臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度簡上字第六五八號
上 訴 人 丙○○ 基隆
訴訟代理人 甲○○
被 上訴人 工信工程股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 秦玉坤律師
右當事人間給付租金事件，上訴人對於本院臺北簡易庭民國九十二年八月二十日第一
審判決（九十一年度北簡字第二二０七八號）提起上訴，本院於民國九十三年五月七
日辯論終結，茲判決如左：
主 文
上訴及變更之訴暨該部分假執行之聲請均駁回。第二審及變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
壹、上訴人主張：
一、台北縣石碇鄉○○○段一五八地號之土地（下稱：本件土地）上建有門牌台北縣 石碇鄉○○路四十之一號房屋一間（下稱：本件房屋，現門牌為四十四之一號） 。本件土地原係上訴人先祖周泉早於民國二十一年左右交由翁周菜（上訴人婆婆 ，四十一年過世）業管，翁周菜死亡前，再將交由長子周傳（上訴人之夫，八十 九年十二月二十六日過世）業管，周傳死亡後則由上訴人業管迄今（周泉繼承系 統表見一審卷第一０四頁）。八十九年間，雖以繼承為由而將本件土地登記為上 訴人與其他共有人公同共有，然此項繼承登記並不影響土地分管之事實，土地既 由上訴人分管，上訴人自有使用收益本件土地與房屋之權限。二、本件房地以往出租情形：
八十三年十月一日，被上訴人向周傳承租本件房地。 八十八年十月，被上訴人向周傳續租。
九十年續租時，上訴人指定長子周震福出面續約，租期至九十年九月三十日止。 八十九年九月三十日，被上訴人向周傳續租，租期至九十年三月三十一日止。 租期屆滿後，被上訴人欲續租：
在九十年九月下旬至十月四日，雙方談妥租約內容（下稱：本件租約）─出租 人為上訴人、租金每月三萬五千元、履約保證金五十萬元、租期自九十年十月 一日起至九十一年三月三十一日止等。被上訴人並在上訴人提供之租賃契約書 蓋用公司大小章。九十年十月二十六日，雙方已就本件租約達成合意，不以簽 定書面為必要：
⑴九十年十月二十六日，被告如未同意契約內容，何須先用印（即一審莠八三至 八六頁契約書）？雙方在九十年十月二十六日以前已就租賃物、租金達成合意 ；被上訴人以「對話要約」抗辯，並不可取。
⑵十月二十六日當天雖未完成簽約手續，但將被上訴人將契約書交上訴人帶回， 作為二週後付款憑證。
⑶九十年九月二十四日，上訴人之女乙○○與被上訴人承辦人周文標聯繫，他原 則上同意租約內容，但要報公司。十月四日，雙方在石碇鄉公所碰面時，他說
公司已核准，十月二十五日簽約付款；十月九日至十六日，周文標來電表示有 人反對十月四日之協議。十月十九日左右，他通知改為二十六日下午二點簽約 付款；乙○○才另製作新的契約（即一審卷八三至八六頁契約書），日期欄空 白是因為怕他又有變動。十月二十四日，經周文標同意後，乙○○將租約正副 本各二份送給工信公司工務部曾小姐（周文標當天沒看到契約）；二十六日， 工信公司一位先生問過周文標才從抽屜裡面拿出來交給乙○○。當時丙○○已 經離開，印章在她手上，所以他們將契約交給乙○○帶回去，那個人說在十一 月九日付款；因為他要二個星期考慮。續租就付六個月租金，不續租就只付一 個月租金。當天闕身、周正元他們也要求在契約上列名，丙○○及家人都不同 意，因為被上訴人公司先前沒有說先前其他共有人也要列名。（綜合自二審卷 第一八一至一八八頁；二二八至二三一頁）
⑷此外，被上訴人於八十三年簽定租約時曾預扣五年租賃所得，但是實際上只繳 納一年，其預扣自八十四年十月一日至八十八年九月三十日稅金四萬一千元， 屬不當得利，應返還上訴人與其他共有人（見二審卷第九五頁）。三、被上訴人於本件租約生效後竟拒絕履約，上訴人因而訴請給付租金、履約保證金 、違約金、律師費、稅款暨返還本件房屋與土地，並陳明願供擔保請准宣告假執 行。經原審駁回為其訴，因而聲明上訴並變更聲明第⑹項：（見二審卷第五八、 五九及八六頁）
⑴原判決廢棄。
⑵被上訴人應給付上訴人七十一萬元，及其中二十一萬元自九十年十月三十一日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（五十萬元係履約保證金，二十 一萬元係租金，見本件租約第四、六條）
⑶被上訴人應於拆除本件房屋屋頂加蓋及周圍擴建部分（屋簷雨遮部分保留）、 外牆及屋頂受損部分填實、屋頂須作全面防漏處理、屋頂內部及內牆牆壁凹凸 不平及缺損處須填實補平並漆上水泥漆、屋內門窗更換為正字標記之鋁門鋁窗 、安裝紗門紗窗、房屋兩側各裝置一扇不鏽鋼門、圍牆及周圍地面環境清理乾 淨後，將本件房地騰空返還上訴人。（租約第五條） ⑷被上訴人應給付上訴人一百五十七萬五千元，並自九十二年元月一日起至遷讓 返還本件房地之日止，按月給付十七萬五千元之違約金。（租約第二條） ⑸被上訴人應給付上訴人律師費六萬元。（租約第十七條） ⑹被上訴人應給付上訴人及周瑞、乙○○、周淑慧、周震適、周震福稅款四萬一 千元，及自八十六年元月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（ 起訴聲明僅訴請返還於上訴人）
⑺願供擔保請准宣告准予假執行。
貳、被上訴人則辯稱：
一、締約經過：
⑴八十三年十月一日與周傳就本件房地訂立租約，租期至八十八年九月三十日止。 八十八年十月與周傳續約。
八十九年九月三十日再與周傳續約。
九十年三月三十一日與周傳之子「周震福」訂約，續租本件房地至九十年九月三
十日。
九十年十月四日，本件房地之各房公同共有人周振揚、周正元、闕身及周震福等 四人通知被上訴人：「主旨：有關石碇鄉○○○段１５８─００００地號，地 址為：台北縣石碇鄉雙溪４４之１號（原地址為：４０之１號）嗣後房地租賃 事宜。決議：一、由原簽約人周震福直接辦理續約事宜。」等語，於是與彼等 訂於同年月二十六日訂立書面。二十六日因周朝棟、周正元及闕身等人發見該 契約書上之出租人名義為丙○○，而非共有人所決議之周震福，於是當場為反 對訂約之意思表示，以致當日未能完成訂約手續。二、按對話為要約者，非立時承諾，即失其拘束力，民法第一百五十六條定有明文。 查九十年十月二十六日訂約時，因共有人周朝棟、周正元及闕身等人反對以丙○ ○名義訂約，被上訴人雖於當日曾在該份房屋土地租賃契約書上蓋章為要約之意 思表示，惟上訴人既未立時在其上蓋章為承諾之意思表示，依照上開規定，自已 失其拘束力無疑。從而，上訴人以其嗣後於九十年十月三十一日始蓋章之該份房 屋土地租賃契約書，即係遲到之承諾，雙方即未達成合意。三、嗣上訴人之子周瑞向被上訴人表示已與各房共有人協商達成協議，同意以彼等先 祖周泉為出租人名義，並由其為代理人，與被上訴人訂立租賃契約等云云；被上 訴人因而先後於九十年十一月七日、九十一年四月十五日，就本件房地與代理人 周瑞訂立兩份房屋土地租賃契約書。九十二年三月十一日，被上訴人已將本件房 地返還於共有人周振揚、周朝棟、周正元、闕身及其他公同共有人（除上訴人一 房外０。
四、至於上訴人主張依民法第一百七十九條之規定，請求被上訴人給付上訴人與其他 共有人四萬一千元（預扣租賃所得稅）及利息乙節。茲查，上訴人並未舉證證明 此項事實，已屬無據。何況，依上訴人所言，此筆金錢屬於周傳全體繼承人之公 同共有，則上訴人單獨訴請被上訴人給付云云，即明顯為當事人不適格，應予駁 回。
五、因而聲明：⑴上訴駁回。⑵訴訟費用由上訴人負擔。⑶如受不利判決，願預供現 金或由合作金庫銀行股份有限公司發行可轉讓之同金額定期存款存單，或由其出 具同金額之保證書為擔保而免為假執行。
叁、本院得心證理由：
一、上訴人於九十二年二月三日具狀變更上訴聲明第⑹項為「被上訴人應給付上訴人 及周瑞、乙○○、周淑慧、周震適、周震福稅款四萬一千元，及自八十六年元月 一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，合於法律規定，且被上訴 人已為本案言詞辯論，應予准許。（註：乙○○經本院於九十三年三月五日當庭 禁止代理）
二、上訴人主張雙方於九十年十月二十六日已就本件租約達成合意，只是當時契約書 尚未由上訴人用印，有無書面並不影響租約效力云云。但被上訴人否認已有租賃 合意等語。經調查：
⑴被上訴人原承辦人周文標就九十年十月四日與二十六日磋商經過證稱：（九十 年十月四日）在石碇鄉公所調解時，共有人闕身、上訴人女兒乙○○等人都出 席，共有人他們通知我租金要交給共有人共同保管，簽約時共有人都要到場；
二十六日沒有談妥是因為他們認為原先協議以周震福名義簽約，當天契約書上 是卻丙○○名義，他們為此爭吵。我因為工地有事先離開，回來時，他們都已 離開，契約書也被帶走。工務所一位同事說是乙○○帶走契約，我離開前將契 約放在桌上，不記得有同事問我的意見（見二審卷第一七九頁、一八六頁）。 核與共有人周朝棟、周正元、闕身證稱當場無法簽約情節相符（見一審卷第一 六０至一六二頁）；足見雙方並未達成租賃合意。 ⑵再者，周文標就磋商經過進一步表明：我不記得九月份有跟他（指乙○○）談 過契約內容，因為通常都是他把契約打好交給我，這份契約（指本件租賃契約 書）他直接拿到公司（用印），他應該是在總公司打電話告訴我這件事。（九 十年十月二十四日）我記得他那天只打一通電話給我，五或十分鐘以後，公司 工務部曾小姐打電話問我意見，所以我認為乙○○是在公司打電話給我的（第 一八五至一八七頁）。可見上訴人將本件租賃契約書送交被上訴人用印，並未 先行徵得承辦人周文標同意。
⑶上訴人之女乙○○雖證稱：九十年九月二十四日，我與周文標聯繫，他原則上 同意租約內容，但要報公司。十月四日在石碇鄉公所碰面，他說公司已核准， 十月二十五日簽約付款；十月九日至十六日，周文標來電表示有人反對十月四 日之協議。十月十九日左右，他通知改為二十六日下午二點簽約付款；我又另 製作新的契約（即一審卷八十三至八十六頁契約書），日期空白是因為怕他又 有變動。十月二十四日，經周文標同意後，我將租約正副本各二份送給工信公 司工務部曾小姐（周文標當天沒看到契約）；二十六日，工信公司一位先生問 過周文標才從抽屜裡面拿出來交給乙○○。當時丙○○已經離開，印章在她手 上，所以他們將契約交給乙○○帶回去，那個人說在十一月九日付款；因為他 們要二個星期考慮。續租就付六個月租金，不續租就只付一個月租金。當天闕 身、周正元他們也要求在契約上列名，丙○○及家人都不同意，因為被上訴人 公司先前沒有說先前其他共有人也要列名（見二審卷第一八二至一八五頁）。 但是，乙○○既聲稱九十年十月二十六日上訴人與被上訴人已達成合意，又陳 明「那個人說在十一月九日付款；因為他們要二個星期考慮。續租就付六個月 租金，不續租就只付一個月租金。」（見同卷第一八四頁）；顯見被上訴人當 時仍在考慮中，雙方並未達成合意。
⑷況且，上訴人自承在九十二年八月四日開庭時始將上訴人用印契約書交還被上 訴人（見同卷第九五頁）；如雙方早於九十年十月已合意租賃，何以上訴人遲 至一年九個月以後才交付契約書？十月二十六日何以未向被上訴人索取履約保 證金，反而不待承辦返回即逕自離去？均顯與常情不符。 因此，上訴人既未能證明雙方就本件租約達成，則上訴人毋須依據本件租約給付 租金、履約保證金、違約金暨返還本件房屋與土地。三、上訴人既稱雙方於八十三年十月一日簽定租約時，被上訴人依契約第四條預扣五 年租賃所得（參見一審卷第四五頁）；則此筆款項即與上訴人所指民法第一百七 十九條不當得利要件不符。何況，上訴人既主張此一債權係全體共有人所共享， 其僅以上訴人名義就全額提起訴訟，於法不符。四、從而，上訴人依據本件租約關係與不當得利返還請求權訴請被上訴人履行上訴聲
明各項給付，為無理由，應予駁回；原審所為上訴人敗訴判決，合於法律規定， 上訴意旨認為原判決不當，聲請廢棄改判，並變更上訴聲明第⑹項如第一段所示 ，均無理由，皆應予駁回。上訴人變更之訴既受敗訴判決，其假執行之聲請即失 所依據，應併予駁回。
五、因本案事證已臻明確，雙方其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 說明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。（一、二審訴訟費用係指法院所 收取費用與送達費用，不含律師費等費用。）
中 華 民 國 九十三 年 五 月 二十八 日 臺灣臺北地方法院民事第二庭
審判長法官 丁蓓蓓
法官 李家慧
法官 吳燁山
右為正本係照原本作成
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應按對方人數附影本）。並應按上訴利益百分之一．六五，繳納上訴費，另提出雙掛號郵票十份─每份三十四元；但九十二年九月一日起，應按新修正公布民事訴訟法第七十七條之十六、之十三繳納上訴費（免附郵票）。經本院許可上訴後，送請最高法院審理。中 華 民 國 九十三 年 五 月 二十八 日 書記官 柯月英
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