賣契約即已成立，系爭預約單已載
契約內容必要事項，實為本約，而非預約，應以該日為民法 第351 條中判斷權利瑕疵之基準日，當時被告既並未主動告 知有系爭附件限制系爭庭園及系爭露台之使用權，權利瑕疵 不因事後簽訂系爭預定書而治癒。
三、被告則以：
(一)原告所指系爭庭園及系爭露台，業經兩造在系爭預定書及系 爭附件上約定專用予特定區分所有權人使用，且系爭預定書 及系爭附件亦經原告在合理期間內詳為審閱，原告並已簽署 同意系爭附件，應可認社區區分所有權人間已合意成立分管 契約，則該約定專用之分管約定自得拘束原告及其他區分所 有權人，原告主張被告二人應對原告就系爭庭園及系爭露台 之約定專用使用權致其權益受有損害負權利瑕疵擔保責任， 並無理由。
(二)又縱認因約定專用而存有權利瑕疵，惟原告於105 年5 月29 日至接待中心參觀後，就其選購A5棟11樓分別簽立系爭預約 單，並於同日將系爭預定書攜回審閱，嗣經原告審閱完畢後 ，於105 年6 月7 日與被告等分別簽訂系爭預定書，且就系 爭預定書中有關分管特約亦另特請原告於系爭預定書之契約 審閱權買方簽章處及系爭附件同意簽名處親自簽署，是原告 於簽約時既已充分審閱契約內容，且確已知悉共有部分之使 用管理約定中存有約定專用之情形，又原告於起訴狀中亦自 承其帶回系爭預定書審閱時，即已發現系爭附件中載有約定 專用之約定，故被告二人自不負權利瑕疵擔保之責。(三)由系爭預約單約定事項第3 條記載：「本訂購單之買賣條件 以雙方所簽訂之買賣契約為準，俟簽約完成，本單自然失效 」等語，及系爭預約單上記載：「此戶價格須經公司同意， 方可成交。若公司不同意，則訂金全數無息退還」等語觀之 ，足見系爭預約單之性質僅屬預約性質，且雙方買賣契約尚 未成立，倘原告就約定專用部分之約定有所疑慮，理應於簽 約前提出，並載明於契約，始符事理等語，資為抗辯，並聲 明求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准免 為假執行。
四、本院得心證之理由
本件原告主張於105年5月29日與被告簽訂系爭預約單，支付 訂金10萬元，取得系爭預定書及系爭附件2 份文件範本，並 於105 年6 月7 日與被告簽訂系爭預定書及系爭附件，嗣於 105 年10月5 日被告移轉登記房屋及土地予原告之事實，業 據其提出房屋訂購預約單、土地訂購預約單、訂金發票、美 境－房屋預定買賣契約書、附件（九）分管特約（共有部分 之使用管理約定）、建物登記第一類謄本、土地登記第一類
謄本等件為證，並有證人許馨尹即同社區之承購者於本院審 理時之證述可參，且為被告所不爭執，堪信為真。惟原告主 張其購買之系爭房地存有權利瑕疵之情，則為被告所否認， 並以前揭情詞置辯，而為兩造所爭執，茲審認如下：(一)觀諸系爭預約單之內容（見新北卷第12、13頁），雖有就出 賣之標的、價金等資訊而為記載，然僅有買方與代銷公司人 員簽名其上，並無代銷公司或賣方之簽名用印，是否得以認 係買賣契約之本約，並非無疑，且衡諸交易實務，代銷人員 是否有代理承諾之權利，亦屬有疑，原告僅憑系爭預約單已 就契約必要之點而為記載，即遽認有買賣契約之意思表示合 致，恐與上開事證及交易實務有違。況依系爭預約單約定事 項第3 條已記載：「本訂購單之買賣條件以雙方所簽訂之買 賣契約為準，俟簽約完成，本單自然失效」之內容以觀，可 知兩造間仍係以其後於105 年6 月7 日簽訂之系爭預定書及 系爭附件作為契約本約內容及意思表示之合致甚明。至於系 爭預約單之性質為何？自上開系爭預約單約定事項第2 條記 載：「買方應於民國０年０月０日０時，攜帶簽約金０萬元 整及相關證件至接待中心辦妥簽約手續，否則視為違約論， 願將已付款項無條件放棄，作為賠償賣方損失，並放棄先訴 抗辯權，不得異議；若賣方於上開期間內不同意依此總價出 售，則買方已付款項全數無息退回買方，本單自然失效」等 內容以觀，應係買方先出具定金下之預約或定金契約之要約 ，由代銷公司代為轉交，賣方仍保有承諾與否之機會。本件 賣方事後已然承諾並收受定金，系爭預約單即係兩造間預約 或定金契約之內容。
(二)又按公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與 各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係 一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效 力（最高法院96年台上字第1152號判決可資參照）。茲查， 原告於105 年5 月29日簽立系爭預約單並交付定金後取得系 爭預定書及系爭附件之範本，時至105 年6 月7 日兩造簽訂 系爭預定書及系爭附件時，期間已歷經8 日，原告已有充分 之時間得以閱覽系爭預定書、附件即買賣契約之內容，嗣於 105 年6 月7 日簽約，其中更在系爭附件第3 條已明白揭示 「社區（若有）一樓前、後及側邊之庭院或空地或二樓以上 之露台或花台（詳約定專用示意圖㈠、㈡）縱使依法不予辦 理所有權登記，均專由上述連接前、後及側邊庭院、空地或 露、花台之各戶永久管理維護及無償用益，…」等內容，即 系爭庭園及系爭露台之共有部分約定為他住戶專有之內容下 ，由原告簽名確認，此有系爭預定書及系爭附件存卷可考（
見本院卷第39、41、42頁），原告就此自應受上開契約內容 之約束。
(三)從而，本件買賣契約成立時，原告已然知悉系爭庭園及系爭 露台之共有部分約定為他住戶專有之情形，難謂有何被告應 負權利瑕疵責任可言。
(四)至原告雖以被告依系爭預約單沒收定金之約定，逼迫原告於 事後始得知系爭預定書、附件有系爭庭園、爭露台供作他住 戶專有使用之約款下，而不得不簽約等語而為主張，並引證 人許馨尹證稱：有關公共空間使用的情況於簽立預約單時完 全沒有提到等語之陳述為憑（見本院卷第76頁）。惟查，原 告事後既有充分時間得以審閱系爭預定書、附件即買賣契約 之內容，如有不甘或不適法之處，自得衡量定金之輕重、整 體之損益而選擇拒絕簽署系爭預定書及附件，另就已付定金 之返還，為法律上之救濟，難謂有何逼迫之情事可言。五、從而，原告依上開法律關係，訴請被告二人應連帶給付原告 24萬3,454元及自105年10月16日起算之法定遲延利息，為無 理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為原 告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用為3,210 元（含第一 審裁判費2,650元及證人旅費560元），應由原告負擔。中 華 民 國 106 年 6 月 2 日
士林簡易庭 法 官 楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 106 年 6 月 2 日
書記官 蘇彥宇
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