臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年度重訴字第四九九號
原 告 高雄市政府
法定代理人 酉○○
訴訟代理人 乙○○律師
被 告 寅○○
被 告 癸○○
被 告 丑○○
被 告 子○○
被 告 己○○
被 告 庚○○
被 告 戊○○
被 告 壬○○
被 告 辛○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 陳炯雲律師
被 告 甲○○○
被 告 午○○
被 告 未○○
被 告 巳○○
被 告 申○○
被 告 卯○○
被 告 辰○○
被 告 丁○○
當事人間調整地租等事件，本院於民國九十三年五月二十日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
被告寅○○、癸○○、丑○○、子○○、己○○、庚○○、戊○○、壬○○、辛○○、丙○○、甲○○○、午○○、未○○、巳○○、申○○、卯○○、辰○○、丁○○應連帶給付原告新台幣壹萬零玖佰捌拾元及各自如附表所示之利息起算日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告寅○○、癸○○、丑○○、子○○、己○○、庚○○、戊○○、壬○○、辛○○、丙○○、甲○○○、午○○、未○○、巳○○、申○○、卯○○、辰○○、丁○○所共同繼承設定於原告所有坐落高雄市○○區○○段三小段第三二一號、第三二二地號建地面積分別為三０四平方公尺及六十平方公尺之土地之地上權，其地租自民國九十二年八月六日起調整為每月新台幣參萬柒仟貳佰捌拾參元即每年新台幣肆拾肆萬柒仟參佰玖拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔五分之四，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告丙○○以新台幣壹萬零玖佰捌拾元預供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告寅○○、癸○○、丑○○、子○○、己○○、庚○○、戊○○、壬○○ 、辛○○、甲○○○、午○○、未○○、巳○○、申○○、卯○○、辰○○、丁 ○○經合法通知，未於言詞辯論期日或最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：
㈠坐落高雄市○○區○○段三小段第三二一號、第三二二地號建地面積分別為三０ 四平方公尺及六十平方公尺（下稱系爭二筆土地），係原告於民國四十五年十月 二十六日向地主林熊祥照價收買，於四十六年六月五日辦妥所有權移轉登記而取 得，系爭二筆土地於原告照價收買前，係被告成寧等十八人之被繼承人許瑤在系 爭二筆土地上分別於於三十七年五月二十九日及三十七年八月二十九日建有門牌 號為高雄市鼓山區○○○路六十八號二層樓房二棟（建號為二０四號、二０五號 ）及門牌號為同區○○○路六十六號三層樓房一棟（建號為二０六號）並於四十 五年三月二日於上開土地上設定不定期限之地上權，其地租經登記為每月每坪新 台幣（下同）一元六角六分計算每月二十五日付租，因該地租之約定既經登記， 自應發生物權之效力，該地租之收取權應隨同該二筆土地所有權之移轉，而由原 告取得，原告自得依該項地租之約定向訴外人許瑤請求給付四十六年六月五日起 至九十二年八月四日止之地租，合計一十萬一千二百六十二元，惟訴外人許瑤生 於民前二十三年七月二十二日，於八十一年七月二十七日死亡，許瑤死亡前，其 子女許牛、許屏、許秀鳳、許循、許春分別於大正八年三月二十六日、大正十五 年一月二十三日、大正十三年十月二十二日大正十五年六月二十六日及昭和六年 一月十二日死亡，其妻許蚊亦於五十年十一月十二日死亡，其子女許富、黃許耐 、黃許阿金亦分別於七十八年十二月十一日、六十七年四月四日、八十九年一月 十日死亡，則原告自得請求許瑤之全體繼承人寅○○、癸○○、丑○○、子○○ 、己○○、庚○○、戊○○、壬○○、辛○○、丙○○、甲○○○、午○○、未 ○○、巳○○、申○○、卯○○、辰○○、丁○○連帶給付自四十六年六月五日 起至九十二年八月四日止之地租一十萬一千二百六十二元。 ㈡按租賃為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；又租用基 地建築房屋，租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，民法第四百四十 二條、土地法第一百零五條、第九十七條分別定有明文。按本件地上權之地租其 名稱雖與租金不同，但就其使用他人土地而需支付金錢與地主或出租人為對價之 性質觀之，二者相類似，故關於本件未定存續期限之地上權地租之增加，自應類 推適用之民法第四百四十二條之餘地，而本件地上權於四十五年三月二日設定登 記，當時物價指數不高，故地租為每坪一元六角，歷經四十七年多之經濟繁榮、 變動，系爭土地八十九年之申報地價已陡昇至每平方公尺高達二萬四千五百八十 二元，故兼顧兩造權益之均衡，爰訴請自起訴時每年按系爭土地之公告地價百分 之五即四十四萬七千三百九十二元計算地租。
㈢於本院聲明：①被告寅○○、癸○○、丑○○、子○○、己○○、庚○○、戊○ ○、壬○○、辛○○、丙○○、甲○○○、午○○、未○○、巳○○、申○○、
卯○○、辰○○、丁○○應連帶給付原告一十萬一千二百六十二元及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。②被告所共同繼承舍弟喁 系爭二筆土地上之地上權其地租自原告起訴時調整為每年四十四萬七千三百九十 二元計算。③訴訟費用由被告連帶負擔。④願供擔保請准為宣告假執行。三、被告丙○○方面：
系爭土地之原所有權人林熊祥於四十六年六月五日因低報地價，照價收買，而移 轉登記為原告高雄市政府所有，系爭土地於日據時代被告等之被繼承人許瑤在地 上建物居住，因空襲被毀，三十七年間興建三棟房屋，並於四十五年三月二日辦 妥建物保存登記，建號二０四、二０五、二０六號，嗣於四十五年三月二日由許 瑤辦妥不定期限之地上權登記，許瑤於建物之初已付土地所有權人權利金，雙方 並無收支付租金，此由原土地所有權人自始迄今未向房屋所有權人收取租金，同 意房屋所有權人請領建造、使用執照、辦理保存登記等可資印證，於四十五年辦 理地上權登記，原告指出登記簿上雖有租金之記載，但雙方並無收支付租金情事 ，該登記簿上所載租金僅為形式上之登記，土地所有權人與房屋所有人間實際上 並無租金之收支付，原告為土地承受人，自不能向房屋所有人請求給付租金，不 得依民法第四百四十二條規定要求調高租金。另依現有之土地登記謄本記載，地 上權部分並無租金每坪一元六角六分計算，每月二五日付租之字句，而為依各個 債務契約約定，原告之請求失所依據。系爭二筆土地因原地主申報地價低，原告 照價收買後逐年不斷提高價格，遠超過市價，原告之計算顯不適當，且當初照價 收買時未先通知地上權人，顯不合法而為無效。又參之土地法第九十七條第一項 規定，原告依公告地價計算於法不合，縱其請求有理然其請求調整之租金亦過高 。另租金之請求權時效依民法第一二六條規定為五年，原告請求租金超過五年， 因罹於時效而消滅，為此亦為時效之抗辯，並於本院聲明，原告之訴及假執行之 聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准為假執行之宣告。四、被告壬○○方面：
被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟前曾到場陳稱：原告主張之事 實伊均不知情，伊叔叔丙○○說他要處理等語。並聲明：求為判決駁回原告之訴 。
五、被告寅○○、癸○○、丑○○、子○○、己○○、庚○○、戊○○、辛○○、甲 ○○○、午○○、未○○、巳○○、申○○、卯○○、辰○○、丁○○均經合法 通知，然未於言詞辯論期日當場，亦未提出書狀為何聲明或抗辯。六、原告主張系爭二筆土地為其所有，其系爭建物為被告等人之被繼承人許瑤所建築 取得，並與系爭土地之原地主林熊祥辦理地上權登記，而系爭建物為許瑤之繼承 人即被告等人繼承取得等情，業據其提出土地登記謄本、戶籍謄本等為證，復為 被告丙○○所不爭執，堪認原告此部份之主張為真實，然被告丙○○、壬○○則 以前開情辭置辯，是本件兩造爭執點即在於㈠系爭二筆土地之地上權有無地租之 約定？原告得否請求被告連帶給付租金？其數額為何？㈡本件地上權有無調整租 金之適用？地租應否調漲？調整之金額為何？本院分述判斷意見如下：（一）系爭二筆土地之地上權有無地租之約定？原告得否請求被告連帶給付租金？其 數額為何？
①被告辯稱，其被繼承人許瑤與原土地所有權人實際上並無租金之約定，且未收受 租金，則原告受讓系爭二筆土地自不得向被告等人請求連帶給付租金云云，然查 ，系爭土地之地上權係於四十五年三月二日設定，其上並記載存續期限無定，其 地租經登記為每月每坪一元六角六分計算，每月二十五日付租，此有土地登記謄 本附卷可憑，按文書依其程式及意旨得認作公文書者推定為真正，民事訴訟法第 三百五十五條第一項定有明文，又按地上權雖不以地租之約定為必要，惟地租如 已登記，地租收取權之讓與由新土地所有權人取得。系爭土地之地上權既已設定 並經登記，謄本上復記載未約定存續期限，地租為每月每坪一元六角六分計算， 每月二十五日付租，而土地謄本為公文書，自應推定為真正，被告指陳實際上無 租金之約定等語，然未舉證已實其說，則非能僅憑被告等之所述，即認被告等之 被繼承人與原地主間無地租之約定，況系爭土地於地上權設定後之四十六年即由 原告照價收買而取得，則土地所有權人縱怠於行使租金請求權，亦非能認無地租 之約定，是系爭土地之原所有權人與被告等之被繼承人許瑤間確有地租之約定堪 以認定。另系爭土地由原告照價收買而取得，本件地租既經約定並經登記，則原 告自取得地租債權。又被告等人為許瑤之繼承人，依民法第一千一百四十八條之 規定，承受被繼承人財產上之一切權利義務，則自應繼承此地租債務，而負連帶 給付之義務。
②另被告又辯稱系爭土地由原告照價收買時，未先通知地上權人優先購買，顯為無 效云云，經查，依平均地權條例施行細則第四十三條第一項第一款之規定固應徵 詢地上權人或土地承租人是否願意購買之意見，另依平均地權條例第四十八條之 規定，照價收買之土地建有房屋時得讓售與地上權人、土地承租人或房屋所有權 人，則依前開條文之規定，縱未於照價收買時徵詢地上權人等之意見，仍得讓售 照價收買所取得之土地與地上權等人，對於地上權人並無不利益，則未事先徵詢 並自非無效。
③系爭土地原約定之地租為每坪一元六角六分，則每月地租應為一百八十三元（一 點六六元X(三百零四平方公尺+六十平方公尺)X 零點三０二五=一百八十三元， 小數點以下四捨五入），另按租金之請求權因五年間不行使而消滅﹐既為民法第 一百二十六條所明定。本件原告於九十二年八月五日起訴請求被告返還相當於租 金之不當得利，其於翌日即九十二年八月六日繫屬本院，則其請求自四十六年六 月五日起至八十七年八月六日止之租金部分﹐已罹於五年之短期消滅時效期間﹐ 被告抗辯原告僅得請求起訴時回溯五年之租金，應屬可信，是原告又地上權租金 之約定為每月二十五日給付，則原告請求被告等人連帶給付之租金於九十二年七 月回溯五年之八十七年七月止共計一萬零九百八十元（183X12x5=10980）之範圍 內為有理由，逾此部份之請求應予駁回。
（二）本件地上權有無調整租金之適用？地租應否調漲？調整之金額為何？ ①租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四 百四十二條定有明文。又按地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其 「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似，故關於民法第四 百四十二條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用（院字第九八六號解釋 可資參照）。而本件系爭土地地上權之設定既尚存續且有地租之約定，且土地所
有權人與地上權人並無免除地租之約定，則自不應現有土地登記謄本變更記載方 式，僅記載依各個債務契約約定，而無租金每坪一元六角六分計算每月二五日付 租之字句，即認係爭二筆土地已無地租之約定而不得調整租金，是被告所辯自不 可採信。
②又租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，土地 法第一百零五條準用同法第九十七條規定，分別定有明文；又土地法第一百零五 條準用同法第九十七條規定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限， 乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地額年息百分之十計算；又按基 地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮 之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以 為決定，並非必須達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院四十六年台上字 第八五五號判例、六十八年台上字第三０七一號判例參照）。本件系爭土地既有 地租之約定，且依前開所述，地上權之租金既可類推適用土地租賃租金之調整， 則自四十五年以來均未調整地租，原告起訴要求調整租金，自應可採。 ③系爭二筆土地前臨高雄市鼓山區○○○路，其上建有水泥磚造樓房三棟，今門牌 號碼分別為高雄市鼓山區○○○路六十四號、六十六號、六十八號，距鼓山輪渡 站僅一個街口，附近商家林立，交通便利，雖被告等人均未居住該建物，被告所 有之房屋顯然出租與他人作為商店使用等情，業經本院至現場勘驗屬實，並製作 有勘驗筆錄在卷可稽，再依原告提出之土地登記謄本、土地地價謄本，其上亦記 載系爭土地地目為建地、該地核定公告現值為每平方公尺為四萬四千五百四十六 元，申報地價每平方公尺為二萬四千五百八十二元，故被告雖辯稱：鼓山區近十 餘年來已沒落，尤以系爭土地係沒落地區，並非經濟繁華之區域，尚不足採。惟 系爭土地供被告等使用之經濟價值，亦隨時代之進步，相較於過往而有所增加； 況鼓山渡船頭附近地區，日後整體社區非但較今日適於居住，再結合觀光價值， 生活機能必益臻理想，是原告主張系爭租賃土地所在確實仍在持續繁榮發展，價 值已調昇之事實，即堪採信。
七、綜上，本件原告依繼承及地上權地租之約定請求被告等連帶給付租金於共計一萬 零九百八十元及自起訴狀繕本送達各被告之翌日即如附表所示之日起至清償日止 按年息百分之五計算之利息之範圍內為有理由，逾此部份之請求應予駁回。另原 告又依民法第四百四十二條、土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定， 請求調整系爭土地之租金，應予准許，至調整租金之金額，本院斟酌系爭二筆土 地係位於鼓山區之商業區，鄰近鼓山渡船頭，未來都市發展環境可期，具有適宜 之環境，而該地公告現值為每平方公尺四萬四千五百四十六元，申報地價額每平 方公尺為二萬四千五百八十二元，並考量被告利用系爭土地供出租店家之用，系 爭二筆土地面積分別為為三百零四平方公尺及六十平方公尺，故申報總價額為八 百九十四萬七千八百四十八元，故調整系爭土地之年租金以申報地價總額百分之 五計算為適當，即為四十四萬七千三百九十二元，月租金為三萬七千二百八十三 元，從而，原告請求自原告起訴時之九十二年八月六日起調整系爭土地之租金， 為每月三萬七千二百八十三元（即每年四十四萬七千三百九十二元）之範圍內， 為有理由，應予准許，超過上述部分之請求為無理由，應予駁回。
八﹑本件原告請求租金勝訴部分所命給付之金額未逾五十萬元，爰依職權宣告假執行 ，另被告丙○○陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌 定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失 所附麗，自應駁回。
九﹑據上論結﹐本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八 十五條第一項前段、第八十五條第二項、第三百九十條第二項﹑第三百九十二條 ，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 四 日 臺灣高雄地方法院民事第五庭
~B法 官 陳嘉惠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十三 年 六 月 七 日 年 月 日
~B法院書記官 陳淑女