臺灣高等法院民事判決 九十三年度上易字第一七號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 陳秋真
被 上訴人 世騏建設股份有限公司
法定代理人 劉炳輝
訴訟代理人 羅翠慧律師
複 代理人 李姝蒓律師
右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國九十二年十一月二十一日臺灣
板橋地方法院九十二年度訴字第一七七八號第一審判決提起上訴，本院於九十三年四
月二十七日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）一百五十萬 元及自起訴狀繕本送達之翌日即民國（下同）九十二年九月十八日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱略以： ㈠兩造間所訂立合作興建大樓契約書（下稱系爭合建契約），有懲罰性違約 金與債務不履行損害賠償之約定，兩者係屬不同之請求權，互不為抵觸。 本件係依民法第二百五十條第一項、第二項第二款及系爭合建契約第十七 條請求，並不包括損害賠償。
㈡依系爭合建契約第十七條，僅表示若有違約可將保證金沒收，未沒收保證 金並非即喪失違約金請求權。
㈢兩造約定最遲交屋期限為八十八年七月十日。 ㈣被上訴人為免除縮小一、二樓面積之賠償責任及虛灌坪數虛價訛取，以不 實之結算單強勢要求上訴人照價給付，方可交付權狀、鑰匙、使用執照及 登記資料等，因其結算錯誤相差數百萬元，上訴人無法接受，故被拒絕交 屋。上訴人從未拒絕受領交屋。
㈤被上訴人有左列違約事實：
⒈惡意占有拒絕交屋及延誤交屋之違約：被上訴人拒絕交屋並虛偽聲明拋 棄占有企圖免除交屋責任，遲至九十一年三月二十一日法官履勘當日始 同意交付權狀及鑰匙，迄今被上訴人仍惡意扣押查封系爭房地，自未完 成交屋程序。
⒉被上訴人未依系爭合建契約第四條約定，交付系爭合建房屋之使用執照 及產權登記影本資料。
⒊被上訴人違約以訴訟方式強取未屆滿期限履約保證金。 ⒋被上訴人未依系爭合建契約約定之建材設備安裝不銹鋼大門，僅以一扇 銹蝕且油漆斑落（加以局部噴漆）之硫化銅門安裝。除此之外，被上訴
人尚未更換被撬損之電動門鎖及銹蝕蓮蓬水龍頭、破損紗門等，上訴人 於本件不主張瑕疵損害賠償，祇主張違約事實。 三、證據：除援用原審之立證方法外，並補提出結算單、龜山迴龍郵局第四五號 存證信函、臺灣板橋地方法院九十年度訴字第一五一九號民事答辯狀、本院 九十年度重上字第四二二號返還保證金等事件之九十一年三月二十一日勘驗 筆錄、土地及建物登記謄本、本院九十年度重上字第四二二號返還保證金等 事件確定證明聲請狀、本院九十年度重上字第四二二號民事補充理由狀、臺 北縣板橋地政事務所九十年七月二十四日九十北縣板地登字第一二三一七號 函、大順建設集團八十五年九月十六日會議記錄、臺北縣政府工務局捌肆板 建字第捌零伍號建造執照、本院八十九年度重上字第四二二號民事判決確定 證明書、本院八十九年度重上字第四二二號民事裁定、臺北縣政府工務局建 築物變更使用執照標準作業程序及錄音帶及其譯文為證。乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱略以： ㈠否認上訴人所提出錄音帶及其譯文之真正。
㈡兩造為免系爭合建契約第二條第四項約定之「開工日起九百日曆天」內尚 未領得不動產所有權狀及登記謄本等資料，乃於系爭合建契約約定應交付 申請產權登記收件影本。又使用執照僅在於證明系爭房屋已接通水電，達 於可使用之狀態。本件係因上訴人拒絕受領交屋，被上訴人因而未依期限 交付申請產權登記收件影本及使用執照影本於上訴人，自不可歸責於被上 訴人。況上訴人亦得以所有權人地位向臺北縣政府工務局申請使用執照影 本，上訴人並無任何損害，被上訴人亦無違約之處。 三、證據：除援用原審之立證方法外，並補提出本院九十二年度重上更㈠字第五 九號民事判決為證。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：上訴人與訴外人陳秋真於八十五年六月四日提供各自所有 房、地與被上訴人合作興建大樓，上訴人依系爭合建契約約定，向被上訴人收取 保證金一百七十二萬四千元。惟於被上訴人興建完成，通知上訴人與陳秋真前往 結算交屋時，上訴人發現一、二樓面積縮水不足，且被上訴人結算錯誤相差數百 萬元，被上訴人並要求上訴人須先返還保證金及借款後，才肯交屋，上訴人無法 接受，故被拒絕交屋。嗣被上訴人遲至九十一年三月二十一日雖交付權狀及鑰匙 ，惟仍惡意假扣押查封上訴人應分得之房地，迄未撤銷，自未完成交屋程序，而 屬違約。且被上訴人迄未依約交付系爭合建房屋之使用執照及產權登記影本，亦 未交付中庭大門鑰匙；以訴訟方式強取未屆滿期限履約保證金；又未依約安裝不 銹鋼大門，僅以一扇銹蝕且油漆斑落之硫化銅門按裝，且未更換被撬損之電動門 鎖及銹蝕蓮蓬水龍頭及破損紗門等，亦有違約之事實，依系爭合建契約第十七條 之約定，上訴人得向被上訴人請求與保證金金額相當之違約金等情，求為命被上 訴人給付一百五十萬元及法定遲延利息之判決。 被上訴人則以：伊並未拒絕交屋，實係上訴人藉詞房屋面積不足及未依契約結算
等事由，拒絕辦理交屋，伊嗣已拋棄對系爭房屋之占有，並通知上訴人免除交屋 義務，自無遲延交屋之情事；伊為保全對於上訴人之借款、保證金及合建找補換 算價金等債權，向法院聲請假扣押查封上訴人分得之系爭房地，係依法律行使合 法權利；伊已將系爭房地所有權狀交付上訴人，足以取代契約所定交付申請產權 登記收件影之功能；至使用執照影本，伊已於原審九十二年度訴字第三八二號民 事事件中提出為證物，上訴人亦得以所有權人地位向臺北縣政府工務局申請使用 執照影本；又伊早已將所有公共設施移交系爭建物所屬之「文書院」大樓管理委 員會，上訴人得以住戶身分向該管理委員會申請中庭大門鑰匙；系爭房屋之瑕疵 並非被上訴人施工所造成，而係因上訴人拒不受領交屋，房屋終年無人管理使用 、維護所致，現已修補完成，故伊並無違約情事，且上訴人前於九十年五月三十 日已將保證金一百七十二萬四千元返還予伊，自不得再主張沒收保證金充作違約 金等語，資為抗辯。
二、經查，兩造約定由上訴人及訴外人陳秋真提供土地，由被上訴人出資，在該建築 基地上設計、施工，興建地下二層、地上十四層之鋼筋混凝土造店舖集合住宅大 樓，雙方並於八十五年六月四日簽訂系爭合建契約，被上訴人依該合建契約第五 條之約定，提供履約保證金三百四十四萬八千元，於訂約之翌日即八十五年六月 五日給付予上訴人及陳秋真。系爭合建契約於第五條後段約定：「甲方（即上訴 人及陳秋真）所收乙方（即被上訴人）之保證金，於過戶登記建物及土地所有權 並交屋一個月內退還（辦理貸款或轉售房屋），‧‧‧」、並於第十七條約定： 「本約各條款係經雙方同意訂立，雙方應遵守履行，不得有違約行為。乙方若有 違約時，願將所付之保證金由甲方沒收並賠償甲方之損失，同時解除本約。甲方 若有違約時，除應給付雙倍之保證金作為懲罰性違約金外，並賠償乙方之損失。 」嗣被上訴人於房地過戶後，起訴請求上訴人返還保證金，經原審以八十八年度 重訴字第六七七號民事事件受理，上訴人乃於該事件第一審訴訟程序進行中之九 十年五月三十日，將其所受領之履約保證金一百七十二萬四千元返還被上訴人（ 另一百七十二萬四千元乃被上訴人給付予陳秋真之履約保證金）之事實，為兩造 所不爭執，並有上訴人所提出之系爭合建契約、原審八十八年度重訴字第六七七 號民事判決及龜山迴龍郵局第四五號存證信函可稽（見原審卷八至十八、一三一 至一四三、二０至二一頁），固堪信為真實。
三、惟按履約保證金乃契約當事人之一方，為確保契約之履行，交付於他方一定之金 額，以為履行契約之擔保。該保證金所擔保之履約範圍如何，及於何種情況下得 充作違約金，應綜觀契約約定之內容定之。本件被上訴人本於系爭合建契約，交 付上訴人之履約保證金，依其性質，應係擔保被上訴人如期完成前開地下二層、 地上十四層店舖集合住宅大樓之興建。被上訴人若依約定期限已完成大樓之興建 者，上訴人即不得主張沒收履約保證金充作違約金，此綜觀系爭合建契約第十二 條特別載明被上訴人逾期或連續停工須「超過六十天」始視同違約；及依該契約 第十七條前段約定，被上訴人若有違約，上訴人沒收保證金之同時應解除系爭合 建契約等約定至明（見原審卷十一、十二頁）。易言之，本件上訴人得沒收保證 金充作違約金者，僅限於被上訴人未能完成（或逾期、連續停工視為未能完成） 大樓之興建，上訴人因而解約，須另覓建商繼續完成之情形，始足當之；若屬其
他違約情事，而契約未經解除時，上訴人固非不得依該契約（例如第三條第五項 、第四條）或依民法相關規定主張權利，並以其債權與對被上訴人所負返還保證 金之債務主張抵銷，惟尚不得主張沒收保證金充作違約金。經查，本件被上訴人 已完成大樓之興建，並於八十七年八月三十日取得使用執照，且就上訴人應分得 之門牌號碼台北縣板橋市○○路○段一四七號二樓、一四九號三樓房屋，已於同 年十月十五日辦妥登記為上訴人所有，此有上訴人所提出之臺北縣政府工務局捌 拾柒板使字第柒陸柒號使用執照及建物登記謄本足按（見原審卷一八九至一九０ 、三七至三九頁），足見系爭合建契約業經被上訴人履行完畢，依上開說明，本 件已無上訴人所得沒收保證金之情事存在。至上訴人雖主張被上訴人遲延交屋、 未依約交付使用執照及申請產權登記收件影本、未依系爭合建契約約定安裝不銹 鋼大門並交付中庭大門鑰匙、及所交付房屋之設備有瑕疵云云，微論已為被上訴 人所否認，並抗辯上開事實係不可歸責於伊之事由所致，縱認該等事由確有違反 系爭合建契約之約定，上訴人亦僅得依民法給付遲延或瑕疵擔保責任等相關規定 ，請求被上訴人賠償損害，尚難謂與系爭合建契約第十七條約定相當，則上訴人 據以主張沒收前開保證金充作違約金，即非有據。又被上訴人為保全其對於上訴 人之返還借款及合建找補換算價金等債權，向法院聲請假扣押查封上訴人所分得 之前開房地（見原審卷三七至三九頁），並起訴請求上訴人返還保證金（原審八 十八年度重訴字第六七七號─見原審卷一三一至一四三頁），均係屬合法行使其 法律上之正當權利，殊非上訴人所得任意主張被上訴人違約。況退步言之，上訴 人對被上訴人縱有違約金之請求權，然上訴人已於九十年五月三十日，將所受領 之履約保證金一百七十二萬四千元返還予被上訴人，並於存證信函內僅就本院八 十九年度重上字第四三二號兩造間損害賠償事件（面積不足及遲延交屋之損害─
見原審卷八三至一一七頁）及本院九十一年度上字第一六一號兩造間損害賠償事 件（土地公告現值減少之損害─見本院卷一七三至一七七頁），表明「均待法院 判決，決不因本人先予返還合建土地之保證金有所影響」，此外，並未作任何保 留（見原審卷二一頁），則上訴人就其違約金請求權，亦應認於其返還被上訴人 斯時已經拋棄，自不得於事後再行請求。
四、綜上所述，上訴人所主張對於被上訴人有系爭合建契約第十七條所約定之違約金 請求權云云，自屬無據。從而，上訴人本於上開約定，請求被上訴人給付違約金 一百五十萬元及法定遲延利息，自屬不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，所 持理由雖與本院不盡相同，但其結果並無二致，仍應維持。上訴論旨指摘原判決 不當，求予廢棄改判，應認為無理由，應予駁回。五、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以 影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。六、據上論結，本件上訴應認為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七 十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 五 月 十一 日 民事第七庭
審判長法 官 林 鄉 誠
法 官 鄭 威 莉
法 官 梁 玉 芬
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 五 月 十一 日 書記官 常 淑 慧
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