最高法院民事判決 九十三年度台上字第九五五號
上 訴 人 乙○○
丙○○
甲○○
誼澤股份有限公司
右 一 人
法定代理人 蔡正弘
共 同
訴訟代理人 古嘉諄律師
郭宏義律師
被 上訴 人 盛香堂企業股份有限公司
法定代理人 許茂雄
右當事人間損害賠償等事件，上訴人對於中華民國九十二年十一月十一日台灣高等法
院第二審判決（九十二年度上更㈠字第一０六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人乙○○、丙○○、甲○○之訴及上訴人誼澤股份有限公司請求被上訴人給付新台幣一百零六萬五千六百元本息之訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊向被上訴人購買其所興建坐落臺北市○○區○○段三小段五二七、五二八、五二九、五三０號土地上采楓樓房屋、基地應有部分（下稱系爭房地）及停車位，兩造合意伊所購買房屋之公設比為百分之九．０六。被上訴人交付予上訴人丙○○、甲○○之房屋面積六九．一坪，扣除誤差百分之一，不足０．一六坪，被上訴人應退還新台幣（下同）五萬七千六百元予丙○○、甲○○；伊嗣並發現系爭房屋之公設比達百分之十三以上，與前開公設比百分之九．０六之約定不符，被上訴人該違約之行為，應依民法第二百二十七條、第三百六十條、公平交易法第二十一條及同法第三十一條之規定，負損害賠償責任，或依民法第一百七十九條或依民法第一百八十四條第一項及第二項之規定，負返還不當得利或侵權行為損害賠償責任等情，求為命被上訴人給付乙○○一百零四萬九千三百二十元、丙○○、甲○○八十二萬八千元、誼澤股份有限公司（下稱誼澤公司）一百零六萬五千六百元，並均加計法定遲延利息之判決（原審維持第一審所為命被上訴人給付誼澤公司五萬零三百二十元本息部分，未據被上訴人不服）。
被上訴人則以：兩造間未合意系爭房屋公設比為百分之九．０六，兩造約定房屋之面積包括室內、陽平台、樓梯間、屋頂突出物及公共設施面積，正確面積依地政機關登記為準，誤差超出或不足百分之一時，雙方有互相找補之義務。伊移轉登記予上訴人之房屋主建物、附屬建物、陽台、公共面積總和，扣除契約約定坪數後，均有增加坪數之情形，上訴人須補足款項，伊無何不當得利、或債務不履行、或侵權行為之情形等語，資為抗辯。
原審將第一審所為命被上訴人給付乙○○、丙○○、甲○○本息及命被上訴人給付誼澤公司給付超過五萬零三百二十元本息部分廢棄，駁回上訴人上開部分之訴，無非以
：上訴人向被上訴人購買其所興建系爭房地及停車位，並已繳清全部價金及受領交屋暨基地所有權應有部分完畢。按證人葉素蘭係乙○○之妻，證人蔡正弘係誼澤公司之法定代理人，證人許弘哲係丙○○之夫，其等與上訴人關係密切，所為證言有所偏頗，自無足採。又依證人蔡雅珍之證言，上訴人固曾提及系爭房屋公設比之問題，惟蔡雅珍強調者為建材之品質、坪數，坪數於蓋好後有些加減帳，上訴人問起公設比，蔡雅珍說百分之九．０六係概數，蓋好後會有加減帳等語，並無隻字片語係就關於系爭房屋公設比為百分之九．０六之承諾，另證人陳清水稱：﹁房子廣告上之公設比九點零六是我設計算的。﹂亦不足以證明兩造已有系爭房屋公設比為百分之九．０六之合意。縱認兩造間確曾有系爭房屋公設比為百分之九．０六之合意，但兩造所訂立之預定買賣契約書第十五條其他約定㈡記載：﹁但附件以外之廣告，宣傳及說明等文件或圖說僅供參考之用，不得視為本約之一部份。﹂，第二條約定﹁本房屋面積包括、陽平台、樓梯間、屋頂突出物以及全棟其他公共設施應分擔持分之面積。房屋正確面積以地政機關登記為準﹂，應認兩造於簽訂契約時亦已將前曾有公設比百分之九．０六之合意變更為預定買賣房屋契約書第二條、第十五條㈡之合意。上訴人主張不應由全體分擔應有部分：㈠編號②之一樓平台部分：系爭大樓之建築設計圖原係將一樓平台之面積劃歸一樓住戶所有及使用（坐落位置在一樓之後院），但采楓樓大樓之出入通道緊臨該平台，為免一樓所有權人或使用權人就該平台濫用，妨礙出入通道之大樓觀瞻，被上訴人於一樓未出售前尚有自主決定權之情形，將一樓平台面積自一樓面積中抽出，移歸全體住戶共有。使一樓之所有權人或使用權人對該一樓平台即無所有權，不能隨意使用，全體住戶則可依區分所有權人會議之決議，就該空間為彈性之使用，對全體住戶顯然有利無害，被上訴人將現所有之一樓平台面積劃出予全體住戶，無法依一樓之坪數單價向住戶收取價款，被上訴人僅能依系爭合約書第二條之約定，按各住戶買賣契約之平均單價請求補貼。各住戶可因房屋之增值面享受漲價之利益。被上訴人獲得之補貼款項，低於因讓出一樓平台所減少之面積坪數價值。兩相比較，上訴人得利，被上訴人反而受有損害，並無得利。㈡編號④、Ｂ１排煙室（Ⅰ）、編號⑤Ｂ１排煙室（Ⅱ）部分：此二部分屬前述民法第七百九十九條所定之法定共同使用部分，自得登記為全體區分所有權人共有。㈢編號⑥、⑮分攤之出入通道部分：⑴此部分屬系爭合約第八條㈠所稱之公共通道之範圍，自得登記為全體區分所有權人共有。⑵另系爭建物地下一層既設有台電受電室、變電室，排煙機室等大公設施，則使用該等公共設施應有其通道，全體區分所有權人自應分攤出入通道之面積。⑶地下二層係防空兼停車空間使用，系爭建物全體區分所有權人均購有停車位，部分公共如防空避難室、發電機室、泵浦機房、消防水池、排煙機房、筏基化糞池、蓄水池等設於地下二層，則使用該等公共設施時須有出入通道，出入通道又包含於停車空間之車道及通道內，全體區分所有權人就上開公共設施應分擔之出入通道面積即與地下二層防空避難室兼停車空間含車道之面積有部分重疊而無法為明顯之區分。被上訴人乃將停車位面積與其他公共設施及應分攤之通道面積合併登記為大廈之共同使用部分，依各所有權人主建物及附屬建物面積之和之比例，登記應有部分予各區分所有權人，被上訴人仍無何得利之可言。㈣編號⑩Ｂ２蓄水池發電機室（小部）分：此部分屬於系爭合約第八條㈠之﹁地下各層之台電配電室﹂之範圍，自得登記為全體區分所有權人共有。㈤編號⑪、⑫Ｂ２排煙機室（Ⅰ）、Ｂ２排煙機室（Ⅱ）部分：此排煙機室內設有供
全體區分所有權人使用之抽水用泵浦，及自地下一樓延伸之消防排煙管線，均得登記為全體區分所有權人共有。㈥編號⑭Ｂ２垃圾堆置場室部分：系爭買賣合約書所附地下二層平面圖已有標示此部分。目前大樓住戶亦將地下二層之垃圾堆置場室作為堆置垃圾使用，參諸系爭合約書﹁其他：垃圾處理｜配合環保、講究衛生，各樓層均設有垃圾﹃儲放空間﹄地下室Ｂ２設有集中堆置空間，由清潔人員收集運棄。﹂原建築設計圖上已列有此面積，依系爭合約第六條之約定，Ｂ２垃圾堆置場室確供全體住戶使用，自得登記為全體區分所有權人共有。上訴人所提出之被上訴人違法違約登記公共設施一覽表所載各公共設施均得登記為全體區分所有權人共有，即被上訴人就系爭大樓地下層之共同出入通道、排煙機房、蓄水池、發電機室、泵浦機室等登記為大公，依法並無不合。被上訴人自無違法違約可言，不構成不完全給付，上訴人受領之房屋亦無缺少出賣人保證之品質，上訴人依民法第二百二十七條、第三百六十條之規定為本件之請求，自屬無據。兩造於訂約時已將銷售廣告及僅為預估概算數字之銷售面積計算表排除於本件契約內容之外，兩造顯未將上開文件提昇為買賣契約之一部分，被上訴人並無以虛偽不實之廣告引誘上訴人交易可言，上訴人自無依公平交易法第二十一條規定主張權利之餘地。又上訴人雖因公設面積之增加，而補付價款予被上訴人，但其亦同時取得等值之公設面積所有權，並得予以使用收益，並無受有任何損害之情形，自不得請求賠償。被上訴人既無廣告不實或引人錯誤之作為，無違反公平交易法第二十一條之規定，上訴人又未受有任何損害，被上訴人即無公平交易法第三十一條所定之賠償責任可言。另上訴人並未說明被上訴人究有何故意或過失之不法侵害行為可言。上訴人亦未受有任何損害，難認被上訴人須負民法第一百八十四條侵權行為之損害賠償責任。被上訴人收受上開面積誤差款項，同時亦移轉等值之公設面積所有權予上訴人。被上訴人並未因此而受有額外之利益，上訴人（除誼澤公司溢繳五萬零三百二十元外）未因此而受有損害，與不當得利之要件不符。是被上訴人移轉登記予上訴人多增加之公共設施，於法有據，乙○○、誼澤公司購買之房屋合約面積均為五七．四九坪，扣除百分之一誤差為五八．０六四九坪，其總價依序為二千零三十八萬零二百零五元、二千零六十九萬六千四百元，單價依序為三十五萬四千五百元、三十六萬元。乙○○受移轉登記面積為六一．０四坪，減五八．０六坪，較合約面積多出二．九八坪，以單價三十五萬四千五百元計為一百零五萬六千四百十元，即不以四捨五入法計算，乙○○受移轉登記為六一．０四一四七五坪，減五八．０六四九坪，為二．九七六五七五坪，再乘上三十五萬四千五百元為一百零五萬五千一百九十五元八角，仍高於被上訴人請求乙○○增繳之數額，再依合約上之記載，被上訴人係請求乙○○增繳二．九六坪，合計一百零四萬九千三百二十元，則被上訴人請求乙○○增繳一百零四萬九千三百二十元，並無不合。另誼澤公司受移轉登記面積與乙○○同，雖誼澤公司受移轉登記多出二．九七六五七五坪，單價三十六萬元，計為一百零七萬一千五百六十七元，合約記載﹁登記坪數增加三．五三坪，以二．九六坪計價﹂，是被上訴人僅得向誼澤公司請求增繳二．九六坪之價金即一百零六萬五千六百元。丙○○、甲○○受移轉登記之本件房屋十樓面積一五七．四七平方公尺、電梯樓梯間面積二七．三五平方公尺、陽臺二二．九三平方公尺，共同使用部分，建號四０四０面積二二八六．六二平方公尺之一萬分之三七二扣除車位應有部分一萬分之二五八後，為一萬分之一一四即三二．九一平方公尺，上開丙○○、甲○○受移轉登記之面積為二四０
．六六平方公尺合計七二．八０坪，多出合約上房屋面積六九．九六坪之約定。再依系爭合約第二條﹁面積誤差在百分之一以內，雙方同意不互補貼﹂，丙○○、甲○○合約房屋面積為六九．九六坪，百分之一為０．六九九六坪，合約面積加０．六九九六坪為七０．六五九六坪（被上訴人係以七０．六六坪計），減０．六九九六坪為六九．二六０四坪，即丙○○、甲○○就其等所購買之房屋受移轉登記面積在此範圍內，即無找補問題。丙○○、甲○○實際受移轉登記面積為七二．八０坪，扣除百分之一誤差，即扣除七０．六六坪後，丙○○、甲○○受移轉登記之面積多出二．一四坪，以丙○○、甲○○自稱之單價三十六萬元，被上訴人向其等請求增繳七十七萬零四百元，並無不合。從而誼澤公司依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還五萬零三百二十元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十六年七月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，應予准許等詞，為其判決基礎。惟按證人為不可代替之證據方法，如因確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬或其他利害關係，其證言即非不可採信。查證人即誼澤公司法定代理人蔡正弘證稱：﹁我們在購屋時，問你們銷售是否依據你們的資料公共設施比百分之九．０六，及圖案劃分的方法，他們銷售人員說是的，因價格不便宜……所以我很注意這一點，且在廣告上公設比有劃一紅色★符號……我亦問公共面積是不是大公，她說是的，使用面積是涵蓋小公，我是對公司之信譽良好，才買他的房子。﹂，證人即陳舜之妻葉素蘭證稱：﹁他們拿廣告來解說，且公設比是我們所注重的……，他們說是按廣告圖施工銷售沒錯，所以我們想依圖銷售且公設比是百分之九．０六我可以接受才買房子的，我碰到之銷售小姐就是今天到庭之蔡雅珍小姐。﹂，證人即丙○○之夫許弘哲證稱：﹁銷售小姐蔡小姐告訴我是按圖施工，且與廣告圖相同，亦有打★號強調公設比是百分九．０六。﹂，證人蔡正弘、葉素蘭、許弘哲既係同往看屋洽訂契約，自屬在場聞見待證之事實，參以證人即被上訴人在場之銷售人員蔡雅珍亦證稱：﹁他們均有問起公設比之問題」，證人陳清水證稱：﹁房子廣告上之公設比九點零六是我設計算的。」，被上訴人預售屋廣告平面圖特以★記號強調公設比率為九‧０六％，則上訴人主張兩造已就系爭房屋之公設比為百分之九．０六為意思表示之合致，似非無據。又系爭房屋預定買賣合約書第十八條約定：「本合約雙方本誠信立約，共同遵守，若有未盡事項，悉依有關法令或善良習慣，以誠信公平原則解決。」，系爭房屋預定買賣合約書第八條第四款約定：地面層空地除登記為一樓各戶所有之平台外，均規劃供本樓各戶共同使用（見一審卷㈠六三、五八頁）；被上訴人已自承：系爭大樓之建築設計圖原係將一樓平台之面積劃歸一樓住戶所有及使用（坐落位置在一樓之後院）（見原審上更㈠卷九０頁），該坐落一樓後院之平台究屬內政部建物所有權第一次登記法令補充規定第十點之四之共同出入、休憩交誼區域或依上開補充規定第十一點之四第二項第七款：﹁其他經起造人或區分所有權人同意或協議為共同部分﹂之規定，經起造人協議登記為全體分區所有人共同所有﹖建物登記習慣為何﹖系爭房屋一樓及Ｂ１是否由被上訴人保留﹖被上訴人自承：﹁Ｂ１排煙室（Ⅰ）、（Ⅱ）面積分別為九一．一八平方公尺、一００．三六平方公尺，合計一九一．五四平方公尺，係原Ｂ１公設範圍，只將台灣電力公司受電室、變電室部分列入，認為可將兩排煙機室之產權登記於Ｂ１，當作Ｂ１商場之倉儲用，所以當初計算時未予計入公設內﹂（見一審卷㈠一五四頁背面），該Ｂ１排煙室部分歸何人使用﹖一樓及Ｂ
１，其公設比究為若干？是否與二樓上各戶之公設比相同？攸關上開部分究應登記為一樓、Ｂ１所有或應登記為全體區分所有權人所有，及有無合於誠信公平原則之認定。原審未遑詳查究明，遽為上訴人不利之論斷，自嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 五 月 十三 日 最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來
法官 鄭 玉 山
法官 黃 義 豐
法官 陳 碧 玉
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十三 年 六 月 四 日 ｍ
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