臺灣桃園地方法院民事判決 九十二年度簡上字第一八八號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被上訴人 上豪不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 丙○○
右當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於民國九十二年五月十二日本院中壢簡易
庭九十年度壢簡字第一一七九號第一審民事簡易判決提起上訴，經本院於民國九十三
年四月十九日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 ㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： ㈠上訴人由其代理人於民國九十年三月二十二日委託被上訴人出售門牌號碼桃園 縣龍潭鄉○○路○○段九十巷十弄二號六樓（下稱系爭房地）迄今，自始至終 未曾表示不願出售前開房地，然於九十年九月四日原訂簽立買賣契約之日，買 主邱進東並未支付簽約款新臺幣（下同）二十五萬元，且上訴人當時堅持在買 賣契約書上加註「依現況交屋」，惟買主並不同意，綜上因素，上訴人始未簽 立買賣契約，買賣契約既然不成立，上訴人自不需給付服務費予被上訴人，是 以原審不查而認定「系爭不動產買賣契約書第九條約定可以完全代替加註現況 交屋」，並以此認定係上訴人反悔不賣致無法簽訂買賣契約等情，顯有違誤。 ㈡上訴人堅持要求加註「依現況交屋」之理由，係因上訴人先前買受系爭房地時 ，因有停車位糾紛，曾發函予建商，事後建商始折價賣予上訴人，從而上訴人 出售系爭房地所附之停車位，並非原建築平面圖所畫之停車位，而是別人的停 車位，將來可能有侵占的問題，上訴人為避免將來買主爭執停車位的問題，始 於簽約時堅持加註「依現況交屋」，表示買主必須同意買受更改過後之停車位 。
㈢證人黃雲雄（代書）、邱進東（買主）之證詞均與事實不符，不足採信，且原 審筆錄有多處漏載或張冠李戴之誤，包括：被上訴人於原審九十一年八月五日 開庭時曾承認：是買方心情不好，不買了等語，惟筆錄並未記載；又買主邱進 東於原審九十一年九月十一日開庭時曾證稱：因被上訴人願意還款，所以邱進 東才願意出庭等語，此部分亦未記載於筆錄，惟依買主邱進東之前開證詞，可 知邱進東與被上訴人之間有利益交換、串證等行為。 ㈣又依兩造間之不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書）第七條 ，約定「甲方（上訴人）同意乙方（被上訴人）得依本委託書條件或較本委託
書更有利於甲方之條件，全權代理甲方收受定金，甲方並同意買賣契約於乙方 收受定金時成立生效，本合約並順延至甲方簽訂買賣契約時屆止，甲方不得以 任何理由藉故不賣或中途違約」，是以被上訴人即仲介公司可全權代理上訴人 收受定金，但無權私吞定金或擅自將定金退還買主，惟被上訴人竟擅將買主交 付之定金五萬元返還買主，顯係涉及違約。
三、證據：援用原審之立證方法，另提出標的物現況說明書影本一紙、上訴人於八 十九年六月一日寄予訴外人金鴻成建設有限公司之郵局存證信函影本一份為證 ，並請求訊問證人邱進東。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： 本件確實係因上訴人認為價金過低而反悔不賣，以致於無法簽訂系爭房地之買 賣契約，則依約上訴人本應給付十二萬元之服務費，原審判決並無違誤，故上 訴人提起上訴，顯無理由，應予駁回。
三、證據：援用原審之立證方法。
理 由
一、被上訴人於原審起訴主張：緣上訴人前於九十年三月二十二日，委由乙○○委任 被上訴人代為銷售上訴人所有之門牌號碼桃園縣龍潭鄉○○路○○段九十巷十弄 二號六樓之系爭房地，雙方訂有系爭委託銷售契約書，約定自同年三月二十二日 起至同年六月二十二日止之期間內，以三百零八萬元之價格銷售，而於銷售成交 時，上訴人同意給付房地委託成交價之百分之四做為服務費（服務費不足十二萬 元時，以十二萬元計算），嗣因銷售困難，上訴人代理人乙○○乃簽立同意書， 同意兩造間之委託銷售期間延至九十年九月四日止，委售價格並降為二百五十八 萬元，其餘條件則沿用原委託銷售契約書之約定。嗣經被上訴人極力促銷，已於 委售有效期限內覓得買主邱進東欲以二百五十萬元之價格買受系爭房地，並已於 九十年八月二十九日交付斡旋金五萬元，而依兩造簽訂之系爭委託銷售契約書第 九條約定：「如遇買方出價未達甲方（指上訴人）委託銷售底價，但乙方（指被 上訴人）願讓步對甲方之服務費利益時，買方之出價縱未達委託出售底價，買賣 亦視為成立」，被上訴人即表示願將可收取之服務費折讓，以達成上訴人委託之 條件合致，並邀同上訴人與買主邱進東於九十年九月四日簽訂系爭房地之買賣契 約，而當日上訴人與買主均依約前來，詎上訴人竟於買主已簽名於買賣契約書上 之後，藉故買賣價金過低而拒絕簽約，其顯係事後反悔不願出售系爭房地，已生 違約之事實，則依兩造簽訂之系爭委託銷售契約書第七條約定，上訴人仍應給付 按照系爭房地原成交價之百分之四計算之服務費用（若不足十二萬元時，以十二 萬元計算）予被上訴人，是本件應給付之服務費用為十二萬元，爰依系爭契約書 第七條之約定，請求被告給付前開費用（至被上訴人於原審起訴時，原另依系爭 買賣契約書第七條約定及民法第二百三十一條規定，請求上訴人賠償十萬元之服 務費損失，惟此部分業經原審判決駁回，被上訴人並未提起上訴，是此部分業已 確定，故本件上訴範圍並不包括前開十萬元服務費損失部分，先予敘明）。二、上訴人則以：其於九十年九月四日與買主邱進東欲簽立系爭房地之買賣契約時，
堅持在不動產買賣契約書上加註「現況交屋」條件，但買主邱進東並不同意，且 邱進東並表示希望對系爭房地作海砂屋及輻射鋼筋檢測，故雙方有所爭執致一直 無法簽立買賣契約，且依系爭買賣契約書上由代書黃雲雄擬定之買賣價金交付方 式，買主邱進東本應於簽立不動產買賣契約時給付上訴人二十五萬元，惟當日未 見邱進東有何提出二十五萬元之動作，復提前離開，因而上訴人始未簽立系爭不 動產買賣契約書，並非藉故不簽立買賣契約書，而買賣契約既為簽立，上訴人自 不需給付服務費用予被上訴人等語，資為抗辯。三、查上訴人前於九十年三月二十二日，委由乙○○委任被上訴人代為銷售上訴人所 有之系爭房地，雙方訂有不動產專任委託銷售契約書，約定自同年三月二十二日 起至同年六月二十二日止之期間內，以三百零八萬元之價格銷售，成交時，上訴 人同意給付成交價之百分之四做為服務費（服務費不足十二萬元時，以十二萬元 計算），嗣因銷售困難，上訴人代理人乙○○乃簽立同意書，同意兩造間之委託 銷售期間延至九十年九月四日止，委售價格並降為二百五十八萬元，其餘條件則 沿用原委託銷售契約書之約定，嗣後被上訴人於委售有效期限內已覓得買主邱進 東欲以二百五十萬元之價格買受系爭房地，而依系爭委託銷售契約書第九條約定 「如遇買方出價未達甲方（上訴人）委託銷售底價，但乙方（被上訴人）願讓步 對甲方之服務費利益時，買方之出價縱未達委託出售底價，買賣亦視為成立」， 被上訴人即表示願將可收取之服務費折讓，以達成上訴人委託之條件合致，並於 九十年九月四日邀同上訴人與買主邱進東共同簽訂系爭房地之買賣契約，而上訴 人與買主於原訂簽約當日雖均依約到場，惟最終並未完成系爭買賣契約書之簽訂 等情，為兩造所不爭執，並有授權書、系爭委託銷售契約書、同意書、買賣議價 委託書、不動產買賣契約書各一份附於原審卷可憑，堪信為真實。次查，被上訴 人於原審復主張：原訂簽立系爭房地買賣契約書之日，係因上訴人反悔不願出售 致無法達成買賣契約一節，則為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者 ，即為：系爭房地之買賣契約書無法簽立，究應歸責於上訴人或買主？茲論述如 下：
㈠證人即代書黃雲雄於原審結證稱：兩造及買主邱進東於九十年九月四日簽立買賣 契約書時，我有在場，當天簽約時，買賣契約內容已經談妥如契約書所載明之付 款方式，後來買方簽完名，但上訴人卻表示價格太低不願簽約等語（見原審九十 一年三月五日、九十二年四月二十一日言詞辯論筆錄）；另證人即買主邱進東於 原審審理及本院準備程序中，亦一致證稱：我願以二百五十萬元購買系爭房地， 並已在不動產買賣契約書上簽名，依契約條款記載「現況交屋」我同意，我既然 已在不動產買賣契約書上簽名，就表示願意依該契約約定之內容履行義務，簽約 當日前後談的時間很長，約從晚間七時至十一時許，而兩造間如何談及有關出售 系爭房地之事，我並不清楚，但於簽約當日，未曾聽聞上訴人表示願意出售系爭 房地之意思，均是被上訴人向我告稱上訴人願意出售系爭房地等語（見原審九十 一年九月十一日言詞辯論筆錄、本院九十二年十月二十三日準備程序筆錄），按 前述二位證人核與兩造之間均無親屬、僱傭或其他利害關係，衡情自無甘冒偽證 罪責故為不實證詞之理，又核其二人之證詞均與被上訴人陳述之情節相符，是以 應認證人黃雲雄、邱進東前述證詞堪予採信，此外，另觀諸系爭買賣契約書上，
證人邱進東已於「立契約書人買主」欄內簽名、蓋章並填載相關身份資料，上訴 人即「立契約書人賣主」欄內則尚未簽名，由此益足證前開證人之證詞為真，從 而，被上訴人主張：係因上訴人事後反悔不願簽約致無法達成買賣契約一節，堪 信為真實。再者，上訴人另謂：買主未依約交付簽約款二十五萬元，且提早離開 ，故始未簽立買賣契約書等語，惟查上訴人無法舉證以實其說，況如前所述，實 係上訴人反悔不願簽約，是以上訴人此部分辯解不足採信。 ㈡至上訴人雖主張：係因買主邱進東不同意在買賣契約書上加註「依現況交屋」， 致無法簽立買賣契約書等語，惟其自原審迄本院言詞辯論期日為止，並未舉證以 實其說，本難採信為真。況查，觀諸系爭不動產買賣契約書第九條已載明：「本 買賣不動產未點交前，其室內外門窗廚廁及公享公共設施等定著物，移交前增築 部分，乙方（上訴人）自本約成立日起均不得任意破壞，依原狀移交予甲方（買 主邱進東）」等語（契約書附於原審卷第一０、一一頁），依該條約定之意旨， 應認即指上訴人應依不動產之現狀移交予買方，實無再加註「現況交屋」等語之 必要，從而上訴人自不得以未加註「現況交屋」為由而拒絕簽立系爭房地之買賣 契約書。上訴人雖另主張：因停車位之問題，故有加註現況交屋必要等語，惟如 前所述，系爭買賣契約書內容實已約明依現況交屋之情，且其理由雖謂「系爭房 地所附之停車位，並非原建築平面圖所畫之停車位，而是別人的停車位，將來可 能有侵占的問題，為避免將來買主爭執停車位的問題，始堅持加註現況交屋」等 語，然觀諸系爭買賣契約書之不動產標示已載明「地下一層六號車位」等語，核 與上訴人自行出具之「標的物現況說明書」所填載之「編號六車位」一情相符， 故上訴人前述陳詞難認為有理由，不足憑採。
㈢上訴人雖另謂：買主希望對系爭房地作海砂屋及輻射鋼筋檢測，故雙方有所爭執 致一直無法簽立買賣契約等語，惟查，上訴人訴訟代理人乙○○於本院九十三年 四月十九日言詞辯論期日已陳明：買主邱進東只對被上訴人主張作海砂屋、輻射 檢測，並未對上訴人主張等語，況參酌證人邱進東所證述：我曾提出要求被上訴 人作海砂屋、輻射鋼筋檢測，但是沒有結論，我既然已在不動產買賣契約書上簽 名，就表示願意依該契約約定之內容履行義務等語（見本院九十二年十月二十三 日準備程序筆錄），按被上訴人並非買賣契約之當事人，是買主向仲介人即被上 訴人要求作他項檢測，並不足以影響系爭買賣契約之簽立，從而，上訴人所謂： 係因爭執海砂屋及輻射鋼筋檢測致無法簽立買賣契約一節，亦不足採信。 ㈣上訴人另指原審筆錄有如：「被上訴人於原審九十一年八月五日開庭時曾承認： 是買方心情不好，不買了等語，惟筆錄並未記載；又買主邱進東於原審九十一年 九月十一日開庭時曾證稱：因被上訴人願意還款，所以邱進東才願意出庭等語， 此部分亦未記載於筆錄」等疏漏之處，惟查，經審酌上訴人前開指述內容，均與 本院依前開調查所得之事證結果不生影響，是上訴人此部分主張亦不足憑採，附 此敘明。
㈤上訴人另主張：依系爭委託銷售契約書第七條約定，被上訴人即仲介公司可全權 代理上訴人收受定金，但無權私吞定金或擅自將定金退還買主，而被上訴人竟擅 將買主交付之定金五萬元返還買主，顯係涉及違約一節，惟查，買主邱進東於簽 訂買賣契約書前所交予被上訴人五萬元，係斡旋金而非定金一情，業據被上訴人
與證人邱進東陳述明確，並有被上訴人於原審提出之買賣議價委託書影本一紙可 憑（見原審卷第九頁），堪信為真實，況如前所述，上訴人既已反悔不願意出賣 系爭房地，則被上訴人將前向買主所收取款項返還予買主，亦無何不妥，是上訴 人前開主張亦不足採信。
四、綜上所述，系爭房地之買賣契約既係因可歸責於上訴人之原因致無法簽立，則被 上訴人依系爭委託銷售契約書第七條之約定，起訴請求上訴人給付十二萬元之服 務費用，為有理由，應予准許，原審據此而為被上訴人勝訴之判決，與法要無不 洽。上訴人猶執陳詞指摘，並請求廢棄原審判決，非有理由，應予駁回。五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 五 月 三 日 臺灣桃園地方法院民事第三庭
~B審判長法官 潘進柳
~B法 官 劉雪惠
~B法 官 周玉羣
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 五 月 三 日~B書 記 官 張簡純靜
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