臺灣高雄地方法院高雄簡易庭民事簡易判決 九十年度雄簡字第三四六О號
原 告 甲○○○住戶管理委員會
法定代理人 吳介平
訴訟代理人 郭憲彰律師
被 告 安水利工程企業股份有限公司
法定代理人 呂黃憶姿住高雄
右右當事人間因排除侵害事件，本院於民國九十三年六月一日言詞辯論終結，判決如
左：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市三民區○○○路九五巷三號三樓建物共用外牆所裝設之玻璃落地門窗即如附圖一所示Ａ部分回復原狀；應將門牌號碼：高雄市三民區○○○路七三號三樓之一共用外牆部分如附圖二所示Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分之加寬之花紋鐵捲門、鑿洞加裝鐵捲門、將外牆排氣孔處裝設木條等物均拆除回復原狀；應將門牌號碼高雄市三民區○○○路九五巷三號一樓如附圖三所示Ｆ部分共用外牆鑿洞加開門部分回復原狀；應將門牌號碼：高雄市三民區○○○路九五巷三號二樓建物外牆如附圖四所示之Ｇ部分所示牆壁部分加裝門回復原狀。
本判決得假執行，
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、被告安水利工程企業股份有限公司經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
二、被告之法定代理人原為李太郎，嗣於民國九十年十一月十三日變更為呂黃憶姿 ，及原告之法定代理人原為王文考，於九十二年二月二十一日變更為吳平介， 均經原告具狀陳明，並分別提出公司變更登記表、高雄市三民區公所九十二年 三月二十五日高市三區民字第０九二０００四六四九號函、原告第八屆管理委 員會名冊等資料為証，是原告聲明原告部分由法定代理人吳平介、被告部分由 法定代理人呂黃憶姿承受訴訟，經核均無不合，應予准許。 三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項 之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。查 本件原告起訴請求被告應將高雄市三民區○○○路七三號三樓之一件物外側如 附圖一所示Ａ部分回復原狀，並將設置於外側之假山造景工作物拆除，並將公 用部分返還原告，嗣於九十三年六月一日減縮請求被告應將高雄市三民區○○ ○路七三號三樓之一件物外側如附圖一所示Ａ部分回復原狀，核與前開規定相 符，自應准許。
貳、實體部分：
一、本件原告起訴主張：
（一）依公寓大廈管理條例第九條第四項明文規定，管理委員會就住戶對於本屬共 用部分違反設置目的及通常方法為使用者，自有訴請法院判決除去之全能。
原告為甲○○○大樓之管理委員會，依前開規定，原告既是執行區分所有權 人會議決議事項，當事人自屬是格，首先說明。 （二）被告安水利工程企業股份有限公司係為座落於高雄市○○區○○段０五七九 號、０五七九—一地號上即建號：０二一七五號、０二一三六號、門牌號碼 為：九如一路七三號三樓之一及九如一路九五巷三號之區分所有權人，被告 未依法向高雄市政府工務局、消防局報准，逕自違規施工，所施工之位置， 均為共用部分之建物外牆、樓梯間走道之牆壁，並違法私自占有大廳上方之 屋頂，作為公司花園，其違規施工部分如下：
１、有關高雄市三民區○○○路七三號三樓之一建物部分：被告在該大樓中庭上 方空間屬於全體大樓住戶所共有，被告未經其他區分所有權人同意，竟為擴 張其房屋之使用面積即使用目的，擅自將該大樓中庭上方之空間及共用牆壁 結構予以占用、拆毀及破壞（如附圖一之Ａ部分），而排除全體大樓住戶之 共同使用，擴大其原有之門窗（如附圖二之Ｂ部分），另將三樓之二之建物 外側共用牆壁部分鑿開另建一扇門，作為三樓之一進出三樓之二化妝室之出 入通道（如附圖三之Ｃ部分），作為其私人使用，此外，又無故擅自將三樓 牆壁原本為消防排煙用之進氣口、出氣口封閉，造成空氣不流通（如附圖二 之Ｄ、Ｅ部分）而妨害公共走道之通行及結構安全，並經甲○○○社區住戶 開會決議應予拆除及回復原狀，且經主管機關高雄市政府工務局發函令被告 限期於二十日內回復原狀，然被告均置若罔聞，置之不理，迄今均未依規辦 理。
２、有關高雄市三民區○○○路九五巷三號二樓建物部分： 被告亦為經過其他區分所有權人同意，無故將該建物外牆部分鑿開長約一百 八十公分、寬約一百公分之洞，另裝潢成一玻璃門（如附圖四之Ｇ所示牆壁 部分），並於外側增設空間裝潢使用。
（三）按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經 區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物 或其他類似之行為。住戶違反前開規定，管理負責人或管理委員會應予制止 ，並報請各主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰後，該住戶應於一 個月內回復原狀。未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負 擔。另住戶對於共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。住戶 違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各 該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求賠償損害。又共用 部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議 為之，公寓大廈管理條例第八條、第九條第二項、第四項、第十一條第一項 分別定有明文。被告既為甲○○○大樓之區分所有權人，自應遵守前開規定 ，不僅不得將公共財產佔為己有，且未經區分所有權人會議之決議，或未經 管理委員會決議通過，並經公布全體住戶，而無異議者，不得就共用部分及 其相關設施拆除、重建修繕或改良，或將公共設施改變或移動或更改使用目 的。而被告竟於取得前開建物所有權後，未經管理委員會之同意，亦未經區 分所有權人會議之決議，無視法令之規定，擅自進行前開建物改建工程，不
僅將共用之牆壁任意施工鑿洞，並破壞大樓公共設施，甚且將大樓中庭上方 之陽台據為己用。而如附圖二之Ｂ部分所示，乃為原告全體住戶所共用之外 牆部分，並非約定專用部分，全體住戶應按設置目的或約定方法加以使用， 始符合前開規範，被告在未經全體住戶之同意下，竟於該處破壞拆除牆壁結 構，擅自擴大原有之門窗，及毀門築牆為另戶進出化妝室之出入通道，又擅 自將三樓牆壁之消防排煙進氣口、出氣口均封閉，造成空氣不流通，無法排 煙而有妨害消防安全之虞，及九十五巷三號一樓建物後側如附圖三之Ｇ所示 牆壁部分、九十五巷三號二樓建物外側如附圖三之Ｆ所示外牆部分，均已妨 害公共走道之通行，結構安全、大樓安全管理等，且內政部已有函示表示禁 止擅自開窗，則開窗猶在禁止之列，將牆壁鑿開為出入門戶，豈是容行之道 ，是被告所為已違背法令規定，顯然有為該設施之設置目的及通常使用方法 ，均並請求回復原狀。並聲明：（一）被告應將高雄市三民區○○○路九五 巷三號三樓建物外牆如附圖一所示Ａ部分回復原狀。（二）被告應將高雄市 三民區○○○路七三號三樓之一建物內側共用部分如附圖二Ｂ、Ｃ所示之牆 壁部分回復原狀。（三）被告應將高雄市三民區○○○路七三號三樓之一建 物共用部分如附圖二之Ｄ、Ｅ部分所示牆壁上通風排煙口部分回復原狀。（ 四）被告應將高雄市三民區○○○路九五巷三號建物外側如附圖三之Ｆ所示 牆壁部分回復原狀。（五）被告應將高雄市三民區○○○路九五巷三號二樓 建物外牆如附圖四所示之Ｇ部分所示牆壁部分回復原狀。 二、被告則以：伊並非被告公司之實際負責人，真正負責人是李太郎及李佳縈，因 伊丈夫呂進安之前曾在被告公司作工程，李太郎表示要分一半股份給伊先生， 伊先生及回家拿伊身份證件，之後伊就成為被告公司之負責人等語，並聲明： 原告之訴駁回。
三、查本件被告前於八十一年七月二十四日設立時本為「安水利工程企業有限公司 」，負責人為李太郎，復於八十七年九月五日變更為「安水利工程企業股份有 限公司」，負責人仍為李太郎，並先後於八十八年十一月五日、九十年二月五 日變更資本總額分別為一億元及一億八千萬元，其法定代理人均為李太郎，嗣 於九十年十一月十三日變更法定代理人為呂黃憶姿等情，有高雄市政府於九十 二年七月十日以高市府建二公字第０九二０五四四九一００號函所檢附被告設 立迄今歷次公司登記事項表等資料在卷可憑，而被告之法定代理人主張遭被告 公司之實際負責人李太郎偽造文書而變成為被告公司之法定代理人等語，並提 出刑事告訴狀偽證。惟查，訴外人李太郎涉犯偽造文書、詐欺及竊占罪等罪嫌 ，業經台灣高雄地方法院檢察署檢察官於九十一年十二月十日以九十一年度偵 字第一四一九號、第二六五八四號、第二六五八五號、第二六五八六號、第二 六五八七號、第二六五八八號、第二六五八九號及第三五八三號提起公訴，然 起訴內容並無告訴狀中所陳遭訴外人李太郎偽造文書變更為被告公司法定代理 人部分，縱經檢察官依法併案處理，然該部分之犯行尚不明確，是被告之法定 代理人呂黃憶姿抗辯非被告公司之法定代理人云云，尚無實證可以證明，而原 告主張呂黃憶姿為被告之法定代理人足以採信，核先說明。 四、復查，原告主張被告為坐落於高雄市○○區○○段地號０五七九號、建號：０
二一七五號、０二一三六號上、建物門牌：九如一路九五巷三號及七三號三樓 之一號即甲○○○大樓之區分所有權人，其中九十五巷三號三樓之外牆部分（ 即如附圖一之Ａ部分）、七十三號三樓之一之一樓與三樓之圍牆部分（即如附 圖二之Ｂ、Ｃ部分），該棟大樓三樓外樓梯間部分外牆並設置有供消防使用之 進氣口與排氣口（即如附圖二所示Ｄ、Ｅ部分），該棟大樓九十五巷三號一樓 至二樓之樓梯間之建物外牆部分（即如附三所示Ｆ部分），與九十五巷三號二 樓建物後側外牆部分（即如附圖四所示Ｇ部分），均屬甲○○○大樓建物所共 同使用之牆壁，即為甲○○○大樓全體區分所有權人所共有之共用部分，而被 告分別在附圖Ａ部分拆除外牆另裝設玻璃落地門窗出入，於附圖二所示Ｂ、Ｃ 部分均係將外牆部分鑿開牆壁加裝花紋鐵捲門，及另新設置大門以供被告公司 人員出入，於附圖二所示Ｄ、Ｅ部分所示消防排煙進氣口、出氣口外牆部分均 加裝木條而封住前開消防排煙口，於附圖三所示Ｆ部分係將外牆鑿開裝設大門 作為被告公司人員出入口，及於附圖四所示Ｇ部分亦將二樓外牆部分鑿開設置 大門使用之事實，業經本院先後於九十一年六月二十一日及九十三年四月六日 囑託高雄市三民區地政事務所至現場勘測，製有勘驗筆錄，並拍攝有現場相片 共十三幀在卷可憑，被告就此部分亦未加以爭執，堪信為真實。 五、按區分所有權之建築物，除專有部分外，尚有供區分所有權人共同使用部分， 即係共用部分，該共用部分如供全體區分所有人使用時，稱為全體共同部分， 俗稱大公；如僅供部分區分所有權人使用時，稱為一部共用部分，俗稱小公（ 參照土地登規則第七十五條第一項），且依公寓大廈管理條例第三條第四款規 定「共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物 ，而供共同使用者」，是區分所有權人之共有部分，分為約定共有部分（規約 共有部分）及法定共有部分（當然共有部分），前者係指由公寓大廈全體之區 分所有權人約定，使原本具有構造上利用上獨立性之建物部分（專有部分）為 共用部分，如建物中之接待室、管理人室、集會室、地下停車場等（即指專有 部分經約定供共同使用者），後者指在構造上或性質上係供區分所有人共同使 用，各區分所有人不得以合意變更為專有部分，如：（一）構造上之法定共有 部分，為建築物之基礎結構及其安全或維持所需之部分，例如建築物之地基工 程、支撐建築體之屋項、外牆、內牆、埋有大水管、大排水污管之牆壁，各層 樓板及保固之樑柱，（二）性質上法定共有部分，即性質上屬於區分所有權人 共同使用之建築部分、附屬建物及附屬設備，如進口大門（共同正門）、通道 、走廊、樓梯間、電梯間、大水管、大排污管、屋項水塔、大樓天線、空調設 備、防火設備、消防設備等；故在區分所有制度下，公寓大廈不論是專有部分 或共用部分均有管理之必要，因此管理之客體包含建物、基地及附屬設施（即 附屬於建物之一切設施，包括建物之附屬物及附屬之建物，非屬專有部分建物 之附屬物如電氣之配線、電梯、屋頂之貯水、蓄水槽等法定共用部分）。本件 前開系爭建物固為被告公司所有，而被告於前開共用外牆部分鑿開設製玻璃落 地門窗或設置鋁製大門均作為出入口，或將供消防排煙氣口處加裝木條，是被 告所裝潢或設置門口部分均屬於原告大樓區分所有權人所共同使用之共同外牆 部分，被告亦未就該部分與區分所有權人有何約定使用甚明。復按公寓大廈共
用部分不得獨立使用供做專有部分，其供做專用除應符合法律之規定外，並應 經區分所有權人之約定，公寓大廈管理條例第七條定有明文。又「住戶對共用 部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。」「住戶違反第二項規定， 管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法 院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」，亦為該條例第九條第二項 、第四項所明定，同條例第十條第二項亦規定：「共用部分、約定共用部分之 修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之」。並查，被告未經全體 區分所有權人之同意任意在區分所有權人所共用之前開外牆壁部分鑿開設置大 門作為出入口，或將外牆消防排煙口部分加裝木條，業經原告通知被告回復原 狀，此有原告所提出之九十年六月四日公告單、住戶簽名表，及高雄市工務局 九十一年七月十一日九十高市工務建字第一四一八九號函等資料在卷可憑，亦 堪信為真實。被告對於如附圖一至四所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分均 屬全體區分所有權人共用之部分，被告在共用外牆壁部分鑿開設置落地門窗或 加裝大門及在消防排氣口處加裝木條等情，顯未依其設置目的及通常使用方法 使用，則原告依上開規定，訴請被告公司將設於如附圖一至圖四所示Ａ、Ｂ、 Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分之門窗及木條拆除，並回復原狀，顯有理由。 七、綜上所述，原告依據公寓大廈管理條例之相關規定，請求被告公司就坐落高雄 市三民區○○○路七十三號三樓之一建物、九十五巷三號一樓及二樓部分建物 上之如附圖一所示Ａ部分之共用外牆（長：七點二三公尺、寬：一點一七公尺 、高二點七公尺）之玻璃落地門窗拆除回復原狀、附圖二所示Ｂ、Ｃ之加寬大 門部分及將加共用外牆所擅自裝設之鐵捲門（寬一點一八公尺、高二公尺、面 積為二點三六平方公尺）部分拆除回復原狀，如附圖二所示Ｄ、Ｅ部分之共用 外牆排氣口處加裝木條部分（寬：六點八公尺、高：二點八六公尺、面積為十 九點四五平方公尺）拆除回復原狀，如附圖三所示Ｆ部分將共用牆壁鑿開裝設 一出入之鐵門（寬：零點九四公尺、高：二公尺、面積為一點八八平方公尺） 部分拆除回復原狀、如附圖四所示標示Ｇ部分即於二樓共用牆壁鑿開裝設鐵門 部分拆除回復原狀，為有理由，應予准許。
八、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。參、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第三 百八十五條第一項、第三百八十九條第一項第三款、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 六 月 二十一 日 臺灣高雄地方法院高雄簡易庭 法 官 程克琳
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十三 年 六 月 二十一 日 書記官 曾瓊玉
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