台灣高等法院民事判決 九十二年度上字第五七八號
上 訴 人 己○○
戊○○
丙○○
乙○○
丁○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 陳清進律師
沙慧貞律師
上 訴 人 同普建設股份有限公司
法定代理人 黃正強
訴訟代理人 陳麗真律師
林樹旺律師
複 代理人 莊志成律師
右當事人間請求履行契約等事件，兩造對於中華民國九十二年五月七日臺灣臺北地方
法院九十一年度訴字第一二二二號第一審判決各自提起上訴，上訴人己○○等六人並
為訴之追加，經本院於九十三年四月二十八日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
兩造上訴均駁回。
確認同普公司對己○○、戊○○、丙○○、乙○○、丁○○、甲○○間，如附件「交屋通知書」所示之新台幣參佰玖拾捌萬壹仟捌佰陸拾玖元債權，其中新台幣貳佰伍拾捌萬壹仟捌佰陸拾玖元之債權為不存在。
其餘追加之訴駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。己○○、戊○○、丙○○、乙○○、丁○○、甲○○追加訴訟費用由同普公司負擔百分之六十五，餘由己○○、戊○○、丙○○、乙○○、丁○○、甲○○負擔。
事實及理由
甲、程序方面
按上訴人己○○、戊○○、丙○○、乙○○、丁○○、甲○○（下稱己○○等六 人）於原審之起訴聲明，其中一聲明係請求上訴人同普公司交付如原判決附表所 示房屋所有權狀等，上訴人同普公司則辯稱：依兩造所訂補充協議書第二條第四 項之約定，兩造須於結算合建事項之所有款項、加減帳後，伊始應交付所有權狀 正本，然因伊要求己○○等六人辦理合建結算手續，並請求渠等給付結算款項三 百九十八萬一千八百六十九元，己○○等六人拒絕給付，伊自得主張同時履行抗 辯而拒絕交付系爭房屋所有權狀予己○○等六人，因此同普公司對於己○○等六 人三百九十八萬一千八百六十九元之債權是否存在，厥為本件訴訟主要爭點之一 ，且為己○○等六人能否請求同普公司交付系爭房屋所有權狀之先決條件，從而 ，己○○等六人於本審追加聲明，請求確認同普公司對己○○等六人間，如附件 「交屋通知書」所示之三百九十八萬一千八百六十九元之債權不存在，依民事訴
訟法第四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第一項但書第六款之規定，應 予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、本件上訴人即被上訴人己○○、戊○○、丙○○、乙○○、丁○○、甲○○（下 稱己○○等六人）起訴主張：同普公司原名協義建設股份有限公司，該公司與伊 等六人於八十二年十二月十二日，就伊等六人所有坐落於台北縣八里鄉○○里○ 段蛇子形小段三四二之二及三四二之七等地號二筆土地，簽訂土地合建契約，由 伊等六人提供土地，同普公司出資合建房屋，上開房屋完工後同普公司應分配予 伊等六人之房屋坪數短少，依兩造八十七年十一月三日所簽定之分屋協議書，同 普公司應補償伊等六人短少之房屋坪數價差共四百三十六萬六千四百八十七元， 伊六人內部間並簽訂協議書，約定上開坪數不足補償請求權，均歸由己○○一人 行使，為此己○○訴請同普公司應給付房屋坪數短少之補償款四百三十六萬六千 四百八十七元，並加計利息；又兩造原約定伊等六人分得之房屋應以伊等六人名 義為起造人，詎同普公司違反合建契約，致系爭建物完成保存登記後，尚需辦理 所有權移轉登記，致伊六人增加契稅支出，己○○、戊○○、甲○○等人因此增 加契稅支出分別為二十八萬七千四百四十五元、六萬四千一百六十七元、三萬四 千七百七十六元；丁○○、乙○○、丙○○等三人各增加契稅支出六萬五千九百 八十二元，爰請求判命同普公司如數給付，並加計法定遲延利息。另同普公司於 九十年六月五日取得合建房屋之使用執照，並完成水電之接通，依約應於同年月 六日交付伊等六人應分得之房屋及所有權狀，惟同普公司以兩造結算後，伊等六 人尚應給付該公司結算款項三百九十八萬一千八百六十九元為由，拒絕交屋及交 付房屋所有權狀，並構成無權占有，應返還占有期間相當於租金之不當得利，爰 並請求同普公司應將原判決附表一第四欄所示建物門牌之房屋分別交付予如附表 一第二欄所示之己○○等六人占有，及將原判決附表一第一欄所示之建物所有權 狀分別交付予如原判決附表一第二欄所示之己○○等六人占有；並自九十年六月 六日起至同普公司將上開房屋交付予己○○等六人占有之日止，按日給付如原審 擴張訴之聲明狀附表七第六欄日租金所示之金額予如附表七第一欄所示之人。原 審判命同普公司應給付己○○三百七十一萬四千六百八十二元，給付戊○○六萬 四千一百六十七元，給付甲○○三萬四千七百七十六元，給付丙○○、乙○○、 丁○○各六萬五千九百八十二元，並加計遲延利息。同普公司應將原判決附表一 第四欄所示建物門牌之房屋分別交付予如原判決附表一第二欄所示之己○○等六 人，並自九十年三月三日起至同普公司將上開房屋交付予己○○等六人占有之日 止，按日給付如原判決附表二第六欄日租金所示之金額予附表二第一欄所示己○ ○等六人，而駁回己○○等六人其餘之請求，己○○等六人就敗訴部分，除對於 日租金被駁回部分未聲明不服，此部分已確定外，其餘部分均聲明上訴，並於本 審追加聲明，請求確認同普公司對己○○等六人間，如附件「交屋通知書」所示 之三百九十八萬一千八百六十九元之債權不存在。二、同普公司就己○○等六人主張同普公司原名協義公司、兩造確曾簽立合建契約及 分屋協議書不予爭執。惟以：己○○等六人分得房屋坪數不足之找補應依已銷售 中低樓層房屋之平均單價打九折互補之，非以己○○所提出之「各樓層價格表」
為計價標準；關於契稅部分，因兩造嗣後於八十七年十一月三日所定分屋協議書 第三條約定：「同普公司於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記」，已 修正合建契約第十一條關於起造人之約定，且該項費用非屬合建契約第八條所列 應由伊負擔之稅賦費用，故伊無負擔之義務，又合建契約約定己○○等六人應於 點交系爭房屋之同時退還履約保證金二百四十萬元，渠等拒絕退還履約保證金， 伊自得行使同時履行抗辯權而拒絕交屋，另兩造於八十九年九月二十九日簽立補 充協議書，依協議書第二條第四項約定，兩造須於結算合建事項之所有款項、加 減帳後，伊始應交付建物所有權狀正本，然伊通知己○○等六人辦理結算並給付 結算款三百九十八萬一千八百六十九元，己○○等六人均未置理，伊自得拒絕交 付建物所有權狀等語，資為抗辯。同普公司對於敗訴部分聲明不服，上訴聲明求 為廢棄原判決不利伊部分，請求駁回己○○等六人在第一審之訴及假執行之聲請 ，並聲明駁回己○○等六人之追加之訴。
三、查己○○等六人主張同普公司原名為協義公司，於八十七年七月十六日更名為同 普建設股份有限公司，兩造於八十二年十二月十二日，就己○○等六人所有之系 爭土地，簽訂合建契約，由己○○等六人提供上開土地，同普公司出資合建房屋 ，房屋興建後同普公司應交付給己○○等六人之房屋坪數有短少，兩造於八十七 年十一月三日簽定分屋協議，約定同普公司應補償己○○等六人短少坪數之價差 ，己○○等六人內部間並簽訂協議書，約定就己○○等六人對同普公司所享有分 屋坪數不足補償請求權，均歸由己○○一人行使，上開房屋合建完成後，同普公 司迄未將己○○等六人分得之系爭房屋點交及將建物所有權狀交付己○○等六人 等情，有己○○等六人提出之經濟部（087 ）商字第０８７１１８８０５號函一 件、合建契約一件、八十七年十一月三日之分屋協議書、己○○等六人簽訂之協 議書各一件在卷為憑，且為同普公司所不爭執，此部分之主張堪信為真實，惟同 普公司則以前開情詞置辯，是以本件爭執之點為 (一）、己○○等六人請求房屋 坪數面積不足之找補及其計算依據？(二)、系爭契稅究應由己○○等六人抑或同 普公司負擔？(三)、己○○等六人請求同普公司點交房屋及交付建物所有權狀是 否有理，同普公司是否無權占有？(四)、同普公司對於己○○等六人有無如附件 「交屋通知書」所示之三百九十八萬一千八百六十九元之債權存在？玆審究如下 ：
四、兩造於八十七年十一月三日約定，同普公司應交付予己○○等六人之房屋，臨海 戶面積小計為一百九十點一一坪（不含大公），臨路戶面積小計為一百八十五點 五六坪 (不含大公），然己○○等六人實際分配所得之房屋，依建物登記謄本所 登記之實際分配面積（不含大公），臨海戶面積為一百八十二點七九坪，臨路戶 面積小計為一百六十八點０九坪。同普公司實際分配予己○○等六人之建物面積 ，面海戶部份（不含大公），不足七點三二坪；面路戶部份（不含大公），不足 十七點四七坪，前述不足坪數為不含大公部份，若加計大公部份之坪差，臨海戶 坪差為八點０七坪，臨路戶坪差則為十九點二八坪，為兩造所不爭執，茲有爭執 者，厥為每坪補償金額應為若干？經查己○○等六人雖主張房屋坪數不足之找補 ，應依同普公司於八十四年十月間提供予己○○之「各樓層價格表」計算，然同 普公司抗辯找補價格應依已銷售中、高、低樓層房屋之平均單價再打九折互補之
云云。經查兩造於八十七年十一月三日簽訂之分屋協議書第一條備註欄約定：「 分配差額計價於交屋同時，依地政事務所測量後之面積增減之，互補價格以已銷 售中、高、低樓層房屋之平均單價再打九折互補之」等語，已明確約定應以銷售 之平均價格九折計算差價，而己○○等六人提出之計價標準係同普公司八十四年 十月間交付予己○○之「各樓層價格表」，該價格係當時合建房屋擬出售之參考 價，而兩造既於八十七年十一月三日簽立分屋協議書，揆其真意，自係捨棄援用 舊有之「各樓層價格表」，改依銷售中、高、低樓層房屋之平均單價找補，況國 內房價自八十四年至八十七年間因時空環境不同已有大幅波動，如依上開價格表 計算差價，亦有失公平，故己○○等六人上開主張，尚非有據，而系爭合建房屋 之銷售均價，面路位置之總平均價為十二點六九萬元；面海總平均價為十六點八 七萬元，此有同普公司提出之房屋土地預售買賣契約書影本二十三件及同普公司 所制作之Ａ棟已銷售均價計算表一紙為憑 (見本院卷第六十六頁至第一一二頁) ，依此，面海戶每坪之平均單價為十六萬八千七百元，不足之總坪數為八點０七 坪，未受分配面海戶面積之價值為一百三十六萬一千四百零九元。面路戶每坪之 平均單價為十二萬六千九百元，不足之總坪數為十九點二八坪，未受分配面路戶 面積之價值為二百四十四萬六千六百三十二元，合計為三百八十萬八千零四十一 元，再依前述平均單價打九折互相補償」之約定計算，則同普公司因分配予己○ ○等六人房屋坪數不足所應給付之金額為三百四十二萬七千二百三十七元，而渠 等六人已立下協議書將上開補償費請求權悉歸由己○○一人行使，從而，己○○ 請求同普公司給付伊坪數短少之補償費四百六十五萬三千九百三十二元之本息， 在三百四十二萬七千二百三十七元及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年三月十三 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息範圍內，即為有理由，應予准 許，超過部分不應准許，應予駁回。
五、己○○等六人主張兩造原約定伊等六人分得之房屋以伊等六人名義為起造人，詎 同普公司未依約辦理，致建物完成保存登記後，尚需辦理所有權移轉登記予伊六 人而增加契稅支出，同普公司應負責賠償該額外之支出等語，同普公司則辯稱： 契稅部分非屬合建契約第八條所列應由伊負擔之稅賦費用，且八十七年十一月三 日分屋協議書第三條約定，同普公司於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉 登記，已修正合建契約第十一條關於起造人之約定，故伊無負擔契稅之義務云云 。查兩造所不爭之合建同意契約第十一條約定：「兩造約定自本合約成立日起由 乙方（同普公司）書面通知壹拾伍日內，甲方（己○○等六人）應提出指定之起 造人姓名及證章逾時乙方得逕以本契約簽約人為起造人」，已明載系爭房屋應以 己○○等六人或其所指定之人為起造人。又同普公司違反上開約定，就己○○等 六人受分配之建物，未依契約之約定以己○○等六人或其所指定之人為起造人， 經己○○等六人發函告知同普公司應將起造人名義變更為己○○等六人或其所指 定之人後，同普公司亦函覆：「起造人名義對於地主而言，必須等到分配房屋之 後，始能為之」等語，並未否認己○○等六人分得之房屋應以渠等六人為起造人 之約定，復有己○○等六人提出之台北圓環郵局第二三二號存證信函、八十四年 十二月十九日台北３０郵局第一一三八號存證信函各一件在卷足憑（參見原審卷 原證二十三、二十四號證物）；況己○○等六人於八十九年八月八日提出「委託
交辦要點」指示同普公司於各合建地主間協調不成時，由己○○等六人及高義方 等七人單獨申請起造人即可，亦有己○○等六人提出之委託交辦要點一紙在卷足 稽，同普公司於己○○等六人提出上開交辦要點時亦毫無異詞，足見己○○等六 人主張同普公司就系爭房屋應以渠等為起造人云云，堪可採信，同普公司辯稱分 屋協議書第三條約定「同普公司於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記 」，已修正兩造於合建契約第十一條關於起造人之約定云云，顯然曲解契約文義 ，尚非有據。次查，同普公司未依約以己○○等六人或其所指定之人為起造人， 既屬違反合建契約，其因此導致本件建物建造完成辦妥保存登記後，尚需另行辦 理所有權移轉登記予己○○等六人或其所指定之人，致己○○等六人共增加五十 八萬四千三百三十四元之契稅支出，復有契稅繳款書在卷可稽；依建物面積比例 分攤計算，渠等增加契稅支出之數額，己○○為二十八萬七千四百四十五元、戊 ○○為六萬四千一百六十七元、甲○○為三萬四千七百七十六元；丁○○、乙○ ○、丙○○各為六萬五千九百八十二元。從而，己○○主張同普公司應給付二十 八萬七千四百四十五元，戊○○主張同普公司應給付六萬四千一百六十七元；丙 ○○、乙○○、丁○○各主張同普公司應分別給付六萬五千九百八十二元；甲○ ○主張同普公司應給付三萬四千七百七十六元，及均自民國九十一年三月十三日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即為有理由，應予准許。六、己○○等六人主張同普公司依約應將己○○等六人分得之房屋點交己○○等六人 接管，並請求自九十年六月六日起，至同普公司完成房屋交付予己○○等六人占 有之日止，按日給付如原判決附表二第六欄「日租金」所示之金額予原判決附表 二第一欄之己○○等六人等語，同普公司則辯稱依合建合約第九條第二項約定， 交屋與退還履約保證金二百四十萬元係兩造應同時履行之相對義務，己○○等六 人既主張沒收全額保證金而拒絕退還，同普公司自得行使同時履行抗辯權而拒絕 交屋，故伊占有系爭房屋並非無權占有，渠等無權請求返還不當得利等語。按民 法第二百六十四條第一項明定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給 付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」。查兩造 所訂合建同意書第九條第二項約定：「乙方（即被上訴人同普公司）領得使用執 照，並驗收完畢、點交房屋止，甲方（即己○○等六人）應退還乙方保證金之餘 款新台幣二百四十萬元整。」依其文義解釋，係同普公司交付系爭房屋後，方得 請求己○○返還保證金二百四十萬元，依前揭民法第二百六十四條第一項但書之 規定，同普公司應負先行交屋之義務，同普公司辯稱履約保證金之退還與系爭房 屋之交付為同時履行之義務，實曲解兩造合約之文義，委無可採。次查同普公司 業於九十年六月五日取得合建房屋之使用執照，此有己○○等六人提出之台北縣 工務局使用執照一件在卷足參，而同普公司亦不否認斯時已完成該合建房屋之接 通水電及內部設備，則己○○等六人依前開約定主張同普公司應先行交付房屋予 己○○等六人占有，即屬有據；再者，同普公司所委任之陳麗真律師於九十一年 二月一日致函己○○等六人，亦謂：「依系爭合約第十二條規定：『本合建契約 於完工領得使用執照．．．甲方（即己○○等六人）應於乙方（同普公司）書面 通知起三十日接管房屋，不得藉故推諉，否則乙方不負保管之責，若有損失，由 甲方自理，逾期即視同交屋完成．．．且應負擔分得房屋之水電費與公共水電、
管理費等。』依約本公司已視同交屋完成。」，此有己○○等六人提出同普公司 所不爭之律師函在卷足佐，益徵己○○等六人主張同普公司於領得使用執照後即 應將己○○等六人分得之房屋交由己○○等六人占有，至為明確，從而，己○○ 等六人請求同普公司應將原判決附表一第四欄所示建物門牌之房屋分別交付予如 原判決附表一第二欄所示之己○○等六人占有，為有理由，應予准許。七、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九 條定有明文。又無權占有他人土地、建物，可能獲得相當於租金之利益，此為社 會通常之觀念。查同普公司應於領得使用執照後點交房屋予己○○等六人，其所 委任之陳麗真律師亦於九十一年二月一日致函己○○等六人謂：「依系爭合約第 十二條規定：『本合建契約於完工領得使用執照．．．甲方（即己○○等六人） 應於乙方（同普公司）書面通知起三十日接管房屋，不得藉故推諉。」，已如前 述，從而，己○○等六人主張同普公司占有系爭房屋，自九十一年三月三日起即 屬無權占有，應返還相當於租金之不當利得，自屬正當，按城市地方房屋之租金 ，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，為土地法第九十七條 第一項所明定。查系爭房屋係新完工之現代化建築，位處大台北地區淡水及八里 之交通要衝，鄰近關渡大橋，交通便利，本院審酌其交通狀況，工商繁榮程度、 經濟價值等情況，認應按土地及其建築物申報總價額年息百分之五計算相當於租 金之不當得利數額為適當，己○○等六人主張應按申報總價年息百分之十計算不 當得利，其超過部分為無理由。次查己○○等六人依土地登記謄本所載之申報地 價，及台北縣稅捐稽徵處契稅繳款書（參見原證十一號）所核定之房價，計算出 系爭房屋之建物價值及基地價值，並提出原審附表五、附表六作為計算租金之基 準，同普公司對於該附表五、附表六之真正亦不爭執，應可採認，而本院根據該 附表五、六所示之金額列計出系爭房屋、基地之申報總價，再按年息百分之五計 算同普公司應賠償己○○等六人相當於租金之損害賠償金額，則同普公司應自九 十一年三月三日起，至同普公司交付系爭房屋予己○○等六人占有止，按日給付 己○○六百九十二元；給付戊○○一百五十五元；給付甲○○八十八元；給付丁 ○○一百六十元；給付乙○○一百六十元；給付丙○○一百六十元之損害賠償（ 計算式詳如原判決附表二所示）。己○○等六人請求之租金在此部分，為有理由 ，應予准許，逾此部分，則為無理由，應予駁回。八、關於己○○等六人請求同普公司交付系爭房屋之所有權狀部分，己○○等六人主 張同普公司應在系爭房屋點交渠等六人接管之同時將房屋所有權狀交付渠等六人 ，同普公司則抗辯稱：兩造於八十九年九月二十九日約定「己○○等六人同意辦 理完成所有權狀正本由同普公司保管，待兩造結算合建事項之所有款項、加減帳 及交屋事宜後，始得向同普公司拿取，如己○○等六人未完成上述事項，同普公 司得以不交付權狀正本予己○○等六人」，然伊通知己○○等六人辦理結算並給 付結算後應分擔之三百九十八萬一千八百六十九元，己○○等六人均未置理，伊 自得行使同時履行抗辯權而拒絕交屋及交付建物所有權狀等語，是以同普公司應 否將系爭房屋之所有權狀交付己○○等六人，即應先審究同普公司主張其對於己 ○○等六人有如附件所示三百九十八萬一千八百六十九元之債權存在是否有理由 ，爰就同普公司所請求之項目逐一分述如下：
(一)、保證金二百四十萬元部份：己○○等六人主張兩造所定合建同意書第十五條第 ２項：「乙方（即被上訴人同普公司）違約時，願廢棄一切抗辯權，甲方（即 己○○等六人）得沒收乙方所付之保證金．．．。」，而同普公司計有下述違 約之情事，己○○等六人自得依約沒收其保證金二百四十萬元，其違約事項如 下：(１)、合建契約第五條第二項約定：「乙方應於建築執照取得日起，參個 月內開工興建，逾期貳個月未開工，則視同乙方違約．．．」，而同普公司早 於八十四年十二月八日業已取得建築執照，卻遲至八十五年九月二日始開工， 顯已違背上開約定。(２)、同普公司未依約以己○○等六人為起造人，致渠等 增加移轉登記系爭房屋之契稅支出。(３)、同普公司未如期將系爭房屋交付己 ○○等六人占有使用。(４)、同普公司未依約交付平面停車位，僅交付機械停 車位等語。經查：(１)、兩造於八十二年十二月十二日簽定之合建契約第五條 第二項固然約定：「乙方應於建築執照取得日起，參個月內開工興建，逾期貳 個月未開工，則視同乙方違約．．．」，然兩造復於八十五年九月九日簽立房 屋分配協議書，該協議書第四條復就開工日期約定，系爭工程於八十五年十月 三十日前正式開工，該協議書顯然為舊有合建契約之補充，已合意修正原訂之 開工期限，故同普公司於九月二日開工，並未構成違約。(２)同普公司未依約 以己○○等六人為起造人，違反合建契約第十一條之約定，已如前述，己○○ 等六人主張違約，堪可採信。(３)、同普公司應於領得使用執照，並接通水電 後點交房屋予己○○等六人，已如前述，同普公司未如期點交房屋，亦屬違約 。(４)、分屋協議書附件已載明地下一樓一四五號停車位係機械停車位，且於 交屋時已變更為平面車位，有現場照片為憑，自不構成違約。綜上所述，己○ ○等六人主張同普公司有上開四項違約事由，雖其中二項尚不構成違約，然其 中第 (２)( ３)項仍屬違約，己○○等六人因此主張沒收履約保證金二百四十 萬元，尚屬有據。惟查約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第二百五十二條定有明文。查同普公司未以己○○等六人為起造人，及未於領 得使用執照，並接通水電後如期將系爭房屋點交己○○等六人，固屬違約，然 己○○等六人因此而增加之契稅支出可向同普公司求償，並可請求返還無權占 有期間之不當得利，渠等實質所受之損害尚非重大，本院認沒收全部之履約保 證金二百四十萬元，尚屬偏高，應減輕為一百萬元始為適當，逾此部分之一百 四十萬元，不應准許，應返還同普公司。
(二)、外水電一十七萬六千七百七十四元及瓦斯管線費四十九萬七千四百七十一元部 份：依兩造合建同意書第四條後段：「有關外水、外電等配管及掛表費用，由 乙方（即被上訴人同普公司）負擔，另外雙方不得因物價波動等任何理由要求 對方補貼。」（參見原審原證二號）是以該外水電及瓦斯管線費依約應由同普 公司自行負擔。至於同普公司以八十七年十一月三日分屋協議書所附建材設備 表之「瓦斯設備」要點為依據，辯稱己○○等六人應負擔瓦斯管線費用，惟查 ，前揭建材設備表僅為同普公司就系爭房屋材料之說明，並非專就水電及瓦斯 管線費用之分擔而為約定，仍應以上開合建契約為據，同普公司此部分之主張 ，尚非可採。
(三)、代書費金額十萬六千六百三十一元部份：合建契約第八條第三項已明定：「本
合約有關建物滅失、土地合併、建物保存登記、產權登記、所有權移轉登記等 應支出之地規費、印花稅、代書費等由乙方（同普公司）負擔。」 (參見原審 原證二號），故代書費應由同普公司負擔，殆無疑義。(四)、發票稅金四十八萬六千九百四十五元部份：按本件兩造既屬合建契約，己○○ 等六人提供土地建屋，且約定以己○○等六人為系爭房屋之起造人，同普公司 建造房屋完成後，己○○等六人即當然取得原判決附表一所示房屋之所有權， 己○○等六人既非向同普公司購屋，且兩造亦未約定應由己○○等六人支付發 票稅予同普公司，自無由己○○等六人負擔之理，故同普公司主張發票稅金四 十八萬六千九百四十五元應納入所謂結算費用而由己○○等六人負擔，自屬無 理由。至同普公司辯稱合建契約乃買賣與承攬之混合契約，依財政部七十五年 十月一日台財政稅第七五五０一二二號函，同普公司應向己○○等六人收取百 分之五營業稅云云，然查同普公司所舉之財政部函釋主旨，係說明「合建房屋 之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售額從高認定」，與兩造爭 執之發票稅金由何人負擔並無絕對相關，雖其說明部份有「．．．房屋價款之 發票，應加５％營業稅，向買受人（土地所有人）收取」等語，惟係針對特定 個案所為說明，與本件訴訟尚有不同，前開函釋實不足作為己○○等六人應負 擔發票稅之依據，再者，兩造合建契約條文，並未約定發票稅金由何人負擔， 兩造契約既未明文約定，則依營業稅法第二條之規定，營業稅自應由擔任出賣 人之同普公司負擔，故同普公司向己○○等六人請求發票稅金，難謂有理由。(五)、社區巴士分擔三萬四千零八百八十六元部分：兩造間之合建契約，並未就社區 巴士分擔費及管理基金分擔費有何約定，同普公司亦未能舉證證明應由己○○ 等人負擔，同普公司此項費用之請求即屬無理。(六)、社區管理基金分擔十三萬七千四百七十一元部份：依合建同意書第肆條第１項 之約定，就各項費用，兩造特別約定由同普公司負擔，同普公司亦能舉證證明 兩造間曾就管理基金分擔費有何特別約定，同普公司請求己○○負擔此項費用 即非有理由。
(七)、管理費十四萬零八百八十六元部份：系爭房屋之管理費，己○○等六人業已清 償，有匯款單為證，且為同普公司所不爭，同普公司向己○○等六人請求管理 費十四萬零八百八十六元，即屬無據。
(八) 綜右所述，同普公司在其結算通知中命己○○等六人應給付上開各項費用共三 百九十八萬一千八百六十九元，除履約保證金中之一百四十萬元不得沒收，應 返還同普公司外，其餘之請求均為無理由，從而，己○○等六人於本審中追加 聲明，求為判決確認同普公司對己○○等六人如附件「交屋通知書」所示之三 百九十八萬一千八百六十九元之債權不存在，其中二百五十八萬一千八百六十 九元之債權為不存在，應予准許，其餘一百四十萬元之債權非不存在，應予駁 回。
九、按兩造於八十九年九月二十九日約定「己○○等六人同意辦理完成所有權狀正本 由同普公司保管，待兩造結算合建事項之所有款項、加減帳及交屋事宜後，始得 向同普公司拿取，如己○○等六人未完成上述事項，同普公司得以不交付權狀正 本予己○○等六人」，有同普公司提出之八十九年九月廿九日補充協議書在卷可
參（詳見該協議書第二條第四項之約定），而己○○等六人亦不否認兩造尚未完 成合建事項所有款項加減帳，則同普公司辯稱其有權拒絕交付所有權狀乙節，即 為有據。雖己○○等六人援引最高法院八十七年台上字第一二０五號判例之意旨 ，主張同普公司在其結算通知中命己○○等六人負擔不合理之費用高達三百九十 八萬一千八百六十九元，阻止兩造完成結算，係以不正當行為阻止該事實（結算 ）之發生者，類推民法第一百零一條之規定，應視為清償期已屆至，自應視為建 物所有權狀之交付時點已屆至云云，惟查同普公司在其結算通知中命己○○等六 人負擔之三百九十八萬一千八百六十九元費用，其中保證金一百四十萬元不得沒 收，應返還同普公司，已如前述，自難遽認同普公司係出於不正當行為阻止結算 之發生者，藉此拒絕交屋云云，是己○○等六人主張類推適用民法第一百零一條 第一項之規定，請求同普公司交付所有權狀正本，即為無理由，不應准許。十、綜右所述，己○○等六人所為聲明，應予准許者如下：同普公司應給付己○○三 百七十一萬四千六百八十二元 (即坪數短少補償費三百四十二萬七千二百三十七 元加契稅二十八萬七千四百四十五元），給付戊○○六萬四千一百六十七元，給 付丙○○、乙○○、丁○○各六萬五千九百八十二元、給付甲○○三萬四千七百 七十六元及均自起訴狀繕本送達之翌日即九十一年三月十三日起至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息。同普公司應將原判決附表一第四欄所示建物門牌 之房屋分別交付予如附表一第二欄所示之己○○等六人，並自九十年三月三日起 至同普公司將上開房屋交付予己○○等六人占有之日止，按日給付如附表二第六 欄日租金所示之金額予原判決附表二第一欄所示己○○等六人。己○○等六人超 過上開應准許範圍之請求，則為無理由，應予駁回。原審就上開應准許及不應准 許部分，分別為同普公司及己○○等六人為敗訴之判決，並依兩造之陳明，分別 酌定相當金額為准、免假執行，核無違誤，同普公司及己○○等六人就其等敗訴 部分分別提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應駁回其上 訴。至於己○○等六人於本審中追加聲明，請求確認同普公司對己○○等六人間 ，如附件「交屋通知書」所示之三百九十八萬一千八百六十九元之債權不存在部 分，其中確認二百五十八萬一千八百六十九元之債權為不存在，為有理由，應予 准許，其餘之債權 (即一百四十萬元部分)仍屬存在，己○○等六人請求確認該 債權不存在，則為無理由，應予駁回。
十一、本件因事證已明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，毋庸逐一審酌，附此敘 明。
十二、據上論結，本件己○○等六人之上訴為無理由，追加之訴為一部有理由，一部 無理由，同普公司之上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 五 月 十二 日 民事第十四庭
審判長法 官 張 宗 權
法 官 陳 忠 行
法 官 陳 永 昌
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者
，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 十三 日 書記官 劉 美 垣附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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