臺灣士林地方法院民事判決 106年度重訴字第35號
原 告 宏造實業股份有限公司
法定代理人 江秋弘
訴訟代理人 白銘宏
江燕偉律師
被 告 李文哲
訴訟代理人 陳國雄律師
複 代理人 曾憲忠律師
上列當事人間請求返還租金等事件，經臺灣新北地方法院以105
年度重訴字第621號裁定移送本院管轄，本院於民國106年8月15
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
㈠緣原告於民國102年5月15日向被告承租坐落新北市○○區○ ○路○段000巷00○0號、309巷17弄4號、6號、8號及309巷 17弄7號、9號、11號、13號廠房共2730坪（下稱系爭廠房） ，並訂立書面租賃契約書（下稱系爭租賃契約），且約定租 賃期限為6年即自102年5月15日起至108年5月14日止，並依 系爭租賃契約第3條約定租金為每個月新臺幣（下同）84萬 6,300元，並依第5條約定交付被告250萬元作為押租金，惟 兩造均未依系爭租賃契約約定之給付方式，而係以原告預先 開立12張支票交付被告，原告於105年5月交付至106年4月15 日止之租金支票共12張，部分支票已兌現，尚有如附表一所 示之支票共8張為被告持有。
㈡系爭廠房於105年7月31日上午3時2分因電氣因素失火，系爭 廠房近乎全毀而不堪使用，不能達到租賃之目的，原告於10 5年8月初即以口頭向被告為終止系爭租賃契約之意思表示， 且表示會於105年8月31日至現場將系爭廠房剩餘部分點交予 被告，則兩造間之系爭租賃契約最遲應至105年8月31日已達 成合意終止，為避免口頭協議，容有爭議，再以本起訴狀繕 本之送達為終止系爭租賃契約之意思表示。
㈢系爭廠房於105年7月31日因火災已大部分滅失，且不堪使用 ，不能達到租賃之目的，依民法第423條規定，被告既無法 提供符合約定使用、收益之系爭廠房，則被告已分別就原告 原給付105年7月15日至同年8月15日、及105年8月15日至同 年9月15日之租金之支票為兌現，則被告自應返還原告已支 付105年8月1日至同年9月15日（應為14日）止之租金計126
萬9,450元，並返還如附表一所示支票8張予原告。又原告所 交付予被告之押租金250萬元，被告亦應依系爭租賃契約第5 條之約定及民法第179條之規定，返還給原告。 ㈣為此，爰依民法第266條第2項、第179條規定、系爭租約第5 條之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告 376萬9,450元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息。⒉被告應返還如附表一所示之支票 8張給原告。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告否認原告於本件訴訟繫屬前有以口頭與被告為合意終止 系爭租賃契約之意思表示，況系爭廠房燒毀後，被告曾於10 5年9月26日委請訴外人陳國雄律師發函予原告商談房屋毀損 賠償事宜，並在函文中表明若兩造就原告應賠償之金額達成 合意，被告願提前終止系爭租約，惟被告卻相應不理，故此 函即可證明原告未向被告為終止系爭租約之意思表示。 ㈡原告於105年12月7日將終止系爭租賃契約之意思表示連同本 件起訴狀繕本一併送達被告，故在此之前，原告仍應依約給 付租金，則原告仍應給付被告自105年8月1日起至同年12月7 日止之租金，則被告受領105年8月1日起至105年9月14日起 計1個半月之租金計126萬9,450元（42萬3,150元+84萬6,300 元），並無不當得利之情形。
㈢至原告主張被告應返還如附表所示之支票及押租金250萬元 ，然系爭租賃契約既未經合法終止，原告自不得請求被告返 還。退一步而言，若認租賃契約已終止，被告應返還如附表 所示之支票及押租金250萬元，然因原告尚積欠被告105年9 月15日起至105年12月7日之租金計149萬5,130元，原告自得 主張抵銷，經抵銷後，原告對被告押租金之債權僅剩100萬 4,870元。又系爭廠房之內電線路乃原告自行牽線架設，係 因電氣因素而遭焚毀，顯然係原告自行架設之內電線路不當 亦或用電超載，造成電線走火所導致，乃因可歸責於原告之 原因而致系爭廠房毀損滅失，且兩造間系爭租賃契約第11條 約定原告應以善良管理人注意義務使用及保管系爭房屋，特 約原告應負抽象輕過失責任，而排除民法第434條規定之適 用，則原告自應賠償被告系爭廠房重建費2,305萬7,200元， 被告亦得就此債權與上揭原告所有剩餘押租金債權主張抵銷 ，經抵銷後原告仍積欠被告房屋重建費2,205萬2,330元，則 依民法第264條規定，於原告付清上開欠款前，被告並不負 返還支票之義務，則原告請求被告返還附表一所示之支票， 亦為無理由等語，資為答辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉ 如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於102年4月25日就系爭廠房簽立系爭租賃契約，由被告 將系爭廠房出租予被告使用，兩造約定租期自102年5月15日 起至108年5月14日止，每月租金為84萬6,300元，且押租金 為250萬元。原告已交付押租金250萬元給被告。 ㈡附表一所示之支票計8張，係由原告所簽發並作為系爭廠房 租金之給付而交付予被告，目前確實由被告持有，惟被告並 未取得票款。
㈢系爭廠房中除門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷00○0 號外，其餘廠房於105年7月31日上午3時2分因電氣因素失火 而燒燬。
四、本院之判斷：
㈠按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生 產力者，並應保持其生產力，民法第432條第1項定有明文。 又租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損、滅失者，承租 人對於出租人負損害賠償責任，同法第434條亦定有明文。 惟民法第434條之排除同法第432條規定之適用，固僅在保護 承租人之利益，以減輕其賠償責任而設，惟該失火責任之特 別規定，無關於公序良俗，倘當事人約定承租人就輕過失之 失火責任仍應負責，以加重承租人之注意義務者，其特約亦 難謂為無效。次按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上 詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。查，兩造 簽訂之系爭租賃契約書第11條約定「乙方（即承租人，下同 ）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗 拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責 …」等語（本院卷第41頁），是由文義上解釋此項約定內容 ，原告除因天災、地變等不可抗拒之情形外，對於因其未盡 善良管理人之注意義務而過失毀損系爭房屋，均應負賠償責 任，並未將失火責任予以排除。則被告抗辯原告就系爭廠房 之失火，應負善良管理人注意義務之抽象輕過失責任，應為 可採。
㈡系爭廠房為ㄇ字型鐵皮建築，面積約3,000坪，由原告向被 告所承租作為辦公室及倉儲使用，並將該鐵皮建築物鐵皮區 隔為4號、6號、8號、7號、9號、11號、13號作為消防安檢 列管碼使用，且其中8號及9號再分別出租給訴外人中鼎工程 股份有限公司、華揚塗料有限公司、作為倉儲使用，其餘號 碼為供他人儲放物品之倉儲及辦公處所。案發當時為假日清 晨，現場無員工在場，係訴外人中興保全股份有限公司員工 蘇嘉弘接獲公司指示，系爭廠房其中7號、9號、11號發生跳 電異常，立即從八里區忠五街81號出發至現場查看，到達時
發現火煙從倉庫內部冒出，並開啟管制大門旁小門進入查看 ，發現入口左手邊（北側）第一間鐵捲門（安檢列管號碼7 號）處所有火煙冒出，當時安檢列管號碼9號以後倉儲都還 未見火煙，後續又進入2次，第3次3時23分進入時，東側倉 儲廠房有火煙冒出，並帶領消防人員進入搶救；第一時間到 達現場為八里分隊，到達時在中華路一段279號與303之5號 間防火巷進行搶救，當時中華路一段279號與303之5號及東 西兩側廠房均未有燃燒情形，火勢侷限在其南側，約10多分 鐘後續到達之轄區龍源分隊由原告管制大門入內搶救，進入 時北側倉儲廠房已全面燃燒，南側倉儲廠房均未有燃燒情形 ，後續火勢再燒到南側倉儲廠房，現場燃燒面積約7,000平 方公尺。系爭廠房外觀受燒後管制大門旁鐵皮外牆有部分輕 微變色情形，為順遂撲滅火勢及殘火處理，故搶救時有使用 怪手破壞、挖掘系爭廠房鐵皮外牆與內部擺放物品。安檢列 管號碼7號受燒後情形，發現南側鐵皮外牆愈靠屋頂燃燒變 形愈明顯，西南側鐵捲門愈靠上半部變形、氧化泛白愈明顯 ，靠底部處能見些微原色，安檢列管號碼7號西側鐵皮往東 側坍塌，且西側鐵皮外牆以靠中間處燒燬變形較嚴重，該處 夾層南北兩側亦往中間塌落，1樓辦公室東南側鐵皮隔間牆 與夾層神明廳樓地板鋼樑愈靠北側燃燒變色愈嚴重，1樓辦 公室內南側鐵捲門愈靠夾層處燃燒變色愈明顯，1樓辦公室 上方夾層鋼樑靠南側向下彎曲，並未坍塌，1樓辦公室上方 夾鋼樑夾層中間辦公室處已嚴重塌陷，夾層中間辦公室處所 地板鋼樑已明顯坍塌，該處辦公室已嚴重燒燬，夾層董事長 辦公室仍可見夾層鋼樑。且調查人員於清理復原後，在系爭 廠房安檢列管7號夾層中間辦公室處所附近燒燬殘跡中掘獲 外觀有異常熔痕痕跡之電源線跡證，經送內政部消防署實驗 室進行鑑析，以巨觀實體觀察法與微觀金相觀察分析法鑑定 後，其熔痕巨觀及微觀特徵與導線受熱固化所造成之熱熔痕 相同，又採集燒熔物送新北市政府消防局火災鑑定實驗室鑑 定結果未檢出含有易燃液體成分。且經研判火災之起火戶乃 系爭廠房，且起火處為系爭廠房安檢列管號碼7號夾層中間 辦公室處所附近；又依原告之業務人員白銘宏談話筆錄所述 ：「中間辦公室有電腦2台、冷氣2台、電話及傳真機、影印 機及電風扇，與監視器及保全主機…我們門窗及燈、冷氣、 電腦，及所有電器用品都會將開關關閉才會離開，但電源線 還是會插著…內部電源配線並未更換」，顯然案發當時現場 室內電源配置仍為通電狀態，且於新北市政府消防局至現場 勘查挖掘時發現夾層中間辦公室木質樓板已燒失，且該處辦 公桌及樓地板鋼樑變形最為嚴重，據八里分隊出動觀察紀錄
記載，第一時間到達現場時則發現西北側鐵皮建築物已朝東 側傾塌，且詢問轄區能源分隊所述，第一時間由八里分隊到 達中華路1段，並由中華路1段279號與303之5號間防火巷佈 線搶救，後續約10多分鐘後由轄區龍源分隊到達原告公司， 並由原告公司管制大門進入搶救，當時北側倉儲廠房已全面 燃燒，顯見起火處夾層中間辦公室於第一時間遭火勢猛烈燃 燒，又現場堆放大量易燃物品，致火勢又擴大燃燒，故使夾 層中間辦公室內發生異常造成通電痕之電源配線再受二次火 流高溫再次熱熔，且經排除上述危險物品、化工原料引自燃 因素、遺留火種引燃可能性、縱火引燃之可能因素後，研判 本案起火原因以電氣因素引燃之可能性較高。有新北市政府 消防局火災原因調查鑑定書1份在卷可稽（第66頁至第164頁 ）。則系爭廠房除新北市○○區○○路○段000巷00○0號房 屋外，其餘均因火災而燒毀，而該次火災起火處為安全列管 號碼7號即原告之中間夾層辦公室，且係因電氣原因造成火 災至明。
㈢所謂租賃物之保管應視租賃物之內容種類與性質而定，包括 對於租賃物之保護、照顧、管理、清潔之維持與必要之保養 。而系爭廠房為連棟式鐵皮建築物，係於102年間建造完成 ，原告向被告承租後，部分出租他人使用收益，部分供作原 告之辦公室、物流倉儲使用，而起火處為原告之7號夾層辦 公室，則被告出租予原告後，系爭廠房即由原告占有且該夾 層辦公室亦係由原告占有使用，被告顯然無法對於系爭廠房 、夾層辦公室以保管與維護，故原告依民法第432條第1項負 有保管義務，則為維護系爭廠房用電安全避免發生火災造成 系爭廠房滅失，原告即負有用電設備檢驗維護管理義務，應 督同電氣技術人員定期檢驗對系爭廠房之用電設備。又被告 否認夾層辦公室為其於出租交付予被告時已設，亦非其為電 線配置或交電等情。而原告基於系爭租賃契約對系爭廠房起 火處即7號夾層辦公室既有實際支配管理權，則原告亦負有 預防火災、設置並維護消防安全設備之義務，則此益證原告 對於系爭廠房之電設備負有電力設備檢驗維護管理義務，並 應於必要時通知出租人即被告依民法第429第1項規定履行修 繕系爭廠房用電設備之義務。原告提出另案即臺灣臺北地方 法院105年度訴字第5176號民事判決認系爭廠房安檢列管號 碼7號之建物高度為6公尺，其餘安檢列管號碼之建物高度未 達10公尺，有新北市消防局場所紀錄表為憑，系爭廠房自無 庸依各類場所消防安全設置標準第17條第1項第6款規定設置 自動撒水設備，且被告於系爭廠房設有符合相關消防法之消 防安全設備，且經新北市政府消防局函覆臺灣臺北地方法院
「系爭倉位（即系爭廠房）為無使用執照之違章鐵皮工廠， 依各類場所消防安全設置標準之規定，應設置滅火器、室內 消防栓設備、火警自動警報設備、手動報警設備、緊急廣播 設備、標示設備及緊急照明設備，系爭倉位有定期辦理檢修 申報，轄區安檢人員亦有依檢修申報結果派員前往複查，於 系爭火災發前生2年之消防安全檢查結果均合規定，有新北 市政府消防局106年3月21日新北消預字第1060466107號函可 佐，則系爭火災發生前，原告已設有符合消防法規之消防安 全設備，且均通過消防主管機關之檢查無疑，並僱請中興保 全巡邏及設置警示系統，認本件原告對其承租人雷耀企業股 份有限公司並未違反善良管理人之注意義務，有臺灣臺北地 方法院105年度訴字第5176號民事判決可稽（本院卷第245頁 至第251頁）。然該案之當事人與本件訴訟之當事人並不相 同，且本件原告於該案為出租人、於本件訴訟則為承租人， 又本件被告於本件訴訟則為出租人，且前揭訴訟與本件訴訟 之租賃契約及租賃標的並不相同，自無爭點效之適用。前揭 新北市消防局函覆該院之函文，雖足資證明原告於系爭廠房 設有符合消防法規、經檢驗合格之消防安全設備乙情，但並 不足以證明原告已就電力設備之管理已盡善良管理人之注意 義務。況證人蔡秋煌於本院審理時具結證稱：約3年多前， 被告委託伊興建系爭廠房，於估價後幾天就興建完成，伊沒 有負責廠房的接電工作，廠房蓋好時沒有接電等語綦詳（本 院卷第281頁、第282頁）。另證人蔡昆於另案即本院106年 度重訴字第166號言詞辯論時具結證述：系爭廠房共有8間廠 房的小配電箱、鐵門升降機供電、室內照明、廁所照明、消 防栓等電力配線，和變壓器裝置工程是一個水電老闆王新發 找我作的，我只有大電即總配電箱，剩下不是我作的，我是 受僱於訴外人王新發；總配電箱只作1個就作好了，我沒有 做夾層等語，有本院106年度重訴字第166號代位請求損害賠 償事件106年7月27日言詞辯論筆錄1份可佐（本院卷第266頁 至第268頁）。復證人即本件原告公司倉庫主任林智寬於另 案證述：倉庫從新莊搬來八里時，水電還在施工，還沒完全 做好，我所知道的水電施工是蔡昆，他在那很多天，不只有 一天，蔡昆作的部分，例如所有倉庫廁所的燈、倉庫室內照 明、變壓器，我之所以知道蔡昆，是因為蔡昆有給我名片； 水電施工是否只有蔡昆一人，我並不確定，我也不清楚蔡昆 是老闆或工頭；至於系爭廠房水電是哪家公司負責，不是我 主導，是訴外人曾新烽主任主導的，水電有問是我都找蔡昆 ，八里倉庫都是曾新烽主導，是曾新烽決定要建夾層，是要 節省空間，整個夾層施工都是由曾新烽聯繫，而夾層是從我
們新莊廠區拆過來八里組；我們從新莊搬進八里區系爭廠房 時，水電只有小部分施作，作的部分就是拉了一條電線到倉 庫，讓倉庫鐵捲門可以關，等搬進來後才開始架設電力設施 ；搬到八里時，系爭廠房是空的，沒有基本燈光照明、也沒 有用電設備，只有拉了一條臨時電線到倉庫，讓倉庫鐵捲門 可以關而已，所有的電源是我們搬進去後才開始施作，至於 水電施作找何人施作要問公司等語（本院卷第269頁至第273 頁）。雖證人林智寬、蔡昆之證述有不符之處，惟綜合上揭 證人之證述，已足認系爭廠房夾層及水電配置均係由原告找 廠商施作，並非由出租人即被告所提供或僱人施作。且參以 前揭證人之證述內容，並不足以證明原告已盡電力設備之管 理義務。此外，原告復未提出其他證據足以證明其已盡電力 設備之管理義務，則原告主張火災發生非可歸責於其之事由 ，而係可歸責於被告云云，尚難謂可採。
㈣原告主張其於105年8月31日將系爭廠房鑰匙交還予被告，且 兩造已合意終止系爭租賃契約，為被告所否認，並辯稱：原 告係於105年8、9月間將未滅失廠房之鑰匙交還原告，詳細 時間不清楚，惟被告係於105年12月7日始收到被告終止系爭 租賃契約之意思表示等語。原告雖主張其將系爭廠房之鑰匙 交還被告，被告亦為收受，足認兩造有合意終止系爭租賃契 約云云，亦為被告所否認，然關於系爭廠房未滅失部分是否 已於交付鑰匙時即將未滅失部分也一併遷空返還予被告，既 為被告所否認，則尚難謂以交還系爭廠房鑰匙乙情，即遽認 定兩造有默示合意終止系爭租賃契約。況被告曾委任訴外人 開瑞法律事務所於105年9月26日發函予原告，該函文內容載 要求原告就房屋燒毀滅失依系爭租賃契約第11條約定負責賠 償，且兩造間系爭租賃契約仍有效存續，不因系爭廠房滅失 而受影響，原告仍應按時交付租金等情，有上開律師事務所 函可佐（本院卷第37頁至第39頁）。則被告既已於前揭函文 明確否認兩造間有合意於105年8月31日終止系爭租賃契約， 並請求被告依約繼續給付租金，當應由原告就兩造確有合意 終止系爭租賃契約乙節負舉證之責，然原告復未提出其他證 據以實其說，故難認原告此部分之主張為足採。 ㈤按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用 、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441條第1項定 有明文。系爭廠房，僅其中新北市○○區○○路○段000巷 00○0號房屋並未因火災而燒毀，其餘7棟均燒毀，則非租賃 物全部滅失，而係一部滅失之情形；且如前所述，既係因可 歸責於原告之事由致發生火災而滅失，則承租人即原告當不 得免其支付租金之義務，被告受領租金係基於系爭租賃契約
，尚難謂無法律上原因。故原告請求被告返還105年7月15日 起至105年9月15日（應為14日）計1個半月之租金126萬9,45 0元（42萬3,150元+84萬6,300元），難謂有據。 ㈥原告主張其以本件起訴狀繕本送達被告（即105年12月7日） 作為合法終止系爭租賃契約之意思表示云云，為被告所否認 ，並辯稱：被告係於105年12月7日方接獲原告止系爭租賃契 約之意思表示，原告雖有於105年8、9月間將系爭廠房鑰匙 交還給被告，惟系爭廠房燒毀並非可歸責於被告之事由，而 係因原告之過失導致不能為租賃物全部或一部之使用、收益 ，故原告不得免除支付租金之義務，原告終止系爭租賃契約 乃不合法等語。按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之 事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請 求減少租金；前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之 目的者，得終止契約，民法第435條定有明文。又按因不可 歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務， 民法第225條第1項。出租人即被告依系爭租賃契約負有提供 合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人即原告之義務， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ，而承租人即原告即有依租賃契約給付租金予出租人即被告 之義務。系爭租賃契約之租賃物即系爭廠房，其中新北市○ ○區○○路○段000巷00○0號房屋並未因火災而燒毀，而其 餘7棟均燒燬，則非租賃物全部滅失，而係租賃物一部滅失 ，且如前所述，係因可歸責於原告之事由致發生火災而致系 爭廠房一部滅失，導致被告無法再提供系爭廠房供原告使用 、收益，則原告當不得依民法第435條規定主張終止系爭租 賃契約，亦不得主張因可歸責於被告之事由而給付不能，終 止租賃契約，則系爭租賃契約尚未經合法終止。又被告依民 法第225條第1項規定，已免給付義務即提供系爭廠房予原告 使用、收益之義務，且原告依民法第441條第1項規定仍有給 付租金之義務，則被告持有原告如附表所示之支票，非屬無 法律上原因而受有之利益，且系爭租賃契約既尚未經合法終 止，租賃期限亦未屆至，原告當不得主張系爭租賃契約已終 止，而依不當得利之規定，請求被告返還如附表所示之支票 及押租金250萬元。又因系爭租賃契約尚未經合法終止，原 告不得請求被告返還已給付之租金、及如附表一所示支票及 押租金250萬元，故本院就被告主張抵銷部分，本院自無庸 再為審酌判斷，附此敘明。
五、從而，原告主張依不當得利之規定，請求被告返還376萬9, 450元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按年息百分 之五計算之息；返還如附表一所示之支票計8張；均為無理
由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所 附麗，應併予駁回。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 25 日
民事第一庭 法 官 陳月雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 9 月 25 日
書記官 吳帛芹
附表：
編號1至8之支票，發票人均為宏造實業股份有限公司、付款銀行均為台灣中小企業銀行五股分行。
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│編號│ 支票號碼 │發票日（民國） │票面金額（新│備│
│ │ │ │臺幣） │註│
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│ 1 │AF0000000 │ 105年9月15日 │ 846,300元│ │
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│ 2 │AF0000000 │ 105年10月15日 │ 846,300元│ │
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│ 3 │AF0000000 │ 105年11月15日 │ 846,300元│ │
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│ 4 │AF0000000 │ 105年12月15日 │ 846,300元│ │
├──┼─────┼────────┼──────┼─┤
│ 5 │AF0000000 │ 106年1月15日 │ 846,300元│ │
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│ 6 │AF0000000 │ 106年2月15日 │ 846,300元│ │
├──┼─────┼────────┼──────┼─┤
│ 7 │AF0000000 │ 106年3月15日 │ 846,300元│ │
├──┼─────┼────────┼──────┼─┤
│ 8 │AF0000000 │ 106年4月15日 │ 846,300元│ │
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│ │ │ │ │ │
│總計│ │ │6,770,400元 │ │
│ │ │ │ │ │
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