臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第600號
原 告 黃秀英
訴訟代理人 蔡建和
被 告 許秀娟即陳許秀娟
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年9月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖拾柒萬捌仟玖佰陸拾壹元。被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○號六樓房屋遷讓返還原告，並自民國一0五年十二月二十一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造於民國101年6月4日簽訂房屋租賃契約 書，約定由被告向伊承租所有門牌號碼臺北市○○區○○○ 路00號6樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自同年月20日 起至102年6月19日止，每月租金新臺幣（下同）3萬元（下 稱系爭房屋），後因雙方基於互信原則未再續簽書面租約， 並由被告繼續承租居住至今。詎被告就102年12月份及自103 年3月份起迄今之租金，迄未給付，伊於105年9月19日、同 年11月18日發函催告被告給付積欠租金，並終止系爭租約， 請求被告遷讓返還系爭房屋，上開租約業經合法終止，被告 為無權占有，爰依租賃契約之法律關係及民法第767條規定 ，訴請被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付102年12月 份及自103年3月起至105年12月止共35個月之租金105萬元（ 30,000元×35月＝1,050,000元）；又被告自105年12月21日 起無權占用系爭房屋，受有相當於租金之利益，致原告每月 受有3萬元之損害，原告自得依不當得利之法律關係請求被 告自105年12月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給 付原告3萬元相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告 應給付原告105萬元，㈡被告應將系爭房屋遷讓返還原告， 並自105年12月21日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給 付原告3萬元（卷9-10、69頁）。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，據其先前之
陳述則以：因系爭房屋老舊，兩造曾協議由被告代為修繕及 繳納房屋稅、地價稅，故租金應扣除上開修繕費用及稅金等 語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告承租其所有之系爭房屋，積欠35個月之租金未 繳納，業經終止系爭租約之事實，業據提出與所述相符之系 爭租約、原告臺灣銀行活期儲蓄存款存摺、存證信函暨回執 、系爭房屋暨坐落基地101年至105年之房屋稅及地價稅繳納 證明書為證（卷13-30、70-80頁），且為被告所不爭執，本 院審酌上開卷附證據，堪信原告之主張為真實。被告雖以前 詞置辯。經查，原告當庭僅同意扣除被告代繳納之房屋稅及 地價稅計4萬1,039元（卷69頁），被告辯稱原告同意由其代 墊修繕費用部分被告並未舉證以實其說，且經原告否認，所 辯自不足採。
四、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；未定 期限者，各當事人得隨時終止契約；承租人於租賃關係終止 後，應返還租賃物，民法民法第451條、第450條第2項本文 及第455條前段分別定有明文。次按所有人對於無權占有或 侵奪其所有物者，得請求返還之，同法第767條第1項前段亦 有明文。又依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金總 額，除以擔保金額抵償外，達二個月以上時，出租人始得收 回租賃物。經查：本件原告前於101年間與被告訂立系爭租 約，租期自101年6月20日至102年6月19日止，租賃期限屆滿 後，因雙方基於互信原則未再續簽書面租約，並由被告繼續 承租居住至今乙節，為兩造所不爭執，是依民法第451條規 定，系爭租約即視為不定期限租約。本件被告迄至105年12 月止，已積欠共35個月之租金計105萬元未給付，原告已在 被告積欠租金達2個月以上之105年9月19日以存證信函催告 被告於二週內給付租金，逾期未繳則終止租約，被告於同年 月19日收受後迄未給付，原告乃於同年11月18日再以存證信 函催告被告給付租金，並終止系爭租約，被告於同年月19日 收受上開存證信函等情，有存證信函及回證可稽（本院卷第 23-25頁），且為兩造所不爭執，是兩造間之系爭租約已於 105年11月19日經原告合法終止而消滅，堪以認定。又系爭 租約既經終止，則被告即無使用系爭房屋之權利，從而，原 告依民法第455條前段及第767條第1項前段之規定，請求被 告將系爭房屋遷讓返還予原告，自屬有據。
五、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有 明文，而系爭租約第3條復約定租金每月3萬元，被告應於每 月20日前匯款交付，不得藉任何理由拖延或拒納。次按無法
律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，不 當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還， 應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。 無權占有他人土地，可能獲得相當於租金利益為社會通常觀 念。故如無權占用他人房屋，占用人應返還不當得利之範圍 ，為相當於租金之利益。再按押租金之主要目的在於擔保承 租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或 其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效 力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高 法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查系爭租約已 於105年11月19日終止，被告所交付之押租金當生抵充效力 ，原告依系爭租約及不當得利之規定，請求被告給付102年1 2月份及自103年3月至105年12月20日共35個月之租金計105 萬元（30,000元×35月＝1,050,000元），即屬有據。原告 當庭同意扣除被告代繳納之房屋稅及地價稅計41,039元（卷 69頁），且系爭租第4條並記載押租金為3萬元，有系爭租約 在卷可按（卷15頁），均應扣除，故原告請求被告給付積欠 之租金97萬8,961元（1,050,000－41,039－30,000＝978,96 1），即屬有據，逾此範圍之請求則屬無據。又被告於系爭 租約終止後仍繼續使用系爭房屋，是原告主張被告無權使用 系爭房屋，應自105年12月21日起至遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付相當於租金之不當得利3萬元，為有理由，應 予准許。
六、綜上所述，原告依租賃、所有物返還及不當得利之法律關係 ，請求被告給付97萬8,961元，並請求被告遷讓返還系爭房 屋及自105年12月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月 給付原告3萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為 無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 9 月 29 日
民事第四庭 法 官 李可文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴狀者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 9 月 29 日
書記官 洪忠改